于曉靜 劉晨

[摘要] 北京市積極開展老舊低效樓宇更新改造，為現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)騰挪發(fā)展空間。近年來(lái)涌現(xiàn)出的一批樓宇更新典型案例，帶動(dòng)了產(chǎn)業(yè)升級(jí)迭代、空間布局優(yōu)化、城市功能織補(bǔ)、環(huán)境品質(zhì)提升。展望未來(lái)，低效樓宇更新改造仍面臨挑戰(zhàn)，需要從梳理對(duì)接樓宇更新供需信息、加大政策支持和金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度、強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)社區(qū)運(yùn)營(yíng)理念等方面發(fā)力，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合雙向賦能。

[關(guān)鍵詞] 低效樓宇；? 更新改造；? 高質(zhì)量發(fā)展

[中圖分類號(hào)] D616? ? ? ? ?[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A? ? ? ? ?[文章編號(hào)] 0529-1445（2024）03-0044-04

為推動(dòng)首都發(fā)展由外延擴(kuò)張向內(nèi)涵提升轉(zhuǎn)變，北京市以“疏解整治促提升”專項(xiàng)行動(dòng)為先導(dǎo)，科學(xué)配置空間資源要素，服務(wù)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)。在壓縮生產(chǎn)空間規(guī)模的硬約束下，通過(guò)老舊樓宇更新改造，進(jìn)而植入新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)新功能，有效提升其產(chǎn)業(yè)用地利用效益和樓宇資產(chǎn)價(jià)值，已成為煥發(fā)樓宇經(jīng)濟(jì)活力、促進(jìn)首都高質(zhì)量發(fā)展的重要途徑。

北京市老舊低效樓宇改造概況

第三產(chǎn)業(yè)是北京市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主體，2023年增加值達(dá)到3.7萬(wàn)億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值的84.8%。商務(wù)樓宇作為服務(wù)業(yè)特別是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的集中承載空間，是全市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要資源要素之一。從20世紀(jì)90年代開始，以金融街、CBD、中關(guān)村為代表的核心商務(wù)區(qū)，承載了北京市金融、軟件和信息服務(wù)業(yè)、科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。然而，隨著樓宇生命進(jìn)入衰退周期以及產(chǎn)業(yè)升級(jí)迭代、兩業(yè)融合加速等趨勢(shì)，商務(wù)樓宇作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展重要基礎(chǔ)設(shè)施的功能發(fā)揮，與現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系發(fā)展的需求愈加不相適應(yīng)。為破解這一難題，北京市積極開展老舊低效樓宇更新改造，探索空間存量挖潛和經(jīng)濟(jì)動(dòng)能轉(zhuǎn)換協(xié)同路徑。

從存量規(guī)模看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年北京市寫字樓總存量約1.6億平方米。其中，老舊樓宇主要指建于2005年以前節(jié)能不達(dá)標(biāo)或建于1980年以前抗震不達(dá)標(biāo)的樓宇，按照總量的三成測(cè)算約4800萬(wàn)平方米。這些老舊樓宇多分布于首都功能核心區(qū)及中心城區(qū)圍繞核心區(qū)的圈層范圍。依據(jù)北京市發(fā)展改革委制定的《關(guān)于加強(qiáng)騰退低效產(chǎn)業(yè)空間改造利用促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施方案》，低效樓宇主要包括整棟空置或正在使用但入駐率偏低、單位面積年區(qū)級(jí)稅收低于200元/平方米、現(xiàn)狀功能定位或經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不符合城市發(fā)展功能需求的存量商務(wù)樓宇和商業(yè)設(shè)施。按照低效樓宇改造需超過(guò)2萬(wàn)平方米的儲(chǔ)備項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，目前入庫(kù)項(xiàng)目待改造面積總計(jì)在200萬(wàn)平方米以上。

從改造形態(tài)看，主要呈現(xiàn)四大類型。一是基于原有產(chǎn)業(yè)類型，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)升級(jí)；二是淘汰原有產(chǎn)業(yè)類型，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)迭代；三是基于原有產(chǎn)業(yè)空間遺存和區(qū)域發(fā)展功能短板，更新為兼具產(chǎn)業(yè)躍升與功能織補(bǔ)的城市復(fù)合型功能體；四是瞄準(zhǔn)群眾“七有”要求“五性”需求，更新為非產(chǎn)業(yè)形態(tài)。

從政策環(huán)境看，政策法規(guī)逐步完善。近幾年，北京市先后出臺(tái)多項(xiàng)政策法規(guī)，持續(xù)加大對(duì)低效樓宇更新改造的支持力度。2017年，北京市政府辦公廳就出臺(tái)了《關(guān)于保護(hù)利用老舊廠房拓展文化空間的指導(dǎo)意見》，促使朗園、新華1949等一批中心城區(qū)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園的誕生。2021年4月，市規(guī)自委、市住建委、市財(cái)政局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于開展老舊樓宇更新改造工作的意見》。同年5月，市發(fā)展改革委推出《關(guān)于加強(qiáng)騰退空間和低效樓宇改造利用促進(jìn)高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展的工作方案（試行）》，累計(jì)支持試點(diǎn)項(xiàng)目10個(gè)，給予市級(jí)固定資產(chǎn)投資補(bǔ)助資金超過(guò)4億元。2023年，市發(fā)展改革委接續(xù)出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)騰退低效產(chǎn)業(yè)空間改造利用促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施方案》，支持低效樓宇、老舊廠房和片區(qū)統(tǒng)籌改造，加快騰退低效產(chǎn)業(yè)空間“騰籠換鳥”。目前，已初步建立100余個(gè)項(xiàng)目的儲(chǔ)備項(xiàng)目庫(kù)，預(yù)計(jì)總投資額超過(guò)390億元。同年施行的《北京市城市更新條例》更從立法高度，對(duì)老舊低效樓宇、老舊廠房更新作出規(guī)制。

近年來(lái)，北京市老舊低效樓宇改造涌現(xiàn)出的一批典型案例，對(duì)煥新產(chǎn)業(yè)空間、煥發(fā)經(jīng)濟(jì)活力、煥活城市功能起到了重要作用。改造后的低效樓宇變身為支撐數(shù)字經(jīng)濟(jì)、人工智能、生物醫(yī)藥等未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新空間。探索形成的一系列符合地區(qū)實(shí)際的政策創(chuàng)新和模式創(chuàng)新成果，為北京市推廣低效樓宇更新提供了路徑。

低效樓宇更新改造探索取得可喜成效

老舊低效樓宇更新不僅是空間形態(tài)的改造升級(jí)，更是推動(dòng)首都高質(zhì)量發(fā)展的重要實(shí)踐。近年來(lái)，以《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》為指引，與“疏解整治促提升”專項(xiàng)行動(dòng)相銜接，北京市老舊低效樓宇更新改造取得可喜成效。

優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，提高經(jīng)濟(jì)密度，助推首都減量提質(zhì)發(fā)展。在低效樓宇更新實(shí)踐中，北京市堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)先行，立足城市發(fā)展基礎(chǔ)、地理區(qū)位和產(chǎn)業(yè)需求，推動(dòng)樓宇更新項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)方向科學(xué)再定位，不僅成功盤活閑置資產(chǎn)，還為符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位和未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的新型產(chǎn)業(yè)、未來(lái)產(chǎn)業(yè)騰挪出發(fā)展空間，實(shí)現(xiàn)城市空間結(jié)構(gòu)和功能布局的優(yōu)化提升。位于西城區(qū)的“動(dòng)批”商圈45萬(wàn)平方米樓宇改造升級(jí)后，淘汰了原有批發(fā)零售業(yè)態(tài)，變身為國(guó)家級(jí)金融科技示范區(qū)。“金科新區(qū)”現(xiàn)已聚集金融科技基礎(chǔ)設(shè)施、銀行科技、保險(xiǎn)科技、證券科技等各類金融科技和專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)200余家，打造了金融科技全產(chǎn)業(yè)鏈的生態(tài)環(huán)境。其首棟改造樓宇四達(dá)大廈更新為新動(dòng)力金融科技中心后，實(shí)現(xiàn)70%以上的出租率，已簽約入駐中央結(jié)算公司、奇安信公司、神州數(shù)科公司等業(yè)界知名頭部企業(yè)，成為承載金融科技“國(guó)家隊(duì)”“獨(dú)角獸”“生力軍”企業(yè)落地的重要空間。該項(xiàng)目入選國(guó)家發(fā)改委“盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資”典型案例，為北京中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)化重組提供了重要支撐。

業(yè)態(tài)升級(jí)產(chǎn)業(yè)更新，為首都高質(zhì)量發(fā)展注入新質(zhì)生產(chǎn)力。加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)，促進(jìn)新舊動(dòng)能接續(xù)轉(zhuǎn)換，是加快構(gòu)建具有首都特色的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的關(guān)鍵之舉。北京市緊緊圍繞高質(zhì)量發(fā)展主題，以產(chǎn)業(yè)升級(jí)為牽引持續(xù)推動(dòng)低效樓宇煥新，以改造優(yōu)產(chǎn)業(yè)、以更新助升級(jí)的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展成效日益顯現(xiàn)。由豐臺(tái)區(qū)大紅門服裝商貿(mào)城更新改造而成的南中軸國(guó)際文化科技園，錨定文化、科技、國(guó)際商務(wù)三大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)方向，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，對(duì)既有空間進(jìn)行柔性定制，提高了樓宇空間結(jié)構(gòu)和功能設(shè)計(jì)與產(chǎn)業(yè)需求的適配性。園區(qū)落地企業(yè)已超過(guò)150家，包括國(guó)家專精特新“小巨人”企業(yè)2家、國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)37家，成功助推原服裝批發(fā)業(yè)態(tài)向元宇宙、人工智能、集成電路等未來(lái)產(chǎn)業(yè)躍升，成為帶動(dòng)豐臺(tái)區(qū)全要素生產(chǎn)率提升的新引擎。東城區(qū)隆福寺街區(qū)改造后，充分挖掘歷史文化資源，圍繞文化產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，培育沉浸數(shù)字影院、光影博物館、設(shè)計(jì)師工坊等新場(chǎng)景。一期項(xiàng)目7萬(wàn)平方米，出租率達(dá)100%，年產(chǎn)值可達(dá)60億元，已成為北京文化消費(fèi)新地標(biāo)。

打造綠色建筑，降低樓宇能耗，助推首都綠色轉(zhuǎn)型發(fā)展。綠色發(fā)展是新發(fā)展理念的重要內(nèi)容。作為產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，樓宇的綠色化改造是產(chǎn)業(yè)和城市綠色發(fā)展的基礎(chǔ)。北京市積極踐行新發(fā)展理念，創(chuàng)新綠色改造的支持政策，積極推動(dòng)在老舊低效樓宇改造項(xiàng)目中探索低碳環(huán)保、健康宜居的更新模式。為突出綠色發(fā)展導(dǎo)向，北京市在支持低效樓宇改造的相關(guān)政策中大膽創(chuàng)新，除了對(duì)擬支持項(xiàng)目的綠色節(jié)能改造水平進(jìn)行要求外，還將獲得支持的項(xiàng)目納入北京綠色交易所企業(yè)碳賬戶和綠色項(xiàng)目庫(kù)，鼓勵(lì)項(xiàng)目單位開展碳排放核算、探索進(jìn)行碳中和認(rèn)證，推動(dòng)北京綠色交易所對(duì)項(xiàng)目給予綠色金融支持，進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)于樓宇綠色化、智能化改造的政策引導(dǎo)，促進(jìn)綠色化改造取得實(shí)效。西城區(qū)世紀(jì)天樂(lè)大廈在改造中采用智能融合系統(tǒng)、高性能數(shù)據(jù)中心系統(tǒng)、太陽(yáng)能發(fā)電系統(tǒng)等先進(jìn)技術(shù)，打造綠色、智慧的資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)環(huán)境，成功實(shí)現(xiàn)30%的節(jié)能降耗水平，并榮獲LEED（能源與環(huán)境設(shè)計(jì)先鋒）金級(jí)認(rèn)證及國(guó)家級(jí)綠色建筑二星認(rèn)證，成為環(huán)保與節(jié)能領(lǐng)域的典范。中海商務(wù)中心在樓宇改造中，同步建設(shè)了基于智慧物聯(lián)及雙碳節(jié)能的智能空間管理系統(tǒng)，不但實(shí)現(xiàn)了樓宇運(yùn)行的碳可視化、空間管理的智能化，還通過(guò)授予碳積分獎(jiǎng)勵(lì)等方式，鼓勵(lì)入駐企業(yè)和員工參與節(jié)能減碳。

帶動(dòng)片區(qū)更新，補(bǔ)短板惠民生，提升城市活力和空間品質(zhì)。低效樓宇更新改造不僅是單體建筑的升級(jí)和產(chǎn)業(yè)的重置，也日益成為優(yōu)化區(qū)域城市空間的契機(jī)。北京市在推進(jìn)低效樓宇改造過(guò)程中，注重改造項(xiàng)目與周邊環(huán)境協(xié)同，以繡花功夫織補(bǔ)城市功能，通過(guò)營(yíng)造共享生態(tài)、打造開放空間等方式，補(bǔ)齊周邊地區(qū)公共服務(wù)和配套設(shè)施短板，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的耦合共生。位于朝陽(yáng)區(qū)的THE BOX朝外年輕力中心項(xiàng)目以昆泰商城改造為核心，對(duì)建筑、景觀、公共空間進(jìn)行整體設(shè)計(jì)規(guī)劃和系統(tǒng)升級(jí)，輻射周邊2平方公里。項(xiàng)目創(chuàng)新改造建筑內(nèi)外部空間，打造光影籃球場(chǎng)、滑板場(chǎng)、下沉劇場(chǎng)、屋頂花園等娛樂(lè)休閑設(shè)施，并在更新過(guò)程中著力優(yōu)化區(qū)域交通，拓寬人行步道，打造慢行街區(qū)。同時(shí)，將邊角地改造成為社區(qū)花園、林蔭休閑空間，拓展了街區(qū)公共休閑空間，提升了周邊居民的生活品質(zhì)。

低效樓宇更新改造在挑戰(zhàn)中突圍

優(yōu)化樓宇信息數(shù)據(jù)，讓更多低效樓宇實(shí)現(xiàn)改造升級(jí)。戴德梁行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2023年第4季度北京市甲級(jí)寫字樓空置率達(dá)18.7%，連續(xù)6個(gè)季度攀升。未來(lái)3年，全市預(yù)計(jì)將有超百萬(wàn)平方米的新增寫字樓入市，短期去化壓力明顯。老舊商務(wù)樓宇減租撤租首當(dāng)其沖，因此急需掌握全市低效樓宇總量及分布情況，精準(zhǔn)開展樓宇更新改造。相關(guān)部門應(yīng)利用第五次經(jīng)濟(jì)普查契機(jī)，對(duì)全市已建、在建商務(wù)樓宇產(chǎn)權(quán)主體、入駐企業(yè)、租賃面積、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)主體等信息進(jìn)行全面收集，落圖入庫(kù)。優(yōu)化產(chǎn)業(yè)地圖數(shù)據(jù)顆粒度，提升智能決策支撐力度。鼓勵(lì)有條件的區(qū)設(shè)立樓宇經(jīng)濟(jì)管理服務(wù)信息化平臺(tái)，及時(shí)更新樓宇數(shù)據(jù)。充分發(fā)揮北京產(chǎn)權(quán)交易所平臺(tái)功能，通過(guò)信息發(fā)布、融資對(duì)接、產(chǎn)業(yè)鏈接等服務(wù)，促成更多低效樓宇達(dá)成更新實(shí)踐。

圍繞低效樓宇改造需求，實(shí)現(xiàn)有針對(duì)性的政策創(chuàng)新和金融創(chuàng)新。經(jīng)過(guò)30多年的高速城市建設(shè)，雖然現(xiàn)有規(guī)劃審批、樓宇建設(shè)、融資貸款、物業(yè)管理等制度和產(chǎn)品與房地產(chǎn)開發(fā)模式相適應(yīng)，但并不適用于小規(guī)模、漸進(jìn)式、可持續(xù)的樓宇改造需求。盡管《北京市城市更新條例》已頒布施行，但在具體項(xiàng)目審批和實(shí)施中還需要大量專項(xiàng)政策和實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)。以土地剩余年限為例，樓宇更新項(xiàng)目的土地剩余使用年限過(guò)短，未來(lái)土地使用權(quán)能否續(xù)期、如何續(xù)期仍不明確。吸引社會(huì)資本投入，需要更加穩(wěn)定的政策預(yù)期和多元的金融產(chǎn)品創(chuàng)新。主管部門應(yīng)進(jìn)一步完善重點(diǎn)環(huán)節(jié)支持政策，對(duì)土地出讓年限、出讓金補(bǔ)繳、土地性質(zhì)兼容、建筑規(guī)模管控與調(diào)劑、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與導(dǎo)則等作出進(jìn)一步的政策安排。鼓勵(lì)銀行等金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新樓宇更新融資產(chǎn)品，在投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)分別引入股權(quán)、債權(quán)、證券化等投融資方式。例如，探索設(shè)立城市更新基金，發(fā)放長(zhǎng)期限、低利率的樓宇更新專項(xiàng)貸款，發(fā)放企業(yè)債券，發(fā)行以經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，提升低效樓宇更新改造質(zhì)效。

產(chǎn)業(yè)空間更新向產(chǎn)業(yè)社區(qū)營(yíng)造升級(jí)，提升樓宇運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合雙向賦能。北京市低效樓宇更新改造不能通過(guò)增加容積率來(lái)回收投資，而是要通過(guò)高效運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)增值，在較長(zhǎng)周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利。特別是在寫字樓出租率下降的背景下，樓宇招商和運(yùn)營(yíng)無(wú)疑面臨著更大挑戰(zhàn)，這將進(jìn)一步考驗(yàn)專業(yè)樓宇運(yùn)營(yíng)商的實(shí)力，也更需要政府引導(dǎo)、政企聯(lián)動(dòng)、合作共贏。政府部門應(yīng)加大樓宇運(yùn)營(yíng)商培育力度，進(jìn)一步樹立全生命周期的運(yùn)營(yíng)理念，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)前置、一體化改造。以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，疊加城市生活功能，通過(guò)宜居、宜業(yè)、宜人的多樣化樓宇空間，為入駐企業(yè)員工提供辦公、社交、休閑、健身、餐飲、藝術(shù)體驗(yàn)等綜合服務(wù)。建立樓宇智慧系統(tǒng)，提升運(yùn)行智能化、綠色化水平。圍繞產(chǎn)業(yè)鏈招商、按照企業(yè)發(fā)展階段招商，并提供適配性服務(wù)，打造特色樓宇，探索產(chǎn)業(yè)孵化功能。將樓宇招租和政府招商緊密相連。商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會(huì)和屬地政府要加大對(duì)樓宇運(yùn)營(yíng)商的支持力度，引導(dǎo)老舊低效樓宇融入?yún)^(qū)域綜合更新。完善黨建引領(lǐng)、多元參與、共治共享的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展新機(jī)制，讓市場(chǎng)主體成為城市合伙人，探索存量時(shí)代空間盤活利用與產(chǎn)業(yè)治理新模式。

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（作者簡(jiǎn)介：于曉靜，北京市發(fā)展改革政策研究中心城市治理研究所所長(zhǎng)；劉晨，北京市發(fā)展改革政策研究中心城市治理研究所助理研究員）

責(zé)任編輯 / 譚? ?夢(mèng)