城市是現(xiàn)代化的重要載體，也是人民群眾美好生活的重要空間，因此，有序推進城市更新，屢屢出現(xiàn)在中央的重要部署中。

“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標綱要中明確提出：“加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升?！?/p>

黨的二十大報告提出：“堅持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市?！?/p>

黨的二十屆三中全會進一步明確提出：“建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)，加強地下綜合管廊建設(shè)和老舊管線改造升級，深化城市安全韌性提升行動。”

來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，目前，全國已實施城市更新項目超6.6萬個，累計完成投資2.6萬億元，城市更新行動實施帶來的綜合性成效逐步顯現(xiàn)。

從浙江、重慶、上海的“完整社區(qū)建設(shè)”到北京、遼寧的“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”；從江西、陜西、上海的“城市功能完善”到廣東、安徽、福建的“城市基礎(chǔ)設(shè)施更新”……近期，《中國經(jīng)濟周刊》記者奔赴多地調(diào)研城市更新典型案例，看各地是如何因地制宜打造宜居、韌性、智慧的美好新城市。

“典型案例”在做什么

今年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳公布城市更新典型案例（第一批），其中包括8類28個典型案例以及典型案例的經(jīng)驗做法。5月底，財政部網(wǎng)站發(fā)布2024年城市更新行動評審結(jié)果公示，首批支持15個城市實施城市更新行動。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的第一批城市更新典型案例中，上海共有4個項目入選，其中，臨汾路380弄社區(qū)更新項目作為“完整社區(qū)建設(shè)案例”入選。

什么是完整社區(qū)？住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2021年發(fā)布的《完整居住社區(qū)建設(shè)指南》是這樣定義的：在居民適宜步行范圍內(nèi)有完善的基本公共服務(wù)設(shè)施、健全的便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施、完備的市政配套基礎(chǔ)設(shè)施、充足的公共活動空間、全覆蓋的物業(yè)管理和健全的社區(qū)管理機制，且居民歸屬感、認同感較強的居住社區(qū)。

《中國經(jīng)濟周刊》記者近期在臨汾路380弄星城花苑看到，雖然還沒到午餐飯點，已經(jīng)有很多阿姨爺叔在食堂內(nèi)坐著等餐，“蔥油花卷1.2元、綠葉菜2.8元、四喜烤麩5.5元、宮保雞丁8.5元……”社區(qū)食堂明碼標價；在該小區(qū)進門左側(cè)的數(shù)字小屋不打烊服務(wù)區(qū)內(nèi)，有智能藥柜、一網(wǎng)通辦、自助打印等服務(wù)；在小區(qū)中心位置的臨居里社區(qū)服務(wù)中心還為居民提供公益剪發(fā)、磨剪刀、數(shù)碼維修、家政清洗、衣服縫補等服務(wù)……

臨汾路街道社區(qū)管理辦主任王洪良向《中國經(jīng)濟周刊》記者介紹說，24小時不打烊的“數(shù)字小屋”由廢棄的垃圾房改造而成，引入智能化設(shè)施設(shè)備，讓居民在家門口就能享受到便利的服務(wù)。街道還依托“民情日志”數(shù)據(jù)系統(tǒng)，幫助基層干部及時掌握小區(qū)的問題和居民的需求，精準精細地為居民提供服務(wù)。

記者注意到，該小區(qū)的樓面外近半成都加設(shè)了電梯。臨汾路380弄居民區(qū)黨總支書記俞燁說：“我們街道老齡人口占比超過40%，而居住在三樓以上的‘懸空老人’占比達到13.4%，加梯初期，居民對籌集的資金安全有擔(dān)憂，街道就協(xié)調(diào)銀行，推出開設(shè)聯(lián)名賬戶的業(yè)務(wù)，打消居民的顧慮；有個別一樓業(yè)主加梯意愿有反復(fù)，我們也是多次上門做工作，終于使一樓居民理解了樓上居民的迫切需求，施工得以順利進行?！?/p>

上海入選的其他3個項目包括：楊浦濱江公共空間無障礙環(huán)境建設(shè)項目作為“城市功能完善案例”入選，上海市網(wǎng)格化管理信息系統(tǒng)“一網(wǎng)統(tǒng)管”建設(shè)項目、上海市靜安區(qū)固體廢棄物流轉(zhuǎn)中心更新項目作為“城市基礎(chǔ)設(shè)施更新改造案例”入選。

在調(diào)研楊浦濱江公共空間無障礙環(huán)境建設(shè)項目時，記者發(fā)現(xiàn)了這里種種貼心的細節(jié)——新鋪設(shè)的無障礙通道方便特殊群體輪椅通行，19個語音導(dǎo)覽發(fā)射器遍布示范段，為視覺障礙者提供詳盡指引。手語實時溝通設(shè)備讓聽障者與服務(wù)中心無障礙交流，雙向視頻通話，手語或文字溝通自如。戶外服務(wù)大屏則提供一鍵求助、咨詢、電子地圖等服務(wù)，特殊人群需求一網(wǎng)打盡。小程序?qū)в[系統(tǒng)線上線下融合，形成全面支持體系，助力特殊群體邁入數(shù)字服務(wù)新時代。

楊浦區(qū)殘聯(lián)相關(guān)負責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，在濱江地標建筑“綠之丘”北側(cè)已經(jīng)建成了“楊浦濱江陽光綜合服務(wù)中心”，同步打造楊浦濱江陽光康健驛站，打造社區(qū)殘疾人10～15分鐘運動健康生活圈。

兼顧民生福祉與經(jīng)濟效益

《中國經(jīng)濟周刊》記者梳理第一批城市更新典型案例經(jīng)驗做法后發(fā)現(xiàn)，眾多項目在緊緊圍繞關(guān)注民生的同時，還積極探索市場參與機制，走兼顧民生福祉與經(jīng)濟效益的雙贏之路，為城市的可持續(xù)發(fā)展提供了生動范例。

北京市中國建筑科學(xué)研究院建筑光伏零碳改造項目，采用的是自發(fā)自用、余電上網(wǎng)模式，光伏發(fā)電與建筑用電基本同頻、同步，光伏消納比例高，多余發(fā)電供給園區(qū)，實測每年可節(jié)約電費22萬元，投資回收期6.5年，經(jīng)濟收益良好。

海南省瓊海市博鰲零碳示范區(qū)項目，打通零碳示范區(qū)建設(shè)的技術(shù)環(huán)節(jié)和運營環(huán)節(jié)，通過公開招選方式積極引入社會資本，社會投資占比達76%，探索出市場投資與經(jīng)營回報相聯(lián)動的實施模式。

重慶市紅育坡片區(qū)老舊小區(qū)改造項目，由國有企業(yè)和社會資本共同成立項目公司，項目公司出資2000萬元，爭取銀行貸款7400萬元、區(qū)級財政資金400萬元，通過挖掘片區(qū)、社區(qū)、小區(qū)的閑置資源、資產(chǎn)再利用，以及停車、農(nóng)貿(mào)、商超、廣告、保潔等資源“造血點”，實現(xiàn)可持續(xù)運營、盈利還款。

廣東省深圳市元芬新村城中村有機更新項目，引入社會資本開展長期躉租。在政府主導(dǎo)綜合整治工程基礎(chǔ)上，由民營企業(yè)與元芬社區(qū)股份公司開展戰(zhàn)略合作，通過對元芬新村整村統(tǒng)租改造的方式，積極參與整體規(guī)劃，投入資金進行樓棟安全改造、整村風(fēng)貌提升、公共廣場等便民設(shè)施改造，并持續(xù)提供專業(yè)物業(yè)管理與運營服務(wù)。

位于嘉陵江岸懸崖之上的重慶市戴家巷老街區(qū)更新改造項目，帶動街區(qū)居民自發(fā)開展底商及二層以上房屋改造，積極推進加裝電梯、房屋裝修，改造后引入各具特色的小店，臨街底商租金提高8到10倍，居民收入大幅增加。

全國高速公路服務(wù)區(qū)舊址成功轉(zhuǎn)型范例——江西省南昌市雷公坳文化體育產(chǎn)業(yè)園項目，在保護中實現(xiàn)盤活利用。在產(chǎn)權(quán)關(guān)系不變、用地性質(zhì)不變、建筑結(jié)構(gòu)不變的基礎(chǔ)上，省屬國有平臺公司成功引入上海某集團，總投資約3億元，對原服務(wù)區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、連片改造，實現(xiàn)了閑置土地盤活利用、歷史建筑煥發(fā)活力、環(huán)境品質(zhì)有效提升。

陜西省西安市建國門老菜場市井文化創(chuàng)意街區(qū)項目，由社會資本投入3000萬元升級改造并運營，根據(jù)周邊居民、城市青年和外來游客的需求，積極引進特色餐飲、創(chuàng)意辦公、文創(chuàng)零售等多元業(yè)態(tài)，打造兼具市井生活、時尚與藝術(shù)氣息的西安文化新地標。

安徽省合肥市園博園項目將原有的航站樓改造為城市建設(shè)館，打造綠色共享的城市公園，堅持“業(yè)態(tài)先行、運營前置”，引入運動、文創(chuàng)、體驗、游購、科普、康養(yǎng)等各類綠色休閑產(chǎn)業(yè)，同步推進項目建設(shè)，實現(xiàn)“開園即開業(yè)”。

江蘇省南京市老城南小西湖片區(qū)保護更新項目，利用南京市新城反哺老城資金政策。南京市將新城建設(shè)和老城更新進行資金統(tǒng)籌平衡，每年南部新城開發(fā)收益反哺秦淮區(qū)20億元用于小西湖等一批居住類、歷史文化保護類城市更新項目。

城市更新背后的經(jīng)濟賬

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部7月披露的數(shù)據(jù)，全國已實施城市更新項目超過6.6萬個，累計完成投資2.6萬億元。6.6萬個已經(jīng)實施的城市更新項目中，圍繞既有建筑改造利用，目前已改造78億平方米建筑。全國已實施完整社區(qū)建設(shè)項目2900多個，更新改造老廠區(qū)、老商業(yè)街區(qū)等2600多個，建設(shè)和改造醫(yī)療、體育、教育、文化設(shè)施近1.5萬個。

2024年，全國計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.4萬個。今年前5個月，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.26萬個。分地區(qū)看，江蘇、山東、河北、遼寧、浙江、上海、湖北、重慶等8個地區(qū)開工率超過50%。

中指研究院發(fā)布的報告顯示，城市更新項目投資結(jié)構(gòu)比重持續(xù)增加，部分地區(qū)城建項目中城市更新項目占比進一步提升。例如，沈陽2022年城建項目中城市更新項目占比51%、2023年占比達69%，形成央企、國企、民企多方投資的新局面。重慶2023年1—11月全市累計完成投資4427.9億元，其中城市更新提升領(lǐng)域完成投資2670億元，同比增長19.5%。廣州2023年全市城市更新年度固定資產(chǎn)投資目標將達2000億元，同比增長超過60%。鄭州2023年11月發(fā)布城市更新項目庫，共計144個城市更新項目，總投資6987.21億元。天津2023年1—8月實現(xiàn)投資85億元，是2022年全年城市更新投資額的2.3倍。

“來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月，全國各地城中村改造入庫項目406個，預(yù)計總投資1.8萬億元。從總體投資規(guī)模來看，預(yù)計未來3年22城（7個超大城市以及15個特大城市）城中村改造直接投資每年或維持在萬億水平?！敝兄秆芯吭貉芯靠偙O(jiān)吳建欽對《中國經(jīng)濟周刊》記者說。

世邦魏理仕戰(zhàn)略顧問部中國區(qū)負責(zé)人陳學(xué)海對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析道，綜合各地城市更新實施辦法，城市更新的資金來源主要包括各級財政安排的城市更新資金、金融機構(gòu)融資資金、參與城市更新的項目實施主體投入的資金、土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人的自籌資金、其他符合規(guī)定的資金，結(jié)合這五個方面，資金模式分為三類：項目收益自平衡模式、政府投資模式、成立項目公司引入社會資本參與。

“這其中，金融資本參與城市更新主要有4種途徑：銀行貸款、專項債權(quán)、專項信托以及城市更新基金?！标悓W(xué)海說，“比如上海在2021年成立的800億元城市更新基金，定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項目，在促進產(chǎn)業(yè)升級與城市發(fā)展、提供籌措資本金的新思路等方面都發(fā)揮了重要作用?！?/p>

記者注意到，政策層面對城市更新給予了資金支持，中央財政按區(qū)域?qū)κ痉冻鞘薪o予定額補助。根據(jù)今年4月財政部辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布的《關(guān)于開展城市更新示范工作的通知》顯示，東部地區(qū)每個城市補助總額不超過8億元，中部地區(qū)每個城市補助總額不超過10億元，西部地區(qū)每個城市補助總額不超過12億元，直轄市每個城市補助總額不超過12億元。資金根據(jù)工作推進情況分年撥付到位。

近期，城市更新再次被“劃重點”。

在國務(wù)院新聞辦公室10月8日舉行的新聞發(fā)布會上，國家發(fā)展改革委副主任劉蘇社表示，要加強城市更新的重點建設(shè)，下一步將繼續(xù)統(tǒng)籌用好各類資金，加快推動符合條件的項目開工建設(shè)，充分釋放我國新型城鎮(zhèn)化的巨大潛力，形成新的經(jīng)濟增長點。

劉蘇社說，2023—2024年，國家發(fā)展改革委安排中央預(yù)算內(nèi)投資、增發(fā)國債資金和超長期特別國債資金共超過4700億元，重點支持城市燃氣、排水等地下管網(wǎng)改造和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等城市更新項目。今后幾年，城市更新仍是政府投資的支持重點，2025年也將繼續(xù)加大力度。在兩個1000億元項目清單和投資計劃當(dāng)中，城市更新占有一定的比例，重點支持在建工程和今年四季度可以開工的項目，推動解決燃氣管網(wǎng)老化、城市內(nèi)澇、供水管網(wǎng)漏損等突出問題。此外，還將積極探索創(chuàng)新融資的模式，大力度吸引民間資本的廣泛參與。

責(zé)編：姚坤 yaokun@ceweekly.cn

美編：孟凡婷