商品房預(yù)售資金監(jiān)管的重要性和作用

商品房預(yù)售資金監(jiān)管是確保預(yù)售款安全、合理使用，保障購房者權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重要手段。通過有效的資金監(jiān)管，可以防止開發(fā)商挪用預(yù)售款，保證項(xiàng)目的正常建設(shè)和交付，提高市場的透明度和公信力。預(yù)售資金監(jiān)管作為一項(xiàng)重要手段，對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和購房者權(quán)益的保護(hù)至關(guān)重要。商品房預(yù)售資金通常占據(jù)項(xiàng)目總投資的一部分，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資渠道。而購房者在購房決策中支付的預(yù)售款項(xiàng)往往是其個人資金的重要組成部分。因此，通過有效的監(jiān)管，可以防止開發(fā)商濫用這些資金，確保資金被用于項(xiàng)目的合理建設(shè)和相關(guān)費(fèi)用的支付，保障項(xiàng)目的順利建設(shè)交付，避免購房者的資金受到不當(dāng)挪用和損失。

當(dāng)前商品房預(yù)售資金監(jiān)管存在的問題及其影響

當(dāng)前，我國商品房預(yù)售資金監(jiān)管存在一些問題，如資金監(jiān)管不到位、缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制等，導(dǎo)致預(yù)售款被挪用或侵占，影響房地產(chǎn)市場效率。這些問題不僅損害購房者的權(quán)益，也破壞市場的公平競爭環(huán)境，降低市場的穩(wěn)定性和公信力。

對監(jiān)管的重視程度不夠 目前，商品房預(yù)售資金監(jiān)管存在一系列問題，其中之一是地方政府或主管部門對于監(jiān)管的重視程度不夠。這主要體現(xiàn)在監(jiān)管政策的制定和執(zhí)行上。一方面，一些地方政府未能制定足夠細(xì)致、科學(xué)的監(jiān)管政策，缺乏對市場的深刻理解和對監(jiān)管的全面考慮。另一方面，即便存在監(jiān)管政策，一些地方政府在實(shí)際執(zhí)行中的力度和效果亦不盡如人意。

監(jiān)管手段不足 在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)問題的手段顯然不足。盡管相關(guān)文件規(guī)定集團(tuán)不得抽調(diào)子公司預(yù)售資金，但如果銷售行為未通過監(jiān)管部門的網(wǎng)簽系統(tǒng)，監(jiān)管部門幾乎無法進(jìn)行有效監(jiān)管。通常情況下，問題只有在樓盤爆雷、投訴或舉報(bào)時才能被發(fā)現(xiàn)。但即便發(fā)現(xiàn)問題，相關(guān)部門也無具體查處權(quán)，只能要求整改、暫停網(wǎng)簽和監(jiān)管賬戶資金使用。投訴和舉報(bào)線索無法擴(kuò)大查處范圍，只能逐案調(diào)查，難以從源頭根治。這顯示出監(jiān)管手段不足和監(jiān)管體系的薄弱。

企業(yè)違規(guī)經(jīng)營對股東和高管的個人影響太小 在目前的法規(guī)體系中存在一個缺陷，即只有在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑質(zhì)量出現(xiàn)嚴(yán)重問題時才可能對房地產(chǎn)企業(yè)的股東和高管個人產(chǎn)生重大影響，而對于違規(guī)銷售行為目前尚缺乏相應(yīng)的有效懲戒制度。這意味著，違規(guī)銷售行為的嚴(yán)重性可能并未得到充分的法律關(guān)注。由于法規(guī)的不完善，相關(guān)責(zé)任主體很難受到相應(yīng)的制度性約束和懲戒。

資金監(jiān)管賬戶有變成農(nóng)民工工資專戶的趨勢 每逢年關(guān)和其他重要時間節(jié)點(diǎn)，地方政府和人社部門為解決農(nóng)民工的相關(guān)問題，通常將關(guān)注焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向預(yù)售資金監(jiān)管賬戶上。在面對農(nóng)民工問題時，相關(guān)部門可能施壓，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或地方監(jiān)管部門采取違規(guī)手段直接撥付資金，以迅速解決問題。這往往表現(xiàn)為繞過監(jiān)管體系和對法規(guī)規(guī)定的臨時性適用，可能存在不合規(guī)行為。

如何改進(jìn)商品房預(yù)售資金監(jiān)管以提高市場效率

完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度 明確監(jiān)管部門的職責(zé)和權(quán)限為提高商品房預(yù)售資金監(jiān)管效能，急需完善監(jiān)管制度，明確監(jiān)管部門職責(zé)和權(quán)限。當(dāng)前的監(jiān)管制度存在一些模糊不清的地方，缺乏明確的法規(guī)指導(dǎo)，導(dǎo)致監(jiān)管難度增大，滯后于市場的快速發(fā)展。需明確監(jiān)管部門的職責(zé)范圍，明確規(guī)定各級監(jiān)管部門在商品房預(yù)售資金監(jiān)管中的職責(zé)，包括資金的收付、使用情況的審查、違規(guī)行為的查處等方面。

此外，應(yīng)明確各級監(jiān)管部門之間的協(xié)作機(jī)制，確保信息暢通、責(zé)任明確，建立“政府監(jiān)管、社會監(jiān)督、專戶收存、?？顚Ｓ?、核定支出、違規(guī)追責(zé)”機(jī)制。強(qiáng)化監(jiān)管部門的權(quán)限，確保其擁有充足的權(quán)力，包括對涉及的企業(yè)進(jìn)行審計(jì)和調(diào)查的權(quán)限。加大對企業(yè)賬目的檢查力度，確保預(yù)售資金的流向和使用情況能得到真實(shí)、準(zhǔn)確的反映。

另外，還可以引入第三方機(jī)構(gòu)參與商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，承擔(dān)具體監(jiān)管業(yè)務(wù)，強(qiáng)化對監(jiān)管銀行的協(xié)調(diào)管理，確保對預(yù)售資金監(jiān)管要求落實(shí)到位。

建立風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制 定期進(jìn)行資金審計(jì) 為了有效應(yīng)對潛在的風(fēng)險(xiǎn)，急需建立健全的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，通過定期資金審計(jì)來及時發(fā)現(xiàn)和糾正問題。房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性和不確定性使得風(fēng)險(xiǎn)防范顯得尤為重要。制訂明確的資金審計(jì)計(jì)劃。定期進(jìn)行資金審計(jì)是防范潛在風(fēng)險(xiǎn)的有效手段，因此，應(yīng)制訂系統(tǒng)的審計(jì)計(jì)劃，確保對于所有預(yù)售資金的使用情況進(jìn)行全面審查。審計(jì)計(jì)劃應(yīng)包括審計(jì)的頻率、范圍、方法等具體內(nèi)容，以確保覆蓋面廣、深度充分。

加大對違規(guī)行為的處罰力度 形成有效震懾 完善違規(guī)行為的處罰措施。制定明確的法規(guī)和規(guī)定，針對違規(guī)行為的種類和性質(zhì)設(shè)定相應(yīng)的處罰措施，包括罰款、吊銷相關(guān)資質(zhì)、停工整頓等。對于涉及預(yù)售資金的違規(guī)行為，應(yīng)當(dāng)適度提高罰款標(biāo)準(zhǔn)，確保罰金對于開發(fā)企業(yè)來說是一種明顯的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，從而切實(shí)制止違規(guī)行為。

加強(qiáng)資金監(jiān)管信息系統(tǒng)的智能化建設(shè) 提高信息公開和透明度 引入工程形象進(jìn)度指標(biāo)和佐證要件，借助系統(tǒng)智能判斷工程進(jìn)度，并提供提示進(jìn)行人工審核?？山⒒诔鞘行畔⒛Ｐ停–IM）系統(tǒng)的預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，利用GIS（地理信息系統(tǒng)）、BIM（建筑信息模型）等技術(shù)，結(jié)合項(xiàng)目信息，建立形象進(jìn)度的在線復(fù)核機(jī)制。系統(tǒng)可以通過智能計(jì)算，輔助自動化識別項(xiàng)目進(jìn)度，提高監(jiān)管數(shù)據(jù)化和智能化水平，從而規(guī)范各地資金監(jiān)管操作。

建立“互聯(lián)網(wǎng)+資金監(jiān)管”模式，以加強(qiáng)信息化建設(shè)為目標(biāo)，及時向社會公布市場信息，明確信息公開制度，確保信息的透明度和公開性。同時，構(gòu)建信息共享平臺，加強(qiáng)各個系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)交換與整合，進(jìn)一步提升監(jiān)管工作的效率和專業(yè)性。這一模式的建立將有助于提升市場運(yùn)行的規(guī)范性和穩(wěn)定性，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供有力保障。

總的來說，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，對于提高房地產(chǎn)市場的效率、保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益、維護(hù)市場穩(wěn)定具有重要意義。應(yīng)該從制度、機(jī)制、信息公開等多方面入手，不斷完善和優(yōu)化監(jiān)管措施，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

作者單位：南平市房產(chǎn)交易中心