李立巖，汪小南

（1.武漢市市政建設(shè)集團有限公司，湖北 武漢 430023；2.武漢市城市建設(shè)投資開發(fā)集團有限公司，湖北 武漢 430000；3.武漢市政工程設(shè)計研究院有限責任公司，湖北 武漢 430023）

0 引言

《關(guān)于加強城市綜合開發(fā)工作的若干意見》指出，綜合開發(fā)在實施城市規(guī)劃、提高投資效益、節(jié)約建設(shè)用地等方面，顯示出了巨大的優(yōu)越性，具有很強的生命力。片區(qū)綜合開發(fā)是在符合國家及地方規(guī)劃的前提下，根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，對城市中具有一定規(guī)模的區(qū)域進行整治類改造，關(guān)鍵內(nèi)容包括土地一級開發(fā)、二級地產(chǎn)開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、基建公服建設(shè)、產(chǎn)業(yè)導入、運營和維護等多項建設(shè)服務(wù)內(nèi)容。常見形式包括改造老舊小區(qū)、改建工業(yè)園區(qū)、建設(shè)產(chǎn)業(yè)新城、建設(shè)特色小鎮(zhèn)、打造旅游綜合體等。但是目前融資問題仍為片區(qū)綜合開發(fā)的痛點，為了推動片區(qū)綜合開發(fā)快速落地，投資人+ 工程總承包+ 運營（以下簡稱“F+EPC+O”模式）模式應(yīng)運而生。

目前許多學者對F+EPC 模式開展了研究，李秀梅[1]提出在該模式中，承包商通常在前期征地、拆遷等工作中以自有資金出資，這有利于推進項目的建設(shè)與實施。舒俊明[2]認為在政府部門的財政預算資金無法到位的情況下，可以通過承包商來解決項目建設(shè)資金問題的同時，提高地方政府的建設(shè)項目實施效率與實際需求。陳淑鵬[3]則提出片區(qū)綜合開發(fā)分為前端、中端和后端，前端是對整個片區(qū)的規(guī)劃與策劃，中端是開發(fā)過程中的工程設(shè)計與施工，后端是片區(qū)建成后的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市運營維護。

以上研究均對F+EPC 模式的優(yōu)點以及適用性進行分析，并沒有考慮F+EPC+O 模式在片區(qū)綜合開發(fā)項目中的適用性和可行性。在片區(qū)綜合開發(fā)中建成后的產(chǎn)業(yè)導入，吸引高質(zhì)量人才尤為重要，而F+EPC+O模式在前期不僅可以提供資金，使前期策劃高效落地，還可以在規(guī)劃與設(shè)計階段考慮建設(shè)有利于后期運營的設(shè)施，確保項目設(shè)計與運營收益完全對接，從而更好的實現(xiàn)建成后的產(chǎn)業(yè)導入。

1 片區(qū)綜合開發(fā)的模式分析

目前，我國片區(qū)綜合開發(fā)的模式主要分為以下三種模式：第一種是政府直接投資的開發(fā)模式，即政府直接使用財政預算內(nèi)資金進行區(qū)域的建設(shè)開發(fā)；第二種是市場自發(fā)主導模式，由企業(yè)通過公開競爭獲得開發(fā)權(quán)，通過產(chǎn)業(yè)導入提升土地價值，從而獲得土地增值收益，主要資金來源是社會資本；第三種是PPP 模式，國有平臺公司與社會資本合資成立項目公司為項目實施主體，負責片區(qū)綜合開發(fā)。

F+EPC+O 模式就是一種政府與社會資本合作模式。F+EPC+O 模式是將融資、設(shè)計、采購、施工、運營進行融合的工程總承包模式，即在EPC 模式的基礎(chǔ)上增加了前期融資和后期運營功能，總承包不僅需要籌措出項目所需要的資金，還需要負責后期綜合運營，這一模式能夠嚴格控制及避免地方政府債務(wù)風險。

2 F+EPC+O 模式在片區(qū)綜合開發(fā)中的適用性分析

我國經(jīng)濟已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，通過增加片區(qū)內(nèi)其他區(qū)域的經(jīng)營性收益，促進片區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展，以解決政府方對項目前期財政資金投資不足及政府隱形債務(wù)的問題。采用F+EPC+O模式不僅可以減少多頭協(xié)調(diào)問題，提高實施效率，還可以縮短項目建設(shè)周期。并且，F(xiàn)+EPC+O 模式招標只需要進行一次，中標后，總承包商負責完成片區(qū)開發(fā)中的建設(shè)任務(wù)和運營服務(wù)，節(jié)省招標的人力、物力及費用等。

2.1 總體策劃階段

在片區(qū)綜合開發(fā)中，總體策劃階段主要解決片區(qū)戰(zhàn)略定位、土地空間規(guī)劃、項目投資和實施的可行性問題，合理分配公益性用地和經(jīng)營性用地，滿足適配產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人才的需求，為人口聚集和產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供基礎(chǔ)。因此，前期資本方籌措的項目資金可以從源頭上對項目整體方案進行優(yōu)化，有效推動商務(wù)層面的決策，明確片區(qū)戰(zhàn)略定位。

在前期融資階段，根據(jù)資本方籌措項目資金的參與方式不同可分為以下三種模式：第一種是股權(quán)型融資+EPC，社會資本方和項目單位共同出資成立項目公司，項目公司在社會資本方的協(xié)助下籌措項目建設(shè)資金，用于支付EPC 工程總承包費用；第二種是債權(quán)型融資+EPC，社會資本方以委托貸款、信托貸款或者借款等方式向項目單位提供建設(shè)資金，由項目單位用于支付EPC 工程總承包費用；第三種是延付型融資+EPC，社會資本方先行融資建設(shè)，EPC工程總承包費用在建設(shè)期間部分支付，剩余部分由項目單位延期支付。此融資模式不僅可以減輕政府方對項目前期的財政壓力，同時還可以為全區(qū)綜合開發(fā)全生命周期做好規(guī)劃與設(shè)計。

2.2 建設(shè)階段

建設(shè)階段主要是指片區(qū)綜合開發(fā)中的一級土地開發(fā)和二級地產(chǎn)開發(fā)等內(nèi)容，在項目建設(shè)過程中，設(shè)計、采購、施工一體化的建設(shè)模式可以有效將各階段工作合理銜接，有效地實現(xiàn)建設(shè)項目的進度、成本和質(zhì)量控制，從而實現(xiàn)項目全生命周期的高效管理。

承包方可采用“以收定支”的原則進行建設(shè)，以籌措到的資金和測算出的后期運營收益為基礎(chǔ)，來制定項目建設(shè)計劃，分期開發(fā)。因承包方需要負責后期城市運營階段，在設(shè)計與施工階段需要考慮到后期的運營策劃和運營收益等問題。因此，在二級開發(fā)時可根據(jù)實際需求，建設(shè)部分可以為后期運營帶來收益的項目。例如，可建設(shè)商業(yè)綜合體、五星級酒店等，有利于運營期的產(chǎn)業(yè)導入，以此來增加片區(qū)內(nèi)其他區(qū)域的經(jīng)營性收益，帶動片區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展。承包方可采用“邊建設(shè)、邊運營”的開發(fā)模式，將運營獲得的收益再次投入新的地塊開發(fā)中，實現(xiàn)片區(qū)內(nèi)分期、滾動開發(fā)。

2.3 運營期階段

片區(qū)綜合開發(fā)的落腳點不僅僅是項目建成落地，更注重運營落地，實現(xiàn)“以產(chǎn)興城、以城聚產(chǎn)”。在前期策劃規(guī)劃階段和建設(shè)階段已經(jīng)根據(jù)項目定位和市場需求明確了運營端，總承包應(yīng)在該階段落實策劃階段的運營目標，達到策劃階段的預期要求。片區(qū)內(nèi)項目的自身運營收益不僅直接影響到承包方能否通過經(jīng)營性收益來覆蓋全部或大部分建設(shè)成本，還影響到片區(qū)及周邊的經(jīng)濟發(fā)展。政府在選擇社會資本方時，更看重承包方的城市綜合運營能力，因此在后期運營階段，政府一般會對項目的運營績效進行考核。

運營期的產(chǎn)業(yè)導入和產(chǎn)業(yè)升級也尤為重要。各產(chǎn)業(yè)優(yōu)質(zhì)的智力資源和高端產(chǎn)業(yè)的入駐，可以產(chǎn)生聚集效應(yīng)，以優(yōu)質(zhì)的企業(yè)聚集帶動產(chǎn)業(yè)，提高片區(qū)內(nèi)的財政稅收。例如：在片區(qū)內(nèi)引入企業(yè)總部，不僅可以增加片區(qū)內(nèi)的稅收，還可以促進高質(zhì)量人才吸吶和其他產(chǎn)業(yè)的入駐，帶動片區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)經(jīng)濟良性循環(huán)發(fā)展。

3 結(jié) 論

本文在傳統(tǒng)的片區(qū)綜合開發(fā)的模式基礎(chǔ)上，研究了F+EPC+O 模式在片區(qū)綜合開發(fā)中三個階段的適用性。在前期策劃階段，該模式可以幫助政府解決融資問題，并為全區(qū)綜合開發(fā)全生命周期做好規(guī)劃與設(shè)計。在中期建設(shè)階段，該模式可以實現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計與工程建設(shè)有效合一，提高建設(shè)效率，減少在多頭協(xié)調(diào)中的時間成本。在后期運營階段，該模式可以有效落實在策劃階段制定的運營計劃，并且協(xié)助產(chǎn)業(yè)導入，帶動片區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。

但本文也存在一些不足，僅研究了F+EPC+O 模式在片區(qū)綜合開發(fā)的三個大階段上的適用性，并沒有詳細研究F+EPC+O 模式在各個階段里的適用的項目領(lǐng)域以及管理風險。因此，在后續(xù)的研究中可以更深入地研究F+EPC+O 模式在前期、中期、后期的管理風險及防范措施。