摘要：本輪房地產(chǎn)去庫存新政出臺(tái)有著深刻的行業(yè)周期與政策周期背景，與上一輪房地產(chǎn)去庫存政策內(nèi)容相比，存在明顯差異，表現(xiàn)出覆蓋范圍廣、調(diào)節(jié)力度大、創(chuàng)新舉措多等特征。在預(yù)期效果方面，就目前出臺(tái)政策看，較難像上一輪那樣在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，除當(dāng)前市場特征影響以外，人口變動(dòng)、城市分化，住房條件改善、居民預(yù)期轉(zhuǎn)弱、收入及杠桿水平等市場以外的因素對政策的施行效果存在制約作用。房地產(chǎn)去庫存政策是中性的，可能會(huì)邊際改善當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求狀況，但“加杠桿”“降利率”“政府收儲(chǔ)”等具體調(diào)控政策，在執(zhí)行中也會(huì)帶來潛在的意外后果與風(fēng)險(xiǎn)，值得我們警惕、關(guān)注與研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 政策調(diào)控 去庫存 房地產(chǎn)市場

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一，其健康發(fā)展既關(guān)系經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，也關(guān)系民生福祉。在過去的20 多年里，房地產(chǎn)行業(yè)一直是政府調(diào)控的重點(diǎn)，也是學(xué)界關(guān)注與研究的焦點(diǎn)。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了明顯變化，表現(xiàn)出房價(jià)下跌、去化偏弱，庫存高企等特征，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷深度調(diào)整，出現(xiàn)了景氣水平下降、開發(fā)投資縮減、部分房企破產(chǎn)重組等現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)的衰退嚴(yán)重影響了人民群眾的切身利益和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局。為此，高層會(huì)議提出需“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”①，釋放房地產(chǎn)“去庫存”信號。政府各部門陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策（下稱“去庫存新政”）②，以邊際改善市場供需狀況。

在房地產(chǎn)調(diào)控的政策史上，“去庫存”的政策表述并非首次出現(xiàn)。那么，本輪去庫存新政與上一輪去庫存政策相比存在哪些差異？表現(xiàn)出哪些典型特征？本輪去庫存新政面臨哪些來自宏觀情境的制約因素，對執(zhí)行效果可能產(chǎn)生何種影響？政策本身是中性的，需在效果與風(fēng)險(xiǎn)之間取得平衡，那么，本輪去庫存新政又存在哪些值得注意的潛在風(fēng)險(xiǎn)？等等，所有諸如此類的問題，不僅有進(jìn)一步研究的空間，而且相關(guān)探討可以為后續(xù)政策完善提供研究支持。

在這樣的初衷下，圍繞以上問題，本文嘗試給出一些探索性回答，以豐富相關(guān)研究。為此，本文接下來的安排如下：首先，梳理概念與已有研究，界定討論邊界；其次，對本輪去庫存新政出臺(tái)的背景及關(guān)鍵特征進(jìn)行描述；再次，從消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度出發(fā)，以消費(fèi)者規(guī)模、購買欲望與購買力為分析框架，明確現(xiàn)有去庫存新政的宏觀情境制約因素；最后，對本輪去庫存新政中比較典型的“降首付”、“降利率”以及“政府收儲(chǔ)”三大政策進(jìn)行潛在的風(fēng)險(xiǎn)分析。

二、概念與既有研究

（一）概念界定

一般而言，庫存（inventory）是為了滿足未來需求而暫時(shí)閑置的有價(jià)值的資源（趙曉波，2008）。在房地產(chǎn)業(yè)中，按照開發(fā)流程，商品房將先后經(jīng)歷土地、施工、銷售和持有四個(gè)階段。那么，房地產(chǎn)庫存，可以定義為滿足消費(fèi)者住房需求，具備銷售條件但未售出的商品房①。在官方的統(tǒng)計(jì)口徑中，有狹義和廣義之分，狹義層面的房地產(chǎn)庫存的統(tǒng)計(jì)口徑為現(xiàn)房庫存，是指已竣工的待售現(xiàn)房，一般用“商品房待售面積”作為統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。廣義層面的統(tǒng)計(jì)口徑為可售現(xiàn)期房庫存，指現(xiàn)房庫存和期房庫存之和，即在狹義庫存的基礎(chǔ)上增加待售期房庫存（胡祖銓，2016）。在我國房地產(chǎn)政策語境下，“商品房”概念實(shí)際包含“商品住房”和“經(jīng)營性用房”兩大類，為討論的聚焦，下文對“商品房”的考察側(cè)重于“商品住宅”。

一般而言，去庫存涉及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的庫存管理，包含三個(gè)環(huán)節(jié)：進(jìn)庫、保管和出庫（小林俊一、張舒鵬，2012）。從企業(yè)角度看，“房地產(chǎn)去庫存”指房企通過減少投資生產(chǎn)、增加銷售等方式降低存貨水平的企業(yè)經(jīng)營行為；從政府角度看，指各級政府通過財(cái)政、貨幣、行政等一攬子政策，促進(jìn)新建商品房總體庫存水平下降的政府調(diào)控行為。本文更關(guān)注從政府角度開展的去庫存行為。

（二）已有研究

學(xué)界對于政府房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)研究非常豐富，而對于房地產(chǎn)去庫存的專項(xiàng)研究，主要是自2015 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出這一概念之后才開始啟動(dòng)，目前已形成較為豐碩的研究成果。研究大致從以下三個(gè)方面展開：

一是對房地產(chǎn)去庫存意義和動(dòng)力機(jī)制的闡述。既有文獻(xiàn)認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展事關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行與微觀家庭民生福祉，歷來是政府調(diào)控關(guān)注的焦點(diǎn)（周建軍、孫倩倩，2018），房地產(chǎn)高庫存不僅影響行業(yè)自身健康發(fā)展，而且也給金融穩(wěn)定、地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展與地方財(cái)政可持續(xù)性帶來較大風(fēng)險(xiǎn)（劉志彪，2016），這些都是地方政府政績的關(guān)鍵考量指標(biāo)。因而，房地產(chǎn)去庫存關(guān)系重大、影響深遠(yuǎn)，一般以頂層設(shè)計(jì)、高位推動(dòng)的方式展開（楊咸月、朱輝，2017）。

二是對房地產(chǎn)去庫存政策手段和方式的論述。供給學(xué)派的相關(guān)理論為房地產(chǎn)去庫存政策提供了理論背書，因而上一輪房地產(chǎn)去庫存成為宏觀經(jīng)濟(jì)“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”的關(guān)鍵一環(huán)。去庫存的主要思路是減少投資生產(chǎn)、增加銷售去化，已有文獻(xiàn)也基本按此邏輯展開，針對前者，學(xué)者建議的政策包括減少土地供給、加強(qiáng)土地使用審批力度等（向?yàn)槊?、王霜?016），圍繞后者，政策建議包括提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率、完善公共服務(wù)、放松金融稅收管制，房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略調(diào)整等（黃燕芬、張磊，2015）。

三是對房地產(chǎn)去庫存政策風(fēng)險(xiǎn)和效果的討論。眾多學(xué)者在上一輪去庫存政策出臺(tái)后，就開始關(guān)注政策目標(biāo)與效果之間的關(guān)聯(lián)，提示去庫存政策的風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)出現(xiàn)意外后果。在上一輪房地產(chǎn)去庫存中，筆者就曾指出，在人口遷移與新型城市化背景下，中國房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重分化，影響不同城市去庫存政策效果（陳友華，2016）；高紅提示去庫存政策會(huì)帶動(dòng)房價(jià)上漲，刺激企業(yè)投資生產(chǎn)，長期來看，在二線及以下能級城市有擴(kuò)大土地和商品房供應(yīng)增加庫存的風(fēng)險(xiǎn)（高紅，2016）；張曉蘭提示去庫存政策，將導(dǎo)致居民部門杠桿率不斷提高，未來會(huì)影響我國經(jīng)濟(jì)由投資、出口驅(qū)動(dòng)向消費(fèi)驅(qū)動(dòng)的轉(zhuǎn)型升級（張曉蘭，2016）。在效果方面，一系列實(shí)證研究表明，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革整體實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)去庫存和提升績效的政策目標(biāo)，但到第三年效果就已不再顯著（丁志國等，2022），其中，國有房地產(chǎn)企業(yè)去庫存表現(xiàn)弱于非國有企業(yè)（劉斌等，2018），棚改貨幣化安置等去庫存政策在市場短期內(nèi)新增大量需求，當(dāng)短期庫存消耗殆盡后，引發(fā)了房價(jià)的較快上漲（方誠、陳強(qiáng)，2021）。

以往的這些研究，為我們考察本輪去庫存新政提供了很好的思路和經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)，也具有足夠的啟發(fā)性。不過，我們也應(yīng)注意到，本輪去庫存新政出臺(tái)的宏觀背景、政策目標(biāo)與具體內(nèi)容設(shè)計(jì)與上一輪相比存在差異。因而，本文首先從本輪去庫存新政出臺(tái)的背景和兩輪政策比較出發(fā)，明確本輪去庫存新政的調(diào)控特征，為進(jìn)一步的討論奠定基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)去庫存新政的出臺(tái)背景及典型特征

（一）本輪去庫存新政出臺(tái)背景

房地產(chǎn)業(yè)本身存在繁榮與蕭條的周期波動(dòng)，庫存高企是房地產(chǎn)業(yè)蕭條的表征之一。在國家干預(yù)主義信念的驅(qū)使下，這次政府出臺(tái)去庫存的調(diào)控政策，目標(biāo)是熨平行業(yè)周期波動(dòng)，減輕房地產(chǎn)蕭條效應(yīng)的烈度，保增長和保民生。從一系列數(shù)據(jù)與現(xiàn)象中，我們可以發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)業(yè)正處于經(jīng)濟(jì)學(xué)描述的蕭條周期之中。首先，從圖1 中可以發(fā)現(xiàn)，截至去庫存新政出臺(tái)前，商品房整體庫存（包含住宅、辦公樓與商業(yè)營業(yè)用房）已經(jīng)超過上一輪庫存高峰，其中商品住宅庫存也同樣處于歷史高位；其次，從旨在反映房地產(chǎn)業(yè)景氣水平的“國房景氣指數(shù)”來看，2024 年4 月指標(biāo)為92.02，屬于較低景氣區(qū)間，也是歷史最低值；最后，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了諸多經(jīng)營主體破產(chǎn)、清算、退市等典型的行業(yè)蕭條現(xiàn)象，連萬科這樣的房企“三好學(xué)生”，都面臨著債務(wù)暴雷的極端處境①。因而，將“房地產(chǎn)去庫存”轉(zhuǎn)述為“房地產(chǎn)去蕭條”或“房地產(chǎn)去危機(jī)”，或許更符合現(xiàn)實(shí)及政策設(shè)計(jì)初衷。

從政策周期看，本輪房地產(chǎn)去庫存新政的出臺(tái)并非一蹴而就，而是有章可循。2016 年以來，中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策先后經(jīng)歷了逐漸收緊，轉(zhuǎn)而放松，再到完全轉(zhuǎn)向的三個(gè)階段，具體表現(xiàn)為：自2016 年起，房價(jià)不斷上漲，房企和居民杠桿不斷升高，政府調(diào)控手段逐漸嚴(yán)厲，由限制購房資格、提高首付比例等常規(guī)政策，發(fā)展為土地、金融、稅收、行政等一攬子調(diào)控體系；2022 年后，房地產(chǎn)業(yè)形勢急轉(zhuǎn)直下，高層會(huì)議逐步釋放“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”“供求發(fā)生重大變化”“化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”等信號，原先嚴(yán)厲調(diào)控政策部分開始放松或解除，并伴有部分支持政策出臺(tái)；2024年4 月，諸如“商品房待售面積”和“國房景氣指數(shù)”等指標(biāo)突破歷史極值，房地產(chǎn)業(yè)形勢不容樂觀，高層會(huì)議開始釋放“去庫存”信號，調(diào)控政策完全轉(zhuǎn)向。

（二）本輪去庫存新政典型特征

我們將目前已經(jīng)公布的去庫存新政與2015—2016 年的去庫存政策進(jìn)行對比分析（見表1），可以發(fā)現(xiàn)兩者之間存在很大差異，不僅體現(xiàn)在目標(biāo)思路上，而且體現(xiàn)在具體的政策設(shè)計(jì)中?？傮w來說，本輪政策設(shè)計(jì)有以下三個(gè)典型特征：覆蓋范圍廣、調(diào)節(jié)力度大、創(chuàng)新舉措多。

首先，覆蓋范圍廣主要體現(xiàn)在本輪去庫存新政的政策設(shè)計(jì)覆蓋各能級城市，而上一輪政策設(shè)計(jì)重點(diǎn)是面向三、四線城市。這主要是目前房地產(chǎn)庫存的城市分布與上一輪相比存在顯著差異，上一輪的庫存主要在三、四線城市，而目前在一、二線城市也出現(xiàn)了庫存高企、去化周期長等現(xiàn)象，所以本輪政策的覆蓋面更廣。

其次，調(diào)節(jié)力度大集中體現(xiàn)在一些常規(guī)政策中的寬松力度更大。比如，在金融政策設(shè)計(jì)中，首付比例低于上一輪，商貸利率更低，公積金利率低于上一輪；在行政政策中，推行戶籍制度改革，落戶門檻也要顯著低于上一輪。

最后，創(chuàng)新舉措多集中體現(xiàn)在除了常規(guī)已有的政策以外，出現(xiàn)了一些新的調(diào)控政策和工具，包括：發(fā)行超長期國債，設(shè)立保障性住房再貸款，地方國企收儲(chǔ)、鼓勵(lì)“以舊換新”，城中村改造等。

最為典型的是圍繞“優(yōu)化增量住房”方面也出臺(tái)了土地調(diào)控政策，即在土地供應(yīng)端，要求各城市都要“以銷定產(chǎn)”，這在上一輪去庫存中沒有出現(xiàn)。可以說，本輪房地產(chǎn)去庫存新政中出現(xiàn)的“供需雙調(diào)”是區(qū)別于上一輪最為明顯的特征之一。

四、房地產(chǎn)去庫存新政的制約因素

（一）分析框架

上一輪房地產(chǎn)去庫存政策出臺(tái)之后，商品房待售面積和待售面積增長率均呈下降趨勢，在較短時(shí)間內(nèi)扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場的供求狀況，因而從2016 年9 月開始，調(diào)控政策基調(diào)發(fā)生轉(zhuǎn)變，新一輪的緊縮性調(diào)控政策開始陸續(xù)制定和頒布?？梢哉f，上一輪政策在較短時(shí)間內(nèi)達(dá)成了去庫存的政策目標(biāo)，但如果沿用“歷史主義”的思維①，認(rèn)為本輪去庫存新政也能達(dá)成同樣的效果，那么很可能忽視了房地產(chǎn)市場之外的一系列制約因素。只有充分考慮這些因素，才能客觀、公允、理性地從整體上把握政策施行所面臨的情境，對政策施行的效果有較為準(zhǔn)確的預(yù)期和判斷，也為后續(xù)政策的出臺(tái)提供空間。

在消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)中，短期來看，一地的市場規(guī)模取決于人口數(shù)量、購買欲望、與購買力（陳友華，2016）。沿用市場規(guī)模三要素的分析框架，我們可以將去庫存新政的典型政策進(jìn)行歸類，分別為新增消費(fèi)者基數(shù)、刺激消費(fèi)者欲望與提升購買力水平。對應(yīng)地，也可以按此分析框架對目前去庫存新政所面臨的制約因素進(jìn)行詳細(xì)探究（見圖2）。

（二）制約因素分析

1. 消費(fèi)者基數(shù)約束：人口變動(dòng)與城市分化

住房需求依附于人，人口總量與空間再分布影響著消費(fèi)者規(guī)模與分布，對住房需求起到基礎(chǔ)性影響。在探究新增消費(fèi)者基數(shù)時(shí)，需客觀考量人口總量與空間再分布特征所形成的制約因素。

首先，在人口負(fù)增長背景下，我國人口在空間上的再分布呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)：一方面，我國人口與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)將進(jìn)一步向沿海（沿海三大城市群）、沿江（沿江兩大城市群）和沿線（沿交通干線）的部分城市群以及部分區(qū)域性中心城市和都市圈集聚（左學(xué)金，2023）。另一方面，人口在向部分地區(qū)加速集聚的同時(shí)，也意味著部分偏遠(yuǎn)地區(qū)、缺少產(chǎn)業(yè)支撐的中小城市以及部分資源枯竭型城市的人口將持續(xù)流出，出現(xiàn)人口負(fù)增長現(xiàn)象。

其次，就與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系密切的城市人口再分布看，現(xiàn)階段出現(xiàn)了“大城市化與城市收縮并存”兩極分化的現(xiàn)象（莊佳、陳友華，2023；陳友華、張釩，2023）。從歷次全國人口普查數(shù)據(jù)對比來看，超大城市數(shù)量在持續(xù)增加，2000 年時(shí)1000 萬以上人口的城市數(shù)量僅有5 個(gè)，2010 年時(shí)增加至11 個(gè)，到了2020 年時(shí)增加至18 個(gè)，并且這些城市的人口規(guī)模有繼續(xù)膨脹的動(dòng)能。與此同時(shí)，我國人口收縮型城市數(shù)量也在快速增加，“六普”時(shí)人口收縮型城市數(shù)量有62 個(gè)，到“七普”時(shí)增加到111 個(gè)，且未來城市收縮有加速蔓延的趨勢。

最后，城市人口再分布將影響消費(fèi)者及購房需求的再分布，也會(huì)對本輪去庫存新政的效果產(chǎn)生直接影響。對于人口持續(xù)流入、人口規(guī)模不斷擴(kuò)大的城市，新增移民的住房需求，在去庫存政策配合下，將更有可能釋放并形成真實(shí)的購買力，這也將為這些城市去庫存提供有利條件；對于人口持續(xù)流出、人口負(fù)增長的城市，去庫存政策極可能效果不彰，且由于人口流向城市落戶門檻降低或提供更多具有吸引力的條件，還有可能加速這些人口負(fù)增長城市的人口流出，而人口流出時(shí)會(huì)傾向于賣出自己的房屋，有可能階段性地增加當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)庫存。

總之，在人口負(fù)增長背景下，人口空間再分布使得大城市化與城市收縮并存的現(xiàn)象愈演愈烈。相比于人口凈增長的城市，去庫存政策對于人口持續(xù)凈流出城市而言，所發(fā)揮的效果要大打折扣。

2. 消費(fèi)者欲望約束：住房改善與預(yù)期分化

消費(fèi)者欲望通常指消費(fèi)者對特定商品或服務(wù)的渴望和興趣，是影響消費(fèi)者購買決策行為中的一個(gè)關(guān)鍵因素。在本輪去庫存新政中，政策出臺(tái)本身就有釋放利好的信號，影響購房者的欲望，一系列信貸寬松、以舊換新等現(xiàn)實(shí)政策利好，更會(huì)放大購房者的消費(fèi)欲望。然而，我們也必須看到住房條件改善以及預(yù)期分化對于消費(fèi)欲望的制約作用。

其一，得益于國家在住房方面的重視，我國城鄉(xiāng)居民的住房條件顯著改善。長期來看，居民對優(yōu)質(zhì)住房的欲望是沒有止境的，尤其是在住房區(qū)位、配套以及品質(zhì)等方面的異質(zhì)性需求，是驅(qū)動(dòng)住房市場向高位均衡邁進(jìn)的根本動(dòng)力。因而從住房市場及產(chǎn)品的分層來說，好區(qū)位、好配套、好品質(zhì)的住房將一直是居民的偏好對象。

不過，與以往房地產(chǎn)快速發(fā)展期相比，我們也應(yīng)該看到短周期情境中，居民住房保有量水平的約束效應(yīng)。第七次全國人口普查資料顯示，2020 年我國人均住房建筑面積達(dá)41.76 平方米，較2010年增長34.4%，其中城市和鎮(zhèn)分別為36.52 平方米、42.29 平方米，與部分發(fā)達(dá)國家的水平接近。消費(fèi)者在消費(fèi)時(shí)存在“邊際效用遞減”規(guī)律，即隨著消費(fèi)者對住房消費(fèi)量或持有量的增加，總體上，對住房額外消費(fèi)（即邊際消費(fèi)）的欲望會(huì)逐漸降低。因而，去庫存政策本身帶來的邊際新增的消費(fèi)欲望將受到“邊際效用遞減”規(guī)律的制約，當(dāng)然也需看到這樣的制約效應(yīng)是分層的。

其二，一般而言，對未來的預(yù)期，尤其是房價(jià)預(yù)期會(huì)對購買欲望產(chǎn)生顯著影響。因?yàn)樽》繉儆诖笞谏唐罚績r(jià)漲跌對于消費(fèi)者而言至關(guān)重要，因而在購房決策中一直存在“買漲不買跌”的偏好，這是因?yàn)槿绻彿空哳A(yù)期未來房價(jià)會(huì)上漲，他們可能會(huì)提前購買以避免未來支付更高的價(jià)格；相反，如果預(yù)期房價(jià)會(huì)下降，他們可能會(huì)推遲購買。本輪去庫存新政出臺(tái)的背景，與上一輪存在明顯的區(qū)別，最大的特點(diǎn)就是全國各大城市本輪房價(jià)出現(xiàn)了“普跌”，例如2024 年7 月70 個(gè)大中城市中，僅有2 座城市（上海與西安）新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比微漲，其余68 座城市同比均出現(xiàn)下跌。對于未來樓市，尤其是在房價(jià)的走向上，居民普遍存在著預(yù)期上的分化，甚至多數(shù)對后期持悲觀態(tài)度，這將在短期內(nèi)制約著消費(fèi)者欲望的釋放，給政策目標(biāo)實(shí)現(xiàn)增添更多不確定性。

其三，住房消費(fèi)預(yù)期分化還體現(xiàn)在消費(fèi)者租購觀念轉(zhuǎn)變上。一方面，沿著“租購并舉”的制度設(shè)計(jì)，有關(guān)租房市場規(guī)范、租賃房源供給、租房補(bǔ)貼以及租購?fù)瑱?quán)等政策在大力推進(jìn)；另一方面，部分年輕群體，為保持生活的靈活性、經(jīng)濟(jì)的自由度，追求個(gè)人發(fā)展和生活質(zhì)量，開始質(zhì)疑以往“有房就代表成功”的理念。在制度轉(zhuǎn)型與個(gè)體追求轉(zhuǎn)變的交互影響下，在部分年輕群體中，長期租房而非買房的消費(fèi)觀念逐漸形成，對住房消費(fèi)也會(huì)產(chǎn)生約束效應(yīng)。

3. 購買力水平約束：杠桿水平與收入分化

購買力是消費(fèi)欲望轉(zhuǎn)化為市場需求①的最關(guān)鍵因素。在購房情境中，購買力一般指的是消費(fèi)者支付首付款、房貸以及其他與購房相關(guān)費(fèi)用的能力。本輪去庫存新政也在圍繞提升消費(fèi)者購買力而有針對性地出臺(tái)了降低首付比例、降低貸款利率、提供補(bǔ)貼等諸多措施。不過，我們也需看到，住房消費(fèi)作為大宗商品消費(fèi)，歸根結(jié)底考驗(yàn)著消費(fèi)者的長期收入水平，而這與宏觀層面的經(jīng)濟(jì)增長息息相關(guān)。

其一，目前“加杠桿”去庫存的政策，會(huì)面臨居民部門杠桿率已經(jīng)相當(dāng)高的情境約束。有研究顯示，從2008 年世界金融危機(jī)到2020 年間，我國居民部門的杠桿率已經(jīng)從17.90% 上升至62.20%，超過某些發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的水平（程雪軍，2021），且目前仍居高位。居民杠桿率的上升，意味著居民的儲(chǔ)蓄下降和債務(wù)增多，伴隨本輪房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，房屋資產(chǎn)價(jià)格下降意味著居民的債務(wù)在資產(chǎn)中的占比提高，甚至可能出現(xiàn)少數(shù)在市場高點(diǎn)購房的居民，其家庭房屋凈資產(chǎn)（房屋資產(chǎn)—房屋債務(wù)）為負(fù)的狀況。這些都為居民部門邊際“加杠桿”構(gòu)成制約。

其二，消費(fèi)是收入與財(cái)富的函數(shù)，居民的收入水平根本上決定了住房的消費(fèi)水平。伴隨經(jīng)濟(jì)騰飛，我國居民收入在改革開放后的40 年時(shí)間內(nèi)經(jīng)歷了高速增長，這為住房消費(fèi)增長奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。但近些年來，正如高層會(huì)議指出的那樣，我國“經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好仍面臨諸多挑戰(zhàn)”，這對居民收入增長帶來不確定性。這些宏觀層面的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)傳遞到居民的住房消費(fèi)中，具體表現(xiàn)為需求不振。換言之，收入增長的不確定性對于去庫存政策效果的施展構(gòu)成一定的制約。

五、房地產(chǎn)去庫存新政的潛在風(fēng)險(xiǎn)

（一）降首付與高杠桿風(fēng)險(xiǎn)

本輪去庫存新政中，首套房銀行貸款首付比例降低至15%，二套房銀行貸款首付比例降低至25%，已經(jīng)處于歷史較低水平。降首付政策，本質(zhì)上是在消費(fèi)者購房過程中，在總房款中增加帶息資金的比例，也可以理解為“加杠桿”。低首付貸款購房，對家庭的資產(chǎn)負(fù)債表而言，將增加家庭的帶息負(fù)債，對銀行的資產(chǎn)負(fù)債表而言，將增加銀行的帶風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。這樣“加杠桿”去庫存的方式，在以往也出現(xiàn)過，被認(rèn)為可以幫助家庭減輕購房資金約束，刺激居民需求釋放，并且提高居民的看漲預(yù)期，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)和提升房價(jià)。

我們很難了解到該政策出臺(tái)的決策細(xì)節(jié)，但可以推測“加杠桿”去庫存政策的出臺(tái)，對于監(jiān)管部門而言是一個(gè)艱難的抉擇，這是因?yàn)榻鼛啄瓯O(jiān)管的思路與基調(diào)一直是“防范化解我國系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線”，為此采取了諸多“去風(fēng)險(xiǎn)”“去杠桿”政策。換言之，目前推出力度如此之大的“加杠桿”措施，伴隨而來的風(fēng)險(xiǎn)是不可忽視的，也是不言自明的。關(guān)于高杠桿的風(fēng)險(xiǎn)，可以從居民部門、金融部門和政府部門三個(gè)方面展開分析。

其一，從居民部門看，通過“加杠桿”的方式獲得住房條件的改善，在一定程度上可以提升生活質(zhì)量，但也意味著家庭債務(wù)及其附帶的交易成本增加，導(dǎo)致家庭杠桿率抬高，長期的還款壓力將對未來改善生活水平的其他投資和消費(fèi)構(gòu)成擠壓。“加杠桿”也意味著購房者對于房價(jià)波動(dòng)更為敏感①，在房價(jià)上漲過程中，自有資金回報(bào)率更高，而房價(jià)一旦下跌，房屋較容易成為負(fù)資產(chǎn)，進(jìn)而引發(fā)家庭資產(chǎn)負(fù)債表的惡化。其中，我們也要區(qū)分，對于不同凈值水平的家庭而言（見表2），其承擔(dān)“加杠桿”風(fēng)險(xiǎn)及后果的能力是不一樣的。對于高凈值家庭來說，其社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位高、人脈資源關(guān)系廣、日常收入水平高，即使通過“加杠桿”方式購入住房，其家庭杠桿率水平抬高，但在房價(jià)波動(dòng)過程中，應(yīng)對的冗余度和抵御風(fēng)險(xiǎn)的水平較強(qiáng)，而對于低凈值家庭而言，相對財(cái)富水平和收入水平弱，抵御房價(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)也較弱。在政策引導(dǎo)下，需注意“加杠桿”去庫存實(shí)踐過程中的“杠桿”流向，如果大量“杠桿”流向低風(fēng)險(xiǎn)承受能力的低凈值家庭，那么未來房價(jià)的波動(dòng)，將更有可能造成這部分家庭經(jīng)濟(jì)破產(chǎn)，誘發(fā)一系列的家庭危機(jī)和社會(huì)危機(jī)。

其二，從金融部門看，低首付比例政策，顯著降低了銀行開展房貸業(yè)務(wù)的門檻，可以擴(kuò)大銀行貸款用戶基數(shù)，擴(kuò)大貸款規(guī)模。但這也意味著，原先一些資金實(shí)力不足、無力支付更高首付比例的購房者，在新政之后獲得了貸款資格，對于銀行體系而言，這也是引入風(fēng)險(xiǎn)的過程。再者，15% 的首付比例意味著對自有資金的充足性要求更低，也間接減輕了自籌資金的難度，為“首付貸”②的出現(xiàn)提供了空間，由于缺乏對自有資金的風(fēng)控審核，采取“雙杠桿”模式購房的家庭，對于房價(jià)波動(dòng)更為敏感，對銀行而言違約風(fēng)險(xiǎn)更高。在經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場上行期，這樣的風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)不會(huì)顯露，而在下行期，高杠桿所引致的銀行及相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)集中爆發(fā)。這一政策批次的業(yè)務(wù)將對銀行風(fēng)控與未來金融監(jiān)管提出了更高要求。

其三，從政府部門看，通過“加杠桿”方式，可以在一定程度上改善消費(fèi)者對后市的預(yù)期及消費(fèi)行為偏好，有利于實(shí)現(xiàn)階段性的政策目標(biāo)。但也需要看到，政府出臺(tái)“加杠桿”政策，直接或間接地釋放政府鼓勵(lì)購房、政府支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信號，為居民決策購房提供了信心與背書。這樣基于政策暗示而形成的看漲預(yù)期面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)（黃燕芬，2016），如果市場走勢與政府暗示相悖，購房者則更有可能將市場下跌、資產(chǎn)貶值所形成的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到地方政府身上，認(rèn)為是政府政策的出臺(tái)或執(zhí)行中的偏差導(dǎo)致了個(gè)人購房的虧損，其中存在的政策風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。

（二）低利率及其連帶風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，相對而言，對利率定價(jià)更為敏感。政策利率調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)的供需兩端都會(huì)帶來影響。從供給端看，利率調(diào)降將引導(dǎo)房企利用低息資金，改善企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，有利于部分企業(yè)紓困，從整體行業(yè)來看，房企面臨資金約束放松，未來將增加拿地開發(fā)、增加房屋供給可能，但由于開發(fā)耗時(shí)較長，相應(yīng)供給增加存在時(shí)滯。從需求端看，利率調(diào)降，居民購房的持有成本下降，有利于住房需求的恢復(fù)，且時(shí)滯較短。雖然共同面臨利率調(diào)降，但供需雙方變動(dòng)的時(shí)滯存在差異，因而該政策可以在短期內(nèi)推動(dòng)房地產(chǎn)市場交易的放量，有利于穩(wěn)房價(jià)目標(biāo)的達(dá)成。不過也需看到，利率調(diào)整“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，我們至少可以從居民部門、金融機(jī)構(gòu)以及資本流動(dòng)三個(gè)角度提示利率調(diào)整所新增的不確定性。

其一，利率調(diào)降是雙邊的，伴隨貸款利率下降的同時(shí)，存款、債券等固定收益類金融產(chǎn)品利率及收益也會(huì)同步下降。對于居民部門中高風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者而言，為了維持收益或減緩收益下降，將不得不加大對風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)（股票、債券、大宗商品與金融衍生品等）的投資，導(dǎo)致高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)和低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)之間利差縮小。對于居民部門中低風(fēng)險(xiǎn)偏好的儲(chǔ)蓄者而言，有兩類選擇：一是維持不變、繼續(xù)儲(chǔ)蓄，二是考慮通貨膨脹，不再儲(chǔ)蓄，增加消費(fèi)。事實(shí)上，并非所有居民都有相關(guān)金融認(rèn)知以及應(yīng)對能力，低利率環(huán)境下的不同家庭存在財(cái)富分化的可能。

其二，利率調(diào)降顯然會(huì)對金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營產(chǎn)生影響。對于我國銀行而言，利率調(diào)降，最直接的影響是凈息差收窄，并將對銀行的盈利能力構(gòu)成挑戰(zhàn)，也會(huì)影響銀行的投資部門，同居民部門一樣，被動(dòng)加大對高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的投資。對保險(xiǎn)企業(yè)而言，其資產(chǎn)負(fù)債和以保障利率為主的中長期產(chǎn)品結(jié)構(gòu)決定了對利率高度敏感，也可以說利率風(fēng)險(xiǎn)是它們在經(jīng)營中面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)（王桂虎等，2021）。利率調(diào)減，意味著保險(xiǎn)企業(yè)會(huì)面臨利差損失風(fēng)險(xiǎn)，這將進(jìn)一步壓縮保險(xiǎn)產(chǎn)品的利率定價(jià)空間?？傊?，利率調(diào)減會(huì)對銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品定價(jià)、業(yè)務(wù)模式、風(fēng)險(xiǎn)管理、金融創(chuàng)新等構(gòu)成挑戰(zhàn)。

其三，影響全球資本流動(dòng)的因素眾多，但追逐利差的套利動(dòng)機(jī)是驅(qū)動(dòng)短期跨境資本流動(dòng)的基本因素之一（張明、譚小芬，2013）。我國的利率調(diào)降，一方面，與美元的息差空間進(jìn)一步擴(kuò)大，增加了國際資本流出國內(nèi)的可能；另一方面，拉大與周邊地區(qū)（如香港）存款產(chǎn)品的息差，增加國內(nèi)資金外流至對應(yīng)高利率地區(qū)的可能。這些都對我國跨境資本管理提出了更高的要求。

（三）政府收儲(chǔ)與相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)

政府收儲(chǔ)通常指政府為特定目的，如調(diào)控市場、保障民生、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等，而采取的購買和儲(chǔ)存商品的行為，多出現(xiàn)在農(nóng)產(chǎn)品、能源、土地、戰(zhàn)略物資等領(lǐng)域。本文所討論的“政府收儲(chǔ)”特指為實(shí)現(xiàn)去庫存、穩(wěn)房價(jià)、提高住房保障水平等目的，政府以直接或間接方式，收購市場上的存量房產(chǎn)，將其轉(zhuǎn)化為保障性住房或其他用途的行為。政策實(shí)踐形式主要有兩類：一是收購已建成存量商品房，即按“政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作”的思路，在央行及全國性銀行機(jī)構(gòu)支持下，地方政府以合理價(jià)格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房；二是收購二手房或“以舊換新”模式，即為促進(jìn)房產(chǎn)交易，地方政府支持國資平臺(tái)進(jìn)行部分二手房的收購，以用于保障房建設(shè)或重新出售。

政府收儲(chǔ)政策的出臺(tái)存在諸多益處：其一，釋放政府兜底信號，改善市場預(yù)期；其二，加快去庫存，改善市場供需狀況；其三，有利于保障房的快速籌集；其四，有利于保交樓，改善銷售資金回籠，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇。大范圍的政府收儲(chǔ)，在我國房地產(chǎn)政策調(diào)控史上從未出現(xiàn)過，目前學(xué)界相關(guān)系統(tǒng)性研究較少，我們從五個(gè)方面提出政府收儲(chǔ)可能存在的問題，以期豐富相關(guān)討論。

其一，政策執(zhí)行的地方分化問題。政府收儲(chǔ)中收購新房的資金主要是國家保障性住房再貸款，“以舊換新”資金主要來源為地方政府財(cái)政、城投平臺(tái)自籌資金、銀行貸款等。由于政府收購存在多重目標(biāo)，因而存在政府收購資金投入與保障房籌集需求之間的計(jì)算與匹配問題，也涉及政府投入資金成本與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供需邊際改善收益的比較評估，我們以不同能級城市的庫存去化周期、保障房建設(shè)需求與財(cái)政實(shí)力為指標(biāo)，構(gòu)建一個(gè)不同地方政府在收儲(chǔ)政策執(zhí)行中所面臨的簡化情境。從表3 中可以發(fā)現(xiàn)，對于財(cái)政實(shí)力較強(qiáng)、保障房建設(shè)需求相對大，且?guī)齑嫒セ芷谳^短的高能級城市政府，將會(huì)更有動(dòng)力、也更有能力執(zhí)行相關(guān)的收儲(chǔ)政策，其中鄭州就較為典型，為應(yīng)對房地產(chǎn)市場庫存高企，該市出臺(tái)收儲(chǔ)政策較早，且對收儲(chǔ)存量房按照200 元/ 平方米進(jìn)行政府補(bǔ)貼，并對收購存量房融資按年化利率2% 進(jìn)行貼息，相關(guān)補(bǔ)貼和貼息支出均列入財(cái)政預(yù)算。相反，低能級城市本身保障房建設(shè)需求就不大，地方房地產(chǎn)庫存高企，政府通過收儲(chǔ)來改善市場供需均衡的邊際效果并不明顯，且相對財(cái)政實(shí)力及回旋余地較小。因而在低能級城市政府中，推行該政策的動(dòng)機(jī)并不強(qiáng)烈，如果強(qiáng)推，則面臨著動(dòng)用地方財(cái)政，增加隱性債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

其二，選擇與評估環(huán)節(jié)的公允性問題。目前在頂層文件與地方政府的收儲(chǔ)過程中，并沒有就收儲(chǔ)環(huán)節(jié)中的選擇與評估過程提出嚴(yán)格的監(jiān)管與規(guī)制。在新房收購環(huán)節(jié)，對房企而言，大規(guī)模資金的收購對于項(xiàng)目去化指標(biāo)達(dá)成、房企現(xiàn)金流改善存在巨大的裨益，但由于政府收購資金有限，因而對項(xiàng)目去化艱難的房企項(xiàng)目而言，誰能優(yōu)先獲得、更大程度地獲得政府收購資金的“青睞”，意義重大，因而這些項(xiàng)目方多處于“乙方”地位。從地方政府收購團(tuán)隊(duì)而言，在項(xiàng)目選擇過程中，存在著利用其“甲方”優(yōu)勢地位進(jìn)行尋租的機(jī)會(huì)。在“以舊換新”收購環(huán)節(jié)，同樣存在著不同地位的市場主體，圍繞評估定價(jià)展開博弈的空間。從置換企業(yè)角度來看，通過評估公司壓低“舊房”估價(jià)，抬高“新房”估價(jià)，對于置換企業(yè)而言更有利；從置換者角度而言，通過評估公司提高“舊房”估價(jià)，降低“新房”估價(jià)，對其更為有利。這為不同交易主體開展金錢、權(quán)力、關(guān)系等要素交換提供了“灰色”運(yùn)作空間。

其三，大規(guī)模收購環(huán)節(jié)的定價(jià)問題。房屋價(jià)格中包含的信息眾多，也牽系各方利益，大規(guī)模要約收購的定價(jià)會(huì)對市場價(jià)格起到錨定作用，因而地方政府平臺(tái)在開展收購時(shí)尤其應(yīng)注意價(jià)格因素。按市場邏輯，大規(guī)模要約收購，且成交速度快于市場平均水平，定價(jià)水平應(yīng)按“批發(fā)價(jià)”的邏輯，或遠(yuǎn)低于市場零售價(jià)格，這是市場量價(jià)規(guī)律所決定的。但如果按照這種思路執(zhí)行，政府收儲(chǔ)在短期內(nèi)將進(jìn)一步引導(dǎo)市場均衡價(jià)格下降，尤其在新房批量收購環(huán)節(jié)，容易引發(fā)前期高價(jià)購買房屋業(yè)主的集體維權(quán)。按照穩(wěn)房價(jià)的邏輯，則需要政府投入額外資金，在市場均衡價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)行補(bǔ)貼，這會(huì)壓縮未來回收房屋對外經(jīng)營的利潤空間。

其四，管理與維護(hù)房屋的效率問題。政府收儲(chǔ)模式是否可持續(xù)，歸根結(jié)底是政府收儲(chǔ)房屋的收益，即后期運(yùn)營時(shí)房屋租賃需求所帶來的租金回報(bào)，是否可以覆蓋收儲(chǔ)資金交易成本及管理成本，當(dāng)下央行提供的保障性住房再貸款利率為1.75%，這與全國租金回報(bào)率水平接近，由于后期運(yùn)維還存在成本，如果在沒有貼息或額外補(bǔ)貼的情況下，地方政府的收儲(chǔ)收益將很有可能低于成本。此外，相對于政府收購新房而言，“以舊換新”而來的房源多為難以通過正常渠道快速成交的舊房，其房屋折舊率相對較高，且分散至全市各地，這無疑會(huì)提高房屋的管理成本、降低管理效率。

其五，保障房居民與其他住房居民之間的融合問題。住房商品屬性與權(quán)利屬性內(nèi)部存在著不可調(diào)和的張力，為了避免這樣的矛盾的出現(xiàn)，應(yīng)盡可能地設(shè)立“市場+ 保障”兩條軌道，且這兩條軌道應(yīng)在較高的層次區(qū)分開來。政府收儲(chǔ)存在著將住房兩種屬性在較小范圍內(nèi)雜糅在一起的可能。從新房角度看，部分收購項(xiàng)目前期交付的對象是商品房業(yè)主，而后期交付對象是保障房業(yè)主，在小區(qū)實(shí)際運(yùn)營中，這無疑會(huì)形成不同群體對于同一小區(qū)公共資源的爭奪，現(xiàn)實(shí)中因?yàn)樵谛^(qū)內(nèi)部設(shè)定“隔離墻”，導(dǎo)致矛盾甚至沖突的案例屢見不鮮。從舊房角度看，2012 年開始，江蘇省常州市就曾探索收儲(chǔ)社會(huì)閑置房源作為公租房，但由于收購采取分散化的方式展開，在后期入住過程中，保障房居民處于原子化的分散居住狀態(tài)，遇到同樣身份鄰居可能性小，且由于社會(huì)認(rèn)同上的差異，可能更難與早期入住居民交往，甚至?xí)l(fā)他們的排斥（孫潔等，2017）。

六、結(jié)論和討論

（一）結(jié)論

本輪去庫存新政的出臺(tái)有其深刻的行業(yè)周期與政策周期背景。本輪去庫存新政，與上一輪去庫存政策相比，存在很大的差異，不僅體現(xiàn)在目標(biāo)思路上，而且體現(xiàn)在具體的政策設(shè)計(jì)中，表現(xiàn)出以下三個(gè)典型特征：覆蓋范圍廣、調(diào)節(jié)力度大、創(chuàng)新舉措多。由此可見，政府對改善房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的決心是巨大的。

不過，我們需看到政策目標(biāo)與執(zhí)行效果之間可能存在落差，就目前所出臺(tái)政策看，很難像上一輪去庫存那樣在短期內(nèi)達(dá)成目標(biāo)。除了當(dāng)前房地產(chǎn)市場階段性特征影響以外，一些宏觀情景因素也起到了制約作用。這些宏觀情景因素至少涵蓋了人口變動(dòng)與城市分化，住房條件改善與預(yù)期轉(zhuǎn)弱，居民杠桿與收入分化等。

再者，我們認(rèn)為去庫存政策本身是中性的，在可能帶來房地產(chǎn)市場供需邊際改善的同時(shí)，也同樣存在著意外后果與潛在風(fēng)險(xiǎn)，值得關(guān)注。例如，采取“加杠桿”方式去庫存，將會(huì)對居民部門、金融部門及政府部門引入更多風(fēng)險(xiǎn)；采取“低利率”方式改善預(yù)期、降低購房持有成本，將對居民資產(chǎn)配置、金融機(jī)構(gòu)運(yùn)行以及跨境資本管理等造成諸多連帶影響；政府進(jìn)行新房及二手房收儲(chǔ)，同樣會(huì)有政策執(zhí)行過程以及未來管理、維護(hù)、入住等諸多潛在問題。

筆者認(rèn)為，后續(xù)在比較不同時(shí)期房地產(chǎn)去庫存政策異同，研究本輪房地產(chǎn)去庫存新政所面臨的宏觀情境約束，比較房地產(chǎn)去庫存政策所帶來的收益與風(fēng)險(xiǎn)等方面，還有許多值得探討的空間。

（二）討論

對于房地產(chǎn)調(diào)控政策的分析與效果判斷，背后的“元問題”是如何認(rèn)識政府在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中的角色及政策效應(yīng)的限度。目前，在經(jīng)濟(jì)生活中廣泛存在著這樣一種信念，即認(rèn)為存在一個(gè)理想化的政府，其作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主持者，掌握各類信息，可以在分析問題的基礎(chǔ)上，比較不同調(diào)控手段的利弊，能夠?qū)φ呤┬行ЧM(jìn)行周密考慮，并可以對各類意外情況采取適當(dāng)?shù)膶Σ?，?dāng)政策實(shí)行之后，也一定可以達(dá)到預(yù)期的目的。這實(shí)際上屬于“理想化政府”和“政策萬能論”的觀點(diǎn)，類似觀點(diǎn)為政府開展大范圍的經(jīng)濟(jì)干預(yù)提供了信念基礎(chǔ)。事實(shí)上，此類觀點(diǎn)，高估了政府調(diào)節(jié)在經(jīng)濟(jì)生活中的作用，也低估了經(jīng)濟(jì)生活的復(fù)雜性與多變性。由于政府調(diào)控的政策效應(yīng)本身會(huì)存在“滯后性”、“不平衡性”以及“政策效力遞減”等諸多固有不足，持有“非理想化政府”和“政策有限論”的觀點(diǎn)（厲以寧，2009）來看待政府及政策調(diào)控，更符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活的實(shí)際。

回顧我國40 多年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及制度沿革，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控往往是基于“摸著石頭過河”，以一種漸進(jìn)的方式不斷迭代，是一種“累積性發(fā)展”的結(jié)晶，而非任何個(gè)人心智設(shè)計(jì)的產(chǎn)物，歷史上也出現(xiàn)過房地產(chǎn)調(diào)控的政策設(shè)計(jì)與施行效果相左的案例，這就需要政府為房地產(chǎn)調(diào)控的政策討論提供充分的輿論空間，這可以為后期政策迭代和完善提供經(jīng)驗(yàn)與民意基礎(chǔ)。除此之外，也需要看到本輪去庫存新政，屬于短期政策調(diào)控范疇，并未涉及長效機(jī)制構(gòu)建，短、長兩者如何銜接過渡，也需要更多探討與研究。

參考文獻(xiàn)：

陳友華， 張釩. 收縮型城市： 概念、認(rèn)知與治理[J]. 治理研究，2023，39（06）：37-52+158.

陳友華. 人口新政及其經(jīng)濟(jì)社會(huì)影響[J]. 探索，2016，（01）：66-70+2.

陳友華. 飲鴆止渴抑或鳳凰涅槃——去庫存背景下中國房地產(chǎn)幾大議題[J]. 探索與爭鳴，2016，（05）：28-31.

程雪軍. 居民杠桿率的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、國際比較與治理路徑[J]. 經(jīng)濟(jì)學(xué)家，2021（11）：43-51.

丁志國， 張炎炎， 任浩鋒， 徐德財(cái). 供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革對房地產(chǎn)行業(yè)的“去庫存”效應(yīng)研究[J]. 中南大學(xué)學(xué)報(bào)（ 社會(huì)科學(xué)版），2022，28（01）：83-99.

方誠， 陳強(qiáng). 棚戶區(qū)改造安置的第三種方式——以安慶市的房票政策為例[J]. 經(jīng)濟(jì)學(xué)（ 季刊），2021，21（02）：733-754.

高紅. 房地產(chǎn)供給側(cè)改革： 由“去庫存”到“公共服務(wù)+”[J]. 中國行政管理，2016，（10）：74-80.

胡祖銓. 我國房地產(chǎn)去庫存研究[J]. 宏觀經(jīng)濟(jì)管理，2016，（04）：22-25+33.

黃燕芬， 張磊.2016 年中國房地產(chǎn)業(yè)主基調(diào)： 去庫存、穩(wěn)市場[J]. 價(jià)格理論與實(shí)踐，2015（12）：25-28.

黃燕芬， 趙永升， 夏方舟. 中國房地產(chǎn)市場居民加杠桿： 現(xiàn)狀、機(jī)理、風(fēng)險(xiǎn)及對策[J]. 價(jià)格理論與實(shí)踐，2016（08）：12-16.

厲以寧. 非均衡的中國經(jīng)濟(jì)[M]. 北京： 中國大百科全書出版社，2009.

劉斌， 黃坤， 王雷. 誰更愿意去庫存： 國有還是非國有房地產(chǎn)企業(yè)？[J]. 經(jīng)濟(jì)研究，2018，53（06）：112-126.

劉志彪. 房地產(chǎn)去庫存： 供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的重中之重[J]. 江蘇行政學(xué)院學(xué)報(bào)，2016，（04）：36-41.

孫潔， 朱喜鋼， 林曉群， 余思奇. 混合居住視角下“收儲(chǔ)保障房”的社會(huì)效應(yīng)評估——以江蘇常州市為例[J]. 現(xiàn)代城市研究，2017（11）：73-80.

王桂虎， 郭金龍， 李騰. 低利率背景下壽險(xiǎn)投資與風(fēng)險(xiǎn)的門檻效應(yīng)研究[J]. 保險(xiǎn)研究，2021（06）：57-71.

向?yàn)槊瘢?王霜. 房地產(chǎn)“去庫存”與對應(yīng)取向[J]. 改革，2016（06）：111-119.

小林俊一， 張舒鵬. 精益制造009： 庫存管理[M]. 北京： 東方出版社，2012.

楊咸月， 朱輝. 經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型視野的“去庫存”與房地產(chǎn)市場穩(wěn)健性[J]. 改革，2017（01）：76-84.

張明， 譚小芬. 中國短期資本流動(dòng)的主要驅(qū)動(dòng)因素：2000 ～ 2012[J]. 世界經(jīng)濟(jì)，2013，36（11）：93-116.

張曉蘭. 美日房地產(chǎn)泡沫與去庫存的啟示[J]. 宏觀經(jīng)濟(jì)管理，2016，（06）：89-92.

趙曉波， 黃四民. 庫存管理[M]. 北京： 清華大學(xué)出版社，2008.

周建軍， 孫倩倩. 改革開放以來國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策效應(yīng)分析[J]. 中州學(xué)刊，2018（11）：42-51.

莊佳， 陳友華. 人口負(fù)增長、城市收縮與國家抉擇[J]. 人口與發(fā)展，2023，29（06）：31-42+58.

左學(xué)金. 我國人口負(fù)增長及其經(jīng)濟(jì)社會(huì)影響[J]. 上海交通大學(xué)學(xué)報(bào)（ 哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2023，31（02）：45-60.

基金項(xiàng)目：本文系國家社科基金重大項(xiàng)目“人口高質(zhì)量發(fā)展視角下積極應(yīng)對老齡化問題研究（項(xiàng)目批準(zhǔn)號：23&ZD186）”