張雷

摘 要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)在政策調(diào)控和市場配置的雙重作用下進(jìn)入新周期，房屋維修產(chǎn)業(yè)成為一個新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和朝陽產(chǎn)業(yè)。文章從發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力角度分析了房屋維修產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯，結(jié)合所在的房屋維修企業(yè)的發(fā)展案例， 對房屋維修產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式進(jìn)行了創(chuàng)新研究。

關(guān)鍵詞：新質(zhì)生產(chǎn)力 房屋維修產(chǎn)業(yè)化 商業(yè)模式

中圖分類號：F293.33? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2024）06-045-02

我國房地產(chǎn)市場自從1998年步入金融化開發(fā)階段后，就迎來了井噴式的快速發(fā)展，成為我國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會統(tǒng)計(jì)，近20年來我國建筑面積增長了9倍多，已經(jīng)接近800億平方米，老百姓的住房剛需短缺問題已基本解決，在“房住不炒”的調(diào)控政策的大趨勢下，未來房地產(chǎn)市場將從從投資轉(zhuǎn)自住，從增量轉(zhuǎn)存量。

隨著房地產(chǎn)政策調(diào)整帶來的顯著影響，與房地產(chǎn)周期相匹配的產(chǎn)業(yè)鏈的經(jīng)濟(jì)主體將從裝修企業(yè)轉(zhuǎn)向經(jīng)營房屋維修和改造的企業(yè)，房屋維修產(chǎn)業(yè)將是一個新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和朝陽產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步拉動投資，并促進(jìn)就業(yè)。

筆者從事房屋維修行業(yè)多年，所在的房屋維修公司擁有員工175人，現(xiàn)服務(wù)面積為909萬平方米，年?duì)I收近4000萬元，在房屋維修行業(yè)取得了顯著的成就，先后獲得過市工人先鋒號、先進(jìn)集體、維修標(biāo)兵集體等眾多榮譽(yù)，贏得了社會的廣泛好評和用戶的良好口碑。

從房屋維修產(chǎn)業(yè)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，基于對新質(zhì)生產(chǎn)力的學(xué)習(xí)和深刻理解，深入思考房屋維修產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值，并圍繞著新質(zhì)生產(chǎn)力驅(qū)動的產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)態(tài)形成的新的商業(yè)模式進(jìn)行研究。

一、房屋維修產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯分析

房屋維修在房地產(chǎn)繁榮發(fā)展時(shí)期是容易被忽視的行業(yè)，很難形成產(chǎn)業(yè)化，相對于房屋維修，人們更多關(guān)注的是裝修行業(yè)。因此，房屋維修產(chǎn)業(yè)化必然存在一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯。

（一）房屋維修產(chǎn)業(yè)化是符合經(jīng)濟(jì)周期理論

經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中的經(jīng)濟(jì)周期也稱商業(yè)周期或者景氣循環(huán)，有外因和內(nèi)因兩個方面。目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)由于內(nèi)在需求下降和外在政策調(diào)控疊加影響下趨于第四輪地產(chǎn)周期的下行周期，二手房占比已接近一半，二手房交易將成為一二線城市住宅交易的主要構(gòu)成部分。在房地產(chǎn)市場日益萎縮的情況下，與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期相對應(yīng)的房屋維修行業(yè)將迎來高增長的經(jīng)濟(jì)周期。因此，房屋維修產(chǎn)業(yè)化是符合經(jīng)濟(jì)周期理論的。

（二）房屋維修產(chǎn)業(yè)化是經(jīng)濟(jì)需求推動的必然結(jié)果

需求是推動經(jīng)濟(jì)增長的根本動力，房屋維修產(chǎn)業(yè)化有著強(qiáng)勁的內(nèi)在需求。

首先，是前期房地產(chǎn)市場的快速擴(kuò)張帶來的房屋質(zhì)量缺乏標(biāo)準(zhǔn)化和高標(biāo)準(zhǔn)要求，加上不同年代的施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工程水平不同和建筑物的老化，近年來，每年需要進(jìn)行房屋維修的建筑大約有20億平方米。這個還只是房屋維修的剛需。其次，隨著住戶對房屋生活品質(zhì)的要求在提升，房屋維修行業(yè)已經(jīng)擴(kuò)大到房屋修繕、小區(qū)改造等以追求房屋高品質(zhì)居住環(huán)境為目標(biāo)的范圍，這也會刺激房屋維修的需求進(jìn)一步上升。與發(fā)達(dá)國家相比，我國的房屋修繕的行業(yè)存在投入不足、工程技術(shù)落后、標(biāo)準(zhǔn)體系不健全、市場信息不對稱、和缺乏評價(jià)追索管理長效機(jī)制等問題，因?yàn)閺V義房屋維修中的建筑修繕行業(yè)醞釀著巨大的商機(jī)，需求將得到充分的釋放。

（三）房屋維修產(chǎn)業(yè)化有充足的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)

2023年中信證券分析認(rèn)為，當(dāng)前我國住宅專項(xiàng)維修資金余額超8000億元。國務(wù)院第七次大督查結(jié)果顯示，住宅維修資金使用率僅為3%。長期而言，預(yù)計(jì)住宅專項(xiàng)維修資金的年支出規(guī)模將維持在800億左右的穩(wěn)態(tài)。多年積累的龐大的住房維修基金一旦得到充分的使用，必將推動房屋維修產(chǎn)業(yè)化飛速發(fā)展。

（四）房屋維修產(chǎn)業(yè)化是發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的重要途徑

新質(zhì)生產(chǎn)力的核心來自“新”和“質(zhì)”兩個方面：新產(chǎn)業(yè)、新模式、新動能和高質(zhì)量，特點(diǎn)是創(chuàng)新，關(guān)鍵在質(zhì)優(yōu)，本質(zhì)是先進(jìn)生產(chǎn)力。房屋維修產(chǎn)業(yè)是當(dāng)前房屋產(chǎn)業(yè)深度轉(zhuǎn)型升級而催生的一個新興規(guī)模產(chǎn)業(yè)。房屋維修產(chǎn)業(yè)化必然帶來新型勞動者隊(duì)伍、新建筑材料、新工程設(shè)備、新的施工技術(shù)、新的房屋修從業(yè)者、新的職業(yè)類型、新的商業(yè)模式并形成新的產(chǎn)業(yè)鏈格局。

房屋維修產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展體現(xiàn)在高功能質(zhì)量、高工程質(zhì)量、高安全質(zhì)量、高服務(wù)質(zhì)量，對房屋建筑結(jié)構(gòu)安全性能進(jìn)行升級改造、完善房屋的功能性讓老百姓生活得更安心、更舒適，享受更高品質(zhì)的居住環(huán)境，這個和我國當(dāng)前人民對美好生活追求的目標(biāo)是一致的。

二、房屋維修產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式研究

房屋維修產(chǎn)業(yè)鏈上下游包括住戶、物業(yè)、政府和維修公司。其中政府在整個產(chǎn)業(yè)鏈中追求的利益屬于以建筑安全和環(huán)境改善為目標(biāo)的社會公共利益，引導(dǎo)甚至一定程度上主導(dǎo)房屋維修的產(chǎn)業(yè)需求。住戶是受益方，同時(shí)又是房屋維修增值服務(wù)的需求方，能夠?yàn)榉课菥S修產(chǎn)業(yè)增加潛在的商業(yè)機(jī)會。維修公司是房屋維修產(chǎn)業(yè)的下游，是房屋維修商業(yè)模式形成閉環(huán)的核心之一。物業(yè)公司既可以是房屋維修產(chǎn)業(yè)的需求組織和房屋維修項(xiàng)目招標(biāo)方。

（一）地方政府主導(dǎo)建立房屋健康電子檔案制度和房屋體檢制度，構(gòu)建房屋大數(shù)據(jù)平臺是房屋維修產(chǎn)業(yè)形成良好商業(yè)模式的前提

1998年以來，我國建筑物平均使用壽命僅為30年，而北方的房屋涉及到保溫層，受到施工質(zhì)量和環(huán)境的影響，往往不到25年的使用壽命。高層住宅的電梯，在高頻次的使用中老化很快，壽命一般只有15年;受眾多因素影響，防水層的合理使用年限更是只有10年，高層建筑也不過15年。

在經(jīng)歷40多年的房地產(chǎn)擴(kuò)張和快速城鎮(zhèn)化發(fā)展后，我國的房屋建設(shè)量和既有房屋在世界上均居首位，房屋品質(zhì)差異大、維護(hù)成本高、管理復(fù)雜等問題日益突出。“七普”數(shù)據(jù)顯示，居住在1979年以前的住房總戶數(shù)占比2.98%，1980年～1999 年總戶數(shù)占比28.28%，這些住房將陸續(xù)進(jìn)入更新期。隨著我國大量既有房屋步入使用的中后期階段，房屋全生命周期品質(zhì)保障非常重要。

2020年，住建部首次啟動了對全國范圍內(nèi)的城鄉(xiāng)各類房屋的摸底調(diào)查，歷時(shí)3年完成了對全國城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)的普查。2023年全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議指出，研究建立房屋體檢等制度，讓房屋全生命周期安全管理有依據(jù)、有保障。

借鑒醫(yī)療體系的電子病例制度，個人建議國家應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)地方政府為當(dāng)?shù)胤课萁⒎课萁】惦娮訖n案制度，全面、準(zhǔn)確了解房屋的靜態(tài)信息和使用狀況動態(tài)信息，構(gòu)建房屋大數(shù)據(jù)平臺，為推動房屋全生命周期管理和房屋體檢制度提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）充分利用人工智能新技術(shù)，形成房屋維修產(chǎn)業(yè)的新質(zhì)生產(chǎn)力

人工智能（Artificial Intelligence，AI）技術(shù)正逐步改變現(xiàn)代社會，尤其是以ChatGPT（聊天機(jī)器人大模型）為代表的大模型技術(shù)已經(jīng)成為行業(yè)新質(zhì)生產(chǎn)力形成的創(chuàng)新引擎。

1.AI應(yīng)用于房屋檢測。房屋檢測是房屋維修的依據(jù)和前置條件。目前我國的房屋檢測手段還處在傳統(tǒng)的耗人力方式，需要安排大量人力物力資源去現(xiàn)場作業(yè)，而且房屋檢測獲得的數(shù)據(jù)很單一，檢測效率低、精度差，已成為限制房屋質(zhì)量檢測綜合技術(shù)服務(wù)效率和人均產(chǎn)值的技術(shù)瓶頸。可以利用無人機(jī)、智能傳感器、機(jī)器視覺等人工智能技術(shù)智能感知房屋的健康狀況，開發(fā)房屋檢測智能算法，就可以快速獲得房屋檢測結(jié)果，實(shí)現(xiàn)對房屋安全的快速檢測和動態(tài)監(jiān)測，不僅可以提升檢測效率和精度，而且大大減少人力成本。

分析一個典型的應(yīng)用場景：AI在電梯維修中的應(yīng)用。電梯是房屋建筑中使用頻率最高的結(jié)構(gòu)件，電梯安全也是房屋安全中住戶最關(guān)心的問題之一。傳統(tǒng)的檢測手段不僅耗人力，而且很難及時(shí)發(fā)現(xiàn)電梯安全隱患。引入AI技術(shù)，為電梯安裝智能傳感器，建立電梯在線檢測云平臺，就可以實(shí)時(shí)監(jiān)控所有在運(yùn)行的電梯的健康狀況。

2.AI應(yīng)用于房屋維修呼叫中心。房屋維修應(yīng)急中心和服務(wù)呼叫中心在房屋維修企業(yè)經(jīng)營成本占到了20%左右，而且基本上都是人力成本。我所在的房屋維修公司的雙中心的人力資源配置40人左右，一年接收電話量接近20萬次。借助ChatGPT搭建房屋維修智能管家，無需人工即可實(shí)現(xiàn)與客戶良好互動，及時(shí)響應(yīng)住戶的房屋維修咨詢需求和后續(xù)服務(wù)跟蹤，而且利用AI建模技術(shù)，洞悉住戶需求特征，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)服務(wù)的匹配，從而達(dá)到降本增效、提高服務(wù)品質(zhì)的目的。

（三）創(chuàng)新政策和金融制度，推動房屋維修產(chǎn)業(yè)化良性發(fā)展

房屋全生命周期運(yùn)維需要解決資金來源問題。目前，我國的住宅專項(xiàng)維修資金制度主要覆蓋普通商品住宅。市場上存在三成的自建房和大量老舊小區(qū)，安全隱患高，缺乏維修資金覆蓋，高度依賴財(cái)政兜底，房屋維修資金可持續(xù)

不足。小區(qū)加裝電梯改善住房品質(zhì)的需求逐年增加，但是工程推進(jìn)緩慢，其中有一個制約原因就是資金來源問題。

首先，需要地方政府在政策方面進(jìn)行創(chuàng)新，破解“維修基金不能用，不好用”的難題。政府引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主委員會設(shè)立維修資金增值收益統(tǒng)籌賬戶，簡化維修基金使用審批流程，以公示代替政府審批，讓維修基金的使用公開透明，充分激活沉睡的住房維修基金。

其次，需要通過市場化在維修資金使用中引入金融保險(xiǎn)機(jī)制，改變了以往存錢修房、存錢養(yǎng)房的固有模式，通過市場化方式解決房屋維修增量資金來源問題。從國家頂層設(shè)計(jì)角度，我國的房屋維修需要建立一套房屋養(yǎng)老金、保險(xiǎn)等金融制度與房屋維修基金融合的創(chuàng)新制度，充分調(diào)動政府、居民和市場多方力量，形成可持續(xù)發(fā)展的房屋維修資金來源。

綜上所述，本文從房屋維修的產(chǎn)業(yè)化興起的背后經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯分析出發(fā)，結(jié)合發(fā)展行業(yè)新質(zhì)生產(chǎn)力的時(shí)代要求，從人工智能新技術(shù)的驅(qū)動應(yīng)用和老百姓高品質(zhì)生活的需要滿足角度，探討了房屋維修產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新商業(yè)模式。

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（責(zé)編：若佳）