現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，金融地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，財(cái)富效應(yīng)影響巨大。譬如國(guó)內(nèi)一線城市，多數(shù)中青年人置業(yè)時(shí)選擇按揭貸款，每月按揭還款會(huì)令消費(fèi)受壓。而樓價(jià)漲跌，當(dāng)幅度足夠大時(shí)便會(huì)嚴(yán)重影響消費(fèi)。相反，經(jīng)濟(jì)較落后地區(qū)，置業(yè)者普遍較為保守。有樓在手與無(wú)樓在手者，差別甚大。低收入者除了每月工資收入，無(wú)其他收入，則影響其消費(fèi)者只有物價(jià)漲跌。

近期香港人北上消費(fèi)成為浪潮，社交媒體上陣陣熱議。比如香港靠近深圳地區(qū)如上水等，一眾上了年紀(jì)“師奶”不時(shí)坐兩元港鐵到蓮塘口岸，過(guò)關(guān)后再坐兩三個(gè)站免費(fèi)公共汽車到市場(chǎng)買菜。根據(jù)香港海關(guān)條例，熟食可以過(guò)關(guān)。香港燒肉每斤過(guò)百港幣，但深圳蓮塘市場(chǎng)燒肉售價(jià)則僅僅二十幾元人民幣，檔主做到不停手。香港“師奶”們買上幾日分量蔬菜與肉食回港，每月節(jié)省出不少錢。因此，香港靠近深圳一些墟鎮(zhèn)空置鋪位大量出現(xiàn)。

大流行結(jié)束之后，深港邊境恢復(fù)正常通關(guān)，但大陸南下旅客每月僅僅二三百萬(wàn)人次，今年上半年平均每月268萬(wàn)人次；而香港北上旅客則創(chuàng)歷史新高，最新數(shù)據(jù)是每月716萬(wàn)人次。數(shù)據(jù)此消彼長(zhǎng)，其背后原因皆是財(cái)富效應(yīng)所致。香港零售市場(chǎng)低迷，商鋪價(jià)格自然暴跌。根據(jù)香港信報(bào)財(cái)經(jīng)報(bào)道，北角城市花園商場(chǎng)地庫(kù)一個(gè)鋪位僅僅以10萬(wàn)港幣拋售，折合每平方英尺1220元，業(yè)主持有11年慘虧93%。雖然是極端例子，但亦反映商鋪?zhàn)邉?shì)慘烈。深水埗高登電腦中心一個(gè)鋪位538萬(wàn)港幣售出，業(yè)主早于2008年968萬(wàn)買入，16年時(shí)間賬面蒸發(fā)430萬(wàn)，跌幅44%。中原地產(chǎn)研究部指香港甲級(jí)寫字樓租值連續(xù)四年下跌，較2019年高位回落25%，中環(huán)中心、長(zhǎng)江集團(tuán)中心及會(huì)議展覽中心近四年租值跌幅高達(dá)33%以上。住宅方面，中原城市領(lǐng)先指數(shù)2021年8月最高見(jiàn)191.3點(diǎn)，其后大幅回落，最新報(bào)138.6點(diǎn)，跌幅27.5%。

回顧以往分析香港樓市文章……

2017年7月29日《全球樓市危機(jī)山雨欲來(lái)（上）》一文認(rèn)為“2003年SARS之后香港樓市進(jìn)入第[5]浪上升，而2015年至2016年調(diào)整已經(jīng)是[5]浪（4）下跌，現(xiàn)在正處于[5]浪5最后上升。”當(dāng)時(shí)中原指數(shù)約160點(diǎn)。2018年3月17日文章《倫敦北京樓價(jià)松動(dòng)銀行股中期見(jiàn)頂》，文中指“2003年展開超高級(jí)浪[5]。目前已經(jīng)進(jìn)入[5]浪（5）最后上升。壓死駱駝最后一根稻草恐怕是美國(guó)持續(xù)加息?！逼鋾r(shí)中原指數(shù)約175點(diǎn)。2019年8月31日《中國(guó)股市反復(fù)震蕩香港樓市搖搖欲墜》一文認(rèn)為“香港樓市正進(jìn)入2003年以來(lái)[5]浪（5）上升。樓價(jià)在創(chuàng)新高后出現(xiàn)停滯，[5]浪（5）是否已經(jīng)結(jié)束，抑或是（5）浪1而已？需要繼續(xù)觀察”。當(dāng)時(shí)中原指數(shù)185點(diǎn)，最后2021年191點(diǎn)見(jiàn)頂?，F(xiàn)再分析中原城市領(lǐng)先指數(shù)走勢(shì)。

中原指數(shù)1997年6月最高見(jiàn)103.8點(diǎn)，10月摸101.8點(diǎn)形成雙頂。1997年6月高點(diǎn)定義為超高級(jí)浪[3]，跌至2003年8月最低31.7點(diǎn)為一組3浪下跌，超高級(jí)浪[4]，跌幅69.4%。此后展開浪[5]上升。

2003年8月低點(diǎn)31.7點(diǎn)升至2015年8月高點(diǎn)146.7點(diǎn)為[5]浪（1），[5]浪（1）屬于延伸浪。其中2005年6月高點(diǎn)55.8點(diǎn)為（1）浪1，55.8點(diǎn)跌至2006年9月低點(diǎn)52點(diǎn)為（1）浪2，52點(diǎn)升至2013年3月高點(diǎn)123點(diǎn)為（1）浪3——（1）浪3又是延伸浪——123點(diǎn)跌至2014年4月低點(diǎn)117.1點(diǎn)為（1）浪4，123點(diǎn)升至2015年8月高點(diǎn)146.7點(diǎn)為（1）浪5。

[5]浪（2）由2015年8月高點(diǎn)跌至2016年3月低點(diǎn)127.4點(diǎn)，此后升至2018年8月高點(diǎn)188.6點(diǎn)為[5]浪（3）。188.6點(diǎn)調(diào)整至2021年1月低點(diǎn)175點(diǎn)為水平三角形[5]浪（4）。175點(diǎn)升至2021年8月191.3點(diǎn)為[5]浪（5）。

2023年10月拙作《香港美國(guó)樓市走勢(shì)分析》中指出：“近年香港局勢(shì)動(dòng)蕩，加上疫情，令樓市投資者信心大減，而聯(lián)儲(chǔ)局連番加息下，樓價(jià)自然拾級(jí)而下，我相信香港樓市已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)較1997年至2003年更大級(jí)別調(diào)ddd77aeaf5ce57e3376605ea9f35a7fb4ee00b9ed05334e7ba781dd1fa549a94整期……總之，香港樓市下跌基本目標(biāo)是2016年3月127點(diǎn)附近”。以波浪理論角度看，此輪香港樓市調(diào)整，為循環(huán)級(jí)別。中原指數(shù)自歷史高位下跌，先是呈現(xiàn)一組5浪推動(dòng)下跌局面。

《香港美國(guó)樓市走勢(shì)分析》一文中認(rèn)為，此組5浪下跌，可能是一組大型[a][b][c]浪中[a]浪（a）下跌。其中，歷史高點(diǎn)跌至2022年3月177.3點(diǎn)為（a）浪1，反彈至4月182.7點(diǎn)為（a）浪2，182.7點(diǎn)跌至12月156.3點(diǎn)為（a）浪3，之后回升至2023年4月168.4點(diǎn)為（a）浪4，然后進(jìn)入（a）浪5下跌至今。

（a）浪5又可進(jìn)一步細(xì)分：2023年4月高點(diǎn)168.4點(diǎn)跌至當(dāng)月低點(diǎn)165點(diǎn)為5浪[i]，165點(diǎn)反彈至5月高點(diǎn)167.9點(diǎn)為5浪[ii]，167.9點(diǎn)跌至今年3月低點(diǎn)143點(diǎn)為5浪[iii]，143點(diǎn)回升至同月高147點(diǎn)為5浪[iv]，147點(diǎn)至今進(jìn)入5浪[v]最后下跌。5浪[v]之中，其細(xì)浪仍然可以進(jìn)一步劃分。目前處于[v]浪（iii）下跌最后階段，甚至是[v]浪（v）最后下跌亦未可知。

次選數(shù)法是歷史高點(diǎn)跌至2022年12月低點(diǎn)156.3點(diǎn)才是（a）浪1，（a）浪2由156.3點(diǎn)反彈至2023年4月168.4點(diǎn)，168.4點(diǎn)至今進(jìn)入（a）浪3下跌。其后反彈是（a）浪4，以及尚有（a）浪5最后一跌。

過(guò)往香港樓市持續(xù)上升時(shí)，特區(qū)政府先后推出“三辣”政策：

（1）2010年11月20日推出額外印花稅（SSD），2012年起特區(qū)政府“加辣”，上調(diào)SSD稅率及延長(zhǎng)禁售期至三年；

（2）2012年推出買家印花稅（BSD），非香港永久居民及公司名義買家，買樓時(shí)須繳付樓價(jià)15％BSD稅項(xiàng)；

（3）新住宅從價(jià)印花稅（AVD）為原有稅項(xiàng)，2013年2月起特區(qū)政府推出雙倍印花稅（DSD）。

隨著樓市大調(diào)整，特區(qū)政府今年已經(jīng)撤下所有辣招。香港樓價(jià)三座大山：辣招、高息及高樓價(jià)，已經(jīng)至少去其一，而樓價(jià)亦從高位回落接近三成，相信9月美國(guó)降息周期展開之后，樓市會(huì)結(jié)束浪（a）下跌，從而展開浪（b）小陽(yáng)春反彈。

國(guó)內(nèi)一線城市二手樓走勢(shì)，整體趨勢(shì)其實(shí)與香港樓市走勢(shì)一致，只是幅度差別。以2008年初為起點(diǎn)——深圳樓市最大升幅4.7倍，2021年5月見(jiàn)頂；廣州樓市最大升幅4.1倍，2022年6月見(jiàn)頂；上海樓市最大升幅2.8倍，同樣2022年6月見(jiàn)頂；北京樓市見(jiàn)頂時(shí)間最遲，為2023年5月，最大升幅3.4倍。一線城市二手樓價(jià)回落幅度介乎26%至40%之間。簡(jiǎn)而言之，以一個(gè)市值300萬(wàn)人民幣單位樓價(jià)回落1/3計(jì)算，業(yè)主賬面損失100萬(wàn)，你說(shuō)對(duì)消費(fèi)毫無(wú)影響那只是自欺欺人啦。個(gè)別樓盤跌幅達(dá)五成，就更打擊消費(fèi)了。因此，由于香港消費(fèi)比大陸昂貴，加上財(cái)富負(fù)效應(yīng)，南下落香港旅游人數(shù)自然大減；而香港消費(fèi)力下降，北上消費(fèi)人數(shù)則增加，香港北上旅客數(shù)自然創(chuàng)歷史新高。深圳樓價(jià)回落幅度最大，但在6月份幾個(gè)一線城市社會(huì)零售總額大跌中跌幅最小：上海、北京、廣州、深圳6月社會(huì)零售總額按年下跌9.4%、6.3%、9.3%及2.2%。而全國(guó)6月份社會(huì)零售總額仍有2%增長(zhǎng)，可見(jiàn)樓市財(cái)富負(fù)效應(yīng)威力。

執(zhí)筆之際，萬(wàn)科A股升停板，周四曾創(chuàng)股價(jià)見(jiàn)頂以來(lái)新低，相信是提前反映樓市見(jiàn)底，當(dāng)美國(guó)進(jìn)入降息周期，地產(chǎn)股即使是死貓式反彈，都可能有“大肉”。套牢者勿失信心，斬在最低位。