肖　媛　印建松

隨著人民生活水平的不斷提高，在衣食無憂的前提下，人們?cè)絹碓阶⒅刈〉馁|(zhì)量和品位。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，教育制度的改革、戶籍制度的改革等等，人們紛紛在城市置購住房，或舊房換新房、小房易大房。需求的擴(kuò)大刺激了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的急速升溫。由于投資性和投機(jī)性購房隊(duì)伍的膨脹，開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的推波助瀾，在巨大利益推動(dòng)下，全國(guó)城市房?jī)r(jià)連續(xù)攀升，長(zhǎng)三角地區(qū)更是房?jī)r(jià)飛漲，上海2004年流傳的一句類似戲謔的話“消滅一百萬以下的房子”似乎將變成事實(shí)。杭州、南京、寧波等城市，從2004年下半年到2005年3月，房?jī)r(jià)平均漲幅都在30％到40％左右。

房?jī)r(jià)的持續(xù)“高燒”，已讓普通老百姓深感揪心，也已成為構(gòu)建和諧社會(huì)的巨大障礙。為此，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了中央七部委聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見》，上海市、江蘇省、浙江省也紛紛采取針對(duì)性措施，從財(cái)政、金融、稅收、產(chǎn)業(yè)等方面人手，給本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。但是，縱觀這些調(diào)控政策措施，較多的是把目光盯緊房地產(chǎn)開發(fā)商和“炒房族”，而忽略了“房?jī)r(jià)高燒”的病根之一——房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。正是他們，或通過虛假交易，發(fā)布虛假信息，或與開發(fā)商勾結(jié)，人為加劇市場(chǎng)供應(yīng)緊張。在上海，甚至發(fā)展到幾家中介公司聯(lián)合起來，在開發(fā)商剛剛開盤后，即悉數(shù)吃下所余房子，再抬高房?jī)r(jià)推向二手房市場(chǎng)牟取暴利。因此，切實(shí)落實(shí)國(guó)務(wù)院穩(wěn)定房?jī)r(jià)通知精神，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的規(guī)范管理，理應(yīng)成為“組合拳”的一項(xiàng)重要舉措。

一、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展概況

房地產(chǎn)中介是伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的建立而發(fā)展起來的一個(gè)重要行業(yè)，它是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟的重要標(biāo)志。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)有了迅猛發(fā)展，截至2004年底，全國(guó)已建立26000多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介公司，從業(yè)人員近65萬人，滲透到房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)方面，大大活躍了市場(chǎng)，加速了流通。而在長(zhǎng)三角地區(qū)，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)更是發(fā)展迅猛，上海出現(xiàn)了一家挨一家的房地產(chǎn)中介一條街，南京、杭州、寧波、紹興、蘇錫常地區(qū)，“中介多過米鋪”，不再僅僅是一個(gè)夸張的形容，而成為一個(gè)事實(shí)。一些已初具規(guī)模，且有一定知名度的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還把觸角伸向了周邊地區(qū)，不惜重金進(jìn)行廣告宣傳，打開了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)，掀起了房地產(chǎn)交易特別是二手房產(chǎn)交易和房屋租賃的熱潮。

作為這種迅速發(fā)展趨勢(shì)的適應(yīng)，相關(guān)法制建設(shè)也取得了一些進(jìn)展。1995年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立、中介服務(wù)人員資格認(rèn)證制度等做了原則性的規(guī)定。另外，為了配合《房地產(chǎn)管理法》的施行，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，細(xì)化《房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)的內(nèi)容，建設(shè)部發(fā)布或建設(shè)部和相關(guān)部委發(fā)布了一系列關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)的法規(guī)，主要有：《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》等。這些法規(guī)的頒布為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的規(guī)范發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)，有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展中存在的問題

1．相關(guān)法律法規(guī)不完善。房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)畢竟是一個(gè)新興行業(yè)，且國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī)尚不完整配套，有的嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)業(yè)及其中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展，政府對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)的管理職能不清、缺乏檢查監(jiān)督，甚至在中小城市完全放任不管，因而必然存在諸多問題。其主要有：

我國(guó)目前僅出臺(tái)了《城市房地產(chǎn)管理法》，制定了《城市房地產(chǎn)交易條件》等，對(duì)房地產(chǎn)中介行為主體的責(zé)、權(quán)、利規(guī)范不夠，而且中介活動(dòng)所涉及的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、評(píng)估、咨詢、訴訟、質(zhì)監(jiān)、保險(xiǎn)、擔(dān)保等方面的法規(guī)，調(diào)節(jié)的廣度與深度也遠(yuǎn)不能滿足實(shí)際需要。至于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違反法律法規(guī)、欺詐行為應(yīng)如何處罰等也沒有相應(yīng)的措施和保證。

2．政府管理滯后，職能不清。主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是市場(chǎng)中介組織定位不準(zhǔn)。目前許多省市的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如房地產(chǎn)交易所、經(jīng)紀(jì)人事務(wù)所、評(píng)估公司，或由政府部門組建，或是政府機(jī)構(gòu)的“翻版”，官辦色彩十分濃厚，造成政府與中介組織的角色錯(cuò)位，職能混亂。二是市場(chǎng)管理的多元化。中介機(jī)構(gòu)的多頭管理體制，不僅造成實(shí)際市場(chǎng)管理的政出多門，職能不清，而且引發(fā)具體業(yè)務(wù)管理中的扯皮現(xiàn)象。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)至今未建立起像“中國(guó)律師協(xié)會(huì)”那樣的行業(yè)自律組織，沒有嚴(yán)格的行業(yè)準(zhǔn)入機(jī)制，缺乏專門的約束監(jiān)督隊(duì)伍。一句話，誰來管、如何管、管什么都未落到實(shí)處。三是放任不管。由于很多中介服務(wù)組織達(dá)不到法人標(biāo)準(zhǔn)，甚至無場(chǎng)地、無資金、無工商登記、稅務(wù)登記，僅僅是一張桌子、一部電話、一間小棚子就開張營(yíng)業(yè)，工商、稅務(wù)不值得管，城管、街道不知道如何管，導(dǎo)致中小城市的“黑中介”為數(shù)眾多，因而也就不存在有序管理了。

3．中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理缺乏制度性、規(guī)范性約束，市場(chǎng)行為不規(guī)范。很多中介機(jī)構(gòu)沒有取得資質(zhì)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證，相當(dāng)多的中小城市根本沒有行業(yè)組織，完全是“游兵散勇、烏合之眾”，各做各的業(yè)務(wù)，各賺各的錢，而應(yīng)該怎樣開展中介業(yè)務(wù)，有哪些法規(guī)約束，就連從業(yè)人員自己也是全然無知。相當(dāng)部分從業(yè)人員的公正、公開、公平意識(shí)淡薄，缺乏應(yīng)有的敬業(yè)精神和職業(yè)道德，有的唯利是圖，不擇手段地“賺錢”。一些中介機(jī)構(gòu)暗箱操作，違規(guī)經(jīng)營(yíng)，低價(jià)收房，高價(jià)拋售。一些中介機(jī)構(gòu)隱瞞事實(shí)、虛構(gòu)情節(jié)、欺騙顧客，如張先生買的什么價(jià)，李小姐買的又是什么價(jià)，房?jī)r(jià)還要漲多高等等，誘導(dǎo)、誤導(dǎo)客戶上當(dāng)，從中牟利，嚴(yán)重影響了中介機(jī)構(gòu)的形象，損害了客戶利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。

4．執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)偏低。中介服務(wù)工作的開展，需要大批精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)法律等方面知識(shí)，并有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人才。因而，世界上房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國(guó)家對(duì)行業(yè)人員從業(yè)資格都有專門規(guī)定，如美國(guó)規(guī)定至少要有2年以上從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)歷，并修完與房地產(chǎn)有關(guān)的8門學(xué)科才具有獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照的資格。而我國(guó)目前由于中介服務(wù)人員資格認(rèn)證制度和持證上崗制度尚不健全，加之專業(yè)人員供給少，市場(chǎng)需求卻很大，造成房地產(chǎn)中介服務(wù)人員素質(zhì)參差不齊的現(xiàn)狀。在一些中小城鎮(zhèn)，很多從業(yè)人員沒有經(jīng)過系統(tǒng)的專業(yè)培訓(xùn)，不具備從業(yè)資質(zhì)，甚至連委托、代理的關(guān)系都說不清楚，更談不上資產(chǎn)評(píng)估，市場(chǎng)前瞻咨詢等，就掛起了中介服務(wù)的牌子。因而欺騙顧客、發(fā)布虛假信息、充當(dāng)“媒子”等時(shí)有發(fā)生，由此引發(fā)的矛盾、糾紛、沖突不斷。

5．房地產(chǎn)中介服務(wù)手段落后，情報(bào)、信息的開發(fā)利用不夠充分。目前，許多房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)外聯(lián)絡(luò)不廣，對(duì)情報(bào)、信息的收集，主要或全部靠人工完成，開發(fā)利用缺乏深度，導(dǎo)致信息資源浪費(fèi)、難以發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢(shì)。而有些房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)由于缺乏信息，甚至胡亂編造信息，相互抄襲信息，假冒客戶以“求租求購”的名義騙取信

息，以制造自己業(yè)務(wù)量大、房源充足等等似象，騙取客戶的信任，引誘客戶上鉤。

三、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)規(guī)范管理的政策建議

1．健全有關(guān)法律法規(guī)。要進(jìn)一步修改和完善《社團(tuán)登記辦法》、《公司法》等法律法規(guī)，制定《經(jīng)紀(jì)人法》等法律，促使中介組織及其人員嚴(yán)格按照有關(guān)法律和規(guī)章的要求執(zhí)業(yè)。要進(jìn)一步完善房產(chǎn)中介服務(wù)準(zhǔn)入制度，要建立房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)道德規(guī)范和房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的管理和監(jiān)督，對(duì)違法違規(guī)者要及時(shí)給以警告、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照、取消執(zhí)業(yè)資格等處罰，觸犯刑事的則追究刑事責(zé)任，凈化隊(duì)伍，重塑形象，真正做到有法可依、違法必究。

2．建立行業(yè)管理體系。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)和慣例，中介行業(yè)都是通過介于政府與中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)組織進(jìn)行管理。如香港的測(cè)量師學(xué)會(huì)，美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)等。這些行業(yè)管理組織受政府委托，制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，職業(yè)道德準(zhǔn)則，并監(jiān)督貫徹實(shí)施。為此，要注意以下兩個(gè)方面：(1)組建全國(guó)性的房地產(chǎn)中介行業(yè)組織，這個(gè)組織除了可以制定中介業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，編寫教材和培訓(xùn)中介人員外，還應(yīng)有紀(jì)律監(jiān)督和技術(shù)指導(dǎo)職能。(2)要打破部門所有、部門管理、地區(qū)封鎖、業(yè)務(wù)分割的狀態(tài)，盡快理順房地產(chǎn)中介服務(wù)中的多種關(guān)系。尤其要盡快解決房地產(chǎn)評(píng)估與資產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估，房地產(chǎn)咨詢、代理與土地咨詢、代理等多頭管理，業(yè)務(wù)交叉，職能不清等問題。

3．大力培養(yǎng)中介服務(wù)人才。具體可采取學(xué)校辦專業(yè)、社會(huì)培訓(xùn)等多種方法擴(kuò)大中介服務(wù)人才隊(duì)伍的規(guī)模和提高中介經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)水平與職業(yè)道德。另外，應(yīng)借鑒美日等房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，建立規(guī)范、系統(tǒng)的中介服務(wù)人員資格認(rèn)證制度與持證上崗制度，從而依據(jù)房地產(chǎn)中介的不同內(nèi)容、性質(zhì)和特點(diǎn)，明確規(guī)定從業(yè)人員所應(yīng)具備的條件，只有滿足這些條件并經(jīng)資格認(rèn)證的人，才能從事相應(yīng)的中介服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)行業(yè)隊(duì)伍整體水平的提高。我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)行資格認(rèn)證制度，對(duì)提高估價(jià)人員的素質(zhì)起到了良好的促進(jìn)作用，應(yīng)將此辦法逐步推廣到咨詢、經(jīng)紀(jì)等其他中介服務(wù)領(lǐng)域。為了實(shí)現(xiàn)以上要求，可在大中專院校開設(shè)房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)評(píng)估等專業(yè)，逐步培養(yǎng)一批具有專業(yè)水準(zhǔn)的人才隊(duì)伍。

4．加強(qiáng)房地產(chǎn)咨詢網(wǎng)絡(luò)和服務(wù)體系的建設(shè)。要形成一個(gè)城市乃至一個(gè)經(jīng)濟(jì)圈(如長(zhǎng)三角地區(qū)、京津唐地區(qū)、珠三角地區(qū))現(xiàn)代化的信息咨詢網(wǎng)絡(luò)。實(shí)行二手房交易網(wǎng)上公示制度和實(shí)名制制度，杜絕中介機(jī)構(gòu)與開發(fā)商的聯(lián)手作假現(xiàn)象發(fā)生。另外，按照公正、公開、公平的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，允許房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開展行業(yè)協(xié)作，相互間提供有償服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信息、資源的充分利用與利益分享，發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢(shì)。

(作者單位：中共靖江市委黨校)

責(zé)任編輯：浩宇