國務(wù)院法制辦負(fù)責(zé)人就《物業(yè)管理?xiàng)l例》答記者問

問：條例制定的目的是什么？

答：制定條例的目的是：明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、職責(zé)、運(yùn)作，保護(hù)業(yè)主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件。

問：制定條例遵循的基本思路是什么？

答：制定條例的基本思路是：保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，協(xié)調(diào)好單個(gè)業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的關(guān)系；明確物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主是平等的民事主體，他們之間是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系；雙方通過平等協(xié)商，公開、公平地確定物業(yè)管理活動(dòng)中的事項(xiàng)。

問：條例從哪幾個(gè)方面保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益？

答：業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，物業(yè)管理的落腳點(diǎn)就是要保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不僅要保護(hù)單個(gè)業(yè)主的權(quán)利，而且要保護(hù)全體業(yè)主的共同利益。條例從如下幾個(gè)方面加強(qiáng)了對業(yè)主合法權(quán)益的保護(hù)：

一是明確列舉了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利及其內(nèi)容。

二是規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理中的共同利益，決定物業(yè)管理中的重大事項(xiàng)，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)公共日常事務(wù)，為保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益提供組織上的保障。

三是規(guī)范了業(yè)主大會(huì)的會(huì)議形式和表決方式，業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)行使自己在物業(yè)管理中的權(quán)利，如自主地選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)、決定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等，為保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益提供程序上的保障。

四是通過規(guī)范建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)的行為，來保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。如條例規(guī)定了建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共同設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。條例還明確了物業(yè)管理用房的所有權(quán)歸業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)不能擅自改變其用途；物業(yè)管理企業(yè)在代收有關(guān)公用事業(yè)費(fèi)用時(shí)，不得收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途等。

問：條例是如何規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)行為的？

答：物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量是廣大人民群眾最為關(guān)心的問題，為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)行為，加強(qiáng)對其監(jiān)督管理，條例從以下幾個(gè)方面進(jìn)行了規(guī)定：

一是對物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。只有符合一定資質(zhì)條件的企業(yè)，才能從事物業(yè)管理服務(wù)。

二是業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，并對物業(yè)服務(wù)合同的基本內(nèi)容作出規(guī)定。

三是物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)。

四是要求物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)必須辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。防止開發(fā)建設(shè)遺留的質(zhì)量問題，影響業(yè)主利益，也影響物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)。

五是要求物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

問：目前大家反映比較強(qiáng)烈的是業(yè)主大會(huì)成立以前，由開發(fā)建設(shè)單位聘用物業(yè)管理企業(yè)所實(shí)施物業(yè)管理的問題，條例對此有哪些規(guī)定？

答：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理在條例中被稱作前期物業(yè)管理。為了保證建設(shè)單位聘請物業(yè)管理企業(yè)的行為公開、透明，保護(hù)新入住的業(yè)主的利益，條例對前期物業(yè)管理作了以下幾個(gè)方面的規(guī)定：

一是明確了前期物業(yè)管理的招投標(biāo)制度。一般而言，住宅物業(yè)的建設(shè)單位必須通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。這就防止了目前存在的因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位之間的利益關(guān)系，而影響將來的物業(yè)管理。

二是建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約必須向物業(yè)買受人明示。業(yè)主在知道自己在將來物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù)的前提下，再做出購房決定。

三建設(shè)單位與業(yè)主簽訂的購房合同中必須包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。業(yè)主通過簽訂購房合同了解和接受前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。同時(shí)條例規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同的期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

四是規(guī)定了物業(yè)承接時(shí)的驗(yàn)收手續(xù)和相關(guān)資料的移交。

問：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)專項(xiàng)維修資金一直是大家比較關(guān)心的問題，條例對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)專項(xiàng)維修資金作了怎樣的規(guī)定？

答：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是廣大群眾十分關(guān)心的問題，考慮到物業(yè)服務(wù)費(fèi)用涉及到億萬群眾的切身利益，目前物業(yè)管理市場發(fā)育還不完善，需要國家對其予以必要的指導(dǎo)和規(guī)范，條例作了以下規(guī)定：

一是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

二是對違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，規(guī)定了相應(yīng)的措施。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金是物業(yè)保修期滿以后，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)的資金，是物業(yè)的“養(yǎng)老金”，條例對專項(xiàng)維修資金作了以下規(guī)定：

一是住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

二是專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

三是對挪用專項(xiàng)維修資金的行為規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任。

問：在物業(yè)的使用和維護(hù)過程中，必須處理好單個(gè)業(yè)主權(quán)利和全體業(yè)主共同利益之間的關(guān)系，條例對物業(yè)的使用和維護(hù)有哪些規(guī)定？

答：條例規(guī)定業(yè)主在行使自己權(quán)利的同時(shí)，必須尊重全體業(yè)主的共同利益。對物業(yè)的使用和維護(hù)，條例作了以下規(guī)定：

一是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途。

二是供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

三是業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。