山東省房地產(chǎn)行業(yè)智能化、綠色化發(fā)展現(xiàn)狀

老舊小區(qū)住宅樓智能化綠色化、智能化水平低 近30年來，山東省的城鎮(zhèn)化發(fā)展及城鄉(xiāng)一體化發(fā)展水平逐年提高，房地產(chǎn)行業(yè)為新農(nóng)村建設(shè)、城鎮(zhèn)化建設(shè)、城鄉(xiāng)一體化建設(shè)作出了突出貢獻(xiàn)。不過，隨著時(shí)間的推移，超過20年房齡的老舊小區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了許多人們期待解決的問題：首先，老舊小區(qū)普遍綠化率低。很多老舊小區(qū)沒有綠地，僅僅靠栽在花盆里的一些盆栽裝飾小區(qū)，既不美觀也起不到好的綠化效果。其次，道路狹窄。由于建造小區(qū)時(shí)車輛少，交通工具主要為自行車或摩托車，所以很多地方的小區(qū)在建造時(shí)并沒有預(yù)留太大的交通通道，致使不能滿足現(xiàn)在人們車輛停放或通行的需要。另外，智能化水平低。由于以前建造的住宅樓是沒有電梯的，這給很多老年人帶來了不便。同時(shí)，在裝修方面也沒有采用保溫節(jié)能等防護(hù)措施。

多層住宅小區(qū)綠色化水平較高 但智能化水平較低 近年來，大多數(shù)新建設(shè)的多層住宅小區(qū)設(shè)計(jì)預(yù)留了較多的綠化區(qū)和娛樂休閑廣場(chǎng)，這對(duì)后續(xù)的小區(qū)改造及提高居民幸福指數(shù)具有重要作用。特別是別墅區(qū)、沿街商業(yè)區(qū)，基本能做到景色秀美、環(huán)境宜人。但是，大多數(shù)多層住宅小區(qū)也存在沒有加裝電梯、自動(dòng)化健身器材較少等問題。

高層住宅小區(qū)智能化水平較高 但綠色化水平較低 近年來，隨著地價(jià)的大幅上升及材料、人工成本的上漲，房地產(chǎn)開發(fā)的成本大幅上升。許多開發(fā)商選擇建設(shè)高層住宅樓，以最大限度地降低單戶開發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。同時(shí)，高層樓宇都配備了電梯及相關(guān)自動(dòng)化配套設(shè)施，并修建了地下停車場(chǎng)，實(shí)行人車分離，方便人們的出行。但是，相對(duì)而言，很多高層住宅小區(qū)的樓間距剛剛滿足設(shè)計(jì)要求，綠地面積相對(duì)較少。而且，樓高戶數(shù)多，就意味著小區(qū)居住人口多，休閑娛樂設(shè)施相對(duì)較少。

房地產(chǎn)智能化、綠色化提升路徑

針對(duì)部分住宅小區(qū)智能化水平低、綠色化水平低、道路窄等現(xiàn)狀，提出如下房地產(chǎn)智能化、綠色化提升路徑：

加大對(duì)老舊小區(qū)的改造力度 近年來，國(guó)家及各省、市陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)指導(dǎo)政策，指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)老舊小區(qū)及相關(guān)區(qū)域的建筑、環(huán)境、配套設(shè)施進(jìn)行改造，以提高老舊小區(qū)的綠色化、智能化等功能性指標(biāo)水平。2020年7月9日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《山東省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則（試行）》（JD 14-051-2020）地方標(biāo)準(zhǔn)，為城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提供了指導(dǎo)性規(guī)定。建議在老舊小區(qū)改造過程中，在遵守相關(guān)法律法規(guī)及指引文件基礎(chǔ)上，充分考慮到每個(gè)小區(qū)的具體情況，不要“一刀切”。前期，山東對(duì)老舊小區(qū)的定義主要是2005年12月31日前在城市或縣城國(guó)有土地上建成，失養(yǎng)失修失管嚴(yán)重、市政配套設(shè)施不完善、公共服務(wù)和社會(huì)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)。但是，有些2005年以后建成的部分小區(qū)出現(xiàn)的問題也應(yīng)統(tǒng)籌考慮解決。

大力推行使用智能化裝置、綠色化建筑材料 2023年12月27日，國(guó)家發(fā)改委官網(wǎng)公布，《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2024年本）》（簡(jiǎn)稱《目錄》）已經(jīng)2023年12月1日第6次委務(wù)會(huì)議審議通過。保溫、裝飾等功能一體化復(fù)合板材等多項(xiàng)適合老舊小區(qū)改造用的新型建筑材料被列入《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2024年本）》鼓勵(lì)類名單。近年來，新型的集保溫、裝飾等功能一體化的復(fù)合板、粉煤灰質(zhì)陶瓷磚、陶瓷廢渣質(zhì)砌塊等綠色建筑材料不僅使廢物得到了高附加值利用，也提高了產(chǎn)品性能。同時(shí)，電梯等智能化的設(shè)備一定要選用能耗較低、質(zhì)量可靠、性價(jià)比高的產(chǎn)品，以保障居民的生命安全。

大力推廣住宅整裝新模式 建設(shè)和銷售半成品住宅及由此引起的二次裝修造成大量的浪費(fèi)和污染，并可能因裝修不當(dāng)引起質(zhì)量事故。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商通過整合資源、制定合理的建設(shè)方案，推行建成后一次性裝修到位，真正實(shí)現(xiàn)讓購(gòu)房者買到滿意的可以“拎包入住”的房子。房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行裝修時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格把好質(zhì)量關(guān)，并注重裝飾風(fēng)格適合大多數(shù)人的審美。

鼓勵(lì)制定、完善住宅建筑相關(guān)團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn) 2023年8月7日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山東省市場(chǎng)監(jiān)督管理局和山東省民政廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》，鼓勵(lì)有關(guān)社會(huì)團(tuán)體圍繞綠色低碳發(fā)展、城市更新、高品質(zhì)住宅、新型建筑工業(yè)化等領(lǐng)域開展標(biāo)準(zhǔn)的研究制定，滿足工程建設(shè)市場(chǎng)發(fā)展和創(chuàng)新需求，填補(bǔ)國(guó)家、行業(yè)和地方標(biāo)準(zhǔn)空白。從該文件足以看出，政府也期望有關(guān)單位能夠通過標(biāo)準(zhǔn)制定引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，建議房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體、科研院所等相關(guān)單位積極參與標(biāo)準(zhǔn)制定，盡快完善山東省的住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)化體系，助力山東房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化創(chuàng)新突破。

提高房屋智能化、綠色化設(shè)計(jì)水平 隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，人們對(duì)綠色發(fā)展、智能化發(fā)展的需求越來越迫切。實(shí)現(xiàn)住宅房地產(chǎn)的綠色化、智能化是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，從設(shè)計(jì)到施工再到使用，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要專業(yè)人員的參與，以實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排。住宅設(shè)計(jì)是決定住宅房地產(chǎn)發(fā)展方向的源頭，只有源頭做好了才能一勞永逸。建議相關(guān)設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)住宅圖紙時(shí)結(jié)合實(shí)際情況，多融入智能化、綠色化元素，明確給出綠色建材及智能化裝置的推薦方案，給予房地產(chǎn)開發(fā)商明確的方向指導(dǎo)和參考。

未來房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)和前景

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在轉(zhuǎn)型期，未來持續(xù)發(fā)展仍有堅(jiān)實(shí)支撐。房屋的性價(jià)比、舒適性決定著在房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量方面，綠色化和智能化將會(huì)成為重要關(guān)注點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)。炒房子的時(shí)代已經(jīng)逐漸遠(yuǎn)去，未來將會(huì)是“讓人民群眾住上更好的房子”的時(shí)代。隨著中央及山東省各項(xiàng)決策部署的持續(xù)落實(shí)，隨著房地產(chǎn)發(fā)展新模式的逐步建立，只要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化新形勢(shì)，未來5至10年山東省的住宅房地產(chǎn)一定能夠轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

作者單位：山東魯北企業(yè)集團(tuán)總公司