黃小明

目前有關(guān)既有住宅加裝電梯的法律法規(guī)仍顯“單薄”。各地可基于“造福老年人及行動不便的人”之前提，細化相關(guān)法律法規(guī)，從立法層面進一步推進“加梯”工作。

相關(guān)政策和法律法規(guī)

加裝電梯是指既有住宅原始建筑未安裝電梯，后結(jié)合樓宇結(jié)構(gòu)，新安裝電梯。既有住宅若建設(shè)時未預留電梯井，則加裝電梯一般須改變建筑的原始結(jié)構(gòu)，做外掛式電梯。

近年來，國家層面對既有住宅加裝電梯工作進行了一系列部署。自2018年將“有序推進城中村、老舊小區(qū)改造，完善配套設(shè)施，鼓勵有條件的加裝電梯”寫進政府工作報告后，加裝電梯工作在全國持續(xù)推進。2022年的政府工作報告再次提出，要再開工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，支持加裝電梯等設(shè)施。

國家出臺了一系列相關(guān)政策，支持既有住宅加裝電梯。例如，2020年3月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，給予資金補貼，支持有條件的樓棟加裝電梯等。

2022年4月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進一步釋放消費潛力促進消費持續(xù)恢復的意見》，要求繼續(xù)支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造。

2022年7月，國家發(fā)改委印發(fā)《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》，提出推動開展老舊小區(qū)改造，有條件的加裝電梯等。同年12月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022—2035年）》，提出加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)，補齊社區(qū)設(shè)施短板，完善人居環(huán)境。

在不斷出臺的利好政策推動下，各地方政府積極出臺適應本地情況的加裝電梯規(guī)范和經(jīng)費補貼政策。例如，上海市《關(guān)于進一步做好本市既有多層住宅加裝電梯工作的若干意見》規(guī)定，政府按照加裝電梯施工費用的40%予以補貼（最高不超過28萬元/部）；寧波市對已完成加裝電梯工程且通過特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門使用登記的，按每部20萬元的標準予以補貼。

在法律法規(guī)層面，《民法典》頒布施行前，既有住宅加裝電梯的最大癥結(jié)在于：不同樓層之間的居民意見不統(tǒng)一，難以達成共識。有些地方出臺的規(guī)范性文件中，要求相關(guān)業(yè)主一致同意，才能提出加裝電梯的申請。雖然當?shù)卣雠_了給予財政補貼等鼓勵性政策，但決議獲得通過的情況較少，導致加裝電梯工作推進緩慢。有些決議雖然獲得通過，但因為個別業(yè)主反對甚至阻撓施工，產(chǎn)生了一些糾紛。

不同意安裝電梯的業(yè)主，多是認為安裝電梯的行為侵犯了其通風、采光、通行或隱私等權(quán)利，對其生活造成了很大負面影響，所以要求停止施工、恢復原狀、賠償損失，或獲取一定的經(jīng)濟賠償?shù)取?/p>

《民法典》自2021年1月1日起正式施行。其中第二百七十八條規(guī)定了既有住宅增設(shè)電梯的業(yè)主表決比例：業(yè)主申請增設(shè)電梯，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主，且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主，且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。這一規(guī)定明確了增設(shè)電梯的“同意率”問題。

自2023年9月1日起施行的《無障礙環(huán)境建設(shè)法》規(guī)定：國家支持既有住宅加裝電梯或者其他無障礙設(shè)施，為殘疾人、老年人等提供便利?？h級以上人民政府及其有關(guān)部門，應當采取措施創(chuàng)造條件，推動既有住宅加裝電梯或者其他無障礙設(shè)施。

電動爬樓機是解決“懸空老人”問題的一個選擇

在現(xiàn)階段的司法實踐中，相關(guān)糾紛多是業(yè)主（包括低樓層業(yè)主）表決后，因施工過程中影響采光等問題，導致低樓層業(yè)主不配合所引起的。法院一般是從維護多數(shù)業(yè)主的利益角度進行判決。當然，如果有業(yè)主在《既有住宅室外加裝電梯代建安裝合同》公示期間表示不同意安裝電梯，法院也會從保障低樓層業(yè)主權(quán)利的角度進行判決。

政策層面的建議

應該看到的是，在巨大的加裝電梯需求及相關(guān)法律法規(guī)政策的支持下，加裝電梯工作的整體進展仍然較為緩慢。老舊小區(qū)加裝電梯，作為滿足老年人基本出行需要的民生工程，雖然有國家政策支持，但有時效果不甚理想。加裝電梯工程實施過程中，會出現(xiàn)加裝電梯的住宅小區(qū)設(shè)施老舊、業(yè)主非單一、房屋結(jié)構(gòu)多樣、施工現(xiàn)場復雜、政策不明晰、施工流程設(shè)計不完善等問題，阻礙了這項民生工程的全面鋪開，亟待相關(guān)部門共同化解。

首先是建立征求意見和協(xié)商機制。相關(guān)住宅所在的社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會等組織，應引導相關(guān)業(yè)主在申請加裝電梯前進行民主協(xié)商。通過搭建溝通平臺，引導相關(guān)業(yè)主通過友好協(xié)商、優(yōu)化方案、適當補償?shù)韧緩剑咨平鉀Q利益平衡問題。

其次是建立低樓層業(yè)主利益補償機制，這被業(yè)界視為關(guān)鍵之舉。在適當補償之余，對住一層的業(yè)主不要求出資，對住二層的業(yè)主也不要求出資，或者只出較小比例的費用；在后續(xù)的電梯運行維護費用分攤中，不使用電梯的業(yè)主一般也不需要承擔運行維護費用，這樣比較公平合理。

再次是建立費用分攤機制。建議由政府主管部門，主要是各市、區(qū)房管部門或住建部門牽頭，在借鑒有益經(jīng)驗及充分調(diào)研本地加裝電梯費用分攤實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，盡快制定出臺既有住宅加裝電梯費用分攤的參考標準，讓有意向加裝電梯的業(yè)主有基本的心理預期。

立法建議

法律規(guī)定不明，物業(yè)公司和開發(fā)商責任不清，產(chǎn)品質(zhì)量缺乏配套標準，也是阻礙加裝電梯工作推進的重要原因。良法是善治的前提，國家及地方政府應通過立法或出臺規(guī)范性文件的方式，加速推進加裝電梯工作。

國務(wù)院可適時出臺相應的行政法規(guī)。如果暫時有難度，可以由具有立法權(quán)的省或市人大制定地方性法規(guī)，或由地方政府制定規(guī)章，規(guī)范經(jīng)費、申請與審批、安裝與維護、法律責任等相關(guān)問題，并積累實踐經(jīng)驗。

經(jīng)費方面，應鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、電梯制造與安裝企業(yè)及社會組織積極參與，依法探索代建式、租賃式、共享式等商業(yè)模式，推動既有住宅加裝電梯。此外，政府可以根據(jù)住戶人數(shù)適當調(diào)整補貼額度。

由于加裝電梯大多采用業(yè)主集資墊付的方式解決初始資金問題，應提高政府補貼到賬的效率。鼓勵科研機構(gòu)、相關(guān)企業(yè)積極參與方案展示、裝配施工、綠色節(jié)能等新材料、新技術(shù)、新方法的研究和應用，及時推廣先進經(jīng)驗，降低項目成本，提高實施效率，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量。

有關(guān)部門可以實行集中聯(lián)合審批，簡化加裝電梯報批與驗收程序，減少對電梯安裝施工與居民日常生活的影響。此外，政府及相關(guān)部門還應建立健全工作例會、專題協(xié)調(diào)、檢查通報等制度，加強對加裝電梯工作的統(tǒng)籌、指導和監(jiān)督，優(yōu)化條塊結(jié)合的協(xié)作聯(lián)動機制。

除加裝電梯過程中居民意見統(tǒng)一難、費用分攤難、現(xiàn)場施工管理難等諸多復雜環(huán)節(jié)耗費時間過長外，規(guī)劃審批環(huán)節(jié)是否高效也是重要問題。建議規(guī)范審批流程，提高審批時效。

既有住宅“加梯”工程

實踐中，各個地區(qū)的電梯加裝流程可能不同。建議各地相關(guān)部門總結(jié)近年來“加梯管理”的成功經(jīng)驗，梳理可示范、可復制的類別、模式及審批流程，方便“加梯”工程的申報和實施，加快審批速度。此外，建議政府部門加大對“加梯”工程的財政支持力度，組建專業(yè)團隊，通過采購專業(yè)的第三方服務(wù)，提高“加梯”質(zhì)量，增強專業(yè)審批能力，進而加快審批進程。

針對加裝電梯過程中遭遇的突發(fā)事件，應有相應的應急預案。屆時應及時與居委會、業(yè)委會和居民溝通，說明主要問題和需要配合的事項，爭取得到居民的理解和支持。

最后需要關(guān)注的是加裝電梯后的運營管理工作。目前尚無與之直接相關(guān)的法律法規(guī)，各地大多采取“事前簽合同”的方式約定后續(xù)的管理方式。然而，如果有個別住戶不守信用，例如不按時付費，抱著“搭便車”的心理，就會產(chǎn)生使用和運營維護方面的問題。

加裝電梯的后續(xù)運維，由誰來做、主體責任人是誰，都是有待解決的問題。各地一直在積極探索，近幾年陸續(xù)出臺了相關(guān)文件，但其約束力有限。例如，電梯在運行過程中產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費、電費等，業(yè)主應當按時繳納，這跟其是否在當?shù)鼐幼]有直接關(guān)系，是由法律明確下來的。既有電梯房的業(yè)主都是這樣執(zhí)行的，鮮有人違反。那么，加裝電梯的后續(xù)運維，是不是也應該這樣操作呢？僅靠合同或者規(guī)范性文件，在實際執(zhí)行中可能碰到難題，應該從立法上明晰權(quán)屬和責任。

建議通過立法，明確把加裝電梯納入住宅物業(yè)管理體系，將加裝電梯在不動產(chǎn)權(quán)屬證書上予以記載。這樣在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，相關(guān)權(quán)利義務(wù)也可以同時轉(zhuǎn)移。法律需要對相關(guān)問題進行明確。