秦佳麗

順應(yīng)“降首付、降利率”等重磅樓市政策取向，5月27日以來，上廣深先后下調(diào)房貸首付比例，其中深圳、上海最低首付比例調(diào)整為20%，廣州則調(diào)整為15%。在這些地方政策落地的一周時(shí)間內(nèi)，這些城市樓市銷售出現(xiàn)快速升溫的情景。其中，5月27日至6月2日，上海新房周度成交面積環(huán)比增加34.83%。

有業(yè)內(nèi)人士表示，一線城市樓市在快速升溫，如果未來一個(gè)月市場(chǎng)成交集中放量，那么6月份可能成為上半年的市場(chǎng)交易高點(diǎn)，這對(duì)于上半年房企銷售業(yè)績(jī)收官、后續(xù)市場(chǎng)預(yù)期扭轉(zhuǎn)將起到關(guān)鍵作用。

“滬九條”助推上海樓市成交反彈北京樓市也在升溫

上海在5月27日推出“滬九條”新政后的一周，樓市迎來熱銷。上海閔行區(qū)某央企項(xiàng)目置業(yè)顧問向本刊表示，新一輪刺激政策提振了市場(chǎng)信心，雖然沒有傳聞中那樣火爆，不過其所在項(xiàng)目的客戶到訪量和成交量比以前多了三至四成?！捌栈荨闭呦?，以前沒有“房票”的客群、首付不夠的客群開始有了購(gòu)房資格；加上房貸利率降低，大家的購(gòu)房成本在下降，市場(chǎng)情緒呈現(xiàn)回升跡象。

房企層面，在上海非核心板塊普遍執(zhí)行“以價(jià)換量”策略。上海嘉定區(qū)域某項(xiàng)目置業(yè)顧問余雁（化名）向本刊表示，目前市場(chǎng)中各類折扣并不鮮見：“現(xiàn)在很多客戶對(duì)買房還是抱有理性態(tài)度，雖然各種政策密集出臺(tái)，但是客戶處于收入預(yù)期下降的狀態(tài)，缺少購(gòu)買力。在外環(huán)外區(qū)域，現(xiàn)在各家項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度很大，除了常見的九五折，有的項(xiàng)目‘送15萬金條，有的項(xiàng)目‘贈(zèng)20萬裝修包，類似活動(dòng)折算下來相當(dāng)于打了八折?！?/p>

“滬九條”是上海今年以來推出的最大力度樓市優(yōu)化政策，除了房貸利率低至3.5%、首套房最低首付比例降至兩成，當(dāng)?shù)赝綄?shí)施社保繳納年限“5改3”、二孩家庭增購(gòu)1套房、非滬籍單身人士購(gòu)房區(qū)域擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手住房等利好舉措。緊隨上海之后，深圳、廣州落地“降首付、降利率”細(xì)則，兩地最低首付比例已分別降至20%、15%。

政策的優(yōu)化帶來了市場(chǎng)的積極反響。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，“滬九條”出爐后首周（5·27—6·2），上海新建商品住宅成交面積15.5萬平方米，環(huán)比增加34.83%；另據(jù)深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，深圳實(shí)施“降首付、降利率”舉措一周（5·28—6·4），當(dāng)?shù)匦路砍山惶讛?shù)環(huán)比增長(zhǎng)52%。

6月3日，上海再現(xiàn)“日光盤”，位于普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)社區(qū)的宸嘉100·嘉佰道項(xiàng)目開盤2小時(shí)售罄，總銷售額61.78億元。該項(xiàng)目推出422套房源，最終認(rèn)購(gòu)1000組，成為上海今年第三個(gè)“千人搖”新盤。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向本刊表示，除了限購(gòu)松綁，近期央行配套的金融支持政策也釋放到位，不同類型的購(gòu)房客群也都能因此受益，因此上海樓市成交增量比較明顯，二手房周度成交面積環(huán)比增加超過40%，新房周度成交面積環(huán)比增加超過30%?！安贿^，現(xiàn)在樓市熱度還是要分產(chǎn)品、分板塊，熱度釋放有先后節(jié)奏。”盧文曦介紹，目前上海樓市依然呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性不平衡，部分“10萬+”的產(chǎn)品熱度較高，但大部分產(chǎn)品面臨去化壓力，開盤能夠達(dá)成70%至80%的去化率已是不錯(cuò)。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向本刊表示，“5·17”會(huì)議部署的一攬子樓市政策，疊加5月28日以來廣州、深圳下調(diào)首付比例等大力度政策刺激，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘刑嵴衿鸬搅舜龠M(jìn)作用：“最近一周，廣深地區(qū)新房及二手房的到訪量及咨詢量，環(huán)比增幅在10%～20%之間。在這背后，房貸利率下調(diào)提振了市場(chǎng)情緒，政府下場(chǎng)收儲(chǔ)也對(duì)房?jī)r(jià)起到了止跌效應(yīng)?！?/p>

值得一提的是，受益于房貸利率下調(diào)及前期限購(gòu)局部松綁，北京樓市也呈升溫趨勢(shì)。據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)，5月份北京新建商品住宅（不含共有產(chǎn)權(quán)住房）網(wǎng)簽近3000套，環(huán)比增長(zhǎng)15%。

伴隨全國(guó)購(gòu)房首付比例普遍進(jìn)入“15%時(shí)代”，當(dāng)前北京仍然執(zhí)行最低30%的首付比例。北京某央企項(xiàng)目置業(yè)顧問唐明（化名）向本刊表示：“目前北京首套房至少要達(dá)到三成首付的標(biāo)準(zhǔn)才能網(wǎng)簽，不過，有的項(xiàng)目可以放寬首付交納期限，同時(shí)根據(jù)付款周期提供不同的優(yōu)惠，比如，對(duì)一周之內(nèi)交夠首付款項(xiàng)的客戶提供較大幅度的折扣，如果客戶首付周期拉長(zhǎng)一點(diǎn)，相應(yīng)的折扣也會(huì)少一點(diǎn)?！?/p>

唐明認(rèn)為：“這輪調(diào)整中，北京是為數(shù)不多沒有降首付的城市，后續(xù)是否跟風(fēng)調(diào)整很難揣測(cè)。不過，北京樓市首付比例調(diào)整與否差別并不大，畢竟首付比例降低，意味著每個(gè)月還款的月供會(huì)變高，很多客戶會(huì)理性考量?！?/p>

中海地產(chǎn)登頂北京、上海“雙城銷冠”“中建系”新增貨值居前

市場(chǎng)活躍度初步回升背景下，今年頭部房企在一線城市收獲頗豐。本刊查詢中指院數(shù)據(jù)了解到，今年1—4月，中海地產(chǎn)登頂北京、上海雙城“銷冠”，其間中海地產(chǎn)在北京、上海地區(qū)分別實(shí)現(xiàn)區(qū)域銷售額125億元、194.83億元，這已經(jīng)是中海地產(chǎn)連續(xù)5年位居北京樓市銷冠地位；此外，保利發(fā)展以121.8億元區(qū)域銷售額位居廣州房企銷售榜單首位；深圳地鐵集團(tuán)則以69.01億元區(qū)域銷售額在深圳排名第一。

從房企區(qū)域拓儲(chǔ)情況來看，今年央國(guó)企在一線城市保持較高參與度。以北京、上海兩大土地出讓金額較高的城市為例，今年1—5月，華潤(rùn)置地、中建壹品、中海地產(chǎn)位列北京房企拿地金額榜單TOP3，入圍門檻達(dá)58億元；招商蛇口、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、中建壹品位列上海房企拿地金額榜單TOP3，入圍門檻達(dá)47億元。

其中，在核心城市廣泛布局的中建壹品，今年前5月已憑借470億元的全口徑新增貨值排名行業(yè)新增貨值百?gòu)?qiáng)榜第一。疊加中建信和、中建六局、中建東孚等上榜企業(yè)，今年前5月“中建系”新增貨值金額超過657億元，延續(xù)“隱形地產(chǎn)航母”地位。

將觀察范圍拓展至今年百?gòu)?qiáng)房企整體銷售格局，據(jù)中指院發(fā)布的2024年1—5月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)榜單，其間百?gòu)?qiáng)房企銷售總額為16184.5億元，同比下降但降幅已連續(xù)4個(gè)月收窄。

步入5月，行業(yè)終于迎來今年首批千億級(jí)房企。今年前5月“保中萬”延續(xù)行業(yè)TOP3陣營(yíng)，其間保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、萬科分別實(shí)現(xiàn)銷售額1313億元、1017億元、1013.7億元，集體實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模。

從銷售榜單TOP10來看，目前央國(guó)企及區(qū)域龍頭房企保持銷售韌性，前5月綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)入圍榜單前十，入圍門檻超過400億元。其中綠城中國(guó)、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)銷售額987.3億元、546.6億元、400.2億元，排名第4位、第7位、第10位，均較去年同期分別上升3個(gè)位次。

新房入市節(jié)奏加快房企步入業(yè)績(jī)沖刺關(guān)鍵期

在市場(chǎng)購(gòu)房需求被階段性激發(fā)背景下，近期核心城市樓市供應(yīng)力度正在加大。譬如，上海從第六批次開始，以集中供應(yīng)方式推出新房的節(jié)奏便開始加快，時(shí)隔半個(gè)月，近日上海再度推出今年第七批次房源，其中“10萬+”以上高端項(xiàng)目面積占比過半。

上海市房管局第七批次集中批量供應(yīng)房源共涉及8個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約20.5萬平方米，共計(jì)1503套，備案均價(jià)達(dá)111881元/平方米。此次推出的房源體量不大，但樓盤品質(zhì)較高，10萬元/平方米以上的項(xiàng)目4個(gè)，面積占比約60.7%，具體包括陸家嘴旗下越凌大廈項(xiàng)目、中海地產(chǎn)旗下龍耀領(lǐng)?。ㄒ黄冢╉?xiàng)目、上海中遠(yuǎn)泰興置業(yè)旗下云岸華庭項(xiàng)目等，匹配上海需求強(qiáng)勁的中高端房地產(chǎn)市場(chǎng)。

在李宇嘉看來，目前核心城市樓市成交量呈現(xiàn)出階段性回升，不過后續(xù)可持續(xù)性很大程度上取決于房?jī)r(jià)預(yù)期是否穩(wěn)定?！霸谶@輪‘降首付、降利率利好政策出臺(tái)前，‘首付分期等交易手段其實(shí)在很多樓盤已經(jīng)普遍，常規(guī)手法比如先付10%或15%，剩余首付半年或一年內(nèi)湊足；從房貸利率看，目前商貸利率仍然高過了無風(fēng)險(xiǎn)利率，典型例如，對(duì)比3%左右的銀行定期存款利率和保本理財(cái)利率，很多重點(diǎn)城市的商貸利率維系在3.5%左右，這種情況下，如果房?jī)r(jià)預(yù)期不穩(wěn)，居民購(gòu)買意愿仍然會(huì)不足。”

在盧文曦看來：“低首付意味著高杠桿和還款壓力，在收入預(yù)期有限的情況下，很多人的心態(tài)還是能少貸則少貸，居民購(gòu)房意愿是否真正回升還有待觀察?！?/p>

他就此表示，目前樓市熱度升溫是出于市場(chǎng)情緒的集中釋放，如果未來一個(gè)月市場(chǎng)成交集中放量，那么6月份可能成為上半年的市場(chǎng)交易高點(diǎn)，意味著樓市將出現(xiàn)“重返小陽春”的現(xiàn)象，這對(duì)于上半年房企銷售業(yè)績(jī)收官、后續(xù)市場(chǎng)預(yù)期扭轉(zhuǎn)將起到關(guān)鍵作用。

（文中個(gè)股僅為舉例分析，不做買賣建議。）