近日深圳首個(gè)“競(jìng)現(xiàn)房”項(xiàng)目中鐵閱臻府入市銷售，首批房源開盤去化超七成，總銷售金額達(dá)20.6億元。作為去年深圳競(jìng)爭(zhēng)激烈的“競(jìng)現(xiàn)房”地塊，彼時(shí)中國中鐵以“34.06億元+3.55萬平米現(xiàn)房銷售面積”代價(jià)競(jìng)得該項(xiàng)目，規(guī)劃現(xiàn)房銷售面積占住宅總建筑面積近一半。

除了深圳閱臻府，目前中國中鐵在北京操盤中鐵興創(chuàng)·逸境等多宗“競(jìng)現(xiàn)房”項(xiàng)目，彰顯出公司在一線城市“現(xiàn)房”開發(fā)運(yùn)營領(lǐng)域的的重量級(jí)實(shí)力。

本刊了解到，由于現(xiàn)房銷售拉長銷售回款周期，近年參與“競(jìng)現(xiàn)房”的企業(yè)仍以具備資金實(shí)力的央國企居多。在現(xiàn)房銷售單價(jià)高于期房的背景下，參與“競(jìng)現(xiàn)房”銷售的房企有望獲得更大的產(chǎn)品溢價(jià)空間。

深圳首個(gè)“競(jìng)現(xiàn)房”項(xiàng)目入市中國中鐵操盤多宗“競(jìng)現(xiàn)房”項(xiàng)目

作為深圳首個(gè)入市的“競(jìng)現(xiàn)房”項(xiàng)目，由中國中鐵和中國能建聯(lián)合開發(fā)的閱臻府項(xiàng)目近日披露開盤詳情。

據(jù)閱臻府微信公眾號(hào)信息，7月30日閱臻府火熱開盤，首批推出314套房源，首開勁銷超7成，攬金20.6億元。該項(xiàng)目本次預(yù)售備案均價(jià)8.6萬元/平方米，當(dāng)日登記的客戶可疊加享受3個(gè)九九折優(yōu)惠，折后均價(jià)約8.33萬元/平方米。

基于深圳寶安的稀缺區(qū)位條件及“競(jìng)現(xiàn)房”標(biāo)簽，閱臻府項(xiàng)目從土拍階段就備受市場(chǎng)關(guān)注?；厮?023年8月，深圳土拍規(guī)則迎來變化，位于寶安區(qū)的A001-0212地塊采取“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”規(guī)則，競(jìng)拍環(huán)節(jié)首次引入“競(jìng)現(xiàn)房銷售建面”，現(xiàn)房銷售建面競(jìng)價(jià)上限為35520平方米，占住宅總建面約一半。

彼時(shí)中國中鐵旗下公司中鐵置業(yè)在綠城中國、華潤置地、中海地產(chǎn)等21家競(jìng)拍房企中勝出，以“34.06億元+3.55萬平方米現(xiàn)房銷售面積”雙觸頂代價(jià)拍得地塊，成交樓面價(jià)為41385元/平方米，溢價(jià)率為15%，普通商品住房平均銷售價(jià)格不高于8.86萬元/平方米（不含室內(nèi)裝修），成為深圳首宗“競(jìng)現(xiàn)房”宅地。

該項(xiàng)目置業(yè)顧問向本刊介紹，中鐵閱臻府項(xiàng)目共約629套，目前入市的項(xiàng)目為預(yù)售部分，預(yù)計(jì)2026年交付；余下現(xiàn)售房源需要等待2026年才能入市，定價(jià)將“貴”于目前在售期房。“我們項(xiàng)目7月底推出300多套房源，都是期房，備案均價(jià)8.6萬元/平方米左右，開盤當(dāng)天銷售了200多套，目前（截至8月8日）剩下幾十套?！敝需F閱臻府項(xiàng)目置業(yè)顧問表示，“現(xiàn)房部分將在2026年10月開始銷售，定價(jià)肯定比現(xiàn)在的期房貴，具體執(zhí)行價(jià)格會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整?！?/p>

深圳閱臻府并非中國中鐵旗下首個(gè)“競(jìng)現(xiàn)房”項(xiàng)目，本刊了解到，在各地陸續(xù)推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的背景下，中國中鐵在“競(jìng)現(xiàn)房”土拍環(huán)節(jié)的活躍度較高，目前其已在北京操盤多宗“競(jìng)現(xiàn)房”項(xiàng)目。

同為現(xiàn)房銷售面積占比近一半的項(xiàng)目，由中國中鐵操盤的北京首個(gè)“競(jìng)現(xiàn)房”項(xiàng)目中鐵興創(chuàng)·逸境（備案名“諾德逸境小區(qū)”）預(yù)計(jì)今年10月份開始交付。早在2021年，中鐵amp;興創(chuàng)聯(lián)合體斥資37.84億元拍下了大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊，建筑規(guī)模約12.32萬平方米，按照競(jìng)拍要求，其中5.4萬平方米的面積需要現(xiàn)房銷售，銷售指導(dǎo)價(jià)為5.9萬元/平方米。

該項(xiàng)目也對(duì)期房、現(xiàn)房板塊分批次銷售。本刊查詢北京市住建委官網(wǎng)了解到，諾德逸境小區(qū)已在2022年取得預(yù)售許可證，目前期房已簽約套數(shù)373套，簽約面積35095.66平方米。另據(jù)項(xiàng)目公開信息，諾德逸境小區(qū)的集中交付時(shí)間為2024年10月，這意味著，該項(xiàng)目的現(xiàn)房貨值有望于今年10月份以后逐步入市。

在業(yè)內(nèi)人士看來，出于“交付顧慮”，“所見即所得”的現(xiàn)房容易成為購房者的首選。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向本刊表示：“現(xiàn)房銷售模式是目前政策層面的鼓勵(lì)方向，在土地出讓環(huán)節(jié)開始引入‘競(jìng)現(xiàn)房’指標(biāo)，由于可以打消購房者的交付顧慮，現(xiàn)房銷售情況往往會(huì)比期房更好?！?/p>

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向本刊表示，目前現(xiàn)房銷售項(xiàng)目主要集中在熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)地塊，在拍地過程中通過設(shè)置現(xiàn)房要求作為排他條件，因此，這類項(xiàng)目地塊一般具備核心優(yōu)質(zhì)稀缺的特性。他補(bǔ)充道：“參與其中的開發(fā)商也具備幾個(gè)特征：開發(fā)資質(zhì)較好、有一定資金實(shí)力、有高端項(xiàng)目打造經(jīng)驗(yàn)。”

現(xiàn)房銷售陣營擴(kuò)張產(chǎn)品溢價(jià)“彌補(bǔ)”較長回款周期

在當(dāng)前的房地產(chǎn)銷售格局中，現(xiàn)房銷售占比明顯提升的趨勢(shì)正逐步顯現(xiàn)。據(jù)華泰證券研報(bào)，2021年至2023年，國內(nèi)現(xiàn)房占商品住宅銷售面積的比重從10.4%提升至18.7%。2024上半年，全國商品住宅期房銷售面積2.9億平方米，同比減少31%；現(xiàn)房銷售面積1.1億平方米，同比增加23%。

現(xiàn)房銷售規(guī)模增長背后，伴隨“保交房”成為監(jiān)管部門化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的著力點(diǎn)之一、住建部明確“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”，近兩年北京、蘇州、合肥、西安、寧波、福州和紹興等城市多個(gè)城市制定相關(guān)舉措支持現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。此前核心城市尚未解除“土拍限價(jià)”，部分城市在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)引入“競(jìng)現(xiàn)房銷售”作為地價(jià)觸頂后的競(jìng)拍條件，典型的例如，2022年北京第二批次土地集中供應(yīng)中，18宗地塊有一半設(shè)置了“競(jìng)現(xiàn)房”環(huán)節(jié)。

本刊了解到，盡管自2021年以來“競(jìng)現(xiàn)房”開始在一線城市土拍環(huán)節(jié)陸續(xù)興起，但目前普遍處在開發(fā)建設(shè)進(jìn)程中，核心城市真正入市銷售的“競(jìng)現(xiàn)房”項(xiàng)目房源并不多。參照中國中鐵操盤的北京中鐵興創(chuàng)逸境、深圳閱臻府2宗“競(jìng)現(xiàn)房”試點(diǎn)項(xiàng)目，從拿地到預(yù)期交付，開發(fā)周期普遍預(yù)計(jì)需要3年左右。

由于現(xiàn)房銷售拉長銷售回款周期，參與“競(jìng)現(xiàn)房”的企業(yè)仍以具備資金實(shí)力的央國企居多。另本刊了解，盡管現(xiàn)房銷售考驗(yàn)現(xiàn)金流，參與“競(jìng)現(xiàn)房”銷售的房企有望獲得比期房更大的產(chǎn)品溢價(jià)空間。比如，2023年10月中海地產(chǎn)以33.8億元底價(jià)摘得的北京豐臺(tái)區(qū)北宮鎮(zhèn)辛莊村地塊，項(xiàng)目銷售指導(dǎo)價(jià)為期房6.4萬元/平方米、現(xiàn)房6.6萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)可浮動(dòng)調(diào)整±10%。

“‘競(jìng)現(xiàn)房’是拍地過程中排他性的手段，為了獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，參與的開發(fā)商只能接受這個(gè)條件。如果價(jià)格趨同，現(xiàn)房往往比期房銷售效果好，不過這種銷售模式推行最大的難點(diǎn)在于開發(fā)商的資金壓力，現(xiàn)房銷售周期通常比期房長一年半以上，回籠資金的周期比較長，并且銷售行情還存在不確定性?！彼渭t衛(wèi)就此談道，“為了優(yōu)化項(xiàng)目賬面的測(cè)算利潤，部分現(xiàn)房項(xiàng)目會(huì)調(diào)整價(jià)格，‘加價(jià)’銷售，不過購房者未必會(huì)因此買單，房企需要算好這筆賬。”

李宇嘉認(rèn)為，現(xiàn)房銷售周轉(zhuǎn)更慢，意味著開發(fā)商往往需要依靠更高的產(chǎn)品溢價(jià)來提升利潤空間，“考慮到開發(fā)商資金鏈問題，未來政府需要對(duì)現(xiàn)房銷售提供更多政策扶持?！?/p>

中國中鐵拓儲(chǔ)活躍多賽道逆勢(shì)加碼地產(chǎn)

作為萬億級(jí)營收規(guī)模的建筑央企，操盤多個(gè)“競(jìng)現(xiàn)房”項(xiàng)目的中國中鐵呈現(xiàn)出資金優(yōu)勢(shì)。在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整之際，具備地產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)的中國中鐵，在“跨界”地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)出較高的活躍度。

企業(yè)財(cái)報(bào)顯示，特色地產(chǎn)業(yè)務(wù)是中國中鐵品牌多元化的重要載體，公司依托主業(yè)優(yōu)勢(shì)向“地產(chǎn)+基建”“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”模式轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)拓展基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)、片區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、TOD和養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)等。截至2023年底，中國中鐵在北京、上海、廣州、深圳等城市持有待開發(fā)土地面積1299.22萬平方米。

據(jù)中國中鐵近期披露的經(jīng)營數(shù)據(jù)，今年上半年，集團(tuán)新簽合同額10785.0億元，其中特色地產(chǎn)新簽合同額132.5億元，新增土地儲(chǔ)備16.1萬平方米。

目前中國中鐵仍然熱衷于在一二線城市拿地，在上海、西安等重點(diǎn)城市保持較高參與度。今年1—7月，中國中鐵在上海、西安分別以31億元、17億元的區(qū)域權(quán)益拿地金額入圍當(dāng)?shù)啬玫亟痤~榜單TOP10。其間，以中鐵置業(yè)為主要平臺(tái)，中國中鐵摘得上海閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)地塊及浦東新區(qū)上鋼街道地塊，溢價(jià)率均觸頂10%。

除了在公開土地市場(chǎng)直接獲地，中國中鐵同時(shí)轉(zhuǎn)戰(zhàn)舊改、代建賽道加碼地產(chǎn)業(yè)務(wù)。在城市更新持續(xù)擴(kuò)容的上海、廣州等地，中國中鐵活躍度頗高，2023年以來，中國中鐵與廣州市城中村改造做地主體簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，并在上海拿下規(guī)模約361畝的松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)滬松公路相鄰地塊“城中村”等多宗改造項(xiàng)目。

目前中國中鐵在代建領(lǐng)域也拓展了較大體量項(xiàng)目。據(jù)中指研究院榜單，今上半年，中鐵置業(yè)以121萬平方米的新簽約代建規(guī)模位于行業(yè)TOP18。據(jù)了解，2023年以來，中鐵置業(yè)已落地杭州大型住宅平峰曉廬項(xiàng)目、喬氏集團(tuán)太原沙溝項(xiàng)目等多個(gè)項(xiàng)目，其間中鐵置業(yè)西安公司成立了專業(yè)機(jī)構(gòu)，輸出代建管理為企業(yè)紓困。

企業(yè)信息顯示，今年中鐵置業(yè)首開了“紓困代建預(yù)重整+共益?zhèn)蹦Ｊ较群?，今?月中鐵置業(yè)西安公司代建管理開發(fā)的廣州增城佳源華府項(xiàng)目正式復(fù)工，其間中鐵置業(yè)成功引進(jìn)信托單位為項(xiàng)目提供增量資金，并完成項(xiàng)目后續(xù)代建開發(fā)管理。

（文中個(gè)股僅為舉例分析，不作買賣推薦。）