近日多方市場消息顯示，房貸利率曾步入“2”字頭的廣州，自11月7日起將新增商業(yè)房貸利率上調(diào)至3%。有業(yè)內(nèi)人士向本刊表示，此次廣州商業(yè)銀行對于商貸利率下限的明確，是為了保持商貸利率與公積金貸款利率的差距，避免市場形成利率無序下降的預(yù)期。尤其是在市場面出現(xiàn)改觀之后，銀行有必要調(diào)整過低的房貸利率。

廣州等城市房貸利率上調(diào)背后，市場面也整體出現(xiàn)改觀，在國內(nèi)商品房銷售“銀十”罕見超過“金九”的背景下，房企也在加速年底“搶收”。據(jù)中指院披露的前10月百強房企銷售榜單，華潤置地銷售額已超越萬科躋身行業(yè)TOP4。結(jié)合A股房企三季報來看，衢州發(fā)展、中國國貿(mào)兩家房企不僅凈利潤規(guī)模位居TOP10，同時難能可貴地實現(xiàn)營業(yè)收入與凈利潤“雙增”。

廣州最低房貸利率上調(diào)至3%引導(dǎo)市場利率合理預(yù)期

在房企銷售全線回暖之際，房貸利率出現(xiàn)調(diào)整。曾將首套房商貸利率下調(diào)至2.85%～2.9%的廣州，近日開始將新增房貸利率上調(diào)至3%。多方市場消息稱，“依據(jù)相關(guān)通知，廣州首套房貸利率不得低于公積金貸款利率”。

回溯今年10月，貸款市場報價利率（LPR）迎來年內(nèi)第三次下降，1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%，兩個品種均較上月下降25個基點。廣州地區(qū)商業(yè)銀行房貸利率也隨之下調(diào)，首套房商貸利率普遍下降至2.85%～2.9%，接近廣州首套房貸公積金貸款利率。

多位業(yè)內(nèi)人士向本刊印證，目前廣州商業(yè)銀行上調(diào)新增房貸利率的消息屬實。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就此向本刊表示，此次廣州銀行業(yè)對于商貸利率下限的明確，是為了保持商貸利率與公積金貸款利率的差距，以維持公積金貸款的普惠性，避免市場形成利率無序下降的預(yù)期。

“去年以來，房貸利率下降幅度非常大，本質(zhì)上是商業(yè)銀行為了獲得房貸份額出現(xiàn)‘內(nèi)卷式’競爭的結(jié)果。對于公積金等普惠金融服務(wù)來講，利率并非越低越好。因為房貸利率是由金融服務(wù)、風(fēng)險控制、資金成本、行業(yè)競爭、政策因素綜合決定?！崩钣罴伪硎?，“此次明確了新增房貸利率不能低于3%，打消了市場對于利率無底線下降的預(yù)期，這對于防范風(fēng)險、提高金融服務(wù)是有好處的。”

在李宇嘉看來，繼廣州之后，其他城市有望跟進叫停商業(yè)銀行“內(nèi)卷式”的利率競爭，進而讓市場一致形成關(guān)于利率調(diào)整的合理預(yù)期：“當(dāng)然，3%也未必是長期執(zhí)行的利率下限，后續(xù)如果政策因素調(diào)整，比如下調(diào)了存款準(zhǔn)備金率、下調(diào)了存款利率和公開市場操作利率等，貸8F5hXKQVXQVlkcqg7wA1x3br+Bhcu5YTIgEvAi18gG0=款利率也會跟著下降?！?/p>

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)就此向本刊表示：“近期廣州等城市確定上調(diào)房貸利率，原因在于之前執(zhí)行的房貸利率過低，相當(dāng)于LPR-75個基點，比央行提供參照的存量貸款利率LPR-30個基點低了40個基點。另外，新增房貸利率過低對于銀行利潤影響較大，銀行有必要做出適度的調(diào)整，尤其是在市場面有了改觀之后?！?/p>

宋紅衛(wèi)介紹，從購房者的角度來看，房貸利率調(diào)整后，購房成本有小幅的回升，但是較歷史年份仍然屬于較低水平，更重要的是未來存量房貸將實行LPR和浮點的動態(tài)調(diào)整機制，可以打消購房者最低點入市的念頭。對于銀行而言也可以降低讓利的壓力，“預(yù)計后續(xù)部分低利率的城市可能會跟進上調(diào)，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)參考為央行公布的LPR-30個基點?！?/p>

而在廣州將房貸利率上調(diào)背后，市場面已經(jīng)整體出現(xiàn)改觀。在前期系列政策組合拳作用下，全國商品房銷售面積同比的連續(xù)下降終于出現(xiàn)拐點。住建部數(shù)據(jù)顯示，10月份全國新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長0.9%，自去年6月份連續(xù)15個月下降后首次實現(xiàn)增長；全國二手房網(wǎng)簽成交量同比增長8.9%，實現(xiàn)連續(xù)7個月同比增長。分區(qū)域來看，廣州、深圳、南京、寧波、大連、東莞等城市新房成交量同比增幅超過30%，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量同比增長超過50%。

房企加速年底“搶收”華潤置地銷售額躋身TOP4

據(jù)中指院發(fā)布的2024年1-10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績榜單，其間百強房企銷售總額為34599.95億元，仍為同比下降狀態(tài)。不過，10月單月百強房企銷售額環(huán)比增長67%，銷售情況升溫明顯。

歷經(jīng)行業(yè)深度調(diào)整，當(dāng)前龍頭陣營開始趨于穩(wěn)定。今年前10月，“保中綠”分別以2840億元、2404億元、2149.3億元銷售額延續(xù)TOP3。此外，央國企及區(qū)域龍頭房企仍然呈現(xiàn)穩(wěn)健優(yōu)勢，招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團、越秀地產(chǎn)、龍湖集團入圍TOP10，入圍門檻超過849億元。

值得一提的是，華潤置地此次超越萬科躋身行業(yè)TOP4，兩家房企的銷售額分別為2033億元、2017億元，華潤置地以16億元的微弱優(yōu)勢勝出。

結(jié)合近期A股上市公司悉數(shù)披露的三季報，目前房企盈利表現(xiàn)持續(xù)分化。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，今年前三季度103家A股房企中有56家房企盈利，占比逾五成。

從房企“賺錢”能力看，今年前三季度A股市場共有3家千億級營收規(guī)模的房企，即萬科、保利發(fā)展、綠地控股，分別實現(xiàn)營業(yè)收入2198.95億元、1827.74億元、1599.49億元； 凈利潤規(guī)模前三甲則為保利發(fā)展、招商蛇口、衢州發(fā)展，分別實現(xiàn)歸母凈利潤78.13億元、26.01億元、19.83億元。

如果將觀察范圍聚焦凈利潤排行TOP10的A股房企，國央企及混改房企占據(jù)7席，涵蓋衢州發(fā)展、南京高科、華發(fā)股份、陸家嘴、中新集團等。與此同時，部分民企仍能保持韌性，新城控股、濱江集團同樣入圍凈利潤規(guī)模TOP10。

整體來看，衢州發(fā)展、中國國貿(mào)不失為今年前三季度的“績優(yōu)生”與“增長派”。其間衢州發(fā)展與中國國貿(mào)不僅分別以19.83億元、10.19億元的歸母凈利潤位居A股房企凈利潤規(guī)模TOP10，兩家房企還難能可貴地實現(xiàn)營業(yè)收入與凈利潤“雙增”。今年前三季度衢州發(fā)展的營業(yè)收入、歸母凈利潤分別同比增長279.28%、1.43%；中國國貿(mào)的營業(yè)收入、歸母凈利潤分別同比增長0.02%、1.63%。

主打“地產(chǎn)+科技”概念的衢州發(fā)展（曾用名“新湖中寶”）今年引入了衢州國資入主。今年1月，新湖中寶向衢州市國資企業(yè)衢州智寶進一步轉(zhuǎn)讓18.43%的股權(quán)，衢州智寶及其關(guān)聯(lián)方由此持有新湖中寶28.54%的股份，成為上市公司第一大股東。按照彼時新湖中寶公告，股權(quán)轉(zhuǎn)讓原因主要為進一步優(yōu)化公司股東架構(gòu)、爭取地方政策支持、全面深化合作、推進公司轉(zhuǎn)型。

房地產(chǎn)或呈“暖冬”行情成交價格有望“止跌回穩(wěn)”

在業(yè)內(nèi)人士看來，伴隨四季度的商品房銷售反彈，今年有望呈現(xiàn)“暖冬”行情。李宇嘉表示：“10月份商品房成交量環(huán)比增長，其中一部分認(rèn)購量會在11月份轉(zhuǎn)化為網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，所以11月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)不會太差。12月份正值開發(fā)商全年業(yè)績沖刺階段，疊加政府在收購存量住房和配售新房方面動作的加快，對于商品房銷售會有幫助。因此，四季度的商品房銷售將會有明顯的反彈，今年大概率呈現(xiàn)‘暖冬’行情?！?/p>

在李宇嘉看來，商品房成交量的“止跌回穩(wěn)”，也意味著接下來成交價格的“止跌回穩(wěn)”。據(jù)介紹，目前二手房的議價空間在明顯收窄，合富大數(shù)據(jù)顯示，廣州的二手房議價空間從9月份的8.5%降到了8.1%，這意味著成交量的反彈對價格企穩(wěn)形成了支撐。

宋紅衛(wèi)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇仍需經(jīng)歷一定的傳導(dǎo)周期?！胺康禺a(chǎn)止跌回穩(wěn)是指整個產(chǎn)業(yè)鏈條，即從拿地、投資、新開工、銷售等各個環(huán)節(jié)的止跌回穩(wěn)，而非單純的指銷售量或者房價。目前可以確定的是行業(yè)‘政策底’已經(jīng)出現(xiàn)，但是從‘政策底’到‘市場底’乃至整個行業(yè)底部還有較長的傳導(dǎo)周期。”

據(jù)介紹，衡量房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條整體觸底需要同時具備四個信號。一是政府部門有大力度的救市政策入市，包括極其寬松的貨幣政策、財政政策、調(diào)控政策，盡最大力度給予市場信心支持；二是政府加快下場收儲和救助，出清房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險；三是市場成交量逐漸回升；四是資產(chǎn)投資回報率需達到一定水平，當(dāng)房屋租售比的指標(biāo)自下而上穿透10年期國債收益率水平時，意味著資產(chǎn)價格已經(jīng)接近底部。

宋紅衛(wèi)認(rèn)為：“綜合來看，目前第一個信號已經(jīng)完全實現(xiàn)，當(dāng)前相關(guān)政府部門在財政政策、貨幣政策方面給予大量支持，但是其余指標(biāo)目前只是結(jié)構(gòu)性的好轉(zhuǎn)，仍需要持續(xù)性觀察。不過預(yù)計一線城市最早止跌回穩(wěn)?！?

（文中個股僅為舉例分析，不作買賣推薦。）