程國(guó)楊

國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本控制的理論背景

融資成本作為企業(yè)資本獲取的直接費(fèi)用，是評(píng)估投資項(xiàng)目可行性和制定財(cái)務(wù)策略的核心指標(biāo)之一。從理論角度來(lái)看，融資成本不僅僅是資金的顯性成本，如利息或發(fā)行費(fèi)用，更包括資金的隱性成本，如機(jī)會(huì)成本或潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本控制的重要性

對(duì)于國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，融資成本的控制顯得尤為重要。首先，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，大量的資金被長(zhǎng)時(shí)間投入到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，使得企業(yè)對(duì)外部融資的依賴增加。其次，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的周期性強(qiáng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較高，過(guò)高的融資成本可能會(huì)加劇企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，降低融資成本能夠直接提高國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，使其在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。同時(shí)，合理的融資成本控制還能為企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的資金來(lái)源，支持其持續(xù)、健康發(fā)展。

二、國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本控制的主要問(wèn)題及挑戰(zhàn)

國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在控制融資成本上所面臨的問(wèn)題和挑戰(zhàn)多種多樣。具體而言，首先，由于行業(yè)的特殊性，這些企業(yè)在籌資時(shí)常受到更為嚴(yán)格的政策限制與監(jiān)管，使得其融資渠道的多樣性受到限制，企業(yè)融資壓力大。其次，當(dāng)前金融環(huán)境的市場(chǎng)不確定性增加，如匯率波動(dòng)、利率風(fēng)險(xiǎn)以及國(guó)際資本流動(dòng)的不穩(wěn)定性，均為企業(yè)融資帶來(lái)了額外的成本與風(fēng)險(xiǎn)。此外，部分國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行大規(guī)模項(xiàng)目投資時(shí)，面臨短期與長(zhǎng)期資金匹配問(wèn)題，致使短期融資壓力加大。最后，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在提高資本利用效率、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)以及降低融資風(fēng)險(xiǎn)方面還存在一定的不足，這些都增加了其融資成本。

綜上所述，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想有效控制融資成本，不僅需要在內(nèi)部進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整，還必須應(yīng)對(duì)外部環(huán)境帶來(lái)的多重挑戰(zhàn)。

國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本控制策略

一、建立多元化融資渠道以減少融資依賴

建立多元化的融資渠道有助于國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)降低融資風(fēng)險(xiǎn)，并為其提供更穩(wěn)定的資金來(lái)源。

第一，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要深入研究和識(shí)別與自身業(yè)務(wù)戰(zhàn)略一致、具有良好信譽(yù)的金融機(jī)構(gòu)，并與其建立長(zhǎng)期合作關(guān)系。例如，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要考慮與國(guó)內(nèi)外大型銀行或金融機(jī)構(gòu)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，確保資金來(lái)源的穩(wěn)定性；同時(shí)，可以探索與合作伙伴的深度合作模式，如股權(quán)合作、共同投資項(xiàng)目，以確保在融資過(guò)程中雙方的共同利益。

第二，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要拓展多元化融資渠道。除了傳統(tǒng)的銀行貸款外，企業(yè)還可以考慮發(fā)行公司債券、利用房地產(chǎn)投資信托基金等方式來(lái)吸引和集合投資。此外，為了更好地應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)外的利率和貨幣波動(dòng)，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也需要考慮在海外市場(chǎng)進(jìn)行融資，如發(fā)行外幣債券或通過(guò)海外子公司進(jìn)行融資活動(dòng)，以獲得更為有利的融資條件。

第三，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要建立一套完整的融資風(fēng)險(xiǎn)管理體系。這包括但不限于使用金融衍生品來(lái)對(duì)沖可能的利率風(fēng)險(xiǎn)，確保融資成本在預(yù)期的可控范圍內(nèi)。同時(shí)，企業(yè)也需要定期評(píng)估當(dāng)前的融資策略，確保其與市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)自身的財(cái)務(wù)狀況保持一致，并根據(jù)需要進(jìn)行調(diào)整。

二、提高資金使用效率以減少融資需求

第一，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要構(gòu)建一套完善的預(yù)算體系，確保從土地收購(gòu)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到房屋銷售的每一個(gè)環(huán)節(jié)都有詳盡的成本預(yù)估；并且需要對(duì)實(shí)際支出與預(yù)算之間的偏差開(kāi)展定期檢查，以確保資金的高效使用。

第二，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要優(yōu)化其收款流程，可以采納如提前與購(gòu)房者溝通付款計(jì)劃、增加預(yù)售房屋的首付比例或利用應(yīng)收賬款融資等措施來(lái)提高資金回流速度。

第三，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要與主要的供應(yīng)商和承包商建立長(zhǎng)期、穩(wěn)固的合作關(guān)系；同時(shí)，可以利用現(xiàn)代技術(shù)如BIM（建筑信息模型）來(lái)大幅提高項(xiàng)目的施工效率和準(zhǔn)確性。此外，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要對(duì)內(nèi)部流程進(jìn)行審查和優(yōu)化，剔除當(dāng)前無(wú)效工作，確保資金得到最佳利用。

國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本控制的實(shí)施路徑

一、強(qiáng)化內(nèi)部財(cái)務(wù)管理，優(yōu)化融資決策

第一，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要確保項(xiàng)目預(yù)算的制定與市場(chǎng)需求相一致。這需要企業(yè)常規(guī)性地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，了解并預(yù)測(cè)未來(lái)的市場(chǎng)趨勢(shì)，使投資決策與市場(chǎng)狀況相適應(yīng)。為此，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要設(shè)立專門的市場(chǎng)調(diào)研小組，每季度至少進(jìn)行一次深入的市場(chǎng)分析。

第二，市場(chǎng)環(huán)境和成本結(jié)構(gòu)可能會(huì)隨著時(shí)間變化，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需建立動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)評(píng)估機(jī)制。這可以確保在項(xiàng)目進(jìn)行中，財(cái)務(wù)決策能夠得到及時(shí)的調(diào)整，并與項(xiàng)目的實(shí)際情況保持一致。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，財(cái)務(wù)部門應(yīng)與項(xiàng)目部門進(jìn)行緊密合作，于每個(gè)季度共同評(píng)估項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況，并對(duì)決策做出相應(yīng)的調(diào)整。

第三，鑒于應(yīng)收賬款在國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)中占比較大，企業(yè)需要重視并強(qiáng)化應(yīng)收賬款的管理，通過(guò)采用如ERP這樣的先進(jìn)財(cái)務(wù)軟件，對(duì)應(yīng)收賬款進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，并制定一系列措施以提高回款速度，例如為提前付款的客戶提供一些額外的優(yōu)惠。

二、采用現(xiàn)代金融工具以精細(xì)化融資成本控制

首先，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要構(gòu)建一個(gè)集中的數(shù)字化財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)平臺(tái)，使得所有與融資相關(guān)的數(shù)據(jù)都能在一個(gè)系統(tǒng)中被捕獲、分析和共享。例如，通過(guò)引入ERP系統(tǒng)，將不同部門的數(shù)據(jù)整合起來(lái)，企業(yè)可以在考慮融資時(shí)，基于全面、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)進(jìn)行決策。

其次，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用高級(jí)金融模型，如現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)模型，來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的資金需求和可能的融資成本。同時(shí)，模型也應(yīng)考慮到行業(yè)特點(diǎn)和市場(chǎng)變化，以確保預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性。這一步驟需要聘請(qǐng)具有相關(guān)專業(yè)背景的財(cái)務(wù)分析師或顧問(wèn)來(lái)實(shí)施。

最后，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要主動(dòng)與多家金融機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，通過(guò)量化的數(shù)據(jù)和分析報(bào)告展示企業(yè)的融資需求和償債能力，從而爭(zhēng)取到更優(yōu)惠的融資利率；此外，也需要考慮與金融機(jī)構(gòu)簽訂長(zhǎng)期合作協(xié)議，以獲取更穩(wěn)定、更低的融資成本。

三、加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)培訓(xùn)以提升融資能力

一是國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要深度評(píng)估財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)的能力，可以通過(guò)專業(yè)的能力評(píng)估工具或外部咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)能力進(jìn)行定期評(píng)估，從而發(fā)現(xiàn)技能上的盲點(diǎn)?；谶@些評(píng)估結(jié)果，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以明確團(tuán)隊(duì)在融資策略、金融產(chǎn)品應(yīng)用、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面的培訓(xùn)需求。

二是國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要定期對(duì)員工開(kāi)展相關(guān)的培訓(xùn)。這可以包括選擇內(nèi)部培訓(xùn)、外部專家授課或線上課程等形式，以確保內(nèi)容與國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際業(yè)務(wù)緊密結(jié)合。更為重要的是，培訓(xùn)過(guò)程中應(yīng)加強(qiáng)實(shí)際操作的實(shí)戰(zhàn)模擬與案例研討，如模擬真實(shí)的融資場(chǎng)景，讓財(cái)務(wù)人員進(jìn)行策略制定和決策模擬。

三是國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要建立一個(gè)反饋渠道，讓財(cái)務(wù)人員在實(shí)際工作中應(yīng)用新知識(shí)，并分享他們的經(jīng)驗(yàn)和遇到的問(wèn)題。同時(shí)，鑒于金融市場(chǎng)的變化和企業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)至少每年對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容進(jìn)行一次檢查和更新，確保其持續(xù)滿足團(tuán)隊(duì)的需求。

案例研究

A作為中國(guó)最大的國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一，其業(yè)務(wù)涵蓋住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及物業(yè)服務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域。然而，由于近年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策趨緊，企業(yè)的融資環(huán)境變得越來(lái)越嚴(yán)峻，融資成本的控制成為A面臨的一大挑戰(zhàn)。以A為例，詳細(xì)探討其如何在融資成本控制上實(shí)施有效策略。

一、應(yīng)用策略

建立多元化融資渠道：面對(duì)復(fù)雜的融資環(huán)境，A的首要策略是建立多元化融資渠道。具體而言，首先，A不僅加強(qiáng)了與各大銀行的合作，而且通過(guò)與銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)的緊密對(duì)接，致力于實(shí)現(xiàn)債權(quán)融資的多樣化。這不但降低了依賴單一融資資源的風(fēng)險(xiǎn)，而且也為公司帶來(lái)了更多的機(jī)會(huì)和選擇。其次，在尋找傳統(tǒng)融資渠道的同時(shí)，A公司也并未放松對(duì)非傳統(tǒng)融資渠道的探索。他們積極與國(guó)內(nèi)外的私募基金、對(duì)沖基金等非銀金融機(jī)構(gòu)接洽。這樣做不僅拓寬了他們的融資范圍，而且深化了融資的層次和廣度。再次，為了更直接地吸納公眾資金，A也注重利用資本市場(chǎng)進(jìn)行融資，如利用ABS等各類金融產(chǎn)品，將公眾市場(chǎng)作為一個(gè)重要的融資窗口。

提高資金使用效率：A的第二個(gè)策略是提高資金使用效率，尤其是在資金的籌集、使用、管理全過(guò)程中，尋求效率的提高。例如，在籌集資金方面，A不僅關(guān)注融資的量，更注重融資的成本和效率。他們?cè)O(shè)立專門的融資團(tuán)隊(duì)，定期研究和分析市場(chǎng)利率動(dòng)態(tài)，爭(zhēng)取在最佳時(shí)機(jī)獲取最低成本的融資。在使用資金方面，A明確了資金使用的優(yōu)先級(jí)和順序，優(yōu)先保障項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)所需，進(jìn)而用于擴(kuò)張和并購(gòu)。同時(shí)，A也積極進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債管理，通過(guò)調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)和期限，降低融資成本。

二、應(yīng)用效果

采取上述策略后，A的融資成本大幅度降低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2018年至2022年，其平均融資成本從原來(lái)的6.5%下降到了5.5%，實(shí)現(xiàn)了近15%的降幅。同時(shí)，資金使用效率顯著提高，閑置資金減少，資金周轉(zhuǎn)速度加快，流動(dòng)資金比率從原來(lái)的1.2提高到了1.32，提高了近10%。而且，通過(guò)使用金融衍生品，A在面臨市場(chǎng)利率和匯率波動(dòng)時(shí)，融資成本始終保持在穩(wěn)定水平。例如，其2019年度的匯率波動(dòng)損失減少了約5000萬(wàn)元，而利率波動(dòng)造成的損失也減少了約3000萬(wàn)元。

綜上所述，通過(guò)采用多元化融資、提高資金使用效率和使用金融衍生品對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)等策略，A成功地控制了融資成本，這為其他國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。

研究結(jié)果表明，通過(guò)一系列控制策略的實(shí)施，能夠有效地降低國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資成本。展望未來(lái)，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資成本控制會(huì)面臨新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。期待更多的研究者和實(shí)踐者共同深化對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本控制策略和實(shí)施路徑的理解和研究，以期不斷優(yōu)化國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境，使其更好地服務(wù)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。［作者單位：保利（四川）投資發(fā)展有限公司］