摘要：伴隨著住房制度改革，業(yè)主自治給城市社區(qū)治理帶來了重大挑戰(zhàn)，其效果直接關(guān)系居民生活質(zhì)量和社會秩序穩(wěn)定。業(yè)主自治本質(zhì)上是業(yè)主通過合作實現(xiàn)小區(qū)公共事務(wù)治理的過程，其實踐卻陷入多重困境之中。業(yè)主構(gòu)成的陌生人社會，無法內(nèi)生出有效的選擇性激勵，反而易出現(xiàn)社會激勵的嚴(yán)重不對稱，這是業(yè)主自發(fā)合作難以達成的內(nèi)在根由。破解業(yè)主自治困境，最現(xiàn)實的路徑是發(fā)揮社區(qū)基層組織的催化作用。通過組織催化合作，可望實現(xiàn)基層組織對業(yè)主自治事務(wù)的有限介入和有效支持，最終激活業(yè)主的主體性，促成業(yè)主自治的有效實現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：業(yè)主自治；基層組織；不對稱激勵；催化作用

基金項目：國家社會科學(xué)基金項目“縣域城市社區(qū)治理現(xiàn)代化研究”（20BSH153）

中圖分類號：C912.81 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1003-854X（2024）02-0136-09

一、問題的提出

改革開放40多年來，“居住的革命”無疑是中國城市居民生活方式最深刻的變革之一。一方面，巨量的存量公房經(jīng)過產(chǎn)權(quán)改革實現(xiàn)了私有化；另一方面，隨著商品住房的崛起，“買房”成為中國人最重要的生活目標(biāo)之一，中國也成為全世界住房自有率最高的國家之一。住房制度改革催生了商品房小區(qū)特別是封閉式小區(qū)的普遍化，隨之而來的問題是，這個新型社會空間的生活秩序如何達成？

新型社會空間的意涵要從居住的革命來理解。首先，居民擁有了住房產(chǎn)權(quán)，住房也幾乎成為普通城市家庭最重要的財產(chǎn)，住房的經(jīng)濟權(quán)益及居住權(quán)益、生活權(quán)益必然激發(fā)出維護權(quán)利的行動，維權(quán)已成為當(dāng)下城市最活躍的社會現(xiàn)象之一。其次，房地產(chǎn)開發(fā)模式和小區(qū)規(guī)劃設(shè)計模式催生了獨特的居住模式，形成了高密度集合式居住匯聚而成的小型陌生人社會。這同大多數(shù)發(fā)達國家低密度獨立式居住構(gòu)成的社會空間有巨大差異，最典型的是高密度居住產(chǎn)生的高度復(fù)雜化的相鄰關(guān)系，以及高密度陌生人聚集帶來的合作難題。最后，這個新型社會空間也成為新型治理空間，市場化物業(yè)管理和業(yè)主自治制度塑造的治理空間同既有的以居民自治制度為核心的城市基層治理體系如何銜接，成為我國城市社區(qū)治理面臨的重要挑戰(zhàn)。

居住革命在發(fā)生之初就得到了學(xué)界的敏銳關(guān)注。一些研究基于公民社會的理論關(guān)懷，認(rèn)為商品房小區(qū)催生了“新公共空間”，是“市民社會的雛形”、“公民社會的先聲”，蘊含著民主政治的潛能，可以作為民主政治的啟蒙學(xué)堂。近年來，學(xué)界的研究旨趣更多轉(zhuǎn)向業(yè)主維權(quán)運動，在社會運動理論的影響下，業(yè)主維權(quán)運動得到了全方位的解析，其影響因素、群體分化、行動策略、博弈邏輯等在不同的研究中分別被揭示出來。

但是，維權(quán)運動顯然并非這個新型社會空間產(chǎn)生的治理現(xiàn)象的全部。筆者這些年的田野調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主維權(quán)行動大多集中在商品房小區(qū)的特定階段。在通過維權(quán)行動厘清業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司的利益邊界后，小區(qū)就將進入常規(guī)化的業(yè)主自治階段。有研究同樣發(fā)現(xiàn)，維權(quán)階段和自治階段的小區(qū)，其社會沖突存在根本性差異，隨著階段的轉(zhuǎn)換，小區(qū)治理的主要矛盾也發(fā)生了轉(zhuǎn)移。在業(yè)主自治階段，自治的效果將直接決定小區(qū)生活秩序的好壞，也直接關(guān)涉居民在小區(qū)中的居住質(zhì)量和生活品質(zhì)，甚至?xí)绊懽》康慕?jīng)濟價值。

業(yè)主自治研究普遍發(fā)現(xiàn)其存在各種問題，比如業(yè)委會成立和運行困難、業(yè)委會成員爭權(quán)奪利、業(yè)主不當(dāng)行為難以得到有效制約等等。對業(yè)主自治困境的成因，一些研究主要將其歸結(jié)為現(xiàn)行法律制度的缺陷，比如業(yè)委會法律地位不明、業(yè)主部分自治權(quán)受限等；有一些研究從多元主體關(guān)系出發(fā)，指出業(yè)主自治組織化困境的根源在于無法有效解決內(nèi)部業(yè)主間的利益矛盾；還有研究認(rèn)為業(yè)主自治處于“不完全契約形態(tài)”的社區(qū)治理結(jié)構(gòu)中，業(yè)主自治的實現(xiàn)有賴于各方利益均衡。在多元主體并存的現(xiàn)實基礎(chǔ)上，業(yè)主自治良性運行必須實現(xiàn)“層級治理、市場治理和自組織治理三者之間的緊密結(jié)合”，最終達致合作治理。

筆者認(rèn)為，業(yè)主自治的本質(zhì)是業(yè)主通過合作實現(xiàn)對小區(qū)公共事務(wù)的治理，業(yè)主自治實現(xiàn)與否取決于業(yè)主合作的集體行動能否達成?？疾鞓I(yè)主自治或者業(yè)主合作，必須注意兩個基本現(xiàn)實條件的約束：一是業(yè)主合作發(fā)生在一個高密度集合式居住形成的陌生人社會中，數(shù)量眾多、分化明顯而又處于原子狀態(tài)的個體如何能夠達成合作？這是我們必須回答的問題，目前這方面的研究還比較薄弱。二是業(yè)主自治發(fā)生在一個給定的城市社區(qū)治理體系中，這是一個多元治理主體并存的治理空間，業(yè)主自治不可能脫離社區(qū)治理體系獨立運轉(zhuǎn)，那么業(yè)主自治如何與社區(qū)治理體系（特別是社區(qū)居民自治）銜接？或者說社區(qū)治理體系在業(yè)主自治中發(fā)揮什么作用，其作用機制又是什么？這些問題同樣需要回答，既有研究大多停留在泛泛討論合作治理，或者居委會與業(yè)委會交叉任職等技術(shù)問題的層面。對于上述問題，筆者試圖從機制層面給出一個解釋，并在此基礎(chǔ)上提出以“組織催化合作”為核心的業(yè)主自治實現(xiàn)路徑。

二、業(yè)主自治的實踐困境

按照《民法典》的規(guī)定，業(yè)主自治是業(yè)主所享有的建筑物區(qū)分所有權(quán)的實現(xiàn)形式，業(yè)主通過自愿合作，組成自治組織——業(yè)主大會負責(zé)整個住宅小區(qū)的管理、使用、維護和經(jīng)營事務(wù)。出于管理上的需要，業(yè)主大會通常設(shè)立常設(shè)執(zhí)行機構(gòu)，即業(yè)主委員會，并選舉合意的代理人——業(yè)委會委員執(zhí)行業(yè)主大會決議，負責(zé)常規(guī)事務(wù)處理。業(yè)主委員會的組建、換屆、罷免以及選聘物業(yè)企業(yè)、動用住宅公共維修資金等重大事務(wù)必須經(jīng)由業(yè)主大會決議，常規(guī)事務(wù)則一般由業(yè)委會直接決策和實施，只是按規(guī)定必須向全體業(yè)主公示。依據(jù)法律規(guī)定，政府部門和基層群眾自治組織并不介入業(yè)主自治日常運行，只在業(yè)委會組建、換屆等重大事務(wù)中負有指導(dǎo)、籌備等職責(zé)，以及在業(yè)主自治失序或者出現(xiàn)重大突發(fā)事件時進行應(yīng)急處置，確保居民正常生活秩序和社會穩(wěn)定。也就是說，業(yè)主自治的實現(xiàn)，大致來說主要取決于三大類事務(wù)能否得到有效處理：一是重大事務(wù)，二是常規(guī)事務(wù)，三是應(yīng)急事務(wù)。從目前的實踐情況來看，上述三大類事務(wù)中的業(yè)主自治狀況都存在一些問題。

（一）重大事務(wù)合作困境

重大事務(wù)的特點是數(shù)量不多，但牽涉面廣，往往是涉及全體業(yè)主利益的事項，有的還是決定業(yè)主自治能否實現(xiàn)的事項。重大事務(wù)又可大致分為兩類，一是組織問題，二是決策問題。

組織問題主要是業(yè)委會的成立、換屆、罷免等問題。組織問題事關(guān)業(yè)主自治組織的命運，是業(yè)主自治能否實現(xiàn)的基礎(chǔ)。組織問題主要表現(xiàn)為首次業(yè)主大會召開難、業(yè)委會成立難、業(yè)委會換屆選舉成本高和業(yè)委會罷免難。召開首次業(yè)主大會和成立業(yè)委會，是實現(xiàn)業(yè)主自治的第一步。只有完成這一步，才能正式結(jié)束前期物業(yè)，小區(qū)事務(wù)管理權(quán)才能真正轉(zhuǎn)移到全體業(yè)主手中，業(yè)主自治才能正式開始。現(xiàn)行法律對該事項有具體規(guī)定，首次業(yè)主大會召開必須滿足若干條件。各地物業(yè)管理條例的具體規(guī)定存在差異，但不外乎小區(qū)交付時間和入住率兩條。相關(guān)信息掌握在開發(fā)商和前期物業(yè)公司手中，法律規(guī)定其有義務(wù)向街道辦事處（或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和主管部門報備，由后者負責(zé)籌備，當(dāng)然業(yè)主也有權(quán)向政府部門提出書面申請。這就使得業(yè)委會成立受限于四重因素：是否滿足法律要件；掌握信息的開發(fā)商或物業(yè)公司是否主動報備；政府部門是否主動籌備；業(yè)主是否有主觀意愿。這些先決條件，使得業(yè)主自治啟動的不確定性非常之高。罷免是另一個非常重要的組織問題。在某種意義上，罷免是業(yè)主行使監(jiān)督權(quán)的最后手段，在常規(guī)監(jiān)督無效的情況下，非經(jīng)重組無法使業(yè)主自治重回正軌。但是，按照現(xiàn)行法律，重組的組織成本也很高，一般都要經(jīng)過20%的業(yè)主同意，聯(lián)名向政府部門申請。這往往意味著要實現(xiàn)數(shù)百戶業(yè)主的合作，再加上需要提供房產(chǎn)證明、身份證明等各種證明材料，時間和物質(zhì)成本使得罷免很難實現(xiàn)。當(dāng)然，這個門檻也有其合理性，可以一定程度上遏制少數(shù)業(yè)主出于私利而擾亂業(yè)主自治秩序的行為。

決策問題是業(yè)主自治中又一非常棘手的問題?！睹穹ǖ洹沸薷牧嗽段餀?quán)法》對業(yè)主共同決定事項的要求，旨在降低決策門檻。《民法典》將業(yè)主共同決定事項增加為9項，同時增設(shè)業(yè)主會議法定最低人數(shù)限制，要求所有事項均應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決。降低門檻表現(xiàn)為將表決規(guī)則中的全體“業(yè)主”更改為“參與表決人員”，絕對多數(shù)由原“雙2/3”降為“雙1/2”（即參與表決的2/3業(yè)主中的3/4以上同意），簡單多數(shù)由原“雙過半”降為“雙1/3”（即參與表決的2/3業(yè)主中的1/2以上同意）。應(yīng)該說，降低業(yè)主決策成本無疑契合了業(yè)主自治的實踐需要。當(dāng)然，具體效果如何還有待實踐進一步檢驗。隨著小區(qū)建成時間的推移，設(shè)施設(shè)備老化問題日益嚴(yán)重，維修甚至換新事務(wù)會增加，需要絕對多數(shù)決的決策事項也會增加。從實踐來看，有兩個問題嚴(yán)重制約著決策達成：一是責(zé)任劃分。比如，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修是應(yīng)該動用業(yè)主的維修資金還是由物業(yè)公司從物業(yè)收費中列支，對該問題的意見分歧往往成為物業(yè)糾紛爆發(fā)的重要導(dǎo)火索，業(yè)主自然普遍傾向于少用甚至不用維修資金。二是多數(shù)決的操作難題。業(yè)主數(shù)量眾多，同一事項中也會存在利益分化，在此基礎(chǔ)上達成多數(shù)合意的成本之高可想而知。

重大事務(wù)合作的困境會帶來兩個直接后果：一是組織問題嚴(yán)重影響業(yè)主維權(quán)和自治效果，業(yè)委會組建不成，則業(yè)主維權(quán)缺乏組織，集體行動能力必然很弱，合法權(quán)益難以得到有效維護；業(yè)委會重組不成，業(yè)主喪失對業(yè)委會的最后監(jiān)督權(quán)，代理人失控風(fēng)險會直接損害業(yè)主合法權(quán)益。二是決策問題造成小區(qū)重大問題無法得到及時有效的解決，不僅直接影響全體居民的居住品質(zhì)和生活秩序，而且很容易激化物業(yè)矛盾，導(dǎo)致糾紛剛性化，業(yè)主自治陷入失序狀態(tài)。

（二）常規(guī)事務(wù)合作困境

常規(guī)事務(wù)合作是業(yè)主自治中占比最重的內(nèi)容。常規(guī)事務(wù)是居民在小區(qū)居住和生活中發(fā)生的最頻繁的事務(wù)，是業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)公司之間圍繞物業(yè)服務(wù)和管理互動最多的領(lǐng)域。如果常規(guī)事務(wù)能夠得到及時有效的處理，就能夠保證居民的居住品質(zhì)和生活秩序，也能夠在一定程度上延續(xù)小區(qū)的使用壽命，甚至提升住房的經(jīng)濟價值，而不會導(dǎo)致矛盾的積累和擴大化。但是，從實踐來看，常規(guī)階段的業(yè)主自治卻暴露出多重困境。

其一，監(jiān)督不足和代理人失控風(fēng)險。常規(guī)階段，在不涉及重大事務(wù)決策的情況下，小區(qū)日常事務(wù)基本由業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)——業(yè)委會決策和實施，這就存在一個明顯的不對稱結(jié)構(gòu)：少數(shù)行動能力強的業(yè)委會委員同數(shù)量眾多但行動能力弱的業(yè)主。由于精力投放有限和信息不對稱，業(yè)主很難全面掌握常規(guī)事務(wù)決策和實施的全部情況，業(yè)主的原子化和分散性進一步放大了這種狀況，這就使得業(yè)主難以對業(yè)委會的日常工作進行主動且有效的監(jiān)督。在這種情況下，具有代理人屬性的業(yè)委會就有足夠的可能性來尋租，而物業(yè)公司也很容易通過利益輸送同業(yè)委會結(jié)盟。嚴(yán)重者，業(yè)委會甚至可以在動用維修資金等重大事務(wù)決策中通過各種手段達到謀利目的，以至過度透支維修資金，造成難以挽回的損失。業(yè)主監(jiān)督不足造成的代理人失控，會極大地削弱和瓦解業(yè)主的效能感，甚至導(dǎo)致業(yè)主自治組織的解體。

其二，激勵不足和逆向淘汰風(fēng)險。監(jiān)督不足是指業(yè)主難以制約“作惡”的業(yè)委會，激勵不足則是指業(yè)主同樣難以給予“為善”的業(yè)委會以正向激勵，卻可能給那些謀取私利或者擾亂秩序的人以可乘之機，造成消極分子替代積極分子、“劣幣驅(qū)逐良幣”的后果。在實踐中，業(yè)主往往分化為三類群體，即積極分子、消極分子和沉默分子。積極分子就是有公心、有熱情又有能力的人，消極分子也有熱情和一定的能力，卻缺乏公心，私心較重。這兩個群體都是少數(shù)，大多數(shù)業(yè)主都是對小區(qū)公共事務(wù)漠不關(guān)心也不輕易發(fā)聲的沉默分子。良性的業(yè)主自治顯然是積極分子主導(dǎo)的，代理人失控則是消極分子主導(dǎo)的結(jié)果。實踐中常見的情況是，少數(shù)積極分子行動起來，組織和代表業(yè)主進行維權(quán)和日常管理，但總會有一些消極分子對業(yè)委會的工作能力、決策的正當(dāng)性甚至業(yè)委會委員的人品進行無原則的攻擊。積極分子的澄清和反擊往往非常無力，大多數(shù)業(yè)主或者選擇繼續(xù)沉默，或者附和和追隨消極分子，很少出現(xiàn)對積極分子的公開支持。這種情況幾乎在所有小區(qū)都會發(fā)生，其結(jié)果就是積極分子的積極性很快消退，最終選擇退出。從某種意義上說，積極分子無法獲得有力的社會激勵，是制約業(yè)主自治發(fā)展的最大困境。

其三，約束不足和問題擴大化風(fēng)險。業(yè)主自治的常規(guī)事務(wù)中，有一類是由業(yè)主不當(dāng)行為引發(fā)的問題。業(yè)主不當(dāng)行為主要發(fā)生于相鄰關(guān)系領(lǐng)域或共有產(chǎn)權(quán)空間。相鄰關(guān)系中的不當(dāng)行為，是業(yè)主對建筑物專有部分行使專有權(quán)影響到相鄰業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益，比如房屋裝修改變承重結(jié)構(gòu)、住改商后侵?jǐn)_他人生活、噪音擾民等。共有產(chǎn)權(quán)空間的不當(dāng)行為，包括侵占公共空間的違章搭建、家養(yǎng)動物的環(huán)境污染和驚擾他人、戶外活動（如廣場舞）擾民等，此外還有高空拋物、亂扔垃圾、破壞公共設(shè)施設(shè)備等。業(yè)主不當(dāng)行為會加速公共設(shè)施設(shè)備的損壞和老化，增加維護成本，還會破壞小區(qū)的生活秩序。物業(yè)公司沒有執(zhí)法權(quán)，缺乏管理手段，而且也不想得罪業(yè)主影響物業(yè)費收繳。根據(jù)業(yè)主自治公約，業(yè)主不當(dāng)行為除應(yīng)由物業(yè)公司勸止外，主要還是依靠業(yè)主自治。問題是，業(yè)主委員會同樣缺乏約束能力，只能采取勸阻措施，若勸阻無效則沒有其他辦法。實踐中業(yè)委會的無為很容易被誤解為“幫物業(yè)公司說話”“拿了物業(yè)公司好處”，業(yè)委會也難以洗脫嫌疑。缺乏及時有效的約束和制止手段，不當(dāng)行為造成的小問題、小矛盾便很容易累積，甚而產(chǎn)生負面示范效應(yīng)，最終擴大化到不可挽回。

其四，知識、能力不足和業(yè)委會被“劫持”風(fēng)險。業(yè)主自治在實踐中需要處理的事務(wù)涉及大量專業(yè)知識和專業(yè)能力，如果業(yè)主無法找到具備相應(yīng)知識和能力的代理人，就可能發(fā)生物業(yè)公司利用其專業(yè)優(yōu)勢劫持業(yè)委會的問題。業(yè)主自治需要的專業(yè)知識和專業(yè)能力主要表現(xiàn)在三個方面：一是相關(guān)政策與法律知識。如《民法典》《物業(yè)管理條例》《合同法》《民事訴訟法》等法律，建筑規(guī)劃、市政管理、工商管理等方面的地方和部門法規(guī)。二是相關(guān)專業(yè)知識。工程招投標(biāo)、設(shè)施設(shè)備構(gòu)造使用原理和市場價格、財務(wù)管理與審計等等專業(yè)性很強的知識，若不能有所了解，物業(yè)公司就可能會利用其專業(yè)優(yōu)勢謀利，導(dǎo)致業(yè)主正常利益受損。三是談判協(xié)作能力。業(yè)主自治需要業(yè)委會同物業(yè)公司、社區(qū)基層組織、政府部門、金融機構(gòu)等打交道，這就特別考驗其談判協(xié)作能力。總之，如果缺乏上述知識和能力，即使業(yè)主選出了有熱情、有公心的積極分子，業(yè)委會在處理具體事務(wù)時仍然可能捉襟見肘、應(yīng)對失措，物業(yè)公司可能會架空業(yè)委會，而業(yè)委會則缺乏甄別判斷能力，蛻化為“橡皮圖章”，被物業(yè)公司牽著鼻子走。

（三）應(yīng)急事務(wù)處置困境

應(yīng)急事務(wù)特指業(yè)主自治失序時產(chǎn)生的緊急事件，這類事件的發(fā)生是常規(guī)事務(wù)合作失效的結(jié)果，其典型表現(xiàn)是業(yè)主自治組織重組和物業(yè)公司更替。無論在哪種情況下，都會出現(xiàn)小區(qū)管理的真空期。在此期間，小區(qū)公共事務(wù)無人管理，居民正常生活秩序受到程度不同的影響，嚴(yán)重者甚至?xí)l(fā)群體性事件，影響社會穩(wěn)定。從實踐來看，業(yè)委會重組和物業(yè)公司更替往往相伴而生。問題的復(fù)雜性在于，重組和更替并不一定是全體業(yè)主的共同意見，而可能是少數(shù)消極分子為了謀取私利，通過推動業(yè)委會重組達到引入利益相關(guān)的物業(yè)公司的目的。問題的嚴(yán)重性在于，一方面，這是矛盾日積月累而集中爆發(fā)的結(jié)果，矛盾久拖不決則意味著誘發(fā)因素錯綜復(fù)雜，矛盾化解的難度較大；另一方面，這時往往會出現(xiàn)業(yè)主群體的撕裂甚至嚴(yán)重的派系斗爭，相關(guān)各方陷入利益無法調(diào)和的嚴(yán)重對立境地，進一步增加了應(yīng)急處置的難度。

應(yīng)急處置的主要力量是政府，僅靠業(yè)主、物業(yè)公司等利益直接相關(guān)方來解決問題難度極高，利益無涉又有維穩(wěn)責(zé)任的政府自然成為兜底方。受業(yè)主自治和物業(yè)管理的法律限制，政府能夠采取的應(yīng)急處置措施其實并不多。一是通過行政權(quán)力，強制現(xiàn)物業(yè)公司維持基本服務(wù)，直到業(yè)主重新選聘的物業(yè)公司入駐，使該時期居民的基本生活秩序得到保障。二是調(diào)處矛盾，盡快完成業(yè)委會重組。只有重建了業(yè)主自治組織，恢復(fù)了業(yè)主自治秩序，政府才能退出。問題在于，除了前文所述的矛盾本身的復(fù)雜性使得應(yīng)急處置難度很高外，居民對業(yè)主自治的信心能否重建，能否選出眾望所歸而又有能力的積極分子重組業(yè)委會，都不是容易的事情。由于政府在常規(guī)自治階段基本不介入，而更多充當(dāng)“救火隊員”角色，這就很容易給政府造成一種“錯覺”：業(yè)主自治缺乏積極意義，只會給政府出難題、甩包袱，成為“麻煩制造者”。

三、不對稱激勵：阻礙自發(fā)合作的內(nèi)生因素

業(yè)主自治的實踐困境，可以從自治單元的特點和制度環(huán)境得到部分解釋。業(yè)主自治發(fā)生在一個高密度集合式居住形成的社會空間中，這個社會空間作為自治單元，存在規(guī)模過大和復(fù)雜性過高兩個先天的不利因素?，F(xiàn)在的商品房小區(qū)，入住規(guī)模一般都是幾百上千戶，人口過萬的巨型小區(qū)也并不鮮見。規(guī)模過大，必然稀釋社會的利益相關(guān)度。一般來說，利益相關(guān)度越高，人們達成合作的意愿也越強；利益相關(guān)度不高，則合作動力不足。人數(shù)過多，個體更不容易與公共利益建立直接關(guān)聯(lián)，小區(qū)管理的正負效果對個體的直接影響很弱，以至于問題不積累到一定程度，便難以激發(fā)居民關(guān)切。同時，高密度集合居住大大增加了不正當(dāng)行為發(fā)生的概率，而公共空間中的不當(dāng)行為又很容易因為小區(qū)規(guī)模過大而被隱匿，客觀上造成問題頻發(fā)卻又難以追責(zé)的困境。實踐表明，規(guī)模較小的小區(qū)，業(yè)主自治更容易實現(xiàn)。另外，業(yè)主自治受到現(xiàn)行法律制度的約束，前文所述的組織和決策問題確與法律制度的實現(xiàn)成本過高有關(guān)。不過，如果將實踐困境僅僅歸因于上述因素，則可能會誤導(dǎo)我們對業(yè)主自治的認(rèn)識，形成誤判：要么對普遍存在的大中型商品房小區(qū)的業(yè)主自治過于悲觀，要么以為通過修法即可掙脫枷鎖，促成業(yè)主自治的順利實現(xiàn)。業(yè)主自治本質(zhì)上是在一個陌生人社會中實現(xiàn)有效合作，我們必須理清阻礙陌生人社會自發(fā)合作達成的內(nèi)在機制，在此基礎(chǔ)上尋找可能的破解之道。

（一）選擇性激勵

合作達成的前提是有足夠多的業(yè)主認(rèn)識到他們擁有共同利益，而合作有助于共同利益的實現(xiàn)。按照前文所述的業(yè)主群體劃分和其對合作事務(wù)的參與性質(zhì)和程度來看，積極分子是深度參與且發(fā)揮建設(shè)作用的力量，消極分子是深度參與但發(fā)揮破壞性作用的力量，沉默分子則是有限參與且比較保守的力量。辨識出合作事務(wù)達成的關(guān)鍵力量后，問題就可以轉(zhuǎn)化為奧爾森所說的“選擇性激勵機制”在業(yè)主自治中是否有效。

所謂“選擇性激勵”，按照奧爾森的解釋，包括社會制裁和社會獎勵，“它們屬于可以用來動員一個潛在集團的激勵。社會激勵的本質(zhì)就是它們能夠?qū)€人加以區(qū)別對待：不服從的個人受到排斥，合作的個人被邀請參加特權(quán)小集團?！边x擇性激勵可以使激勵與個人為實現(xiàn)共同利益所作的貢獻相匹配。正向激勵即社會獎勵，是褒獎那些為實現(xiàn)共同利益作出貢獻的人，這其實也是一種誘導(dǎo)性的動員機制。反向激勵即社會制裁，是懲罰那些沒有承擔(dān)成本或破壞合作的人。選擇性激勵理論給我們的啟示是，在討論集體行動或者合作何以可能這個問題時，不應(yīng)預(yù)設(shè)一個“廣泛參與”或“全民參與”的理想圖景。更具現(xiàn)實性的可能是，通過社會提供的選擇性激勵機制，誘導(dǎo)和激發(fā)出少數(shù)積極分子的參與熱情，使其以個體形式承擔(dān)部分合作成本，從而帶動大多數(shù)的沉默分子在最低限度上參與合作，同時能夠約束甚至制裁包括搭便車者和破壞者在內(nèi)的消極分子，促成合作達成。

（二）內(nèi)生激勵不足

那么，具體到業(yè)主自治中，社會內(nèi)生的選擇性激勵包括什么內(nèi)容，效果如何呢？對于積極分子來說，目前其實主要依靠的是自我激勵，社會激勵是非常弱的。所謂自我激勵，就是積極分子之所以積極的內(nèi)在稟賦。這個群體大多性格外向，有熱心和公益心，通過參與公共事務(wù)能夠獲得較好的情感體驗和價值體驗，正如很多人說的“打發(fā)時間”“可以鍛煉身體”“跟人打交道可以開闊心胸”等等。自我激勵可以成為自我實現(xiàn)的需要，當(dāng)然也不排除一些人是出于自身利益考量。由于業(yè)委會委員基本上都是無償勞動，其物質(zhì)激勵幾乎可以忽略不計，所以自我激勵對于積極分子就顯得尤其重要。但是，自我激勵的不確定性是比較高的，是很容易轉(zhuǎn)移的。積極分子們既可以在參與小區(qū)公共事務(wù)中實現(xiàn)自我，也可以通過其他方式實現(xiàn)自我。如果小區(qū)能夠提供穩(wěn)定且充分的社會激勵，對積極分子是有吸引力的。問題是，這是一個陌生人社會，人際互動本就非常稀薄，由互動而產(chǎn)生輿論評價很難，而且大多數(shù)人在事不關(guān)己時并不會主動關(guān)心公共事務(wù)，以至于并不一定知道積極分子們是誰、作了什么貢獻，這就導(dǎo)致社會難以內(nèi)生出對積極分子足夠有力的正向評價。這是陌生人社會同村落熟人社會的根本性差異。在熟人社會中，熱心助人和主持公道的人不但會得到村莊內(nèi)生輿論的正向評價，還能在自己舉辦紅白喜事時收到來自村民的直接反饋，其表現(xiàn)就是送禮和捧場的人多。這些在陌生人社會都難以實現(xiàn)。同樣的道理，對于消極分子來說，其不合作行為的社會代價是非常小的。一方面，由于前文所說的行為本身的匿名性和沉默分子的不關(guān)心，很多人對消極分子的不合作行為并不知情。另一方面，即使不合作行為被曝光，社會也很難內(nèi)生出有力的輿論約束和制裁方法。若是在村落熟人社會，對于這樣的人，社會輿論可以給予負面評價，也可以通過切斷社會支持來實施制裁，甚至令其“社會性死亡”?？梢?，依靠陌生人社會本身內(nèi)生出選擇性激勵難度很高。

（三）選擇性打擊與激勵不對稱

對合作更為致命的是，陌生人社會內(nèi)生出選擇性激勵的可能性很小，但內(nèi)生出選擇性打擊卻容易得多。選擇性打擊不同于選擇性激勵內(nèi)含的社會制裁，它是指被人為操控的定向的社會性攻擊。在業(yè)主自治實踐中，主要表現(xiàn)為消極分子對積極分子的社會性攻擊。消極分子很容易通過制造、引導(dǎo)、煽動輿論，消蝕甚至瓦解積極分子的積極性。陌生人社會中何以更容易被消極分子“帶節(jié)奏”呢？根源仍在于陌生人社會的內(nèi)在特性。首先，小區(qū)這個社會空間是后天建構(gòu)形成的，居民之間缺乏村落熟人社會那種長期歷史實踐積累的信任。其次，個體理性決定了人們會選擇性地篩選和解讀信息，且更容易從對個體有利的角度進行篩選和解讀。第三，人們對小區(qū)公共事務(wù)關(guān)心有限，這就產(chǎn)生了客觀上的信息不對稱，大多數(shù)人只知道極其有限的信息，現(xiàn)實中不知道業(yè)委會組成人員、不知道業(yè)委會做了什么事情的大有人在。在此基礎(chǔ)上，一旦有人以維護業(yè)主權(quán)益的名義出頭制造和帶動輿論，傳播業(yè)委會侵犯業(yè)主權(quán)益謀取私利的信息，就會契合普通人基于個體理性作出的選擇性信息篩選和解讀。也就是說，人們更愿意基于個體理性相信有關(guān)他人的負面信息而非正面信息。在缺乏有效輿論制衡的情況下，消極分子的選擇性打擊便更容易達到目的。

這就是陌生人社會內(nèi)生的選擇性激勵和選擇性打擊的不對稱性。在調(diào)研中，筆者聽到更多的是“正能量打不過負能量”“小區(qū)沒有正氣”等等說法。這是陌生人社會的內(nèi)生結(jié)構(gòu)性困境。奧爾森認(rèn)為，“社會壓力和社會激勵只有在較小的集團中才起作用。這些集團很小，成員間有著面對面的接觸”。也就是說，只有在規(guī)模較小的熟人社會中，才能內(nèi)生出有效的選擇性激勵機制，在規(guī)模較大的社會，除非其是“較小集團的聯(lián)邦”，否則選擇性激勵很難發(fā)揮作用。正是在這個意義上，下沉自治單元、減小自治規(guī)模確實不失為一種選擇。在實踐中，樓棟等更小空間內(nèi)的自發(fā)合作也確實效果更好一些。問題是，規(guī)模較大的居住小區(qū)是客觀存在的，規(guī)模較大的合作也是必需的，我們必須探尋在規(guī)模較大的社會單元實現(xiàn)自治的可能路徑。

四、基層組織與業(yè)主自治的融合：催化合作

（一）外部力量介入業(yè)主自治的形式

在社會內(nèi)生合作能力孱弱、業(yè)主自治僅靠自身力量難以有效實現(xiàn)的情況下，引入外部力量的支持就不失為一種現(xiàn)實的選擇。從實踐來看，外部力量介入促發(fā)業(yè)主自治大致有三種形式，各有其優(yōu)缺點。一種形式是民間力量介入。主要是一些具有專業(yè)知識甚至專職從事業(yè)主維權(quán)和業(yè)主自治事務(wù)的民間組織和個人，其中有些是專門從事相關(guān)法律訴訟的職業(yè)律師，有些是具有業(yè)委會或物業(yè)管理工作經(jīng)歷的民間人士，一些小區(qū)特別是資源相對豐富的小區(qū)會通過購買服務(wù)的方式聘請其做顧問。民間力量的作用是指導(dǎo)業(yè)主大會成立、業(yè)委會選舉、業(yè)主維權(quán)和業(yè)委會日常工作，憑借其法律知識和從業(yè)經(jīng)驗，幫助業(yè)主實現(xiàn)維權(quán)利益最大化，幫助業(yè)委會規(guī)避工作中的違法風(fēng)險等。民間力量介入的優(yōu)點非常明顯，確實能夠給予業(yè)主特別是業(yè)委會以直接幫助，但其存在的問題和風(fēng)險也很明顯。筆者在北京調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，一些民間力量的不當(dāng)介入在某種程度上干擾了業(yè)主自治的正常發(fā)展。最突出的幾個問題是，夸大業(yè)主同開發(fā)商和物業(yè)公司的對立，以“維權(quán)”消解“自治”；謀利化趨勢嚴(yán)重，將業(yè)主自治復(fù)雜化；將業(yè)主自治絕對化，制造業(yè)主與政府的對立，引發(fā)社會不穩(wěn)定。在某種意義上說，民間力量的介入缺乏有效監(jiān)督，存在失控風(fēng)險?！笆Э亍辈⒉皇菑恼芾淼慕嵌葋碚f的，而是指在信息嚴(yán)重不對稱的情況下，民間力量魚龍混雜，一些組織或個人很可能利用其信息優(yōu)勢，將業(yè)主自治復(fù)雜化，反而不利于業(yè)主自治健康發(fā)展。第二種形式是政府購買專業(yè)社會組織的服務(wù)，指導(dǎo)業(yè)主自治。專業(yè)社會組織一般是社工機構(gòu)，具有專業(yè)知識優(yōu)勢，可以協(xié)助召開業(yè)主大會、開展業(yè)委會換屆等。但其劣勢更加明顯：其一，服務(wù)周期有限，難以扎根社區(qū)，難以真正熟悉相關(guān)情況；其二，購買服務(wù)的周期性同業(yè)主自治的長期性存在根本矛盾，社工機構(gòu)不可能長期參與到業(yè)主自治的常規(guī)事務(wù)中，所以效果非常有限。

相比之下，社區(qū)基層組織優(yōu)勢更加突出，這就是外部力量介入的第三種形式?；鶎咏M織包括基層黨組織和居民委員會，是國家治理體系在社區(qū)的延伸?；鶎咏M織除了顯而易見的政治權(quán)威性等優(yōu)勢外，筆者這里想特別強調(diào)以下三點：首先，它比任何外部社會力量都具有更強的社區(qū)嵌入性?；鶎咏M織具有以國家政權(quán)為保障的組織穩(wěn)定性，所有新建小區(qū)在交付后，要么被納入既有基層組織管轄范圍，要么新建基層組織，此后小區(qū)與基層組織便形成了穩(wěn)定的關(guān)系。穩(wěn)定性使基層組織能夠更加充分地掌握社區(qū)情況，了解居民的構(gòu)成和訴求。通過履行各種法定職能，特別是代表國家供給公共服務(wù)和落實社會管理職責(zé)，基層組織深度嵌入和主導(dǎo)社區(qū)治理實踐，包括業(yè)主自治實踐。這種深度嵌入，為基層組織有效支持業(yè)主自治奠定了基礎(chǔ)。其次，基層組織具有其他社會力量所不具備的資源配置能力，特別是調(diào)動治理資源的能力?；鶎咏M織雖然本身治理資源有限，但作為國家治理體系的組成部分，其與基層政府和職能部門打交道的能力是其他社會力量所不具備的，這使其能夠更有效地在業(yè)主自治組織和國家治理體系之間發(fā)揮信息傳遞和資源配置的作用，彌補業(yè)主自治自身能力不足的缺陷。最后，基層組織能夠更好地發(fā)揮糾紛仲裁和協(xié)作樞紐作用。目前，基層組織正式工作人員完全實現(xiàn)了職業(yè)化，基本上都非社區(qū)居民，這使其在小區(qū)中沒有具體利益牽絆，且不需要像其他社會力量那樣追求自身利益，基層組織工作人員參與業(yè)主自治無需格外的物質(zhì)激勵和社會激勵。這使基層組織在業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)公司、開發(fā)商之間處于相對超脫的地位，能夠在處理各方關(guān)系時更好地發(fā)揮作用，特別是進行糾紛仲裁和合作協(xié)調(diào)。

（二）基層組織“催化合作”的內(nèi)涵

越來越多的研究者認(rèn)識到，包括基層組織在內(nèi)的政治組織應(yīng)該在業(yè)主自治中發(fā)揮積極作用。“沒有傳統(tǒng)的政治組織介入，商業(yè)小區(qū)的業(yè)主基本上就是一盤散沙”，僅有的治理資源是一些有維權(quán)意識和熱心維權(quán)的業(yè)主，而由其構(gòu)成的治理結(jié)構(gòu)“帶有很強的斗爭色彩”。那么，社區(qū)基層組織究竟應(yīng)該怎樣支持業(yè)主自治呢？目前大致有三種主要觀點和做法：一是應(yīng)急介入。這是實踐中比較普遍的情況，即政府和基層組織只在社區(qū)面臨重大事務(wù)特別是重大應(yīng)急事務(wù)時才來救急。一些學(xué)者也認(rèn)為政府的作用就是治理沖突，且應(yīng)該僅限于此，要防止公權(quán)力侵權(quán)。二是合作治理。其主要實現(xiàn)形式是由基層組織牽頭業(yè)委會、物業(yè)公司等各方主體建立協(xié)商制度，一些城市的“三駕馬車（居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司）”聯(lián)席會議制度就是具體的實踐樣本。三是組織融合。近來一些城市嘗試居委會和業(yè)委會的交叉任職和組織融合。組織融合在實踐中會面臨很多法律限制，可操作性有限。筆者認(rèn)為，無論是理論研究還是具體實踐，都未能針對業(yè)主自治的實踐困境建立社區(qū)基層組織支持業(yè)主自治的合理機制。

有鑒于此，筆者認(rèn)為一種可能的實現(xiàn)路徑就是“組織催化合作”：既不是僅限于應(yīng)急，也不必刻意追求組織融合，而是將社區(qū)基層組織的作用定位為催化合作，也就是使基層組織成為業(yè)主自治的“催化劑”。作為催化劑，基層組織促成業(yè)主間的“化學(xué)反應(yīng)”，實現(xiàn)有效合作，但基層組織并不因此損害作為業(yè)主“化學(xué)反應(yīng)”產(chǎn)物的業(yè)主自治組織的獨立性。催化合作，首先強調(diào)基層組織對業(yè)主自治事務(wù)的有限介入。業(yè)主自治終究要靠業(yè)主合作實現(xiàn)自我管理，基層組織的介入必須是自我克制的，不能以支持業(yè)主自治為名，濫用公權(quán)力干涉業(yè)主自治的正常運行?；鶎咏M織的介入也只能是有限的，業(yè)主自治事務(wù)高度復(fù)雜、高度敏感且高度專業(yè)化，基層組織工作人員有限、專業(yè)知識有限，只能在有利于發(fā)揮其組織優(yōu)勢的方面予以支持，而不可能包辦代替。催化合作，還強調(diào)基層組織介入的有效性。實踐中，許多地方的政府和社區(qū)居委會工作人員都對業(yè)主自治存在認(rèn)識偏差，將其視為“麻煩制造者”，傾向于進行風(fēng)險規(guī)避。主要原因就是沒有找到有效的介入方式，只是被動地應(yīng)急與“救火”。有效介入，就是要改變這種狀況，通過合適的方式，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織的組織優(yōu)勢，以彌補業(yè)主自治的內(nèi)生結(jié)構(gòu)缺陷，變被動應(yīng)急為主動支持，變“救火”為“防火”。社區(qū)基層組織和業(yè)主自治組織充分發(fā)揮各自的組織優(yōu)勢，才能真正實現(xiàn)小區(qū)善治和社區(qū)善治。

具體的，社區(qū)基層組織的催化作用可以從如下四個方面來理解：首先是培育關(guān)鍵群體。關(guān)鍵群體是集體行動的啟動者、示范者，是全體業(yè)主利益的代表者和日常事務(wù)的承擔(dān)者?？陀^上，絕大多數(shù)業(yè)主對自治事務(wù)的參與程度是有限的，需要由積極的關(guān)鍵群體代表他們行使自治權(quán)利。再完善的制度最終都要依靠具體的人來執(zhí)行，因此，關(guān)鍵群體在很大程度上決定了業(yè)主自治的成敗。任由業(yè)主自發(fā)形成關(guān)鍵群體的話，很容易出現(xiàn)公心不足、能力欠缺甚至別有用心的投機分子把持業(yè)委會的局面?；鶎咏M織的作用是，發(fā)現(xiàn)和培育業(yè)主群體中真正有公心、有能力的人，將他們動員起來，通過合法程序組成業(yè)委會，從而促成良性的業(yè)主自治?；鶎咏M織并無直接利益關(guān)聯(lián)，其培育關(guān)鍵群體具有天然優(yōu)勢。這是催化和促成業(yè)主自治的第一步，也是關(guān)鍵一步。其次是提供組織保障。在業(yè)主自治中，業(yè)主難以監(jiān)督業(yè)委會和業(yè)委會難以約束業(yè)主，以及不對稱激勵問題，本質(zhì)上是自治組織同數(shù)量眾多但分散的群體間的結(jié)構(gòu)失衡。利益中性的基層組織的介入有助于改變這一困局，促成結(jié)構(gòu)均衡，且由于基層組織的穩(wěn)定性，這種結(jié)構(gòu)均衡也就有了組織保障。組織保障主要體現(xiàn)為：為關(guān)鍵群體提供組織化激勵，彌補陌生人社會內(nèi)生激勵不足的缺陷；協(xié)助業(yè)主對業(yè)委會進行組織化監(jiān)督，解決分散的業(yè)主監(jiān)督能力弱的問題；為業(yè)主自治中的相關(guān)主體搭建協(xié)作平臺，促成主體間的制度化協(xié)商合作。再次是參與規(guī)則生產(chǎn)。規(guī)則是自治的保障，規(guī)則如何生產(chǎn)和再生產(chǎn)至為重要。規(guī)則包括法律規(guī)章等正式規(guī)則或硬規(guī)則，也包括社會規(guī)范等非正式規(guī)則或軟規(guī)則。陌生人社會常見的“負能量壓倒正能量”，就是典型的內(nèi)生社會規(guī)范失效的表現(xiàn)?；鶎咏M織主動參與規(guī)則生產(chǎn)，一方面是通過有效方式促成正式規(guī)則的普及，另一方面則是促成良性規(guī)范的內(nèi)生，提供組織化激勵和組織化監(jiān)督本身就是促成良性規(guī)范生產(chǎn)的重要方式。最后是協(xié)助問題化解。業(yè)主自治的能力不足，決定了僅靠業(yè)主群體無法解決小區(qū)內(nèi)的全部問題，而業(yè)委會不能及時解決問題，勢必削弱其權(quán)威性，也會引發(fā)小區(qū)矛盾的激化。這就需要引入外部力量，尤其是公權(quán)力機關(guān)進入小區(qū)執(zhí)法，以提高問題化解效率。作為純民間的自治組織，業(yè)委會直接向政府部門求援的能力在客觀上是非常有限的?；鶎咏M織的作用就在于，積極協(xié)助上報問題和促成公權(quán)力機關(guān)的介入，盡量將問題化早化小，最大可能地防止問題的積累和激化。

總之，基層組織的催化作用，并不是對業(yè)主自治具體運行過程的全方位干預(yù)，而是在若干重要環(huán)節(jié)和問題上合理發(fā)揮其組織優(yōu)勢，促成業(yè)主合作的有效實現(xiàn)。這比“應(yīng)急介入”更積極，比“組織融合”更全面，也比泛泛地講“合作治理”更有操作性。

五、組織催化合作的實現(xiàn)機制

筆者以為，基層組織催化作用的實現(xiàn)，可以從以下四個方面進行探索，這幾個方面也是對“催化作用”內(nèi)涵的操作化。

一是構(gòu)建積極分子識別和保護機制。將真正的積極分子識別出來，是促成合作的基礎(chǔ)工作。識別業(yè)主中的積極分子，應(yīng)該成為社區(qū)基層組織的重點工作?；鶎咏M織要充分利用其組織嵌入性優(yōu)勢，主動建設(shè)積極分子“資源庫”。潛在的積極分子，包括剛剛退休的低齡老人、比較活躍且具有建設(shè)性的社區(qū)精英，以及基層黨組織可以直接掌握的黨員群體。識別也包括動員，將真正的積極分子動員起來，通過合法選舉組成業(yè)主自治組織。識別和動員要求基層組織改變只是在業(yè)委會成立和換屆中比較消極的資格審查角色，發(fā)揮更積極的建構(gòu)性作用。此外，要建立對積極分子的保護和激勵機制。除了配置治理資源響應(yīng)和支持積極分子的工作外，在其遭受不合理爭議和選擇性攻擊時，要及時通過召開居民代表會議等方式澄清事實，主持公道，維護積極分子的權(quán)威。要開展有助于激勵業(yè)主合作的各種社區(qū)內(nèi)部評比活動，通過榮譽激勵等方式，持續(xù)為業(yè)主自治注入動力，以組織化激勵彌補陌生人社會內(nèi)生激勵不足的缺陷。

二是構(gòu)建消極分子監(jiān)督和制約機制。要建立對業(yè)委會和業(yè)委會成員的日常監(jiān)督和離任審計等制度?？蓢L試設(shè)立有居委會成員參加的組織靈活性更高的監(jiān)委會，強化對業(yè)委會的監(jiān)督。業(yè)委會受委托代表業(yè)主管理和使用大量資產(chǎn)資源，涉及成千上萬居民的切身利益，具有極強的公共性，不應(yīng)繼續(xù)游離于監(jiān)察審計體系之外，監(jiān)督將有助于從根源上減少消極分子的投機和尋租空間。除了在業(yè)委會換屆選舉中把好資格審查關(guān)，最大限度降低消極分子進入業(yè)委會外，還要在小區(qū)日常管理過程中注意發(fā)現(xiàn)和識別消極分子。在遇到爭議和糾紛時，要對消極分子散布的不利于業(yè)主合作和積極分子的言論及時予以澄清和回擊，同時保護積極分子和制約消極分子。必要時，可引入執(zhí)法力量對相關(guān)行為人進行制裁，彌補陌生人社會內(nèi)生制裁不足的缺陷。此外，要盡快建立居民信用管理制度，并納入征信體系，依法向社會提供查詢服務(wù)。

三是構(gòu)建公共規(guī)則生產(chǎn)機制?；鶎咏M織應(yīng)該更加積極和創(chuàng)造性地開展《民法典》、《物業(yè)管理條例》、業(yè)主自治公約等公共規(guī)則的宣傳普及工作，要將其確立為社區(qū)的常態(tài)化工作，提高居民對公共規(guī)則的認(rèn)知程度。這方面的工作，在當(dāng)下的社區(qū)治理中尚比較欠缺。要理直氣壯地利用業(yè)主微信群、小區(qū)公共場所等網(wǎng)絡(luò)和現(xiàn)實空間，把每一次小區(qū)重大爭議和糾紛事件轉(zhuǎn)化為規(guī)則宣示機會，參與和引導(dǎo)積極健康的社區(qū)公共輿論的生產(chǎn)，真正形成社區(qū)正氣和正能量。基層組織本身無利益牽絆，在引導(dǎo)輿論生產(chǎn)和公共規(guī)則宣示上，比業(yè)委會、物業(yè)公司等其他力量更加超脫，因此更具公信力。

四是構(gòu)建協(xié)作化的問題化解機制。業(yè)主自治的關(guān)鍵是有效化解問題，基層組織要充分發(fā)揮其協(xié)調(diào)治理力量、配置治理資源的優(yōu)勢，及時響應(yīng)業(yè)主自治組織的求援，參與到那些僅靠業(yè)主合作無法解決的社區(qū)問題的處理工作中?；鶎咏M織還要利用其相對超脫的組織優(yōu)勢，在業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)公司等多元主體間發(fā)揮常態(tài)化的糾紛仲裁和協(xié)作樞紐作用，最大限度地避免矛盾的累積和擴大化，最大限度地促成多元主體的共贏。

催化合作就是將基層組織的作用限定于激活社會內(nèi)在力量，并通過合理配置資源推動合作的可持續(xù)運行。催化合作不是替代合作，不是基層組織取代業(yè)主自治組織實施小區(qū)治理，不需要基層組織直接介入業(yè)主自治的具體運行中。催化合作也不是簡單的領(lǐng)導(dǎo)合作，只要能夠?qū)⒄嬲姆e極分子識別出來、動員起來，業(yè)主自治的自主運行就不需要基層組織的具體領(lǐng)導(dǎo)。催化合作更不是補充合作，不是讓基層組織只發(fā)揮消極的補充作用，在“社會失靈”、業(yè)主自治失敗或發(fā)生緊急事件時去“救火”、去兜底。催化合作的理想狀態(tài)，是基層組織所代表的公權(quán)力對業(yè)主自治相對積極卻又自我克制的有限介入和有效支持。住宅小區(qū)生活秩序的建立，小區(qū)公共事務(wù)的有效治理，終究要靠業(yè)主的有效合作來實現(xiàn)。

注釋：

（1） 王德福：《治城：中國城市及社區(qū)治理探微》，廣西師范大學(xué)出版社2021年版，第3—14頁。

（2） 張磊、劉麗敏：《物業(yè)運作：從國家中分離出來的新公共空間——國家權(quán)力過度化與社會權(quán)利不足之間的張力》，《社會》2005年第1期。

（3） 費梅蘋：《業(yè)主委員會與中國的市民社會》，《華東理工大學(xué)學(xué)報》（社會科學(xué)版）2001年第2期。

（4） 夏建中：《中國公民社會的先聲——以業(yè)主委員會為例》，《文史哲》2003年第3期。

（5） 吳曉林：《房權(quán)政治：中國城市社區(qū)的業(yè)主維權(quán)》，中央編譯出版社2016年版，第14—25頁。

（6） 陳鵬：《國家-市場-社會三維視野下的業(yè)委會研究——以B市商品房社區(qū)為例》，《公共管理學(xué)報》2013年第3期。

（7） 劉安：《業(yè)委會發(fā)展的困境及其突破》，《城市問題》2012年第3期。

（8） 王宗正：《論業(yè)主組織的法律地位》，《中州學(xué)刊》2009年第2期。

（9） 沈毅：《社區(qū)建設(shè)的組織化困境》，《城市問題》2009年第11期。

（10） 湯艷文：《不完全契約形態(tài)：轉(zhuǎn)型社會的社區(qū)治理結(jié)構(gòu)——以上海康健地區(qū)業(yè)主委員會的發(fā)展為例》，《上海行政學(xué)院學(xué)報》2004年第2期。

（11） 黃曉星、蔡禾：《治理單元調(diào)整與社區(qū)治理體系重塑——兼論中國城市社區(qū)建設(shè)的方向和重點》，《廣東社會科學(xué)》2018年第5期。

（12） 徐宏宇：《城市社區(qū)合作治理的現(xiàn)實困境》，《城市問題》2017年第6期。

（13） 當(dāng)然，法律也規(guī)定，業(yè)主數(shù)量較少的，可自行決定不成立業(yè)委會，直接由全體業(yè)主行使業(yè)主大會和業(yè)委會職責(zé)。一些地方還規(guī)定，業(yè)主數(shù)量較多時，可以成立業(yè)主代表大會。

（14） 比如，《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》的規(guī)定是滿足下列條件之一：（一）交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十的；（二）交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之五十的；（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)比例達到百分之二十的。而《武漢市物業(yè)管理條例》的規(guī)定則是滿足下列條件之一：（一）專有部分交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上；（二）首次交付使用專有部分之日起滿兩年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之二十以上。

（15） 王德福：《物業(yè)糾紛剛性化及其化解機制》，《北京工業(yè)大學(xué)學(xué)報》（社會科學(xué)版）2019年第6期。

（16） 仇葉：《住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的根源——基于合同治理結(jié)構(gòu)變形與約束軟化視角的解讀》，《城市問題》2016年第1期。

（17） 王德福：《業(yè)主自治中的消極分子及其約束機制》，《華中農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報》（社會科學(xué)版）2019年第3期。

（18） 王德福：《業(yè)主自治中積極分子的激勵困境及其超越》，《暨南學(xué)報》（哲學(xué)社會科學(xué)版）2021年第7期。

（19） 肖江平：《物業(yè)服務(wù)市場的自然壟斷及其規(guī)制思路》，《法商研究》2006年第2期。

（20） 吳蘇、劉能：《業(yè)主與物業(yè)公司之間控制權(quán)的分配邏輯》，《社會發(fā)展研究》2021年第3期。

（21） 比如北京設(shè)置了“應(yīng)急物業(yè)”制度，在緊急事件發(fā)生，新舊物業(yè)交接的物業(yè)管理空白期，由政府指定的物業(yè)公司提供應(yīng)急服務(wù)，待業(yè)主選聘的新物業(yè)公司入駐后再撤出。但從實踐情況來看，應(yīng)急物業(yè)公司在應(yīng)急服務(wù)期間的合法權(quán)益能否得到保障是個大問題。一些業(yè)主會以應(yīng)急物業(yè)非自愿選擇為由，拒繳物業(yè)費。

（22） 熊丙萬：《私法的基礎(chǔ)：從個人主義走向合作主義》，《中國法學(xué)》2014年第3期。

（23）（24） ［美］曼瑟爾·奧爾森：《集體行動的邏輯》，格致出版社1995年版，第71、71—72頁。

（25） 謀利方式有很多，最常見的是指導(dǎo)某小區(qū)成立業(yè)委會或鼓動業(yè)委會重組，并聲稱新業(yè)委會要更換物業(yè)公司。這至少可以帶來如下謀利機會：一是想進入業(yè)委會的人的私人利益輸送；二是現(xiàn)物業(yè)公司輸送利益，以使物業(yè)公司更換或業(yè)委會組建（或重組）有利于己；三是新物業(yè)公司輸送利益，即維權(quán)人士介紹新物業(yè)公司取代現(xiàn)物業(yè)公司。業(yè)委會成立（重組）和物業(yè)公司更換， 意味著利益格局重構(gòu)，具有謀利追求的維權(quán)人士介入后，大大增加了其復(fù)雜程度，也必然會增加業(yè)主自治被特殊利益綁架的風(fēng)險。筆者在北京調(diào)研時，某小區(qū)業(yè)委會主任說，他們聘請的顧問（某知名維權(quán)人士）明確許諾，只要業(yè)委會聽他的，就可以實現(xiàn)利益最大化。某區(qū)物業(yè)科負責(zé)人說，維權(quán)人士介入和物業(yè)公司更換具有高度相關(guān)性和規(guī)律性，即特定維權(quán)人士介入的小區(qū)引入的往往是同一家物業(yè)公司。

（26） 一些人夸大“風(fēng)能進、雨能進，皇帝不能進”的絕對私權(quán)理念，在業(yè)委會重組、物業(yè)公司更換等重大緊急情況發(fā)生時，敵視、否定政府采取的應(yīng)急措施，甚至故意制造對立，鼓動業(yè)主發(fā)起向政府施壓的群體行動以達到小區(qū)利益最大化。筆者在北京調(diào)研時了解到，這類事件近年來屢有發(fā)生。一位業(yè)委會委員說，他們小區(qū)在顧問指導(dǎo)下，為實現(xiàn)業(yè)委會重組，召集數(shù)十位業(yè)主幾次到街道辦事處靜坐、拉橫幅，向政府施加壓力，還抗議政府阻礙他們的換屆。經(jīng)過數(shù)月的混亂后，新一屆業(yè)委會成立，他們才了解到其實不存在政府阻礙換屆的問題，當(dāng)時的過激行為實際上是被人誤導(dǎo)了。

（27） 毛壽龍：《人類秩序、小區(qū)治理與公共參與的純理論》，《江蘇行政學(xué)院學(xué)報》2016年第4期。

（28） 黃蕾、李映輝、李海波：《社區(qū)物業(yè)管理中利益沖突的演變與啟示》，《城市問題》2015年第10期。

（29） 翟桂萍：《社區(qū)共治：合作主義視野下的社區(qū)治理——以上海浦東新區(qū)濰坊社區(qū)為例》，《上海行政學(xué)院學(xué)報》2008年第2期。

（30） 盛智明：《從小區(qū)到社區(qū)：城市業(yè)主行動及其結(jié)果》，上海人民出版社2019年版，第109—145頁。

作者簡介：王德福，武漢大學(xué)社會學(xué)院副教授，湖北武漢，430072。

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