許亞青／劉　濤

有數(shù)據(jù)表明，到目前為止，北京房地產(chǎn)業(yè)銷售額與去年同期相比已經(jīng)下降了40%。

北京房地產(chǎn)企業(yè)近4000家，按照專業(yè)人士的看法，北京市場(chǎng)有一、二百家即已足夠，那就意味著將存在90%以上的淘汰率。

明年上半年開(kāi)始，北京每平方米6000～8000元人民幣的房子將會(huì)賣不動(dòng)！而東部房?jī)r(jià)將會(huì)率先跳水。

時(shí)下，京城民眾經(jīng)常笑謔：房?jī)r(jià)猛于虎！苛政猛于虎之時(shí)，距封建王朝改朝換代之日一般不遠(yuǎn)。類比之下，房?jī)r(jià)一旦猛于虎，恐是離地產(chǎn)業(yè)的震蕩也是不遠(yuǎn)了。

資料顯示，目前中國(guó)內(nèi)地現(xiàn)有大大小小房地產(chǎn)企業(yè)2萬(wàn)多家，爭(zhēng)奪數(shù)億平方米的蛋糕，單進(jìn)駐北京地區(qū)的此類企業(yè)即有4000家左右，頗有些僧多粥少的味道，競(jìng)爭(zhēng)在混亂中變得火熱。按照京城地產(chǎn)界資深人士環(huán)宇信達(dá)行房地產(chǎn)顧問(wèn)公司總裁鄧智仁的看法：保守一點(diǎn)，北京市場(chǎng)有一、二百家房地產(chǎn)企業(yè)也已足夠了，那就意味著將存在90%多的淘汰率。

似乎所有的人都對(duì)WTO的臨近懷有一種既期待又忐忑的情緒。面紗一層層揭開(kāi)，美人如玉卻持劍如虹，重要的是，我們得確保自己受刃以后絕不會(huì)重傷不治。詩(shī)人或可用優(yōu)雅的語(yǔ)調(diào)從容地吟哦出所謂“山中一夜雨，樹(shù)梢百重泉”的句子，但我們更相信，WTO這場(chǎng)夜雨之后，實(shí)質(zhì)的生命更將會(huì)產(chǎn)生奔莽劇烈近乎痛楚的動(dòng)作。因?yàn)槲覀儗⒚鎸?duì)的是異域的鯊魚(yú)，它們有的是用雄厚的資本及成熟的專業(yè)化運(yùn)作雕砌成的銳利的牙齒。而在這類族群當(dāng)中，又以香港資本為代表的華人資本最不可小覷，與歐美資本相比，他們與大陸有著天然的人脈關(guān)系，更像是在熟悉的水域優(yōu)游，況且早在80年代開(kāi)始就已在大陸試水，目前已近成熟期，正所謂動(dòng)物兇猛。

于是，有媒體預(yù)言：香港開(kāi)發(fā)商北望神州，國(guó)際集團(tuán)虎視眈眈，內(nèi)地房企腹背受敵，將會(huì)成片倒下！誰(shuí)會(huì)首當(dāng)其沖，誰(shuí)又能最終幸免于難？最近的政策好像對(duì)實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商著實(shí)有些不利：預(yù)售門檻提高不說(shuō)，銀行對(duì)買房的貸款按揭也約束了起來(lái)。

全球經(jīng)濟(jì)下滑，為追求規(guī)模效益，降低運(yùn)營(yíng)成本，獲得協(xié)同效果，產(chǎn)業(yè)集中案例越來(lái)越多。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的重組與集中在所難免。

人們?cè)诤谝沟牧种行凶?，熾熱的光芒讓人們以為晨曦即臨，卻驀然發(fā)覺(jué)那只是流星劃過(guò)的痕跡。NASDAQ就這樣在世紀(jì)末打出了一張多米諾骨牌，金融行業(yè)連同IT領(lǐng)域更是隨之潮起潮落。曾經(jīng)一度列為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)兩大購(gòu)買者群體的證券從業(yè)人士與互聯(lián)網(wǎng)新貴們購(gòu)買力今年明顯相對(duì)下降。有數(shù)據(jù)表明，到目前為止，今年房地產(chǎn)銷售額與去年相比已經(jīng)下降了40%。

翻開(kāi)時(shí)下各媒體的樓市廣告，我們已經(jīng)嗅到了由遠(yuǎn)而近的北京樓市的降價(jià)氣息：打折、優(yōu)惠已經(jīng)日見(jiàn)多了起來(lái)。環(huán)宇信達(dá)行這家在房地產(chǎn)銷售策劃方面頗有聲譽(yù)的顧問(wèn)企業(yè)，近期業(yè)務(wù)突然間迅速增多，而這則意味著房子已經(jīng)變得不如以前好賣了。就像國(guó)內(nèi)家電業(yè)曾經(jīng)經(jīng)歷的那樣，激烈的價(jià)格戰(zhàn)之后隨之而來(lái)的必然是產(chǎn)業(yè)大規(guī)模的重組和集中。

今年的確也是北京房地產(chǎn)業(yè)的多事之秋。發(fā)展商與業(yè)主之間的糾紛愈演愈烈。為緩和發(fā)展商和業(yè)主之間的矛盾，紅石集團(tuán)的董事長(zhǎng)潘石屹拋出所謂“無(wú)理由退房”政策，一時(shí)褒貶紛呈。按國(guó)展家園總經(jīng)理魏建軍的理論，業(yè)主之所以退房的主要原因就是發(fā)現(xiàn)現(xiàn)房不如期房貴，房子貶值。即便是房?jī)r(jià)看起來(lái)仍然堅(jiān)挺，但倘使今年仍持續(xù)去年的價(jià)格，在某種意義上而言，房?jī)r(jià)事實(shí)上已經(jīng)下跌了。

最新的偉業(yè)指數(shù)及搜房典指顯示，較2001年上半年北京的房?jī)r(jià)每平方米降低了134元人民幣。偉業(yè)指數(shù)顯示，2001年第三季度綜合價(jià)格（未包括遠(yuǎn)郊區(qū)縣內(nèi)銷住宅）跌了3.3%，外銷公寓綜合價(jià)格跌了0.7%；城近郊區(qū)別墅綜合價(jià)格跌了7.3%，遠(yuǎn)郊區(qū)別墅綜合價(jià)格跌了1.3%，寫(xiě)字樓售價(jià)跌了1.3%。另?yè)?jù)搜房典指最新調(diào)查結(jié)果顯示，今年前三季度，新開(kāi)普通住宅項(xiàng)目的平均價(jià)格為4969元/平方米，較上半年的5103元/平方米降低了134元/平方米。業(yè)內(nèi)人士指出，最近特別是中檔商品房銷售不太景氣，世紀(jì)華夏房地產(chǎn)基金公司的總經(jīng)理吳海濱更是大膽預(yù)言：“明年上半年開(kāi)始，北京每平方米6000～8000元人民幣的房子將會(huì)賣不動(dòng)！而東部房?jī)r(jià)將會(huì)率先跳水?！?/p>

最近國(guó)家又放言，將投入200億元人民幣增加經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)力度，并將促進(jìn)部分商品房向經(jīng)濟(jì)適用房的改造和轉(zhuǎn)化。那么，我們將很有可能在不遠(yuǎn)的將來(lái)面對(duì)房?jī)r(jià)的兩極分化現(xiàn)象。當(dāng)然，海南現(xiàn)象自然不會(huì)在北京重演。如果當(dāng)初海南房地產(chǎn)業(yè)的虛實(shí)比例為9：1的話，那么北京的情況則是恰好反過(guò)來(lái)，虛擬需求不會(huì)超過(guò)10%，虛擬泡沫被擠掉也是遲早的事。

不管實(shí)火也好，虛火幾多，如今紅紅火火的房地產(chǎn)業(yè)盡管已經(jīng)歷過(guò)一波三折，但依然算得上是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，仍然存在相當(dāng)大的利潤(rùn)空間，盡管在全國(guó)范圍內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)都正處于蓬勃發(fā)展的階段，但在北京，相關(guān)的信號(hào)已經(jīng)顯示：房地產(chǎn)業(yè)的重組與集中即將開(kāi)始。

北京樓市存在的嚴(yán)重的供求剪刀差成了無(wú)須明言的事實(shí)。從供求關(guān)系上看，北京住宅市場(chǎng)供過(guò)于求的情況好像有越來(lái)越嚴(yán)重的趨勢(shì)。盡管客觀地講，北京住宅的潛在需求量相當(dāng)巨大，就以北京目前人均居住面積15平方米左右的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，要達(dá)到北京市政府規(guī)劃的人均20平方米的數(shù)字，至少還有幾千萬(wàn)平方米的需求空間。但需求量是一回事，銷售量又是一回事。數(shù)據(jù)顯示，1999年和2000年，北京住宅市場(chǎng)的銷售量都保持在五、六百萬(wàn)平方米左右，而與此同時(shí)，供應(yīng)量卻始終保持在2400萬(wàn)平方米以上，且供應(yīng)量的遞增就像房地產(chǎn)企業(yè)的遞增一樣迅速。1999年的千家房地產(chǎn)商如今已搖身至4000余家。

不過(guò)，不可否認(rèn)的事實(shí)是，北京住宅市場(chǎng)這兩年的銷售量在目前的價(jià)位上看倒是相當(dāng)可觀的。其原因也顯而易見(jiàn)，這兩年恰是北京住宅市場(chǎng)由集團(tuán)購(gòu)買向個(gè)人購(gòu)買轉(zhuǎn)型的時(shí)期，加上銀行信貸政策的支持，壓抑已久的購(gòu)買力得到釋放。市場(chǎng)上的體現(xiàn)則是樓價(jià)盡管較高，但購(gòu)買力依然強(qiáng)勁。再加上一些高技術(shù)、高成長(zhǎng)行業(yè)風(fēng)頭正勁，構(gòu)成一批重要的購(gòu)買群體。但2001年，購(gòu)買者與開(kāi)發(fā)商卻遇到了同樣的尷尬。

從北京房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本上看，北京樓價(jià)也有很大的降價(jià)空間。

土地成本通常占開(kāi)發(fā)成本的1/3左右，而其中拆遷費(fèi)用又是重頭。如今隨著城市規(guī)模的擴(kuò)張，含括京津唐的大北京概念給予了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向城市邊緣拓展的契機(jī)。拆遷工作量的減少勢(shì)必使相應(yīng)的土地成本降低。同樣，新技術(shù)的發(fā)展，開(kāi)發(fā)商自身的日益成熟，以及WTO帶來(lái)的建筑、裝修材料的價(jià)格下跌，無(wú)疑將帶來(lái)建安成本及管理成本的降低。而政府工作效率的提高，使得開(kāi)發(fā)商完成一個(gè)物業(yè)立項(xiàng)的報(bào)批手續(xù)時(shí)間會(huì)相應(yīng)縮短，時(shí)間成本的減少也頗值得關(guān)注。

但事情也絕非如此簡(jiǎn)單。WTO帶動(dòng)的資金很可能在短時(shí)間內(nèi)迅速流入，但流入一旦太多，就有些棘手。就像國(guó)展家園總裁魏建軍所擔(dān)心的那樣：“市場(chǎng)就在那兒，新的資本進(jìn)來(lái)要先拿原料，每一塊地被若干家爭(zhēng)，不去想以后的房?jī)r(jià)、供應(yīng)量是個(gè)什么過(guò)程，這樣就會(huì)把土地成本弄得很高。結(jié)果是很多地產(chǎn)做起來(lái)就會(huì)變得困難?！闭灿兄嗤膽n慮。申奧成功以后，北京市政府做過(guò)相應(yīng)的調(diào)查，在房地產(chǎn)沒(méi)有熊熊燃燒起來(lái)的時(shí)候適時(shí)的地灑了一些涼水。投入200億元增加經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)，立言房?jī)r(jià)會(huì)下跌，使許多人開(kāi)始持錢作壁上觀。中小房地產(chǎn)企業(yè)壓力驟增。

上篇

并購(gòu)：看近實(shí)遠(yuǎn)

好像任何產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度，都要不可避免地走上一條產(chǎn)業(yè)集中的道路。產(chǎn)業(yè)集中的成就也通常以市場(chǎng)自發(fā)性質(zhì)的兼并收購(gòu)為主要手段。盡管并購(gòu)的趨勢(shì)一直青睞于飛機(jī)制造、鋼鐵、汽車、化工、建筑等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，但近幾年內(nèi)隨著互聯(lián)網(wǎng)的風(fēng)潮，金融業(yè)和電子信息產(chǎn)業(yè)內(nèi)的并購(gòu)案亦是動(dòng)作頻仍。一時(shí)間，資本、技術(shù)、人才等資源的漂移給諸多圈子里的人們平添了一種不安定和難以琢磨的氣息?；萜蘸涂蛋氐穆?lián)手，神秘的面紗尚未完全除去，耳畔又傳來(lái)電訊廠商北電即將被同儕朗訊收購(gòu)的傳聞。前一段時(shí)間，互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)潮與風(fēng)險(xiǎn)資本相互催生的結(jié)果，成了系列大小并購(gòu)案發(fā)生的溫床。而中國(guó)的民眾，恐怕也就是在這個(gè)當(dāng)口熟悉了所謂兼并收購(gòu)這個(gè)語(yǔ)匯及其所帶來(lái)的一切包括整個(gè)流程。

房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑是資金最密集的行業(yè)之一，企業(yè)間的購(gòu)并與資產(chǎn)重組在理論上有著相當(dāng)?shù)目尚行砸罁?jù)。但是盡管近期我們看到了沙河入主華源，旭飛入主海發(fā)，招商與華僑城在諸多方面的合作，大量港資與大陸企業(yè)的聯(lián)營(yíng)，但至今我們尚未看見(jiàn)值得關(guān)注的真正意義上的并購(gòu)案例。我們看到的充其量也只是一個(gè)真正意義上的并購(gòu)雛形：即華潤(rùn)對(duì)萬(wàn)科與華遠(yuǎn)的整合。而在一、兩年內(nèi)，北京地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的集中經(jīng)由市場(chǎng)自發(fā)的企業(yè)間的并購(gòu)來(lái)完成的幾率將會(huì)很小。

動(dòng)力缺失

當(dāng)中國(guó)內(nèi)地大大小小2萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)搶食數(shù)億平方米的蛋糕時(shí)，毗鄰的香港80%的房地產(chǎn)業(yè)份額卻掌握在前5家開(kāi)發(fā)公司的手里；大陸規(guī)模最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一萬(wàn)科的總資產(chǎn)約為50億元人民幣，全年的銷售額也不過(guò)50個(gè)億。而在《亞洲周刊》2000年亞洲地區(qū)最大公司的排行榜中，我們看到，僅香港新鴻基地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入就為33億美元，2000年下半年的純利即達(dá)53億港元。同時(shí)，專事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的香港上市公司新世界物業(yè)發(fā)展公司的市值高達(dá)千余億港元，其主席鄭裕彤的個(gè)人資產(chǎn)就達(dá)211億港元。于是，有人呼吁，組建地產(chǎn)航母，以應(yīng)對(duì)外來(lái)挑戰(zhàn)！但問(wèn)題是毗鄰的香港房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)構(gòu)成果真就能成為北京甚至大陸未來(lái)發(fā)展的指向？

按清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉的說(shuō)法，大陸的房地產(chǎn)業(yè)的并購(gòu)在短時(shí)期內(nèi)不可能發(fā)生，原因是“沒(méi)有動(dòng)力”。劉洪玉認(rèn)為，香港資源有限，而大陸市場(chǎng)空間卻相當(dāng)大，就拿北京地區(qū)來(lái)說(shuō)，最近有人提出“大北京”的概念，把北京、天津、唐山甚至石家莊整合籌劃，地產(chǎn)空間所具有的相當(dāng)大的延展性，是香港無(wú)法比擬的。自然，市場(chǎng)空間大，就為諸多企業(yè)提供了生存的機(jī)遇。同時(shí)，其認(rèn)為大陸目前的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)質(zhì)差別很小，無(wú)法實(shí)現(xiàn)資源上的互補(bǔ)，相互間的并購(gòu)沒(méi)有太大必要。而學(xué)者的意見(jiàn)也并非完全一致。中國(guó)人民大學(xué)房地產(chǎn)專業(yè)的林增杰教授則認(rèn)為，并購(gòu)很可能發(fā)生在中小房地產(chǎn)企業(yè)的身上，像萬(wàn)科、萬(wàn)通、華遠(yuǎn)、天鴻等規(guī)模較大的企業(yè)之間的并購(gòu)則可能性不大。

而頗為一致的認(rèn)識(shí)則是，歐美房地產(chǎn)巨商一時(shí)半會(huì)不會(huì)進(jìn)入，就連歐美地區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)的跨國(guó)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象也不多見(jiàn)。

在大成集團(tuán)成榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理宛辰的判斷中，以香港為代表的華人資本早已經(jīng)開(kāi)始了與大陸本土地產(chǎn)商的多方面的合作，但歐美資本的進(jìn)入則很有可能將會(huì)同當(dāng)年IT領(lǐng)域的做法相類似，會(huì)先通過(guò)代理商，并有一段時(shí)間的觀望與試探期。

事實(shí)是，李嘉誠(chéng)盡管早就讓京城百姓見(jiàn)識(shí)了長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的能量與大手筆，但至今卻無(wú)半點(diǎn)并購(gòu)意向。70萬(wàn)平方米的冠城園的成功售出，讓1989年就進(jìn)入大陸房地產(chǎn)業(yè)的香港冠城集團(tuán)浮出水面。冠城集團(tuán)副總經(jīng)理陳德清坦言，大規(guī)模的兼并收購(gòu)不太可能，最起碼冠城至今不存主動(dòng)并購(gòu)的意愿，到目前為止，這個(gè)開(kāi)發(fā)商群體還只是在提高京城樓盤的供應(yīng)量，洗牌是市場(chǎng)的事，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)如今的格局是一輪又一輪洗牌之后的結(jié)果，而這需要相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間的醞釀，并購(gòu)年代將姍姍來(lái)遲。

顯然，企業(yè)并購(gòu)的動(dòng)力缺失很大程度上是源于市場(chǎng)空間的游刃有余。

親子情結(jié)

國(guó)展家園總經(jīng)理魏建軍總感覺(jué)自己在這個(gè)圈子內(nèi)有些與眾不同。這個(gè)圈子里的企業(yè)老板、董事長(zhǎng)身份的人名片上就自然清楚的印著“董事長(zhǎng)”或“主席”的名銜，但作為董事長(zhǎng)的魏建軍卻偏偏喜歡那個(gè)“總經(jīng)理”的稱謂。倒也不是為了遮掩什么，魏建軍的意思是“我給自己的定位是職業(yè)經(jīng)理人”，其曾經(jīng)的履歷也清清楚楚地昭示著這一點(diǎn)。在魏建軍眼里，職業(yè)經(jīng)理人與企業(yè)創(chuàng)業(yè)者之間一般而言有一個(gè)很鮮明的區(qū)別：創(chuàng)業(yè)者對(duì)自己的企業(yè)懷有一種父子般的情愫，而職業(yè)經(jīng)理人相比之下此種情結(jié)卻是要淡漠的多。

機(jī)制靈活的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。盡管數(shù)據(jù)顯示在供應(yīng)量的構(gòu)成中，民營(yíng)成分的供應(yīng)總量不會(huì)超過(guò)整個(gè)供應(yīng)量的20%，但項(xiàng)目個(gè)數(shù)卻是相對(duì)較多，也是市場(chǎng)中最為活躍的分子。如今進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的民營(yíng)企業(yè)幾乎都是第一代，就像有的民企老板坦言的那樣:“自己創(chuàng)造的企業(yè)，有一種情感因素灌注其中?！钡绻哑髽I(yè)看成自己的親生兒子，再窮也要自己養(yǎng)著不肯送人，企業(yè)如兒子，變成了自家的私有財(cái)產(chǎn)，好像多少有一些無(wú)奈和悲哀。需要理性的檢視的是，你可以對(duì)自己親手創(chuàng)建起來(lái)的企業(yè)情深意濃，但似乎更應(yīng)該“情到深處情轉(zhuǎn)薄”才好。

于是我們發(fā)現(xiàn)不僅是房地產(chǎn)業(yè)，中國(guó)的企業(yè)總是越做越多，單就一個(gè)萬(wàn)通，從其中脫離并自立門戶的就能數(shù)出不少。當(dāng)國(guó)外企業(yè)走的是一條由小支流流入江河再匯入大海的路線時(shí)，中國(guó)的民營(yíng)企業(yè)卻好像多少有點(diǎn)在倒流的跡象。分流明顯多于交匯?！坝H子情結(jié)”多少給企業(yè)之間的并購(gòu)帶來(lái)了障礙。抱在一起組建航空母艦，恐怕誰(shuí)都想，但并購(gòu)后的集團(tuán)董事長(zhǎng)由誰(shuí)來(lái)當(dāng)?shù)臓?zhēng)執(zhí)則會(huì)使計(jì)劃僅限于一個(gè)構(gòu)思而已。

而像魏建軍這樣把自己定位在職業(yè)經(jīng)理人，“從公司成立那天起，就沒(méi)當(dāng)它是自己的兒子”的人恐怕不多。想當(dāng)年中關(guān)村秉承著“寧為雞頭，不做鳳尾”的企業(yè)也是大有人在，但如今的調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)了一個(gè)有趣的現(xiàn)象，很多人的觀念竟然呈現(xiàn)出180度的大轉(zhuǎn)彎，并購(gòu)的觀念頗有點(diǎn)深入人心的味道。只要企業(yè)能生存發(fā)展，個(gè)人的位置不再重于一切。而這一點(diǎn)觀念上的進(jìn)步，在房地產(chǎn)業(yè)可能還需假以時(shí)日。

國(guó)企謀略

北京市城建開(kāi)發(fā)集團(tuán)、天鴻集團(tuán)、華遠(yuǎn)及大成集團(tuán)四大國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成了京城地產(chǎn)業(yè)的龍頭。當(dāng)那些民營(yíng)企業(yè)的商品房將北京房地產(chǎn)市場(chǎng)搞得火熱的時(shí)候，龍頭們則一邊忙著大面積的經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，一邊或急或緩地進(jìn)行著自身的改制。

比起如今風(fēng)風(fēng)火火的天鴻改制來(lái)說(shuō)，大成的動(dòng)作則顯得有些溫和與遲緩。目前，大成正在進(jìn)行國(guó)有資產(chǎn)的盤活，就本身體制分成了兩塊，把其中一部分職能即后勤職能進(jìn)行了剝離，完全成立了大成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司，專事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，而把曾經(jīng)的所謂后勤、黨辦、組織部等一些老的建制留在了集團(tuán)。無(wú)論如何，從外觀看上去，大成的企業(yè)體制改革顯得有點(diǎn)滯后，但大成有大成的考慮。按大成成榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理宛辰的說(shuō)法，大型國(guó)企承擔(dān)著太多的職能，牽一發(fā)而動(dòng)千鈞，必須審慎行事。迅速轉(zhuǎn)型，震蕩太大，大成選擇軟著陸，只是想在看清一條比較成熟的路后再轉(zhuǎn)型不遲。

從體制上看，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)盡管體制稍有滯后，但其畢竟延續(xù)了相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，積累了相當(dāng)多的經(jīng)驗(yàn)、人力、財(cái)力，許多資源在某種程度上是民企所不能比擬的。一方面有政府的政策扶持，一方面國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)本身在活躍的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下，也在不斷改進(jìn)思維意識(shí)。

專業(yè)化的銷售公司也被引入了其房地產(chǎn)的銷售過(guò)程中。大成早在90年代初就開(kāi)始了與香港資本的合作。雅寶路畔的怡景園一期早在98年左右面向東南亞華人圈就已銷售告罄，如今均價(jià)每平方米12000元人民幣左右的怡景園二期也已開(kāi)盤。這塊價(jià)格便宜的風(fēng)水寶地?fù)?jù)說(shuō)便是當(dāng)年政府對(duì)大成集團(tuán)擔(dān)負(fù)城市市政拆遷任務(wù)所作的補(bǔ)償。

華潤(rùn)集團(tuán)對(duì)華遠(yuǎn)與萬(wàn)科的整合努力、風(fēng)風(fēng)火火的天鴻改制乃至不溫不火的大成內(nèi)部調(diào)整，慢慢修整后的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)很有可能繼續(xù)穩(wěn)坐北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的龍頭。在萬(wàn)通集團(tuán)主席馮侖的眼里，龐大的國(guó)企地產(chǎn)公司應(yīng)該繼續(xù)國(guó)企的職責(zé)，憑借地方政府的扶持及資源優(yōu)勢(shì)在其自身的圈子里引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，“你（民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）做你的商品房，我做我的經(jīng)濟(jì)適用房”的狀況的確將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。如此相對(duì)和平的共處到底能夠持續(xù)多長(zhǎng)的時(shí)間雖不好說(shuō)。但因?yàn)楦饔懈鞯膶捲５陌l(fā)展空間，國(guó)有與民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雙方暫時(shí)會(huì)避免兵戈相見(jiàn)。

空隙生存

預(yù)售許可證的發(fā)放、銀行按揭及相關(guān)銷售政策的出臺(tái)已經(jīng)讓2001年初剛剛成立的金都恒基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司感覺(jué)到了巨大的壓力。金都恒基是由北京金三元新世紀(jì)投資公司、中達(dá)進(jìn)出口公司和深圳中資投資有限公司斥資2億元人民幣成立，其瞄準(zhǔn)的縫隙市場(chǎng)即是日前剛剛興起的產(chǎn)權(quán)式酒店的概念。董事長(zhǎng)楊小峰認(rèn)為，面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，實(shí)力相對(duì)較弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)要想繼續(xù)生存，必須要突出自己的特色，進(jìn)行創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)。金都恒基現(xiàn)在做的就是試圖“通過(guò)一個(gè)有特色的產(chǎn)品，占住一個(gè)點(diǎn)，先把品牌做起來(lái)”。在楊小峰看來(lái)，市場(chǎng)縫隙不少，國(guó)外甚至國(guó)內(nèi)其他行業(yè)提供的新思路和值得借鑒的地方很多，產(chǎn)品創(chuàng)新存在很大的空間，“東西不一定要大，但一定要精要透”。另外，中小房地產(chǎn)企業(yè)還要做到相應(yīng)地風(fēng)險(xiǎn)回避，根據(jù)自己的實(shí)力，清楚地判斷自身所能承受的風(fēng)險(xiǎn)程度，逐步把產(chǎn)品做出特色。

擁有像楊小峰這樣的意識(shí)的人不少，如此實(shí)踐下來(lái)的企業(yè)也很多。萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席馮侖比較欣賞的泰德公司便是抓住二手房市場(chǎng)的縫隙，對(duì)二手房進(jìn)行改造后出售或出租，當(dāng)前也“活得很好”。

下篇

重組：山雨欲來(lái)

近期，不少中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在抱怨日子越來(lái)越不好過(guò)。入世帶來(lái)的沖擊是遠(yuǎn)慮，倒還在其次，迫在眉睫的近憂是2001年6月中國(guó)人民銀行發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。這個(gè)《通知》不但加大了開(kāi)發(fā)商從各商業(yè)銀行獲取貸款的難度，同時(shí)對(duì)買房人貸款也做出了限制：貸款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買期房，所購(gòu)期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂，高層住宅完成總投資的三分之二。

某項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商張謇這樣說(shuō)道：“本來(lái)計(jì)劃投入30億的功能性物業(yè)，前期自己的資金錢都挖了坑，現(xiàn)在《通知》一出，銀行不給錢了，地基怎么蓋，我怎么辦？”沒(méi)錯(cuò)，日子確實(shí)不好過(guò)了。國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的傳統(tǒng)融資渠道無(wú)非是少量自有資本、銀行貸款和預(yù)售樓花，如今后兩個(gè)主要渠道已經(jīng)受阻。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷與傳統(tǒng)金融資本斷奶的痛苦過(guò)程。他們知道，要生存下去就必須尋求新的資本來(lái)源，培育自己的資本造血功能。

港資力量

順著長(zhǎng)安街一路行去，且不說(shuō)恒基中心和東方廣場(chǎng)，其他大大小小的樓宇大多有港資的澆注。長(zhǎng)安一條街讓一些在北京從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的香港人感到親切，還有幾分自豪和踏實(shí)。事實(shí)也是，敢于進(jìn)入大陸房地產(chǎn)業(yè)摸爬滾打并在某種程度上取得成功的群體主要是香港資本。

中國(guó)房地產(chǎn)自20世紀(jì)80年代末發(fā)展至今，其所吸引的外資中95%是香港資本。第一次港資進(jìn)入大陸的熱潮是80年代末至1994年間，其時(shí)房地產(chǎn)的回報(bào)率是投資額的1到2倍。但根據(jù)香港1997年前統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，那時(shí)投向大陸的港資85%以上是鎩羽而歸，于是資金回流，直接導(dǎo)致了1996、97年香港的房地產(chǎn)泡沫。也導(dǎo)致了1995年到1999年香港資本對(duì)大陸地產(chǎn)投資的冷卻。但既然是資本，必然要尋找機(jī)會(huì)和出路，再加上近年來(lái)，全世界包括美國(guó)、日本、臺(tái)灣及香港本身的經(jīng)濟(jì)不景氣，諸多游資再次指向經(jīng)濟(jì)正在強(qiáng)勁增長(zhǎng)的中國(guó)大陸。于是，我們看到，2000年始，港資再次將目光聚焦于大陸的房地產(chǎn)業(yè)。

前一段時(shí)間，香港華潤(rùn)出面欲整合萬(wàn)科與華遠(yuǎn)，資本初露崢嶸。而與此同時(shí)，有很多資本在和百仕達(dá)積極接觸。李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在東方廣場(chǎng)之后，再次進(jìn)軍朝陽(yáng)，圈地6000畝，定位中高檔住宅，雄厚的資金來(lái)源、強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)，成本降低但利潤(rùn)的絕對(duì)額不會(huì)縮水，以份額實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，如此下去，無(wú)疑將對(duì)相對(duì)在主流產(chǎn)品方面運(yùn)作的內(nèi)地企業(yè)產(chǎn)生一定的威脅。而香港冠海集團(tuán)亦在70萬(wàn)平方米的冠城園之后，揮師八大處，為其太陽(yáng)宮項(xiàng)目圈地100萬(wàn)平方米。

香港資本在大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一波三折后，此次卷土重來(lái)，實(shí)是不容小覷。情形也與從前有所不同。金融風(fēng)暴讓香港很多公司的財(cái)富蒸發(fā)了2/3，港資的實(shí)力受到考驗(yàn)，此次重來(lái)的港資開(kāi)始尋找新的歐美資金及項(xiàng)目作為合作伙伴。

對(duì)于這樣的舉動(dòng)，本土企業(yè)迄今仍無(wú)應(yīng)對(duì)措施。在本土企業(yè)聯(lián)手交鋒不多的情況下，唯有各自用產(chǎn)品實(shí)力去競(jìng)爭(zhēng)，或去做縫隙產(chǎn)品，滿足少數(shù)人的需求，如國(guó)展家園只向“已有房子的人賣房子”，跟市場(chǎng)拉開(kāi)一定的距離從而降低競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，諸多本土企業(yè)也是敞開(kāi)了胸襟。萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石就曾表示，一家房地產(chǎn)企業(yè)若想在3到5年之內(nèi)異軍突起，一定要爭(zhēng)取國(guó)際力量的支持，而萬(wàn)科也不會(huì)排斥在未來(lái)會(huì)引入一個(gè)具有雄厚實(shí)力的國(guó)際財(cái)團(tuán)來(lái)完成自身的迅速擴(kuò)張計(jì)劃。到目前為止，港資為代表的華人資本整體還處于與本土企業(yè)合作的階段，而5到10年中間，并購(gòu)行為大規(guī)模發(fā)生的幾率或許會(huì)越來(lái)越大。但境外資本的進(jìn)入也面臨諸多方面的問(wèn)題，如退出機(jī)制的不完善、執(zhí)行資金工具如專業(yè)顧問(wèn)行的缺乏以及缺少明確的法律和稅務(wù)政策的指引等。

高科技資本

聯(lián)想控股斥資20億人民幣大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)的消息引起人們對(duì)新生的資本力量的關(guān)注。而與此同時(shí)，清華同方投資6億人民幣的同方科技廣場(chǎng)將成為中關(guān)村腹地中的“雙子座”。顯然，這類參與者有兩個(gè)重要的特征，一是上市公司，資金雄厚，二是大陸高科技的龍頭企業(yè)，圍繞高科技的概念做起了文章。

聯(lián)想控股當(dāng)初決定專門投資注冊(cè)成立融科智地公司，專事服務(wù)于中關(guān)村建設(shè)和高科技公司的物業(yè)開(kāi)發(fā)有兩方面的考慮。一來(lái)其前身聯(lián)想科技園原本只是計(jì)劃負(fù)責(zé)聯(lián)想集團(tuán)內(nèi)部的物業(yè)開(kāi)發(fā)，但是聯(lián)想電腦大廈和深圳研發(fā)中心的成功，使其在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中積累了一些經(jīng)驗(yàn)，領(lǐng)軍人陳國(guó)棟等人逐漸感到“這個(gè)東西非常有意思，興趣越來(lái)越大”，開(kāi)始有意將此探索繼續(xù)下去；二來(lái)，中國(guó)科學(xué)院作為聯(lián)想集團(tuán)的大股東，一直希望聯(lián)想能夠在中關(guān)村科技園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展過(guò)程中，發(fā)揮更大的作用。更重要的是中科院有很多研究機(jī)構(gòu)設(shè)在中關(guān)村，中關(guān)村的核心區(qū)差不多半壁江山都屬于中科院，聯(lián)想進(jìn)行開(kāi)發(fā)，無(wú)疑可充分利用中科院的這一土地資源優(yōu)勢(shì)（詳見(jiàn)《數(shù)字財(cái)富》2001年6月22日第8期《科技物業(yè)形塑新辦公時(shí)代》）。

清華同方的考慮與聯(lián)想倒是有些分別。清華同方目前正在以信息產(chǎn)業(yè)為主業(yè)對(duì)其業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，先前跟信息產(chǎn)業(yè)不相關(guān)的業(yè)務(wù)正在逐漸剝離中，從同方當(dāng)前提出的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上，至今也沒(méi)有把房地產(chǎn)納入其主營(yíng)業(yè)務(wù)板塊中去，由清華大學(xué)總務(wù)處長(zhǎng)仰效友掛帥的清華同方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的成立從客觀上講只是出于項(xiàng)目的需要。作為一家新興的超常規(guī)發(fā)展的上市企業(yè)，同方自身有很大的物業(yè)需求?！半p子座”建成后，2/3左右將自用，而其中一座的22個(gè)樓層用于銷售。而北京市提供的相關(guān)的政策法規(guī)也規(guī)定，作為上市公司出于自身建設(shè)而非購(gòu)買物業(yè)必須成立房地產(chǎn)公司以解決專業(yè)化運(yùn)作的問(wèn)題。清華同方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立的另一個(gè)催生劑同融科智地異曲同工，同方集團(tuán)兼并了清華大學(xué)的東鄰北京第二紡織機(jī)械廠，拿到了一塊比較便宜的地。

在聯(lián)想較為明確地表達(dá)了覬覦房地產(chǎn)業(yè)的心思時(shí)，清華同方卻出于集團(tuán)戰(zhàn)略的考慮對(duì)這個(gè)思路做出了否認(rèn)。但田海光強(qiáng)調(diào)，清華同方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司雖因項(xiàng)目而起，卻絕對(duì)是一家綜合開(kāi)發(fā)公司而非項(xiàng)目公司，具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的諸多條件，如資質(zhì)、注冊(cè)資本、人才、技術(shù)等。盡管最初只為擴(kuò)大同方的辦公與研發(fā)面積，但在開(kāi)發(fā)過(guò)程中深化了認(rèn)識(shí)：房地產(chǎn)仍然存在著較高的利潤(rùn)，而高科技企業(yè)的進(jìn)入更能提升其價(jià)值。按照田海光的分析，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，運(yùn)作水平較低，資金規(guī)模不夠，卻有相當(dāng)高的利潤(rùn)，這樣一種產(chǎn)業(yè)卻沒(méi)有積聚最有技術(shù)實(shí)力、資金、人才實(shí)力的企業(yè)介入是不正常的。同時(shí)，既然如今的技術(shù)對(duì)人類生存的影響已接近登峰造極的階段，作為生存空間的建筑勢(shì)必受到高科技的影響，從市場(chǎng)角度看，握有技術(shù)優(yōu)勢(shì)的高科技企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)在所難免。于是，我們將會(huì)發(fā)現(xiàn)，建成后的清華同方科技廣場(chǎng)將成為清華同方高科技產(chǎn)品的集中展示廳，同方e-home概念的大型樣板間，同方在商務(wù)辦公、數(shù)字家園方面的技術(shù)將會(huì)在其自身開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中得到完美集成。

不管同方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司承認(rèn)也好，否認(rèn)也好，從其企業(yè)自身的發(fā)展角度來(lái)說(shuō)，其無(wú)疑具備整合同方相當(dāng)一部分產(chǎn)品的能力，同方擁有的許多高科技產(chǎn)品都與建筑相關(guān)聯(lián)，如人工環(huán)境、樓宇交換等，產(chǎn)品處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的下游，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自然可對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生整合與拉動(dòng)的作用。而總經(jīng)理仰效友也坦然承認(rèn)，利用房地產(chǎn)業(yè)這樣一個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域可使同方更多的尖端產(chǎn)品在其中進(jìn)行一個(gè)完善的集成。8月份開(kāi)盤的同方科技廣場(chǎng)，據(jù)說(shuō)銷售狀況不錯(cuò)，倘使能打一個(gè)漂亮戰(zhàn)，我們無(wú)法懷疑清華同方房地產(chǎn)有限公司繼續(xù)生存乃至在業(yè)界發(fā)展壯大的可能性。

2001年底融科資訊中心A座即可啟用。聯(lián)想的“科技物業(yè)”的概念與同方的“科技建筑”的提法都展現(xiàn)了很重要的一點(diǎn)，即“科技”。但高科技企業(yè)最讓人憂慮的也是缺乏專業(yè)化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這種地域性、專業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè)來(lái)說(shuō)，“外地、外資、外行”面臨的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑最大。高科技企業(yè)與那些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的巨子一樣，出招同樣要謹(jǐn)慎。尋找有品牌、運(yùn)營(yíng)較好的專業(yè)化公司合作或收購(gòu)，在有些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)要比挖幾個(gè)人重新組建新的團(tuán)隊(duì)要有效和便捷的多。

而與此同時(shí)，一些國(guó)內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)的巨子亦紛紛出手，如三九、新希望、紅塔等。此類掘金者的重要特征也是相對(duì)的財(cái)大氣粗，新希望出手就是30億。像前面提到的金都恒基也是京城餐飲業(yè)巨子金三元牽頭。巨人大廈讓史玉柱留給我們的警示是：“我的失敗是因?yàn)槲疑孀懔宋宜皇煜さ念I(lǐng)域?！庇谑俏覀冇型瑯拥膽n慮，這些外行人恐怕絕不能止于憑借大錢在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍專業(yè)化程度較低的情況下渾水摸魚(yú)，而要盡快利用自身的資金優(yōu)勢(shì)向?qū)I(yè)化迅速挺進(jìn)，而并購(gòu)相對(duì)成熟的專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其而言顯然是一條捷徑。

房地產(chǎn)投資基金

如何走出資金來(lái)源的困境？在2001年5月18日世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理有限公司房地產(chǎn)金融論壇上，與會(huì)專家們提出這樣的觀點(diǎn)：當(dāng)前大量分散的社會(huì)資金、機(jī)構(gòu)資金由于缺乏有效的投融資渠道和投資工具，難以聚集起來(lái)進(jìn)行大型項(xiàng)目的投資，如果能夠創(chuàng)新金融工具--利用房地產(chǎn)投資基金募集社會(huì)資金，將可以緩解房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)巨額資金不足問(wèn)題和銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金壓力。而就在此前的三天，5月15日，由中國(guó)五礦集團(tuán)房地產(chǎn)公司、北京首鋼集團(tuán)房地產(chǎn)公司、北京城建集團(tuán)房地產(chǎn)公司、中國(guó)石油天然氣管道局房地產(chǎn)公司和萬(wàn)年投資集團(tuán)共同發(fā)起成立了北京世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理有限公司，致力于房地產(chǎn)投資基金的運(yùn)作和管理。

房地產(chǎn)投資基金（也稱房地產(chǎn)信托投資基金）最早產(chǎn)生于美國(guó)20世紀(jì)60年代初，也就是曾風(fēng)行美國(guó)的REIT理念，美國(guó)稅法中將其定義為：經(jīng)營(yíng)管理或投資房地產(chǎn)的公司、信托或協(xié)會(huì)。它收入的90%來(lái)自房地產(chǎn)，不繳公司所得稅，在合法證券交易所依法上市，可以合法交易。70年代達(dá)到頂峰。后由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條，尤其進(jìn)入80年代，美國(guó)一大批銀行因大量房地產(chǎn)業(yè)的呆賬而遭破產(chǎn)，房地產(chǎn)投資基金出現(xiàn)衰落，資金外流。隨后，美國(guó)政府采取措施，出資500億美元設(shè)立清賬的RTC（ResolutionTrustCompany即清算信托公司）拍賣大批成為銀行壞賬的房產(chǎn)，最終納稅人出資收購(gòu)超出2000億美元，逐漸使房產(chǎn)業(yè)恢復(fù)了生機(jī)，REIT股板塊也逐漸開(kāi)始旺盛，到90年代末，已吸引近10%的商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)入REIT板塊，且以幾何級(jí)的速度迅速增長(zhǎng)。

根據(jù)國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)投資基金具有廣泛的公眾基礎(chǔ)，其資金來(lái)源主要有：發(fā)行股票，由機(jī)構(gòu)投資者（人壽保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金組織等）和股民認(rèn)購(gòu)；從金融市場(chǎng)融資，如銀行借入、發(fā)行債券和商業(yè)票據(jù)等。作為開(kāi)發(fā)商融資的金融手段之一，房地產(chǎn)投資基金能夠彌補(bǔ)銀行短期貸款的不足，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供持續(xù)、穩(wěn)定的資金源。

而在北京世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理吳海濱看來(lái)，中國(guó)資本市場(chǎng)經(jīng)過(guò)11年的發(fā)展已初具規(guī)模，改革開(kāi)放二十幾年藏富于民的政策，也使中國(guó)民間“臥虎藏龍”，有最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)居民儲(chǔ)蓄存款已突破70000億元；盡管目前國(guó)家還不允許保險(xiǎn)基金、退休基金進(jìn)行直接投資，但中國(guó)房地產(chǎn)投資基金已經(jīng)有了設(shè)立的基礎(chǔ)?！拔覀兊馁Y金規(guī)模是10億元人民幣，對(duì)外還要繼續(xù)吸收新的資金，目前已經(jīng)在和華安基金、光華基金以及臺(tái)灣的保險(xiǎn)公司探討合作?！眳呛I說(shuō)道。

吳海濱是做投行出身，但這并不影響他對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的判斷。相反，多年的投行工作經(jīng)驗(yàn)讓他清楚地意識(shí)到，企業(yè)的發(fā)展絕不僅僅是生產(chǎn)車間主任和銷售經(jīng)理的事，更重要的是資本運(yùn)作。房地產(chǎn)業(yè)同樣如此。開(kāi)發(fā)商前期需要關(guān)注的是如何實(shí)施企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略，但這只是內(nèi)功的一部分，還有很重要的一個(gè)功夫就是動(dòng)用社會(huì)的外部資源，通過(guò)兼并收購(gòu)、股權(quán)置換、融資租賃等進(jìn)入到資本的層面上，這同時(shí)也是解決其融資渠道的根本所在。吳海濱說(shuō):“世紀(jì)華夏此時(shí)成立可謂占據(jù)天時(shí)、地利，即人民銀行《通知》的出臺(tái)使開(kāi)發(fā)商的融資渠道問(wèn)題更為凸顯，而北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)的春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)代也將到來(lái)，市場(chǎng)的整合、并購(gòu)為房地產(chǎn)投資基金提供了商機(jī)，當(dāng)然，我們的出現(xiàn)也將加速這一進(jìn)程。”

但是，這個(gè)首先破殼而出的房地產(chǎn)金融投資機(jī)構(gòu)面臨的首要問(wèn)題還是開(kāi)發(fā)商的意識(shí)問(wèn)題。2001年3月，其股東之一五礦集團(tuán)房地產(chǎn)公司多次例會(huì)，討論成立房地產(chǎn)投資基金的必要性。而事實(shí)上，雖然IBM、摩托羅拉、CISCO等許多國(guó)外大型企業(yè)的房地產(chǎn)資本占其總資本非常大的比重，但是這些企業(yè)都是委托專業(yè)的資產(chǎn)管理公司來(lái)打理其在世界各地的物業(yè)。五礦、首鋼等世紀(jì)華夏的股東面臨同樣的問(wèn)題：目前五礦在全國(guó)擁有數(shù)量巨大的房地產(chǎn)存量資產(chǎn)、首鋼擁有200～300萬(wàn)平方米的土地存量，所以世紀(jì)華夏的首要任務(wù)就是為股東企業(yè)服務(wù)，給大企業(yè)做專業(yè)的資產(chǎn)管理，幫助它們進(jìn)行整合重組的工具，用投資銀行的專業(yè)手段把房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資本、金融資本和專業(yè)資本管理結(jié)合起來(lái)，創(chuàng)造企業(yè)新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其次，要為房地產(chǎn)業(yè)其他企業(yè)和涉及房地產(chǎn)業(yè)的金融資本提供服務(wù)，以期達(dá)到“房地產(chǎn)融資的社會(huì)化和投資的大眾化”。

據(jù)世紀(jì)華夏內(nèi)部人員透露，目前已有幾十家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與其接觸，希望基金能選擇他們作為第一批投資對(duì)象，并提供了一批投資項(xiàng)目。對(duì)于被投資企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資基金不一定謀求控股地位，也不追求對(duì)被投企業(yè)股權(quán)的永久持有。除了持有期間被投企業(yè)的分紅派息外，房地產(chǎn)投資基金的最主要投資收益來(lái)自基金持有的股份退出時(shí)的資本溢價(jià)收益，其方式包括在公開(kāi)市場(chǎng)和非公開(kāi)市場(chǎng)的退出。

可見(jiàn)，無(wú)論是世紀(jì)華夏，還是其后來(lái)者都還有很長(zhǎng)的一段路要走，房地產(chǎn)投資基金能否成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的新血源，完成其“輸血”功能，面臨的不是彈指間能夠解決的問(wèn)題。但不管怎樣，這不失為是房地產(chǎn)業(yè)走出融資困境的一條出路。吳海濱和他來(lái)自房地產(chǎn)和金融界的精英團(tuán)隊(duì)相信眼前是一片希望，但另一方面國(guó)家在產(chǎn)業(yè)基金立法上的滯后將嚴(yán)重影響我國(guó)產(chǎn)業(yè)基金的實(shí)踐。無(wú)論是全國(guó)人大的《投資基金法》，還是國(guó)家計(jì)委的《產(chǎn)業(yè)投資基金管理暫行辦法》，擬議中的幾個(gè)法案已是數(shù)易其稿，但仍然沒(méi)有明確的發(fā)布時(shí)間表。此外，我國(guó)的主板市場(chǎng)也正處在規(guī)范、完善的過(guò)程中，二板市場(chǎng)遲遲未能推出，對(duì)于包括房地產(chǎn)投資基金在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)基金尚不能提供一個(gè)有效的出口；而在非公開(kāi)市場(chǎng)退出機(jī)制中，柜臺(tái)交易、產(chǎn)權(quán)交易也面臨許多實(shí)踐中的困難。

但產(chǎn)業(yè)集中畢竟是一種趨勢(shì)，帶有相當(dāng)?shù)臍v史必然性。我們即便斷定無(wú)論當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)如何紛擾，但21世紀(jì)初的兩年絕不會(huì)是北京房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)收并購(gòu)的年代。北京市場(chǎng)存在相當(dāng)多的空隙，要彌補(bǔ)這些空隙需要很長(zhǎng)的一段時(shí)間。而空隙的存在意味著生存空間的存在。

今年在上海舉行的APAC中小工商企業(yè)電子化論壇的主題之一即為創(chuàng)新。創(chuàng)新才有可能使中小企業(yè)生存并壯大成了一種共識(shí)。在日益加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，實(shí)力較弱的中小企業(yè)面臨的危險(xiǎn)和沖擊勢(shì)必最大。退一步說(shuō)，即便當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一場(chǎng)巨大的盛筵，與席者均可多少分一杯之羹，但當(dāng)產(chǎn)業(yè)集中的動(dòng)蕩年代一旦來(lái)臨，中小企業(yè)要想以兼并收購(gòu)的方式使企業(yè)得以延續(xù)，如今經(jīng)由創(chuàng)新把品牌等無(wú)形資產(chǎn)做大也將是未來(lái)同其他企業(yè)聯(lián)手的砝碼。無(wú)論怎樣，不斷提升自身的價(jià)值便意味著不斷拓展自身的機(jī)遇空間。

由于房地產(chǎn)業(yè)距離市場(chǎng)自發(fā)性的兼并收購(gòu)時(shí)代的來(lái)臨尚有一段時(shí)間，我們發(fā)現(xiàn)擺在眼前的產(chǎn)業(yè)集中在一定程度上于一、兩年的時(shí)間內(nèi)將由自發(fā)淘汰與自然減員的方式來(lái)完成。

北京地區(qū)的4000家房地產(chǎn)企業(yè)，掛牌子的不少，真正意義上的開(kāi)發(fā)商卻不多。有項(xiàng)目在做在賣的至多有千家左右。眾人一致認(rèn)為，激烈的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)使一大批企業(yè)自行消亡。消亡的有可能是一些實(shí)力薄弱的中小企業(yè)，但在這個(gè)可以“以小資金撥大項(xiàng)目”的房地產(chǎn)圈兒里，“小魚(yú)吃大魚(yú)”的幾率也不小。小企業(yè)做的好，可迅速壯大，而大企業(yè)一旦沉淪，用魏建軍的比喻“就像泰坦尼克號(hào)巨輪”的沉沒(méi)一樣，帶起的巨大旋渦將讓人無(wú)法救助。如今，有的國(guó)有性質(zhì)的小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始專事出售手中掌握的地產(chǎn)，地產(chǎn)出售完畢之日當(dāng)是其退出市場(chǎng)之時(shí)；而有的企業(yè)則因開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金問(wèn)題而停滯，從而被迫出售項(xiàng)目資源。對(duì)大多數(shù)因項(xiàng)目存在而組建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，項(xiàng)目資源的出售則意味著該企業(yè)的消亡。

如今看來(lái)，2001年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售額比去年同期已經(jīng)下降了40%多。市場(chǎng)一方面轟轟烈烈，一方面購(gòu)買人卻又表現(xiàn)的相當(dāng)冷靜。北京的需求量在短期不會(huì)發(fā)生什么變化，而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)又是一個(gè)很緩慢的東西。業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，強(qiáng)勁的購(gòu)買勢(shì)頭預(yù)計(jì)在2～3年后方會(huì)出現(xiàn)。這就使很多房地產(chǎn)企業(yè)境遇尷尬。企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)被擠掉，一方面自然會(huì)凈化市場(chǎng)，但也必然會(huì)帶來(lái)一定的負(fù)面影響。于是，業(yè)內(nèi)有人呼吁，如果由政府出面制定一些“溫柔”的法規(guī)讓企業(yè)能在不受損失的情況下進(jìn)行兼并重組，恐怕要比自然擠垮要好得多。

國(guó)展家園的總經(jīng)理魏建軍堅(jiān)持認(rèn)為，我們畢竟不像某些資本主義國(guó)家在資金量很大的情況下需要擠掉一部分資金，穩(wěn)定其發(fā)展空間，“美國(guó)大米多了，可以倒到海里去，而我們畢竟是發(fā)展中國(guó)家，是需方市場(chǎng)，大米即便多了，也要想辦法把它轉(zhuǎn)化為肉或其他食品，而不能倒到海里去，讓價(jià)格上揚(yáng)”。

有人計(jì)算，如果企業(yè)共有10000個(gè)億人民幣的資產(chǎn)，積極并購(gòu)重組成功，資產(chǎn)將會(huì)提升到12000個(gè)億，而倒閉的方法卻會(huì)使企業(yè)降為8000個(gè)億。倘使在諸多企業(yè)倒閉之前，通過(guò)一些股份制的手段將其組合在一起，把蛋糕做大，增強(qiáng)其抗風(fēng)險(xiǎn)能力，那么資產(chǎn)損失將會(huì)大大減少。

綜上所述，我們可以斷言，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)集中在所難免，但市場(chǎng)自發(fā)的并購(gòu)環(huán)境并未形成，一到兩年之內(nèi)，我們還無(wú)須應(yīng)對(duì)從春秋向戰(zhàn)國(guó)時(shí)代的轉(zhuǎn)換，但5到10年中，并購(gòu)發(fā)生勢(shì)在必行。各類資本已逐漸開(kāi)始了在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的角逐。