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房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險

2004-08-10 07:16:52
中國經(jīng)濟信息 2004年15期
關(guān)鍵詞:抵押品適用房負(fù)債率

盡管全國的房地產(chǎn)業(yè)從整體上看仍屬健康發(fā)展,但專家們認(rèn)為這并不能掩飾其“肌體”上日益明顯的三大“病變”:經(jīng)濟適用房比重大幅下降,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡;房地產(chǎn)企業(yè)自有資金率低,但利潤畸高;作為銀行抵押品的房地產(chǎn)對中國金融的影響越來越大。

國家統(tǒng)計局投資司司長汲鳳翔說,房地產(chǎn)業(yè)投資占整個社會投資的比重在逐年上升,2003年投資額突破1萬億元,占社會投資額的比重達(dá)18.3%。2003年全國房地產(chǎn)開工11.7億平方米,竣工4億平方米,但房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)很不合理,中高檔產(chǎn)品多,經(jīng)濟適用房逐年下降。以面積計算,1996年,全國經(jīng)濟適用房的比重是16.6%,到2001年降為11.3%,2003年銳減至6.1%,而今年前5個月,其比重更是下降到4.7%的新低。一邊是房市熱火朝天,一邊是市場上有的房子普通老百姓買不起,老百姓買得起的中低檔房又買不到,中低收入階層的購房需求滿足率低下的怪現(xiàn)狀日益明顯?!坝行枨蟛⒉灰欢ǘ际钦?dāng)?shù)?,政府?yīng)該考慮哪些需求要滿足,哪些需求要遏制。”汲鳳翔說。

在資金方面,房地產(chǎn)業(yè)對銀行依賴性很大。2003年,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金的比例在20%左右,與央行提出的35%的資本金要求相差甚遠(yuǎn)。令人吃驚的是,盡管房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高達(dá)75.8%,高出工業(yè)企業(yè)的平均負(fù)債率10個百分點,但2003年全國房地產(chǎn)業(yè)的利潤總額同比增長了69.2%。對此,中國人民銀行金融穩(wěn)定局局長謝平的評價是“暴利!”

上海的情況證明謝平的評價不虛。綜合上海市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),近3年來,上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金逐年下降:2001年為18.84%、2002年為17.53%、2003年為16.94%,但同期其自有資金的利潤率卻分別達(dá)到38.12%、86.36%和74.24%,是同期社會平均利潤率的7到16倍。專家認(rèn)為,用1塊錢的自有資金賺取80多元的利潤,房地產(chǎn)業(yè)顯然已成暴利行業(yè);而自有資金逐年下降,說明房地產(chǎn)企業(yè)在吹大金融風(fēng)險的泡沫,因為“若算上個人住房貸款,房地產(chǎn)開發(fā)有一半以上的錢來自銀行?!?/p>

“應(yīng)該充分意識到房地產(chǎn)對中國金融的影響?!敝x平敏銳地指出,盡管相對于17萬億元的全國貸款總額而言,2.5萬億元的房地產(chǎn)貸款不算太多,但必須充分認(rèn)識到,全國的貸款約有1/2是用房地產(chǎn)作為抵押的。表面上,房地產(chǎn)貸款是銀行的優(yōu)質(zhì)貸款,但一旦因為借款人還不了錢,銀行進(jìn)入執(zhí)行程序,作為抵押品的房地產(chǎn)往往不能全額償債。最近,建設(shè)銀行打包拍賣房地產(chǎn),實際只收回了抵押額一半的貸款即是明證。謝平認(rèn)為,在現(xiàn)行的定價機制和評估體制下,土地作為抵押物的價格沒有邊際,其占房地產(chǎn)成本的比重已升至40%甚至50%,“這意味著銀行的風(fēng)險越來越大”。

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