摘 要：房企破產(chǎn)中消費者購房人往往處于最弱勢地位，盡管相關(guān)的法律及司法解釋都在一步步完善弱勢群體權(quán)利的保護，但仍然存在適用條件不明確、未成體系化等問題。為了更好地保護購房人的優(yōu)先權(quán)利，立足于購房者優(yōu)先權(quán)問題產(chǎn)生的背景，梳理購房者優(yōu)先權(quán)演變歷史及相關(guān)規(guī)定，結(jié)合其法理基礎(chǔ)分析當下實踐中權(quán)利保護存在的問題，提出通過完善適用條件、法律制度及運用好個案平衡規(guī)則來保護購房者優(yōu)先權(quán)。

關(guān)鍵詞：優(yōu)先權(quán)；房企破產(chǎn)；購房者；完善建議

中圖分類號：D923 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2024）13-0137-04

一、房企破產(chǎn)中購房人優(yōu)先權(quán)概述

（一）關(guān)于房企破產(chǎn)中購房人優(yōu)先權(quán)問題產(chǎn)生的背景

目前，我國房地產(chǎn)多采取期房的銷售模式，期房的產(chǎn)生與我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進程緊密相關(guān)。在過去的很長一段時間，我國城鎮(zhèn)住房供需關(guān)系不平衡，隨著大量人口流入城鎮(zhèn)，加快商品房供應(yīng)成為客觀需要。但是我國許多房地產(chǎn)企業(yè)的資金嚴重不足，并且行業(yè)的特質(zhì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資手段匱乏，因此商品房預(yù)售制度應(yīng)運而生，一些城市商品房預(yù)售比例甚至達到80%—90%。在商品房預(yù)售制度下，購房者已經(jīng)預(yù)交了大部分甚至全部房款，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金較少，這不僅導(dǎo)致房屋的質(zhì)量問題、推遲交房問題，更大的問題是房地產(chǎn)公司破產(chǎn)后面臨巨額債務(wù)的清償問題。

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)整體遇冷，房價普遍下行，房地產(chǎn)企業(yè)融資受限嚴重，很多房企資金鏈斷裂，出現(xiàn)破產(chǎn)情況。

（二）房企破產(chǎn)中購房人優(yōu)先權(quán)的內(nèi)涵

優(yōu)先權(quán)旨在破除債權(quán)平等原則，賦予特殊債權(quán)人以優(yōu)先于其他債權(quán)人而受清償?shù)臋?quán)利，以保護這些具有特殊社會基礎(chǔ)的債權(quán)人，它是一項極具社會價值和人道主義精神的法律制度，是基于國家、公共利益、社會政策的需要，抑或體現(xiàn)了“共有”和“質(zhì)權(quán)”的觀念，并充分考量債權(quán)人的基本生活需要，通過賦予特定債權(quán)人以優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，來彌補法律對于實現(xiàn)“實質(zhì)公平”的不足，保護那些具有特殊社會基礎(chǔ)的債權(quán)人的利益。其在維護社會公平、促進公共利益、保障債務(wù)人生存權(quán)等方面發(fā)揮著重要作用。

（三）房企破產(chǎn)中購房人優(yōu)先權(quán)的理論支撐

1.物權(quán)期待權(quán)理論

以成立要件是否完備為標準，可以將民事權(quán)利劃分為既得權(quán)和期待權(quán)。既得權(quán)是指成立要件已經(jīng)齊備、當事人已經(jīng)實際享有的權(quán)利，也稱為現(xiàn)實權(quán)。期待權(quán)則是指成立要件尚未全部具備，但將來有可能實現(xiàn)的權(quán)利，因此也稱為期待中的權(quán)利。期待權(quán)是源自德國的概念，它主要指的是在買賣合同已經(jīng)簽訂且買受人已經(jīng)履行了部分合同義務(wù)（如支付了部分或全部價款）的情況下，盡管買受人尚未取得合同標的物的完整物權(quán)，但法律仍然賦予其一種類似物權(quán)人的地位，這種地位能夠?qū)沟谌说哪承?quán)利，包括在執(zhí)行程序中排除對該標的物的執(zhí)行。期待權(quán)是未來可能取得的權(quán)利，權(quán)利人目前未實際取得，但究竟具備何種要件，才能從單純的期待轉(zhuǎn)化為期待權(quán)，目前尚未存在明確的定義。

購房者優(yōu)先權(quán)的物權(quán)期待權(quán)理論認為，購房者已經(jīng)簽訂商品房買賣合同，并且交納了大部分的價款，在理想的交易狀態(tài)下購房者將會取得房屋所有權(quán)[1]。

2.生存權(quán)理論

生存權(quán)是指公民從社會獲得基本生活的權(quán)利，生存權(quán)是一種基礎(chǔ)性的人權(quán)，一直被視為人權(quán)體系的重要權(quán)利甚至是首要權(quán)利，國家對于公民的生存權(quán)具有積極保護的義務(wù)[2]。房屋與一般物品不同，絕大多數(shù)地區(qū)房屋價格動輒花費普通消費者一生積蓄，是百姓最重要的財產(chǎn)，關(guān)系到購房者的生存權(quán)。相較于房屋的抵押權(quán)人、建設(shè)工程承包人等債權(quán)人的經(jīng)營利益，購房者對于房屋的利益是生存利益，生存利益相較于經(jīng)營利益更應(yīng)該受到保護。

3.公平清償理論

有學(xué)者認為公平清償理論也是購房人優(yōu)先權(quán)的理論基礎(chǔ)，公平清償理論的內(nèi)涵是各個主體的利益沖突和協(xié)調(diào)，從而達到一種利益平衡[3]。從實踐中的案例來看，消費者購房人無論是從實現(xiàn)債權(quán)的能力、承受損失的能力還是從獲取信息的能力上，與其他權(quán)利主體相比，都處于相對弱勢的地位。因此在法律上基于公平正義的原則，應(yīng)該給予適當?shù)谋Ｗo。

二、購房者優(yōu)先權(quán)演變歷史及相關(guān)規(guī)定

（一）我國購房者優(yōu)先權(quán)制度的演變歷史

1999年出臺的《中華人民共和國合同法》率先規(guī)定工程價款的優(yōu)先受償權(quán)地位，但該條款對于承包人如何行使優(yōu)先受償權(quán)沒有詳細規(guī)定，導(dǎo)致承包人難以行使自己的權(quán)利。意識到該規(guī)定過于寬泛，在2002年第16號司法解釋①中規(guī)定了承包人工程價款的優(yōu)先權(quán)，但同時規(guī)定了購房者的受償權(quán)要更優(yōu)先于承包人。自此，我國立法中第一次涉及購房者優(yōu)先權(quán)的問題，降低了購房消費者面臨的交易風(fēng)險。但在實踐中，對于什么是商品房的消費者產(chǎn)生了爭議，一種觀點認為，只有用于生活需求的居住用房才屬于商品房的消費者；而另一種觀點認為，為了保障和改善生活質(zhì)量的非居住用房，包括商鋪等，仍屬于商品房的消費者，應(yīng)該受到購房者優(yōu)先權(quán)的保護。

2005年最高法進一步明確權(quán)益保護對象為個人消費者的居住權(quán)益。②這一規(guī)定的核心宗旨是確保購房行為直接服務(wù)于消費者的居住需求，而非商業(yè)經(jīng)營或其他非居住目的，從而避免對其做出過度寬泛的解釋。”明確了對于商品房消費者的定義，表示只有滿足其生活居住需要的才是應(yīng)該受優(yōu)先權(quán)保護的購房者。

2014年最高法通過答復(fù)“開發(fā)商未建成房產(chǎn)時購房者的購房款能否優(yōu)先于建筑工程價款和土地使用權(quán)抵押債權(quán)受償問題”進一步明確了商品房消費者優(yōu)先權(quán)的范圍：不論房屋是否建成，買受人的權(quán)益都應(yīng)得到優(yōu)先保障。這包括在房屋完工后，買受人有權(quán)要求交付房屋；同時，在房屋未建成或其他特殊情況下，買受人也應(yīng)有權(quán)要求返還購房款，這些權(quán)利均不應(yīng)受到承包人工程價款優(yōu)先受償權(quán)的影響。

但一些商品房購房者并沒有支付全部或者大部分款項，因此無法擁有購房者優(yōu)先權(quán)，且“大部分款項”定義較為模糊，在實踐中受到了很多爭議，因此，在《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第29條對購房者支付款項的要求有所緩和，僅要求購房者“已支付的款項達到合同總價款的百分之五十以上”，即可享有作為購房者的優(yōu)先權(quán)。同時，該規(guī)定也對“用于居住房屋”的定義進行了明確的界定，要求買受人名下無其他居住用房，并在購房前已簽訂合法有效的書面買賣合同。

但不論面積大小，商品房消費者名下僅有一套房屋才能享有購房者優(yōu)先權(quán)似乎過于嚴格，因此在《九民紀要》第125條中將名下僅有一套房屋進行擴大解釋，即在同一市縣范圍內(nèi)，商品房消費者如果沒有其他用于居住的房屋也符合該規(guī)定的核心精神。

關(guān)于“支付價款比例”的應(yīng)用在實際審判中的可能存在差異。法官需要根據(jù)具體案件的情況進行理解和適用。如果法院認為買受人已經(jīng)履行了大部分合同義務(wù)，且其支付的價款比例已經(jīng)足夠高，同時滿足其他相關(guān)條件，那么可能會認定其符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》的精神，從而支持其排除執(zhí)行的主張。

但在2021年《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)問題的批復(fù)》廢止后，在《合同解釋（一）》中仍明確提出了承包人的工程價款優(yōu)先受償權(quán)，購房人的超級優(yōu)先權(quán)卻并沒有相關(guān)規(guī)定，因此在實踐中如何判定存在爭議。部分學(xué)者認為，購房者的優(yōu)先權(quán)由于可以對抗承包人工程價款優(yōu)先權(quán)，因此打破了物權(quán)優(yōu)先的原則。直至法釋〔2023〕1號再次規(guī)定了購房者的超級優(yōu)先權(quán)。

（二）最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)規(guī)定

法釋〔2023〕1號中明確了當商品房消費者以居住為目的購買房屋時，他們享有一定的優(yōu)先權(quán)，目的鮮明地保護那些以居住為目的購買商品房的消費者的合法權(quán)益，確保他們在破產(chǎn)房企無法交付房屋時能夠得到相應(yīng)的保障。根據(jù)本次《批復(fù)》意見，結(jié)合《破產(chǎn)法》的有關(guān)規(guī)定可以看出，目前房企破產(chǎn)各債權(quán)的順位關(guān)系如下：第一是拆遷安置債權(quán)，以確保受影響的居民得到妥善安置。第二是商品房消費者的權(quán)益，包括他們的房屋交付請求權(quán)和購房款返還請求權(quán)，以維護購房者的基本居住權(quán)益。第三是建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，以保障參與建設(shè)的各方的經(jīng)濟利益。第四是擔保物權(quán)，如抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)等，以及預(yù)告登記對應(yīng)的債權(quán)請求權(quán)，確保債權(quán)人的擔保權(quán)益得到保障。第五是破產(chǎn)費用和共益?zhèn)?，以支持破產(chǎn)程序的順利進行和破產(chǎn)財產(chǎn)的有效管理。第六是職工債權(quán)，旨在保護員工的勞動權(quán)益和工資等福利待遇。第七是社保稅收債權(quán)，確保國家的社會保障體系和稅收制度得到維護。第八是普通債權(quán)，包括一般債權(quán)人的債權(quán)。第九是劣后債權(quán)，這些債權(quán)在破產(chǎn)清償中享有最低的優(yōu)先順序。

三、購房者優(yōu)先受償權(quán)在實踐中面臨的問題

（一）對于消費者購房人認定的爭議

盡管《批復(fù)》明確只有商品房消費者以居住為目的才能享有優(yōu)先權(quán)，但是在實踐中，根據(jù)不同的情況，為了綜合考慮到保護大部分購房人的利益及地方穩(wěn)定因素，許多法院在實踐中放寬了認證尺度。第一，是否局限于唯一住房。買受人名下僅有唯一一套住房固然是判斷是否以居住為目的最直觀的判斷方法。但目前房屋人均居住面積較小、子女入學(xué)、異地工作等問題較為普遍，一些情況下雖然購房人名下有兩套住房，但其是否以居住為目的其實是需要結(jié)合具體情況進行判斷。第二，如果是商住一體的用房是否具有優(yōu)先受償權(quán)。在實踐中，一些個體工商戶，他們往往經(jīng)營和居住都在商鋪中，房產(chǎn)既是經(jīng)營利益，同時也是他們的生存利益。因此在實踐中，是否具有優(yōu)先受償權(quán)還需要具體分析。

（二）已售房屋是否屬于破產(chǎn)財產(chǎn)的爭議

《批復(fù)》對消費者購房人債權(quán)的優(yōu)先地位依然明確，而一般購房者的購房債權(quán)雖然優(yōu)先于普通債權(quán)人，但劣后于建設(shè)工程價款、不動產(chǎn)抵押權(quán)。

在企業(yè)進入破產(chǎn)程序之前，購房人如果已經(jīng)向破產(chǎn)企業(yè)支付全部對價，其購買的房屋已經(jīng)不屬于破產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)財產(chǎn)，無需區(qū)分是否是消費者購房人，全部優(yōu)先于建設(shè)工程價款、不動產(chǎn)抵押權(quán)。①

而在司法實踐中，對于已全額支付的房產(chǎn)是否列入破產(chǎn)財產(chǎn)也有著不同的做法，在（2021）最高法民申1668號案件中，法院認為購房者并未取得所有權(quán)登記證書，因此債權(quán)人行使取回權(quán)的條件尚不具備，因此將其列入了破產(chǎn)財產(chǎn)。但在（2017）最高法民申1429號案件中，法院認為，購房者合同明確了具體購買的房屋樓層、房號、型號，可以指向具體的特定物，因此不屬于破產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)財產(chǎn)，不應(yīng)一起清算。

（三）以房抵債購房人是否具有優(yōu)先受償權(quán)

在司法實踐中，“以房抵債”問題屢見不鮮，這類問題也相對比較復(fù)雜，往往涵蓋諸多的復(fù)雜行為，從中找出合同相對方真實的意思表示確定其是否具有法律的效力。

若該筆“以房抵債”合同合法有效，那么“以房抵債”的債權(quán)人是否與普通消費者購房人具有一樣的優(yōu)先受償權(quán)也是在實踐中具有爭議的問題?！耙苑康謧笨梢苑譃橐韵聨追N情況：第一是抵債的債權(quán)人為財產(chǎn)擔保債權(quán)人（主要指建設(shè)工程款、抵押借款），由于建設(shè)工程款、抵押借款本身就具備一定的優(yōu)先性，其繼續(xù)履行合同是否對同樣具有相同順位優(yōu)先權(quán)的債權(quán)人既成利益損害具有一定的爭議。其次是第三方從“以房抵債”的債權(quán)人處購買房屋，與債務(wù)人簽訂商品房買賣合同，若第三人為消費者購房人，那么其是否具有購房人優(yōu)先權(quán)存在爭議，若第三人不具備優(yōu)先權(quán)，那么其作為消費者購房人，顯然處于弱勢地位。但若第三人具備優(yōu)先權(quán)，那么對于其他“以房抵債”的債權(quán)人來說，顯然有失公平，且都會傾向于再次銷售給第三人。第三是購房人基于對第三方公司的債權(quán)通過債務(wù)轉(zhuǎn)移的方式?jīng)_抵債務(wù)人房款，即使購房人系基于對第三方的建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)或抵押權(quán)沖抵，其對破產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)也系一般債權(quán)，不應(yīng)具有優(yōu)先權(quán)。第四是其他因債務(wù)人對外欠付借款、貨款或其他類型的款項而與債權(quán)人簽訂以房抵債協(xié)議，此種情況由于購房人購買房屋不是以居住為目的，一般情況下也不具有優(yōu)先受償權(quán)。

（四）未超過總價款50%的已付購房款受償順序

在《批復(fù)》中明確規(guī)定了對于消費者購房人已經(jīng)支付超過一半以上購房款的，其受償權(quán)要優(yōu)先于建設(shè)工程價款以及抵押權(quán)。但對于已支付金額未達到約定總價款的一半的，或者僅支付購房定金的消費者購房人，其返還請求權(quán)的受償順序并沒有明確的規(guī)定。

在實務(wù)案例中，各地法院在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中，對已付購房款或定金未超過約定總價款50%的消費者購房人的受償順序的處理亦不統(tǒng)一。一部分法院將其認定為普通債權(quán)，例如福州市中院（2020）閩01民初1753號破產(chǎn)債權(quán)確認糾紛案件中，購房人與房地產(chǎn)公司簽訂合法有效的書面買賣合同并支付超過合同款總價約24%，故其債權(quán)不應(yīng)優(yōu)于工程價款。另一部分法院認為消費性購房款即使已支付額未超過總價款的50%，為了保障消費者購房人的生存權(quán)，也應(yīng)在一定程度上對條件予以放款，認定其具有優(yōu)先受償權(quán)。如（2021）最高法民申1384號，廣西高院（2020）桂民終653號破產(chǎn)債權(quán)確認糾紛案件中，對于102戶購房戶支付的購房款，有些在簽訂協(xié)議后交付的購房款已達50%，但有些在50%以下。法院從平等保護的原則出發(fā)，認定本案中消費者購房人具有優(yōu)先受償權(quán)。還有一部分法院將其認定為共益?zhèn)鶆?wù)，根據(jù)《破產(chǎn)法》第42條第（三）項規(guī)定的受理破產(chǎn)申請后發(fā)生的不當?shù)美颠€，與最高院關(guān)于執(zhí)行規(guī)定中的購房消費者優(yōu)先權(quán)并無聯(lián)系。如河源市中院（2018）粵16民初123號合同糾紛中，對于涉案認購書解除后，原告已付款項如何處理的問題，法院認定，合同解除發(fā)生在破產(chǎn)清算受理后，被告繼續(xù)占有原告的定金屬于不當?shù)美虼硕ń饘儆诠惨鎮(zhèn)鶆?wù)，由被告隨時清償。

四、對購房者優(yōu)先受償權(quán)的完善建議

（一）完善適用條件

第一，應(yīng)限定優(yōu)先權(quán)的適用主體為自然人。這樣限定原因之一是消費者的概念決定了其只能是自然人；之二是能夠很好地排除法人或非法人組織，畢竟優(yōu)先權(quán)的理論來源是具有人權(quán)性質(zhì)的生存權(quán)，而上述組織都是經(jīng)營利益主體，與保護目的不符。既然法律、司法解釋都意在保護普通消費者，那么“以房抵債”債權(quán)人就不適合解釋為消費者購房人，畢竟這種操作以借貸關(guān)系為基礎(chǔ)，并非法律想要保護的弱勢群體。第二，完善“以居住為目的”解釋。《九民紀要》第125條關(guān)于消費者名下房屋套數(shù)的認定為問題顯然不妥。例如購房者甲對于在本市區(qū)有1套住宅但是在其他城市有多套房產(chǎn)的，購房者乙僅僅是為了照顧老人或者購買學(xué)區(qū)房等生活原因在自己名下另購置本市區(qū)1套房屋，從現(xiàn)實角度將很難判斷甲與乙誰的生存權(quán)保護更緊迫，但是該規(guī)定明顯更有利于甲。因此本文認為應(yīng)當限定為全國范圍內(nèi)名下沒有用于居住的房屋才可以優(yōu)先保護。

（二）運用個案平衡規(guī)則

由于清晰的判斷是否為弱者在司法實踐中存在較大困難，因此法官判案時也不應(yīng)機械照搬房屋套數(shù)和房屋性質(zhì)作為衡量標準，以及過多的追求裁判的統(tǒng)一性和確定性，而是綜合考慮人均使用面積、用途、價值等因素，通過個案判斷將消費者購買的既用于居住又用于經(jīng)營的小面積商品房也納入保護范圍[4]?！杜鷱?fù)》第2條和第3條中并未明確支付價款比例，這就要求法官需結(jié)合購房人的主觀意愿來判斷是否給予保護。例如對于惡意與開發(fā)商串通以損害抵押權(quán)人利益的，則否定優(yōu)先權(quán)的行使；而對于主觀沒有惡意并愿意繼續(xù)支付剩余價款的，應(yīng)當列為享有優(yōu)先權(quán)的主體。

（三）完善破產(chǎn)法制度

經(jīng)過前文的梳理，我們可以看到國家對購房人優(yōu)先權(quán)保護的重視是逐漸加強的，但是這種優(yōu)先權(quán)的本質(zhì)仍然是債權(quán)。購房人優(yōu)先權(quán)的相關(guān)規(guī)定發(fā)展至今天，仍然是從司法解釋的角度進行縫縫補補，且從立法角度看我國并沒有建立系統(tǒng)的優(yōu)先權(quán)制度。而破產(chǎn)法需要清理債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并且應(yīng)終局性地解決當事人的糾紛[5]，故而在破產(chǎn)法中設(shè)立購房人優(yōu)先權(quán)，將權(quán)利的保護以法律的形式固定下來，能更好地確保購房人優(yōu)先權(quán)有法可依，進而更充分地保障消費者購房人的利益。由于我國物權(quán)法規(guī)定了擔保物權(quán)才具備優(yōu)先受償力，因此只有在房屋抵押權(quán)未經(jīng)登記公示時，購房人的債權(quán)才能對抗物權(quán)屬性的抵押權(quán)。結(jié)合我國當下的司法實踐，購房人優(yōu)先權(quán)已經(jīng)突破了物權(quán)高于債權(quán)的順位，但是卻缺乏相應(yīng)的公示程序。應(yīng)完善消費型購房人預(yù)告登記制度，給債權(quán)優(yōu)先權(quán)披上物權(quán)的外衣，一旦房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)情形，對于已登記公示的權(quán)利人即可認定為消費者購房人[6]，一方面可以有效解決對于一般購房人同案不同判問題，另一方面對其他破產(chǎn)債權(quán)人進行優(yōu)先保護的信息公開化透明化，從而降低產(chǎn)生沖突的風(fēng)險。

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[責任編輯 文 欣]