國有物業(yè)管理企業(yè)是指由國家出資，以國有資產(chǎn)為主組建的物業(yè)管理企業(yè)。隨著社會發(fā)展與國有企業(yè)改革要求的不斷提出，國有物業(yè)管理企業(yè)開始呈現(xiàn)出經(jīng)營發(fā)展方面的弊端，例如品牌知名度較低、資源利用不到位、市場化進(jìn)程緩慢等，直接影響了自身的發(fā)展，也不利于國有資本的保值增值?；诖?，筆者研究和分析國有物業(yè)管理企業(yè)如何走向市場，從問題分析方面入手，進(jìn)而討論市場化策略，最后提出保障措施，以供參考。

國有物業(yè)管理企業(yè)（以下簡稱：國企物業(yè)）在長時間的發(fā)展過程中，積累了諸多的經(jīng)驗，然而面對市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，傳統(tǒng)經(jīng)營發(fā)展模式已不能適應(yīng)新的市場需求和自身的發(fā)展需要，只有轉(zhuǎn)型升級才是唯一出路。但傳統(tǒng)發(fā)展認(rèn)知與經(jīng)營模式已經(jīng)根深蒂固，并且成為了國企物業(yè)市場化轉(zhuǎn)型的直接阻礙。面對如此的困境，如何采取有效措施實現(xiàn)市場化轉(zhuǎn)型，進(jìn)而順利進(jìn)入市場，奠定未來發(fā)展的良好基礎(chǔ)，也就成為國企物業(yè)發(fā)展創(chuàng)新的關(guān)鍵。至此，研究和討論國企物業(yè)如何走向市場也就具有十分重要的現(xiàn)實意義。

一、國有物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展過程中的問題

1.沒有打造強有力的物業(yè)品牌。品牌知名度是影響企業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的關(guān)鍵因素，尤其在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)之間的競爭很大一部分來自于品牌知名度的競爭，因此，缺乏品牌在市場當(dāng)中的知名度，將直接影響企業(yè)的發(fā)展。目前，部分國企物業(yè)明顯缺乏品牌建設(shè)意識，這些企業(yè)可能更加注重物業(yè)管理服務(wù)，但忽略了品牌建設(shè)與戰(zhàn)略規(guī)劃，未能充分認(rèn)識到品牌對提高企業(yè)市場競爭力的重要性。并且，也有一些企業(yè)僅僅局限在區(qū)域當(dāng)中發(fā)展，在區(qū)域內(nèi)部可能有較高的知名度，但在區(qū)域之外明顯缺乏知名度。例如，一些國企的下屬物業(yè)僅主管自有物業(yè)，或者主管地區(qū)內(nèi)所擁有的物業(yè)。這些國企物業(yè)都是借助上級公司提供的資源，僅僅接管上級公司的產(chǎn)業(yè)，因此缺乏知名度。再者，品牌定位會影響企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展規(guī)劃，然而很多國企物業(yè)Ctgwvxn+NOoHHTkWvKsIzQ==都缺乏對品牌定位的認(rèn)識，從而無法使市場真正了解其品牌特點和服務(wù)特色，嚴(yán)重影響自身的發(fā)展。

2.不能充分整合利用社會資源。國企物業(yè)有充足的政府資源，然而由于傳統(tǒng)組織結(jié)構(gòu)和預(yù)算管理等情況限制，導(dǎo)致國企物業(yè)在資源分配與使用方面流程繁瑣、決策緩慢，往往優(yōu)勢資源也無法體現(xiàn)關(guān)鍵的價值，對資源而言容易貶低價值，對國企物業(yè)而言直接限制了發(fā)展創(chuàng)新。從社會資源的信息化方面來看，國企物業(yè)可能面臨信息不對稱的問題，尤其國企缺乏主動獲取市場信息的能力，導(dǎo)致對物業(yè)管理市場不夠了解，從而無法有效分配與利用，進(jìn)而影響了自身的發(fā)展。

從改革發(fā)展方面來看，一部分國企物業(yè)在改革過程中受到資產(chǎn)所有權(quán)等問題的影響，與私營物業(yè)企業(yè)相比，在資源整合利用方面可能更加緩慢，導(dǎo)致錯失一些重要的發(fā)展機會，也使資源價值無法充分發(fā)揮和體現(xiàn)。此外，由于國企社會責(zé)任感的影響，導(dǎo)致部分國企物業(yè)在某些情況下可能需要考慮和權(quán)衡經(jīng)濟(jì)效益與公共利益，這也會造成其無法對社會資源進(jìn)行合理的利用，而將優(yōu)勢資源讓給社會其他主體。

3.沒有充分走市場化道路。一是體制問題。由于國企物業(yè)的體制相對傳統(tǒng)化，導(dǎo)致大多國企物業(yè)不能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，出現(xiàn)管理機制相對滯后、經(jīng)營方式不能跟進(jìn)等問題。在傳統(tǒng)發(fā)展模式下，國企物業(yè)管理具有明顯的封閉性、無償性和福利性，這也直接導(dǎo)致其缺乏市場化認(rèn)知和市場化經(jīng)營管理能力。二是服務(wù)意識方面的問題。國企物業(yè)在傳統(tǒng)發(fā)展模式中普遍缺乏服務(wù)意識，再加上國有企業(yè)作為民眾傳統(tǒng)思想當(dāng)中“鐵飯碗”的存在，更加加重了其服務(wù)意識的偏離。進(jìn)一步導(dǎo)致國企物業(yè)不夠關(guān)注業(yè)主的物業(yè)服務(wù)需求，從而也無法提供更加精準(zhǔn)有效的服務(wù)，業(yè)主滿意度整體偏低，這也導(dǎo)致國企物業(yè)整體服務(wù)水平難以提升。三是經(jīng)營管理方面的問題。國企物業(yè)作為國企隊伍中的一個重要組成，在展開物業(yè)管理活動的過程中，無論資金、人員還是設(shè)施，都相對缺乏自主權(quán)和決策權(quán)，加上對市場經(jīng)濟(jì)的不了解、不熟悉，從而無法進(jìn)行市場化發(fā)展規(guī)劃，影響了其在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的經(jīng)營管理效果。四是發(fā)展資金問題。由于國企物業(yè)發(fā)展資金主要來自國有資本，缺乏市場經(jīng)營所得，從而限制了其在市場化方面的創(chuàng)新活動。由此導(dǎo)致的人才引進(jìn)、資產(chǎn)更新等問題也就更加明顯，進(jìn)一步限制了其市場化的發(fā)展。

二、國有物業(yè)管理企業(yè)走向市場的策略

1.打造國有業(yè)務(wù)管理品牌。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理市場也逐漸成熟，并且也有越來越多的服務(wù)需求產(chǎn)生，國企物業(yè)在這樣的發(fā)展環(huán)境下實際有較多的創(chuàng)新改革空間。從打造國有業(yè)務(wù)管理品牌方面來看，國企物業(yè)通過提高自身的物業(yè)管理水平和管理能力，建立符合自身發(fā)展需求，同時能夠滿足市場當(dāng)中物業(yè)管理需求的管理體系，可以使自身逐漸形成具有特色的物業(yè)管理品牌，從而逐步實現(xiàn)品牌化、專業(yè)化和規(guī)范性的發(fā)展。

一是注重提升物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量。從管理制度的完善、培訓(xùn)考核的加入等方面，保障自身在提供各項服務(wù)的過程中能夠逐步實現(xiàn)成長和進(jìn)步。二是建立相對完善的物業(yè)服務(wù)機制。將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)分，并拓展物業(yè)維修、安保、保潔等各項服務(wù)內(nèi)容，必要時積極學(xué)習(xí)其他民營物業(yè)管理企業(yè)，使自身服務(wù)內(nèi)容能夠更加豐富，服務(wù)覆蓋面更廣。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步使服務(wù)工作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。例如在價格方面進(jìn)行精準(zhǔn)操作，提供不同價格的服務(wù)，同時提出不同服務(wù)項目的管理要求，使各項服務(wù)能夠有效展開。三是加強市場宣傳與引導(dǎo)，構(gòu)建自身作為國企物業(yè)的品牌形象。例如通過行業(yè)交流、論壇等活動，與行業(yè)其他企業(yè)進(jìn)行有效合作、交流和探討，在推動行業(yè)進(jìn)步的同時，能夠逐步提高自身的市場知名度，為后續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

2.穩(wěn)固現(xiàn)有業(yè)務(wù)打造優(yōu)勢業(yè)態(tài)品牌。一是穩(wěn)固現(xiàn)有業(yè)務(wù)。從加強內(nèi)部管理方面入手，明確各項工作標(biāo)準(zhǔn)與工作流程，嚴(yán)格根據(jù)各項要求和流程執(zhí)行管理與服務(wù)，注重加強員工引導(dǎo)與教育活動，使全體員工轉(zhuǎn)變以往固有認(rèn)知，積極參與到業(yè)務(wù)執(zhí)行當(dāng)中，保障業(yè)務(wù)質(zhì)量。在此基礎(chǔ)上，注重加強客戶服務(wù)管理，以客戶為中心，重視客戶意見和反饋，并加強客戶需求評價，以此提供針對性的服務(wù)與引導(dǎo)，使客戶滿意度提升，使自身業(yè)務(wù)得到穩(wěn)固。二是積極開拓新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。在不斷穩(wěn)定提升現(xiàn)有業(yè)務(wù)領(lǐng)域優(yōu)勢的前提下，積極開拓新業(yè)務(wù)領(lǐng)域和發(fā)展各類延伸服務(wù)，通過不斷改進(jìn)和創(chuàng)新，使國企物業(yè)服務(wù)更加符合新市場的需求，贏得新市場的信任和支持，從而提高抗風(fēng)險能力、持續(xù)經(jīng)營能力及經(jīng)營效率。這樣不僅可以使自身業(yè)務(wù)領(lǐng)域持續(xù)擴(kuò)大，也更能吸引更多客戶，滿足更多需求。三是做好業(yè)務(wù)評價與市場管理。通過定期展開業(yè)務(wù)分析工作，了解各項業(yè)務(wù)開展的實際效益與存在的問題，做好優(yōu)化完善的基礎(chǔ)上，為后續(xù)業(yè)務(wù)活動展開奠定基礎(chǔ)。與此同時，加強市場調(diào)研和需求分析，為制定針對性的業(yè)務(wù)方案提供參考。

3.打造完善的企業(yè)文化體系。國企物業(yè)要注重加強企業(yè)文化建設(shè)，以文化引導(dǎo)發(fā)展、以文化促進(jìn)創(chuàng)新。在社會主義核心價值觀的支持下，積極探索適合企業(yè)自身的價值觀念、行為規(guī)范和管理制度，使國企物業(yè)整體文化水平和文化競爭力得到提高。

一是將誠信經(jīng)營、認(rèn)真負(fù)責(zé)作為基本的價值觀念，并傳遞給各部門、各人員，并在組織全體人員認(rèn)真踐行社會主義核心價值觀的基礎(chǔ)上，將企業(yè)價值觀念進(jìn)行踐行。以使員工深刻理解并認(rèn)同這些價值觀念，提高企業(yè)內(nèi)部的凝聚力和向心力。二是在企業(yè)內(nèi)部建立員工行為規(guī)范。包含建立一套完善的行為準(zhǔn)則、考核標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)方案。使員工能夠根據(jù)這些行為規(guī)范展開各項服務(wù)，并且受到各項行為規(guī)范的引導(dǎo)，以保障服務(wù)水平，逐步使企業(yè)整體具有統(tǒng)一的追求和發(fā)展認(rèn)知，從而可以提高國企物業(yè)在市場當(dāng)中的規(guī)范性程度和服務(wù)形象。三是進(jìn)一步加強文化建設(shè)。通過開展文化活動、文化教育等，使員工加強對企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的了解，同時以文化活動拉近與員工的距離。例如定期展開團(tuán)建活動、提供各類生活福利等，使員工歸屬感增強。

三、國有物業(yè)管理企業(yè)走向市場的保障

1.調(diào)整優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)。一是精簡管理層。國企物業(yè)應(yīng)緊跟市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，學(xué)習(xí)其他市場化企業(yè)的管理結(jié)構(gòu)，盡量減少管理崗位和層級，使管理更顯優(yōu)質(zhì)，使管理層級之間溝通更加直接有效。例如通過建立扁平化的組織結(jié)構(gòu)，以使管理工作信息傳遞更快、管理效率更高，這樣才能夠更有效解決相關(guān)問題。二是優(yōu)化職能部門。國企物業(yè)根據(jù)自身發(fā)展需求和未來目標(biāo)，調(diào)整優(yōu)化職能部門和崗位分工，要達(dá)到各司其職的效果，避免有的崗位工作繁重，而有的崗位人員無所事事，使各部門、各崗位工作效率提升，促進(jìn)內(nèi)部運作效率的提高。三是加強部門與崗位協(xié)作交流。需要打通部門之間信息壁壘、明確責(zé)任劃分，使各項業(yè)務(wù)活動的展開能夠得到更多部門的支持，使各rvmY6AnuPpK5vT6BPgmL5Hjhm2tZx1/+vloqo+IiqiI=部門充分合作，促進(jìn)服務(wù)水平的提高。

2.重視人力資源保障。國企人力資源相對而言比較僵化，人員結(jié)構(gòu)老齡化明顯，多數(shù)員工安于現(xiàn)狀，缺乏創(chuàng)新意識和創(chuàng)新積極性，而且更加缺乏新的人才，嚴(yán)重影響了國企物業(yè)的市場化進(jìn)程。為了使國企物業(yè)能夠盡快實現(xiàn)市場化轉(zhuǎn)型發(fā)展，并且使其能夠順利走向市場，建議國企物業(yè)重視加強人力資源保障。

一是加強員工培訓(xùn)與教育活動。定期展開培訓(xùn)活動，組織相關(guān)人員積極參與其中，使各人員專業(yè)能力和專業(yè)素養(yǎng)得到培養(yǎng)，為各項服務(wù)工作展開奠定人力資源基礎(chǔ)。二是加強員工考核與管理。制定詳細(xì)的考核制度，明確考核標(biāo)準(zhǔn)、考核內(nèi)容，并將考核結(jié)果進(jìn)行全面反饋，進(jìn)而提供相應(yīng)激勵措施，使員工整體積極性能夠得到調(diào)動，使員工能夠充分參與創(chuàng)新。例如制定薪酬制度、提供晉升機會、實施員工福利等。三是建立人才梯隊。首先對現(xiàn)有人才進(jìn)行分類，進(jìn)而明確人才缺口，選擇優(yōu)秀員工進(jìn)行培養(yǎng)，使其作為儲備人才。與此同時，加強人才引進(jìn)，注重選擇對口專業(yè)人才，使人才隊伍得到壯大，使人才梯隊也更加穩(wěn)固。

3.完善信息化建設(shè)。數(shù)據(jù)化、信息化是今后社會發(fā)展的必然趨勢，也是物業(yè)管理市場的競爭領(lǐng)域，不僅物業(yè)管理企業(yè)需要，業(yè)主也更加需要。因此，國企物業(yè)需要做好信息化建設(shè)，以信息化帶領(lǐng)創(chuàng)新、帶領(lǐng)自身走向市場。一是加強信息化技術(shù)引進(jìn)與利用。例如通過大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能等技術(shù)的引進(jìn)，建立物業(yè)管理服務(wù)平臺，使服務(wù)工作線上化、服務(wù)管理信息化，從而更好地獲取市場需求、展開業(yè)務(wù)規(guī)劃與內(nèi)部管理，提高服務(wù)效率的同時，能夠更加精準(zhǔn)地展開物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)。二是推廣智能化設(shè)備。例如智能門禁、智能監(jiān)控等，提高物業(yè)智能化水平的同時，能夠提高業(yè)主的滿意度和智能化體驗，并且能夠極大方便業(yè)主的生活。再者，通過建立智能化服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，對接受養(yǎng)老服務(wù)的業(yè)主提供隨叫隨到的服務(wù)，幫助業(yè)主解決生活困難和生活問題的同時，可以使業(yè)主生活更加方便，切實提高服務(wù)水平和服務(wù)效益。三是拓展在線服務(wù)窗口。國企物業(yè)可以為業(yè)主提供在線報修服務(wù)、在線咨詢和投訴服務(wù)等。使業(yè)主方面的問題能夠第一時間傳遞到國企物業(yè)當(dāng)中，從而能夠為業(yè)主提供更加快速便捷的服務(wù)。

此外，國企物業(yè)還要注重加強對物業(yè)管理市場信息化趨勢和業(yè)主需求的了解，根據(jù)市場趨勢不斷完善優(yōu)化信息化服務(wù)體系，根據(jù)業(yè)主需求不斷拓展更多具有針對性和個性化的服務(wù)內(nèi)容，從而更好地滿足業(yè)主需求，也提高自身的市場化水平。

四、結(jié)語

國企物業(yè)在市場化發(fā)展進(jìn)程當(dāng)中，要注重自身以往發(fā)展方面的困境與阻礙，借助對品牌的建設(shè)、服務(wù)的優(yōu)化，以及管理的加強等措施，為自身順利走向市場提供動力，當(dāng)然，國企物業(yè)也更要認(rèn)識到物業(yè)管理市場的競爭激烈性，以不斷加強服務(wù)和創(chuàng)新為主線，為以后發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)，增強自身在市場環(huán)境下的競爭力和知名度。

（作者單位：上海東湖物業(yè)管理有限公司）