文／周寅 首都經(jīng)濟貿(mào)易大學 北京 100070

引言：

房地產(chǎn)企業(yè)在中國社會整體市場經(jīng)濟不斷發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，是中國國家經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)。在當前我國經(jīng)濟政策與投資決策不斷發(fā)展變化的背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)在融資環(huán)節(jié)有著一定的困難，如果不能有效解決這些困難，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨一系列問題，甚至可能會面臨現(xiàn)金流中斷的問題，這可能會直接導致房地產(chǎn)公司破產(chǎn)。因此，需要對于現(xiàn)有的融資工具和融資渠道進行分析，健全房地產(chǎn)金融市場，促進房地產(chǎn)企業(yè)的融資繼續(xù)完善，不斷創(chuàng)新。

1.我國房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國經(jīng)濟改革開放的不斷深化，全國整體的經(jīng)濟和社會的可持續(xù)發(fā)展程度不斷提升，這些都為房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。因此，綜合分析當前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實際情況，了解未來發(fā)展趨勢，才能為今后的融資方式選擇提供支持，從而帶動我國房地產(chǎn)事業(yè)新的發(fā)展[1]。

1.1 房地產(chǎn)金融體系

1.1.1 房地產(chǎn)金融組織機構(gòu)

（1）房地產(chǎn)融資機構(gòu)相對單一。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式相對單一，主要由股權(quán)融資、存款、預付款、國內(nèi)外貸款等組合而成。除此之外，還有一些其他方式，如利用外資、民間融資等，但通過這些方式籌集的資金比例還是很小，不是房地產(chǎn)市場融資的主要渠道。目前，我國目前的房地產(chǎn)金融主要是通過銀行提供相應(yīng)的貸款，而這種融資方式相對比較單，并不能更好的滿足當前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要求，對于購房者的需求也無法滿足。雖然當前在房地產(chǎn)市場中也出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)信托和基金，但是依然是在市場處于壟斷的地位，導致整個房地產(chǎn)金融市場發(fā)展受到較大限制，也面臨著較多的風險。

（2）住房公積金制度管理不完善，職能定位不明確。當前我國行政管理機制不斷完善的背景之下，住房公積金管理制度不斷改進，對于我國的房地產(chǎn)事業(yè)以及人民生活質(zhì)量水平的提升產(chǎn)生了重要的作用。但是部分房屋管理部門不能按要求對房屋進行統(tǒng)一管理，也不能對房屋進行登記。有些分中心往往既與地方公積金管理機構(gòu)掛鉤，又與地方住房管理機構(gòu)掛鉤，這就容易造成監(jiān)管不到位。另外，住房公積金管理機構(gòu)作為一個獨立的非營利性機構(gòu)，主要負責地方公積金的歸集、管理和貸款審批，可以說它雖然是事業(yè)單位，但也事實上從事金融業(yè)務(wù)，其職能沒有明確定位。

1.1.2 房地產(chǎn)金融工具

（1）融資方式單一，未形成多元化融資渠道。由于我國發(fā)布一系列的政策，使得一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)上市難度增加，無法進入到資本市場進行資本的融資，也就不能獲得一定的發(fā)展資金。此外，很多國外發(fā)展速度非?？斓姆康禺a(chǎn)投資信托基金在我國發(fā)展受到較大的限制，發(fā)展速度緩慢，也不能給房地產(chǎn)企業(yè)提供充足的資金。因為沒有相應(yīng)的法律保護措施，融資成本也相對較高，所以一些企業(yè)不會優(yōu)先選擇房地產(chǎn)信托的方式進行融資，只有在迫不得已的情況之下才會選擇該方式進行融資。

（2）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展遲緩，產(chǎn)品設(shè)計不當。當前我國的商業(yè)銀行給房地產(chǎn)市場注入了體量巨大的貸款，基本處于壟斷的地位，缺乏競爭環(huán)境的創(chuàng)設(shè)，使得其他的融資渠道發(fā)展緩慢，比如房地產(chǎn)基金、證券、債券等。我國房地產(chǎn)業(yè)在金融創(chuàng)新領(lǐng)域的發(fā)展還存在以下問題：一是我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品類型相對單一，主要是采取吸收外資的方式獲取資金，同質(zhì)化程度較高，在房地產(chǎn)行業(yè)中沒有體現(xiàn)我國特色的創(chuàng)新產(chǎn)品；二是在房地產(chǎn)行業(yè)，從土地開發(fā)到最終出售需要很長一段時間，而房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的成熟期通常不超過三年。三是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品面臨高風險，一些資金不足的中小型房地產(chǎn)企業(yè)不敢貿(mào)然進入房地產(chǎn)金融創(chuàng)新市場。

1.2 房地產(chǎn)金融的風險

1.2.1 信用風險

信用風險主要是指由于借款人（企業(yè)或個人）不能或不愿意還款，導致銀行不能及時償還本金和利息的風險。房地產(chǎn)企業(yè)沒有一個相對穩(wěn)定的收益，而且他們的還款能力有時無法得到保障。在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中，商業(yè)銀行的貸款已經(jīng)融入到了房地產(chǎn)開發(fā)的資金鏈條中。因此，在我國房地產(chǎn)市場中，各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)中存在著大量的信貸風險、市場風險，這些風險都是由商業(yè)銀行來承擔的。金融市場發(fā)展受到動蕩的情況之下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效率下降，出現(xiàn)資金短缺的問題，無法及時償還銀行貸款。而商業(yè)銀行往往會承擔著房地產(chǎn)市場以及信貸的風險，將其轉(zhuǎn)化為信貸風險，這會讓自己的利益受到損失[2]。

1.2.2 土地儲備信貸風險

我國土地資源來源相對單一，在目前進行土地出讓金使用和管理的環(huán)節(jié)，有些地方政府往往都會抬高土地的價格以獲得財政收入的增加，因為各個地區(qū)的城市開發(fā)和再開發(fā)的項目不斷的增多，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本相應(yīng)的升高。從實際應(yīng)用效果來看，因為土地儲備經(jīng)營屬于政府的一種行為，并且要有大量的資金支持才能實現(xiàn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)很容易就能從銀行得到大筆的貸款。但由于地價的高波動以及以商業(yè)銀行貸款為主的土地收購和開發(fā)，使得購地貸款存在較大的風險。

1.2.3 商業(yè)銀行經(jīng)營管理風險

目前，我國商業(yè)銀行由于缺乏對房地產(chǎn)市場風險的足夠了解和防范能力，加之房地產(chǎn)市場的高收益，使得商業(yè)銀行在追求收益的同時，忽略了房地產(chǎn)市場的風險。商業(yè)銀行沒有重點關(guān)注房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，導致房地產(chǎn)的風險無法有效的控制，也會給商業(yè)銀行帶來巨大的經(jīng)營風險。然而，部分商業(yè)銀行對房地產(chǎn)市場的過度放貸抱著一種盲目的樂觀態(tài)度，認為政府會對房地產(chǎn)行業(yè)進行一定程度的保護，所以沒有及時分析存在的潛在風險，也并未采取合理有效的應(yīng)對措施，有些銀行為了能夠擴大市場份額，甚至會存在違規(guī)放貸的行為，這就導致銀行經(jīng)營面臨著風險。

2.我國房地產(chǎn)企業(yè)目前主要的融資渠道

2.1 內(nèi)部融資

內(nèi)部融資是指，企業(yè)內(nèi)部整合融資，或者通過收集自有資金和信貸賬戶達到所需的融資。例如，一些中國房地產(chǎn)企業(yè)會在樓盤還未施工完成時進行預售，以獲取資金。

這類型融資風險更小，效率更高，很多房地產(chǎn)企業(yè)采用這種方式。但是，在當前的金融市場環(huán)境下，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)公司都存在一些銷售管理困難和資金難以回攏的問題。目前企業(yè)籌集資金的難度愈發(fā)困難，是難以滿足企業(yè)發(fā)展的需要的。

2.2 銀行貸款

目前，銀行貸款仍然是我國的房地產(chǎn)企業(yè)最重要、占比最大的資金獲取方式，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在其前期準備、建設(shè)，到竣工交付使用的階段，都需要銀行貸款的資金幫助。房地產(chǎn)的開發(fā)周期長，貸款期限也較長，對比其他手段來說，有低利率、高金額的優(yōu)勢，能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)的需求，所以一直是我國房地產(chǎn)企業(yè)的首要融資方式。

此外，商業(yè)銀行在經(jīng)營的過程中，更加重視數(shù)據(jù)監(jiān)控工作。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的過程中，需要使用大量的資金才能實現(xiàn)經(jīng)營效果的提升，所以很多企業(yè)都會和商業(yè)銀行以及其他金融機構(gòu)保持良好的合作關(guān)系，以提供足夠的資金，滿足自身經(jīng)營的需要。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)向國家金融機構(gòu)尋求貸款時，能夠根據(jù)自己經(jīng)營的需要獲取足夠的資金支持，并保證各項經(jīng)營措施落實到位，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的全面發(fā)展。與此同時，和其他金融機構(gòu)對比來說，商業(yè)銀行的利息較低，資金量比較大，所以是當前房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的首要選擇。

2.3 上市融資

上市企業(yè)通過發(fā)行股票的方式獲取資金，能夠為自己提供足夠的資金支持，這對于企業(yè)的長遠健康發(fā)展存在直接的影響。對于上市公司來說，能夠在短時間內(nèi)通過資本市場募集足夠的資金，滿足自身經(jīng)營發(fā)展的需要，對發(fā)展水平的提升產(chǎn)生積極的意義。從長遠發(fā)展來看，資本市場的融資有著重要的優(yōu)勢，能夠更好地保證各項融資措施落實到位，也能實現(xiàn)資產(chǎn)重組，保護企業(yè)經(jīng)營各方的根本利益，促進我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

對于目前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，都在積極的擴大規(guī)模，希望能夠通過上市的方式獲得足夠的資金，也會在市場中具備較高的競爭力，尤其是我國市場經(jīng)濟體制不斷改革發(fā)展的背景之下，通過股票價格的提升，能夠獲取更高的經(jīng)濟效益，也能使得房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展加速[3]。

此外，通過公開募集股票的方式，擴大在市場中的影響力，其他金融機構(gòu)也能夠更好的批準貸款。與此同時，在我國私募股權(quán)基金的方式不斷應(yīng)用，可以給房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的融資渠道，經(jīng)營發(fā)展也會更加順暢。

2.4 發(fā)行債券

債券是由需要籌資的一方，向債權(quán)人發(fā)行的一種金融契約，債券具有法律強制性。債券具有可轉(zhuǎn)讓性，債券一般有固定的利率。在發(fā)達的金融市場的國家和地區(qū)，可以交易債券，在中國典型的債券是國庫券。

公司可以通過發(fā)行債券的方式進行融資，公司需要支付利息，到期后償還本金給債權(quán)人。債券市場融資對發(fā)行方資質(zhì)管理要求較為嚴格，而我國的大部分房地產(chǎn)公司企業(yè)發(fā)展達不到有關(guān)的要求，所以對于債券融資的適用范圍有限。使用債券融資的方式可以緩解公司的資金壓力。與股票市場相比，債券不會稀釋原始的股票數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，使公司更容易做出集中管理決策，從而避免企業(yè)受到外部資本的限制，也能夠保證各項經(jīng)營決策有效的執(zhí)行。

3.優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資的建議

3.1 完善房地產(chǎn)融資的法律法規(guī)

如果政府和相關(guān)機構(gòu)完善法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)金融市場，則可以對房地產(chǎn)行業(yè)的安全發(fā)展和融資提供基礎(chǔ)。一方面完善房地產(chǎn)企業(yè)、社會機構(gòu)相關(guān)的財政和稅收管理的法律法規(guī)，為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動提供一個良好的外部環(huán)境條件，最大程度契合房地產(chǎn)市場經(jīng)濟運行需求。另一方面制定完善的金融機構(gòu)法律制度，規(guī)范和引導，如投資信托、房地產(chǎn)基金和金融機構(gòu)，從而降低融資風險。完善政府支持體系，創(chuàng)造良好的環(huán)境，促進房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)。此外，對于與房地產(chǎn)企業(yè)融資管理相關(guān)的法律政策法規(guī)要加以分析，如對資金的來源和用途加以限制，并加強資金監(jiān)管和控制。若沒有法律依據(jù)，金融的創(chuàng)新就有可能存在法律風險。

同時，完善金融機構(gòu)的法律法規(guī)框架，規(guī)范和管理房地產(chǎn)信托基金和股票市場等金融機構(gòu)的投資，降低融資風險，為政府支持提供良好的條件，為房地產(chǎn)公司創(chuàng)造健康的融資環(huán)境。此外，有關(guān)房地產(chǎn)融資的法律需要更加精準。例如，限制資金的來源和用途，并明確指定不同來源的資金的百分比。

沒有相關(guān)法律依據(jù)的金融發(fā)展創(chuàng)新可能會面臨法律風險。只有構(gòu)建完善的法律機制體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的規(guī)范化管理，融資機制更具完善性，形成完善的法律體系，才能為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展提供支持。

3.2 建設(shè)完善的金融市場體系

加強風險控制，才能實現(xiàn)資金利用率的提升。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，融資時需要通過引入有效的機制和監(jiān)控措施，這是因為融資的環(huán)節(jié)必然會存在風險，且房地產(chǎn)融資更容易產(chǎn)生系統(tǒng)性風險。建立一個有效的信息資源共享和共享發(fā)展機制，避免監(jiān)管差距，降低監(jiān)管成本，提高社會監(jiān)督工作效率，加強機構(gòu)之間的合作與信息共享，落實各項監(jiān)控措施，才能確保融資活動順利完成。金融市場體系分為原發(fā)性和繼發(fā)性的資本市場體系。資金的市場體系分為兩級市場。一級市場是銀行貸款和按揭貸款；二級市場主要是依靠信貸市場。完善房地產(chǎn)企業(yè)金融產(chǎn)品市場經(jīng)濟體系必須立足于這兩個市場管理體系的完善與合作。金融市場體系必須共同努力，降低融資風險，拓寬增加融資渠道。

中國的房地產(chǎn)金融市場仍處于初期起步，還沒有形成層次豐富的市場體系，所以建立完整的金融產(chǎn)品市場的體系，對于我國房地產(chǎn)企業(yè)公司的融資來說是相當重要的，其可以為我國房地產(chǎn)企業(yè)提供一個良好、可持續(xù)的融資環(huán)境，使房地產(chǎn)公司的融資更加多樣化、高效，并且降低相應(yīng)的風險。

3.3 對內(nèi)部資金結(jié)構(gòu)進行改善優(yōu)化

房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)集中會進一步提高公司的內(nèi)部負債率，各種高負債水平可以在短期內(nèi)改善公司的業(yè)績，但對公司的資本周期有著持久的影響。除了高債務(wù)，房地產(chǎn)公司也增加了風險，一個錯誤可能導致整個公司資金鏈斷裂。在實際操作中，嚴重的情況還可能導致整個公司破產(chǎn)。因此，不僅要改變自己公司高負債的狀況，而且要根據(jù)企業(yè)市場經(jīng)濟發(fā)展變化趨勢和行業(yè)特點改善和優(yōu)化其內(nèi)部資本管理結(jié)構(gòu)，并不斷積累資金。

房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)當前經(jīng)營發(fā)展的需要，加強內(nèi)部經(jīng)營成本的控制，結(jié)合經(jīng)營實際需要，落實各項資源分配，并保證資金支出有效控制，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立完善的成本管理體系，發(fā)揮出先進信息技術(shù)的優(yōu)勢，對整個生產(chǎn)作業(yè)環(huán)節(jié)進行全面的成本控制，使得成本控制在合理的范圍之內(nèi)，不會存在超預算的情況，進而實現(xiàn)經(jīng)營效果的全面提升，為實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的全面建設(shè)發(fā)展提供支持。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展情況以及未來發(fā)展戰(zhàn)略，制定合理的資金需求計劃，整合企業(yè)內(nèi)部資金，提高資金利用率，推動企業(yè)高水平發(fā)展。

如果企業(yè)沒有制定完善的內(nèi)部控制制度，極易造成企業(yè)面臨嚴重的財務(wù)風險，資金利用率不足，影響企業(yè)的發(fā)展，管理者需要把重點放在籌款過程中，財務(wù)管理要更新管理理念，并且加強內(nèi)部控制，提高金融風險的防范水平。此外，改善企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境、管理信息系統(tǒng)、監(jiān)控機制、風險評估和溝通機制，并建立一個完全協(xié)調(diào)的內(nèi)部資源管理會計系統(tǒng)。提高內(nèi)部控制的有效性，提高金融效率的關(guān)鍵作用，降低融資成本、財務(wù)費用。優(yōu)化運營和行政工作流程，落實各項教學策略和職責，重視企業(yè)文化宣傳，這些都是通過內(nèi)部控制實現(xiàn)的。特別是內(nèi)部審計制度的重要性，落實各項審計工作機制，明確工作的標準要求，積極組織開展溝通和交流，消除各方面因素的干擾影響。此外，還要建設(shè)符合企業(yè)經(jīng)營發(fā)展需要的應(yīng)急管理機制，具備足夠的應(yīng)對能力，切實提升工作的效率和質(zhì)量，滿足當前社會的發(fā)展需要。

房地產(chǎn)公司目前在開發(fā)融資方面需要建立融資風險預警系統(tǒng)，從而實現(xiàn)風險的有效控制，將其控制在萌芽階段。首先，需要了解風險識別的機制，并根據(jù)公司的融資管理方式，為涉及的融資風險建立預警機制。例如，不同的資金來源有不同的金融風險。抵押貸款的主要問題體現(xiàn)在公司財務(wù)和高成本管理風險中；外商投資貸款的限制，是在房地產(chǎn)行業(yè)的外國投資風險的來源；自籌資金的風險則是自籌資金的金額遠遠的不能滿足企業(yè)的需求，政策和利率風險增加了其他融資模式的融資成本[4]。

房地產(chǎn)金融的發(fā)展，需要在各個領(lǐng)域的努力，不僅是金融利益相關(guān)者的努力，而且房地產(chǎn)企業(yè)需要努力優(yōu)化金融體系。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)和企業(yè)經(jīng)營中，構(gòu)建完善的人才管理機制，合理增加資金預算，并加大力度進行金融方面的投入，建設(shè)高水平的工作團隊，制定合理的市場開發(fā)策略，不僅提高企業(yè)的融資水平，也會具備較高的抗風險能力。

3.4 建立更加多樣化的融資渠道

目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式較為單一，國內(nèi)現(xiàn)有的融資渠道也遠遠不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的要求。因此，提供更加豐富的融資方式，建立更加多元化的融資渠道，是解決我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的關(guān)鍵。

除了傳統(tǒng)的銀行貸款方式，房地產(chǎn)企業(yè)積極進入到金融市場，而金融機構(gòu)也要從我國的房地產(chǎn)市場出發(fā)，了解發(fā)展趨勢和經(jīng)營狀況，創(chuàng)新多樣化的融資方式，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供充足的資金支持。在我國的房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展的背景之下，金融結(jié)構(gòu)要順應(yīng)新時代的發(fā)展趨勢，上市多種金融產(chǎn)品，給企業(yè)提供多樣化的選擇，并且為企業(yè)選擇最為合適的金融產(chǎn)品，提高融資的效果和質(zhì)量。

結(jié)語：

中國經(jīng)濟正在進入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)仍是支撐中國經(jīng)濟的重要支柱之一。雖然，中國的房地產(chǎn)企業(yè)在新的發(fā)展過程中，將面臨許多困難，為了促進行業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展，全面推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，其中資金是關(guān)鍵的因素之一。我國房地產(chǎn)市場存在融資渠道相對單一、國家法律法規(guī)不夠完善、房地產(chǎn)金融產(chǎn)品市場發(fā)展不夠健全等問題。在此基礎(chǔ)上，需要分析房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀以及融資渠道方面存在的問題，并制定正確的解決方案，以確保房地產(chǎn)貸款的安全性和有效性，并且需要積極學習發(fā)達國家先進的融資體系與模式，更新融資理念，通過多種新的融資方法和策略，為房地產(chǎn)企業(yè)提供充足資金支持，推動我國房地產(chǎn)事業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。