在房地產(chǎn)行業(yè)加速風(fēng)險(xiǎn)出清的背景下，多個(gè)“地標(biāo)級(jí)”項(xiàng)目開(kāi)始復(fù)工重啟。近日，“地王”深圳院子項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證并已去化七成，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院“三開(kāi)三罄”后銷(xiāo)售額已突破200億元。此外，“成都第一高樓”的綠地蜀峰468星耀項(xiàng)目、南京“總價(jià)地王”世茂天譽(yù)項(xiàng)目公寓板塊等商辦項(xiàng)目均在今年加快復(fù)工。

“地王”密集復(fù)工背后，以中國(guó)長(zhǎng)城、中信金融資產(chǎn)等為代表的AMC成為紓困主力。目前AMC機(jī)構(gòu)已形成相對(duì)成熟的市場(chǎng)化紓困路徑。有業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)加速回歸不良資產(chǎn)主業(yè)仍是四大AMC發(fā)展的重要方向。

值得一提的是，據(jù)11月1日住建部信息，今年“銀十”商品房銷(xiāo)售面積罕見(jiàn)環(huán)比超過(guò)“金九”，10月份國(guó)內(nèi)商品房成交面積同比、環(huán)比均實(shí)現(xiàn)“雙增長(zhǎng)”，銷(xiāo)售成交同比連續(xù)下降趨勢(shì)出現(xiàn)了拐點(diǎn)。

中國(guó)長(zhǎng)城入場(chǎng)盤(pán)活深圳“地王”中信金融資產(chǎn)紓困項(xiàng)目三開(kāi)三罄

拿地近10年，昔日“地王”項(xiàng)目深圳院子（備案名“泰禾城市花園”）終于開(kāi)賣(mài)。近日項(xiàng)目獲批預(yù)售許可證，首批房源推出了63套別墅，備案均價(jià)13.8萬(wàn)元/平方米。按照項(xiàng)目方披露信息，截至10月22日，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)總銷(xiāo)售套數(shù)已超過(guò)40套，銷(xiāo)售金額約13億元，整體去化七成左右。

作為泰禾旗下的“院子”系列產(chǎn)品，深圳院子系泰禾于2015年拿下的“地王”項(xiàng)目。彼時(shí)泰禾集團(tuán)以57億元拍得深圳寶安區(qū)尖崗山南、北兩宗地塊，樓面價(jià)分別為79907元/平方米、51331元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)177.61%、94.74%。不過(guò)，受早期樓市調(diào)控收緊、企業(yè)發(fā)展危機(jī)等因素影響，該宗地塊項(xiàng)目進(jìn)展滯緩。

此次深圳院子能夠在多番波折后成功入市，得益于這些年中國(guó)長(zhǎng)城的紓困。據(jù)企查查，作為深圳院子的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商，深圳泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的控股股東已在2021年變更為蕪湖長(zhǎng)維投資中心（有限合伙），后者由中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司深圳分公司持股約48%。而早在2017年，中國(guó)長(zhǎng)城就承接泰禾項(xiàng)目公司的60億元債權(quán)，成為深圳院子項(xiàng)目投資方。公開(kāi)信息顯示，深圳院子已在2023年開(kāi)始逐步復(fù)工，預(yù)計(jì)2026年9月毛坯交付。

除了中國(guó)長(zhǎng)城盤(pán)活深圳“地王”，近期激蕩樓市的還有中信金融資產(chǎn)紓困的外灘壹號(hào)院三開(kāi)三罄，年內(nèi)銷(xiāo)售額已達(dá)215億元。

近日中信金融資產(chǎn)、融創(chuàng)官微雙雙宣布，10月27日外灘壹號(hào)院二期三批次開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日158套房源全部售罄，實(shí)現(xiàn)58.82億元銷(xiāo)售額。至此，外灘壹號(hào)院二期年內(nèi)總銷(xiāo)售套數(shù)472套，總成交金額突破200億元，成為上海年內(nèi)銷(xiāo)售額TOP2的住宅項(xiàng)目。

作為今年上?！昂勒笔袌?chǎng)的“頂流”，外灘壹號(hào)院成功面市離不開(kāi)中信金融資產(chǎn)的介入。中信金融資產(chǎn)介紹，2021年下半年，因流動(dòng)性問(wèn)題，董家渡項(xiàng)目（即融創(chuàng)外灘壹號(hào)院）開(kāi)發(fā)被迫停滯；2022年末，中信金融資產(chǎn)攜手銀團(tuán)并協(xié)同聯(lián)動(dòng)中信集團(tuán)兄弟單位，累計(jì)出資85億元，以“股+債”方式成功實(shí)施董家渡紓困項(xiàng)目，該項(xiàng)目也成功探索形成“中信金融資產(chǎn)增量投入重組盤(pán)活+中信信托有效隔離+中信咨詢(xún)、中信泰富地產(chǎn)、實(shí)業(yè)公司代管代建運(yùn)營(yíng)提升+存量金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)化解+配合政府監(jiān)管資金”的中信特色產(chǎn)融協(xié)同紓困地產(chǎn)模式，項(xiàng)目已于2023年一季度實(shí)現(xiàn)復(fù)工。

目前中信金融資產(chǎn)仍與融創(chuàng)旗下項(xiàng)目綁定。融創(chuàng)方面介紹，在外灘壹號(hào)院二期之后，公司還將在明年新推外灘壹號(hào)院全新產(chǎn)品——宅院別墅。同時(shí)，由中信、新湖、融創(chuàng)在上海黃浦核心區(qū)域打造的另一個(gè)壹號(hào)院，也將于年底再入市，項(xiàng)目貨值超過(guò)600億元。

多地“地標(biāo)”項(xiàng)目密集復(fù)工AMC加速行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清

事實(shí)上，除了深圳院子及外灘壹號(hào)院兩大高端住宅項(xiàng)目入市，今年多地商辦類(lèi)資產(chǎn)也迎來(lái)“復(fù)工潮”。

今年8月，曾經(jīng)以成為“成都第一高樓”為目標(biāo)的綠地蜀峰468星耀項(xiàng)目（又稱(chēng)“T2T3”項(xiàng)目）舉行復(fù)工動(dòng)員會(huì)，接手方為五冶集團(tuán)。此前項(xiàng)目復(fù)工告知書(shū)中還明確，將從開(kāi)工之日起15個(gè)月竣工交房。

今年6月，停工2年的南京“總價(jià)地王”世茂天譽(yù)項(xiàng)目公寓板塊在當(dāng)?shù)卣苿?dòng)下復(fù)工。按照前期規(guī)劃，南京世茂天譽(yù)將涵蓋集中式大型購(gòu)物中心、一幢300米高的甲級(jí)（5A）超高層辦公樓以及全球第三家可售洲際酒店式服務(wù)公寓。南京世茂天譽(yù)此次復(fù)工的公寓部分即為高約260米的“洲際天譽(yù)公館”。

今年4月，深圳坪山地標(biāo)級(jí)項(xiàng)目世茂廣場(chǎng)二期復(fù)工，項(xiàng)目二期工程包括一座超300米高的甲級(jí)寫(xiě)字樓和一處商業(yè)綜合體，如今由合作方坪山城投全面接手開(kāi)發(fā)。

類(lèi)似停滯多年而重啟的項(xiàng)目，還有西安綠地之心·未來(lái)中心項(xiàng)目、昆明“小巨蛋”以及岳陽(yáng)友阿國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)二期等，在房地產(chǎn)行業(yè)加速風(fēng)險(xiǎn)出清的背景下，今年“地標(biāo)級(jí)”項(xiàng)目建設(shè)正在加速。

在這背后，AMC、地方國(guó)企及城投平臺(tái)，成為了房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的重要力量。比如，上述深圳坪山世茂廣場(chǎng)二期項(xiàng)目由合作方坪山城投全面接手開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目復(fù)工前，蘇州世茂將所持項(xiàng)目公司城投宏源的股權(quán)及債權(quán)悉數(shù)轉(zhuǎn)讓給坪山城投，轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)合計(jì)超過(guò)2.46億元；成都綠地蜀峰468項(xiàng)目則由五冶集團(tuán)接手并計(jì)劃明年年底實(shí)現(xiàn)封頂。

與此同時(shí)，AMC機(jī)構(gòu)也形成相對(duì)成熟的市場(chǎng)化紓困路徑，并且已由項(xiàng)目紓困過(guò)渡到企業(yè)紓困，近年眾多房企破產(chǎn)債務(wù)重組乃至破產(chǎn)重整背后常見(jiàn)AMC的身影，其間AMC可以作為債權(quán)人參與重整方案設(shè)計(jì)，也可以參與共益?zhèn)鶛?quán)投資。比如，今年3月，新華聯(lián)受盈新資產(chǎn)、招商平安資產(chǎn)等兩家AMC支持重整成功，獲取55億資金支持用于償債，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到化解。

同策研究院研究員宋紅衛(wèi)就此表示，近一年來(lái)，核心城市相繼出現(xiàn)了停工“地王”項(xiàng)目復(fù)工的情況，這已經(jīng)成為一種趨勢(shì)，背后原因則基于多個(gè)方面：“第一，由于豪宅較強(qiáng)的保值屬性，今年各地豪宅市場(chǎng)走出獨(dú)立行情，比如上海前三季度2000萬(wàn)元以上的住宅同比增長(zhǎng)超過(guò)50%，多地出現(xiàn)豪宅銷(xiāo)售‘日光’現(xiàn)象；第二，上述很多地王項(xiàng)目停工原因并非項(xiàng)目自身風(fēng)險(xiǎn)所致，而是公司存在現(xiàn)金流或者債務(wù)問(wèn)題，一旦這些問(wèn)題紓解，項(xiàng)目就可啟動(dòng)；第三，近期‘止跌回穩(wěn)’政策基調(diào)、4萬(wàn)億白名單的救市力度可謂空前，政策支持下資產(chǎn)管理公司也加快推動(dòng)，復(fù)工復(fù)產(chǎn)速度提升?！?/p>

四大AMC加速回歸不良資產(chǎn)主業(yè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售端現(xiàn)“拐點(diǎn)”

作為馳援房地產(chǎn)行業(yè)的主力，目前四大AMC正加速房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清。據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)公告，中國(guó)信達(dá)2023年參與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目47個(gè)，帶動(dòng)1300億元項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，預(yù)計(jì)可保障近4萬(wàn)套商品房交付；2024年4月，中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)稱(chēng)已協(xié)助完成保交樓數(shù)千套，兌付房企理財(cái)產(chǎn)品超10億元；東方資產(chǎn)也曾透露，截至2023年6月末，公司累計(jì)開(kāi)展房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目47個(gè)，推動(dòng)保障3.68萬(wàn)套商品房按期交付，帶動(dòng)貨值約1412.91億元項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

不過(guò)，近年四大AMC不良資產(chǎn)規(guī)模整體有所下降。結(jié)合企業(yè)業(yè)績(jī)公告，2023年四大AMC的不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模合計(jì)達(dá)12224億元，同比下降9%。其間四大AMC不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模在其金融投資中的占比為44%，較2022年下降3個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)附表）。

在宋紅衛(wèi)看來(lái)，加速回歸不良資產(chǎn)主業(yè)仍是四大AMC發(fā)展的重要方向。據(jù)他介紹：“從當(dāng)前的市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，靠企業(yè)自救是不能完成保交樓任務(wù)的，只能借助政策支持和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)下場(chǎng)收購(gòu)，目前四大資產(chǎn)管理公司最適合這一角色，不但具備資金實(shí)力，也具備不良資產(chǎn)管理和處置能力，未來(lái)四大AMC回歸不良主業(yè)的趨勢(shì)仍然明顯?！?/p>

值得一提的是，從房地產(chǎn)銷(xiāo)售端來(lái)看，目前行業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)拐點(diǎn)。據(jù)11月1日住建部信息，10月份商品房成交面積同比、環(huán)比實(shí)現(xiàn)“雙增長(zhǎng)”，銷(xiāo)售成交同比的連續(xù)下降出現(xiàn)了拐點(diǎn)。其間全國(guó)新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長(zhǎng)0.9%，比9月份同比擴(kuò)大12.5個(gè)百分點(diǎn)，是自去年6月份連續(xù)15個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。此外，今年“銀十”商品房銷(xiāo)售面積罕見(jiàn)環(huán)比超過(guò)“金九”，成交量增長(zhǎng)從一線城市向更多城市擴(kuò)大。

（文中個(gè)股僅為舉例分析，不作買(mǎi)賣(mài)推薦。）

附表 四大AMC 不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模（億元）