2024年以來，煥新成為青島商業(yè)的關(guān)鍵詞。

位于臺東一路的國美電器中心旗艦店退場，將變身“芒盒里”，瞄向Z世代主打24小時文旅商綜合消費；在世嘉都市樂園舊址之上，青島萬象城二期空中花園正式對外營業(yè)，存量商業(yè)的改造更新為提振消費營造出新空間。

山姆會員商店山東首店在歡樂濱海城片區(qū)正式開工，沉寂良久的Costco青島項目有望重啟，物美青島生活數(shù)字廣場項目將打造集“物美”“麥德龍”“百安居”為一體的“物美+多點”商業(yè)模式。在不久的將來，青島倉儲式會員店賽道將掀起新一輪比拼。

此外，京東MALL山東首店、青島GT PLAZA等商業(yè)項目相繼開業(yè)，城市商業(yè)版圖仍在持續(xù)擴(kuò)張……

場景更新、業(yè)態(tài)迭代、首店走熱，每一處量變?yōu)閷嶓w商業(yè)的未來發(fā)展提供了新的思路和參考；目光放遠(yuǎn)，對于立志建設(shè)國際消費中心城市的青島來說，在坐穩(wěn)消費領(lǐng)域“北方第二城”的同時，不斷煥新的面孔們也期待帶動所在區(qū)域乃至整個城市商業(yè)環(huán)境的質(zhì)變升級。

誰是消費“主戰(zhàn)場”？

消費是城市經(jīng)濟(jì)的晴雨表，而商圈是城市商業(yè)活力的聚集地。2024年，青島的消費“主戰(zhàn)場”迎來了一場大洗牌—傳統(tǒng)商圈穩(wěn)中求變，新興商圈勢頭正勁，城市商業(yè)版圖悄然改變。

在青島人的固有印象中，浮山灣商圈、臺東商圈、李村商圈一直是青島最具代表性的三大商圈。而在今年國慶假期，金家?guī)X商圈作為青島商業(yè)后起之秀，以強(qiáng)勁的表現(xiàn)拔得頭籌，嶗山麗達(dá)、金獅廣場、利群金鼎廣場、嶗山萬象匯等綜合性購物中心成為拉動區(qū)域消費的動力源。

臺東步行街商圈、萬象城商圈緊隨其后。作為青島傳統(tǒng)商圈代表，臺東商圈依舊是城市消費活力的象征。今年前10個月，臺東步行街累計納客9200多萬人次，營業(yè)額達(dá)95億元，與去年同期相比，客流量增長了3%。浮山灣商圈也在2024年交出亮眼答卷，支付寶發(fā)布的國慶數(shù)據(jù)顯示，其消費增速高達(dá)13%，為全市最快；在萬象城、海信廣場、永旺購物中心等老牌商業(yè)綜合體的加持下，該區(qū)域吸引了大批消費人群。

此消彼長間，青島消費重心也在從傳統(tǒng)主城區(qū)向更大范圍擴(kuò)散。據(jù)青島市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前三季度，青島消費金額最高的3個區(qū)市分別是西海岸新區(qū)、市南區(qū)、膠州市。更重要的是增速，在消費規(guī)模對其他區(qū)市實現(xiàn)引領(lǐng)的同時，西海岸新區(qū)與膠州市以8.4%、8.5%的增長速度領(lǐng)跑全市，位列前二。作為一個城區(qū)人口平均年齡只有37歲的國家級新區(qū)，西海岸新區(qū)消費規(guī)模的擴(kuò)張與其年輕人占消費者主力群體、經(jīng)濟(jì)增長勢頭良好等區(qū)域現(xiàn)狀密不可分。

從三足鼎立到多點開花，青島的消費“主戰(zhàn)場”正在發(fā)生深刻變化，新老商圈各顯其能，為城市經(jīng)濟(jì)注入了活力。

商圈經(jīng)濟(jì)“冷熱交織”

青島商圈經(jīng)濟(jì)在2024年呈現(xiàn)出“冷熱交織”的獨特景象：一方面，新興商業(yè)如雨后春筍般快速崛起，成為消費市場的熱點；另一方面，部分商業(yè)項目則面臨著轉(zhuǎn)型升級的迫切挑戰(zhàn)。

目光放遠(yuǎn)，據(jù)青島市商務(wù)局統(tǒng)計，2024年，青島加大現(xiàn)代商貿(mào)產(chǎn)業(yè)招引力度，推動京東MALL、山姆會員店等41個項目落地、開工，這為島城創(chuàng)建國際消費中心城市，推動消費擴(kuò)容提質(zhì)積蓄了充足后勁。

7月，長江UP·青年中心正式落戶西海岸新區(qū)，預(yù)計40％門店將為西海岸首店。

9月，“青島TOD一號工程”中的商業(yè)核心項目—超極合生匯正式簽約。

10月，青島西海岸新區(qū)與中國供銷商貿(mào)流通集團(tuán)戰(zhàn)略簽約，雙方將加快打造集跨境電商、體驗消費、奢侈品牌、特色美食、親子活動為一體的青島自貿(mào)全球消費綜合體項目。

11月，京東MALL山東首店在市北區(qū)開業(yè)，短短三個月內(nèi)，銷售額便突破1.5億元。

同樣在11月，免稅城項目落戶青島臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，項目將依托上合、中免的核心優(yōu)勢，打造集免稅商業(yè)、高端酒店、文旅等業(yè)態(tài)于一體的旅游零售綜合體……

與之形成鮮明對比的是，一些商業(yè)項目因競爭激烈和模式老化而走向衰退。今年，卜蜂蓮花遼陽西路店關(guān)閉，便利蜂在青島多家門店停止運營，世茂52+作為高新區(qū)首個開業(yè)的大型購物中心僅開業(yè)4年即被司法拍賣。青島商業(yè)正上演著一場優(yōu)勝劣汰的激烈角逐，唯有那些擁有獨特差異化競爭力的項目，方能在這場持久戰(zhàn)中屹立不倒。

從數(shù)據(jù)上看，據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計，2024年上半年，青島建筑面積在5萬平方米及以上的已開業(yè)購物中心品牌空置率2.7%，在27個重點城市中表現(xiàn)出色，關(guān)店率10.9%，開店率10.3%，人均購物中心面積達(dá)到0.7平方米，已達(dá)到行業(yè)公認(rèn)的合理上限（約0.7平方米）。

反映在市場上，公開數(shù)據(jù)顯示，2024年山東省擬開商業(yè)項目數(shù)量和體量均為2019年來最低，且較多為中小體量項目?？梢灶A(yù)見的是，隨著存量項目競爭日趨激烈，未來，大體量優(yōu)質(zhì)商業(yè)將向具有消費潛力的區(qū)域集聚，煥新發(fā)展模式將成為實體商業(yè)的必答題。

這一趨勢在青島已見端倪：在市北區(qū)CBD核心板塊，原有的迪卡儂及百安居商場將更改為物美青島數(shù)字廣場，早期單一型商業(yè)大賣場在未來將進(jìn)化為集“物美”“麥德龍”“百安居”等品牌為一體的“物美+多點”商業(yè)模式。

實體商業(yè)尋求“續(xù)航”

在當(dāng)今數(shù)字化浪潮的沖擊下，實體商業(yè)已面臨前所未有的挑戰(zhàn)。然而，同樣在今年，胖東來“爆改”后的永輝超市運營表現(xiàn)亮眼，山姆中國會員數(shù)達(dá)到860萬，預(yù)計全年營收將突破千億。一系列發(fā)展實例表明，實體商業(yè)并非走向衰退，而要在創(chuàng)新中尋求“續(xù)航”之道。

如今，消費已不再是簡單粗暴的“買買買”，消費者偏好逐步向個性化、體驗型、尋求質(zhì)價比等方向轉(zhuǎn)變。對于青島而言，場景更新、業(yè)態(tài)重組，甚至徹底改造將是存量商業(yè)活力延續(xù)的關(guān)鍵。

千篇一律的實體店們選擇在成為大型美食聚集地的道路上一路狂奔，銀座青島和諧廣場集齊了近十家自助餐廳，被網(wǎng)友調(diào)侃為青島自助餐天堂。而在生鮮供應(yīng)區(qū)，手工現(xiàn)制的烘焙產(chǎn)品、當(dāng)天即賣的熟食面點、精致健康的輕食沙拉……在現(xiàn)制食品賽道，這些實體商業(yè)擁有電商平臺難以比擬的供應(yīng)鏈、原材料優(yōu)勢，在利群、利客來等“老牌”青島商超，自有品牌生產(chǎn)的豆芽、豆制品、面食等屢見不鮮。

實體商業(yè)通過引入新型業(yè)態(tài)，向體驗式消費轉(zhuǎn)型升級。針對青島及山東市場，美團(tuán)華北地區(qū)公共事務(wù)總監(jiān)張聰分析：“當(dāng)下，4大消費品類中，餐飲增速5.2%，酒店增速23%，文化娛樂增速18%，生活休閑增速30%。”在服務(wù)型消費崛起的當(dāng)下，重塑商業(yè)空間、引入體驗類門店成為多個青島商業(yè)體特別是已有小體量商業(yè)項目的共同選擇。

在競爭激烈的李村商圈，8月，維客星城選擇打造以二次元文化、娛樂為主題的特色空間，找到了重啟的突破點。而在嶗山百貨，原有百貨業(yè)態(tài)逐漸收縮，密室逃脫、直播基地、劇本殺等新興娛樂商業(yè)占據(jù)了原有的餐飲業(yè)態(tài)。盡管前路未知，但與固步自封相比，勇于煥新或許才是它們在激烈競爭中求得生存與發(fā)展的關(guān)鍵之道。

數(shù)字化浪潮不僅促使電商的崛起，互聯(lián)網(wǎng)思維下，實體商業(yè)調(diào)改節(jié)奏也從“三年一小調(diào)，五年一大調(diào)”逐漸轉(zhuǎn)變成貫穿項目運營的全生命周期。從2022年完成改造至今，臺東商圈的“恣兒街”引入75天一統(tǒng)計、90天一循環(huán)的末位淘汰機(jī)制，臺東步行街管委會負(fù)責(zé)人表示：“以前，我們對經(jīng)營業(yè)態(tài)不做要求，重建后我們堅持市場化運營，每季度進(jìn)行業(yè)態(tài)評估，淘汰表現(xiàn)不佳的門店，引入更符合年輕人需求的新業(yè)態(tài)?！?/p>

青島躋身“首店收割機(jī)”

夜晚的臺東步行街流光溢彩，盡管青島天氣已較為寒冷，但走進(jìn)恒泰廣場的《唐朝詭事錄之西行》國潮沉浸劇場，三五成群的年輕人仍在等待進(jìn)場?！俺靼泊筇撇灰钩恰⒏Ｖ萑黄呦锿?，我們店是首次進(jìn)駐山東市場，平均客單價在百元左右?！币晃还ぷ魅藛T向記者表示。

而這只是今年青島“首店經(jīng)濟(jì)”迅速發(fā)展的縮影。近年來，越來越多的城市開始發(fā)力，試圖借力“首店經(jīng)濟(jì)”（首店、首牌、首秀、首發(fā)），充分提升消費市場活躍度和市場多樣性，青島也不例外。今年年初，2024青島商務(wù)工作會議便對發(fā)展“四首經(jīng)濟(jì)”提出了具體目標(biāo)—全年新引進(jìn)國內(nèi)外零售、餐飲首店、旗艦店項目60家以上。

不知不覺，2024年已接近尾聲，已有始祖鳥貝塔店、蔻莎精品百貨等40多家山東品牌首店落地青島。這一年，青島各區(qū)市也在爭搶首店這一“流量密碼”，其中，市南區(qū)當(dāng)仁不讓地成為“首店收割機(jī)”，新增首店28家、總數(shù)達(dá)332家，為全省首店最集聚區(qū)域。

以區(qū)域內(nèi)的萬象城為例，其強(qiáng)大流量以及品牌虹吸效應(yīng)讓諸多品牌選擇將山東首店、北方首店甚至全國首店落戶于此。相較于萬象城，坐落于澳門路海濱地帶的海信廣場穩(wěn)踞高端消費領(lǐng)域的核心位置，其高端品牌首店入駐的頻次遠(yuǎn)超其他商圈，與特定消費群體產(chǎn)生了強(qiáng)烈的共鳴。根據(jù)贏商網(wǎng)發(fā)布數(shù)據(jù)，近兩年，海信廣場引進(jìn)了包括Fendi、帕爾馬之水、alexanderwang在內(nèi)的20余家青島首店。

而于近日開業(yè)的GT PLAZA同樣將首店經(jīng)濟(jì)作為其項目運營的一大亮點，齊聚中影國際影城青島首家直營店、COSCIA山東首家旗艦店等店鋪，首店占比達(dá)到了50％。

首店引進(jìn)是入口，隨著時間累積，一方面，首店自帶的流量效應(yīng)讓城市擁有了業(yè)態(tài)煥新與提振消費的“前沿陣地”；另一方面，首店運營的成功范例，進(jìn)一步促使眾多優(yōu)質(zhì)品牌加速在城市中的布局，實現(xiàn)了既‘引得來’又‘留得住’的良性循環(huán)。

“去年五一前夕，我們達(dá)美樂中國正式入駐青島萬象城，開業(yè)當(dāng)日營業(yè)額也是創(chuàng)造了達(dá)美樂開業(yè)首日的一個全球紀(jì)錄?！边_(dá)美樂青島地區(qū)負(fù)責(zé)人細(xì)數(shù)道，“一年的時間里，我們在青島已經(jīng)發(fā)展到16家門店，在山東省內(nèi)已經(jīng)擴(kuò)展到了30多家門店?！?/p>

蔚來青島區(qū)域公司總經(jīng)理李軼石有著同樣的感受：“現(xiàn)在我們在青島擁有6家店，其中3家店位于商業(yè)綜合體，在海天MALL落地了整個山東乃至全國第一家擁有海景的體驗中心?！被跒闈撛谙M者帶來更好生活體驗的想法，與車展傳統(tǒng)汽車銷售方式相比，這類深度融入消費場景的綜合體門店展現(xiàn)出了更為卓越的市場表現(xiàn)。

2024年的青島商業(yè)，在煥新中呈現(xiàn)出多元與活力。從消費主戰(zhàn)場的重構(gòu)到商圈經(jīng)濟(jì)的冷暖交替，再到實體商業(yè)的創(chuàng)新探索，每一次商業(yè)變革都在為城市賦能。在國際消費中心城市的建設(shè)愿景下，青島商業(yè)正以更開放、更包容的姿態(tài)迎接未來。站在煥新的起點，這座城市的商業(yè)故事值得更多期待。