羅志恒

5月17日，四部委出臺房地產(chǎn)重磅新政，最受市場關(guān)注的舉措之一是支持地方政府以收回、收購等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地和住房，幫助企業(yè)解困。此輪“政府收儲”去庫存，會面臨哪些政策難點？去庫存的體量和效果會如何呢？

目前政府收儲主要分為兩類：一是收購存量新房，受中央政策支持。按照“政府主導、市場化運作”的思路，由人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構(gòu)按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售的商品房，用作保障性住房。二是收購二手房，地方自主出臺。地方政府為暢通“賣舊買新”置換鏈條，由國資平臺收購部分二手房，用作保障性住房或重新出售。資金來源包括地方財政、城投平臺自籌資金等。

預計政府收儲將以存量新房為主，二手房規(guī)模較小。資金來源上，新房收儲有央行的保障性住房再貸款支持，而二手房收儲更依賴地方財政；前期收儲和后續(xù)管理上，新房方便集中收購和統(tǒng)一管理，二手房則需分散處置，更加復雜；問責風險上，新房收儲可依據(jù)規(guī)范流程開展，二手房收儲的自主操作空間較大，容易產(chǎn)生利益輸送問題。

總的來看，當前收儲去庫存存在三個政策難點：

第一，部分城市的成本收益不匹配導致項目推進有一定難度。政策要求新房收儲按照市場化原則運作，而市場化運作的前提是成本收益至少要大致匹配。配售型保障性住房的原則是“保本微利”。如果政府向房企收購新房，再以可負擔的價格配售給受保障群體，便要求收購價相較市場價有較大折扣，否則要么政府虧本，要么價格偏高以致缺乏吸引力。

配租型保障性住房則要比較租金回報率和資金成本。保障性住房再貸款的政策利率是1.75％，期限1年，可展期4次，人民銀行按照貸款本金的60％發(fā)放再貸款，因此收購主體的貸款利率要更高。然而2024年4月，上海、深圳、廣州、北京的二手房租金回報率分別僅為1.75％、1.61％、1.58％、1.43％，租金覆蓋利息支出及運營維護成本的難度較大。

2023年2月，央行創(chuàng)設(shè)租賃住房貸款支持計劃，在重慶市、濟南市、鄭州市、長春市、成都市、福州市、青島市、天津市等8個城市開展試點，支持市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。但截至2024年3月，1000億元的額度僅使用了20億元，反映出政府收儲在落地中面臨一定難度。

第二，保障性住房需求與商品房庫存之間錯位。保障性住房缺口較大的是一二線城市，而商品房去庫存緊迫性較高的是三四線城市。

第三，地方財政面臨較大壓力。雖然當前政策要求地方政府量力而行，不增加隱性債務，但無論是維持項目收支平衡，還是三四線城市去庫存，大概率還是需要地方財政提供支持。

目前市場熱議較多的問題是：5000億元的收儲規(guī)模是否足夠？3000億元的保障性住房再貸款，按照貸款本金的60％發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。然而市場普遍認為消化存量商品房的收儲規(guī)模要達萬億元以上，例如克而瑞研究中心估算所需資金可能超過5萬億元。

首先，政策啟動初期，5000億元的收儲規(guī)模相對充裕。如前所述，政府收儲不會像之前的棚改貨幣化那樣大規(guī)模鋪開，而是集中于高庫存且保障性住房缺口較大的城市和區(qū)域；同時，市場化運作的政府收儲面臨一些難點，推進可能相對緩慢。

其次，若政府收儲順利快速推進，政策額度可以追加。例如2023年央行新增5000億元PSL（抵押補充貸款）額度，支持保障性住房等“三大工程”建設(shè)。

最后，政府收儲具有帶動效應，供需失衡改善的效果或不止5000億元。如果政府收儲穩(wěn)步推進，消化部分存量商品房的同時，能夠有效提振市場信心和預期，甚至可能不需要用完所有額度。

基于以上分析，可以預計的是：

一方面，政府收儲將產(chǎn)生積極作用：一是加快存量商品房去庫存，改善房地產(chǎn)市場供需失衡問題；二是加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入群體的住房需求；三是助力保交樓和“白名單”機制，加快房企回籠資金。另一方面，受制于前面提到的三個政策難點，本輪政府收儲去庫存的效果可能不如上一輪棚改貨幣化，但相應地，也不太會引發(fā)房地產(chǎn)過熱和房價大漲的副作用。

此輪新政以金融支持為主，在地方政府收購存量商品房和閑置土地時，均特別強調(diào)不能增加地方政府隱性債務。因此政府收儲方面，應加大中央財政對地方的支持力度，緩解地方財政壓力，推進收儲工作順利進行。