張瑩 劉旭光

商業(yè)銀行在開展信貸業(yè)務(wù)時(shí)，常會(huì)通過(guò)抵質(zhì)押品來(lái)緩釋信用風(fēng)險(xiǎn)，以提高貸款償還率。抵質(zhì)押品主要包括商業(yè)用房、商業(yè)用地、工業(yè)用房、工業(yè)用地、辦公用房、財(cái)務(wù)應(yīng)收賬款、公路收費(fèi)權(quán)、學(xué)校/醫(yī)院收費(fèi)權(quán)、商標(biāo)權(quán)、采礦權(quán)及通用設(shè)備、住宅、銀行存單和牲畜動(dòng)產(chǎn)等形式。本文從銀行貸款抵質(zhì)押品管理方面入手，梳理了銀行抵質(zhì)押品管理全流程易發(fā)問(wèn)題及審計(jì)調(diào)查方法，僅供參考借鑒。

一、抵質(zhì)押品管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

1.抵質(zhì)押品管理內(nèi)控制度不健全或執(zhí)行不到位。

（1）抵質(zhì)押品內(nèi)控制度不健全。商業(yè)銀行存在未建立與抵質(zhì)押品相關(guān)的管理辦法、外部評(píng)估公司準(zhǔn)入制度、內(nèi)部評(píng)估管理辦法等問(wèn)題。

（2）抵質(zhì)押品管理措施未執(zhí)行。商業(yè)銀行存在未根據(jù)不同抵質(zhì)押品的價(jià)值波動(dòng)特性按年重估、接受名單以外或不具備資質(zhì)機(jī)構(gòu)評(píng)估抵質(zhì)押品、抵質(zhì)押品部分釋放未審議審批、抵質(zhì)押品調(diào)查未實(shí)行雙人核實(shí)和現(xiàn)場(chǎng)勘查等問(wèn)題。

2.抵質(zhì)押品登記手續(xù)不規(guī)范。

商業(yè)銀行存在未對(duì)抵押物辦理或者未按時(shí)辦理抵押登記手續(xù)、房屋和土地未同時(shí)辦理抵押登記、抵押合同存在暇疵，如主從合同效力不一致導(dǎo)致貸款擔(dān)保無(wú)效、循環(huán)用信未簽訂最高額抵質(zhì)押合同、他項(xiàng)權(quán)證登記信息有誤、未取得抵押相關(guān)方同意抵押的法律要件、未將利息等相關(guān)債權(quán)納入最高額抵押限額等問(wèn)題。

3.抵質(zhì)押品基礎(chǔ)管理不到位。

（1）抵質(zhì)押品的日常監(jiān)控環(huán)節(jié)：商業(yè)銀行存在抵質(zhì)押品實(shí)地檢查流于形式，虛假抵押?jiǎn)栴}不能及時(shí)被發(fā)現(xiàn)、異地抵質(zhì)押品風(fēng)險(xiǎn)控制措施不足、抵質(zhì)押品合同簽訂不規(guī)范、抵質(zhì)押品檔案要件不全等問(wèn)題。

（2）權(quán)證管理環(huán)節(jié)：商業(yè)銀行抵抵質(zhì)押品的他項(xiàng)權(quán)證信息以及抵押登記錯(cuò)誤；抵押物權(quán)證未及時(shí)入庫(kù)保管；抵押物權(quán)證出庫(kù)未履行規(guī)定要求；權(quán)證保管登記手續(xù)執(zhí)行不到位、不規(guī)范，甚至出現(xiàn)賬實(shí)不符等問(wèn)題。

4.抵質(zhì)押品價(jià)值無(wú)法覆蓋對(duì)應(yīng)貸款余額。

商業(yè)銀行的抵質(zhì)押品存在價(jià)值虛評(píng)高估、抵質(zhì)押率超規(guī)定上限、抵質(zhì)押品價(jià)值變化造成抵質(zhì)押不足、續(xù)貸或轉(zhuǎn)貸抵押物弱化、同一抵押物重復(fù)抵押、抵押物變現(xiàn)難或處置難、提前解押釋放抵質(zhì)押品等問(wèn)題。

二、審計(jì)調(diào)查方法

現(xiàn)場(chǎng)查證時(shí)可綜合運(yùn)用資料審閱、賬戶流水分析、訪談等審計(jì)方法。

1.了解被審計(jì)單位抵質(zhì)押品的內(nèi)部管理制度及相關(guān)外部法規(guī)，調(diào)取被審計(jì)單位關(guān)于抵質(zhì)押品管理的制度、抵質(zhì)押品評(píng)估指導(dǎo)價(jià)臺(tái)賬等、外部法規(guī)主要參照《商業(yè)銀行抵質(zhì)押品管理指引》。

2.抵質(zhì)押品管理內(nèi)控制度、抵質(zhì)押品登記記手續(xù)、抵質(zhì)押品基礎(chǔ)管理方面的參照被審計(jì)單位抵質(zhì)押品的內(nèi)部管理制度及相關(guān)外部法規(guī)檢查。

3.抵質(zhì)押品價(jià)值無(wú)法覆蓋對(duì)應(yīng)貸款余額方面的審計(jì)方法：

（1）抵質(zhì)押品價(jià)值虛評(píng)高估、抵質(zhì)押品價(jià)值變化造成抵質(zhì)押不足問(wèn)題：抵質(zhì)押品價(jià)值可以參照當(dāng)?shù)胤抗芫止嫉亩址拷灰仔畔?、參照人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)上拍賣信息中的拍賣評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估價(jià)值（https：//www.rmfysszc.gov.cn/）。

（2）續(xù)貸或轉(zhuǎn)貸抵押物弱化問(wèn)題：對(duì)比續(xù)貸或轉(zhuǎn)貸前后信貸檔案中的抵押物，關(guān)注抵押物是否發(fā)生變化，如發(fā)生變化，關(guān)注信貸檔案中關(guān)于抵押物的價(jià)值是否弱化，具體判定方式與抵質(zhì)押品價(jià)值高估相同。

（3）同一抵押物重復(fù)抵押?jiǎn)栴}：①關(guān)注他項(xiàng)權(quán)證上的抵押順序；②通過(guò)被審計(jì)單位信貸系統(tǒng)查詢抵押物是否存在重復(fù)抵押的情形。詢問(wèn)被審計(jì)單位人員，是否了解該抵押物在他行重復(fù)抵押的情形，抵押物的價(jià)值是否大于多次抵押債務(wù)的總和。

（4）抵押物變現(xiàn)難或處置難主要存在以下幾種情形：

①抵押物非直接交易商品。如在行政劃撥用地、協(xié)議用地之上興建的房產(chǎn)，必須先補(bǔ)繳地價(jià)，將用地變?yōu)樯唐贩坑玫夭拍苌鲜薪灰祝淮迕裾厣纤ǖ姆慨a(chǎn)，必須通過(guò)補(bǔ)繳地價(jià)將集體用地變?yōu)閲?guó)有土地，房產(chǎn)才能買賣，處置此類房產(chǎn)手續(xù)復(fù)雜、耗時(shí)長(zhǎng)。

②抵押物非成品。如在建工程抵押，一般較難變現(xiàn)而且有可能成為爛尾工程。

③抵押房產(chǎn)總價(jià)值較大，如大型綜合體、整棟大樓（商城、酒店等），很難找到具備購(gòu)買實(shí)力的買家。

④抵押物為大型綜合體或整棟大樓，抵押房產(chǎn)分割使用，分別辦理了房產(chǎn)、土地權(quán)證，但并未按產(chǎn)權(quán)證登記范圍進(jìn)行物理單獨(dú)隔斷。借款人為融資將房產(chǎn)分別抵押給多家金融機(jī)構(gòu)或同一家銀行機(jī)構(gòu)多筆貸款，金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)資產(chǎn)處置時(shí)，很難協(xié)同其他金融機(jī)構(gòu)或是很難找到合適買家。

（5）提前解押釋放抵質(zhì)押品問(wèn)題：關(guān)注提前釋放抵質(zhì)押品是否報(bào)商業(yè)銀行總行同意、總行批復(fù)同意釋放的條件；是否存在釋放部分抵質(zhì)押品，虛增剩余抵質(zhì)押品的評(píng)估價(jià)值來(lái)覆蓋當(dāng)前貸款余額，釋放后的抵質(zhì)押品又用來(lái)抵押，重新給借款人發(fā)放貸款，擴(kuò)大借款人敞口等情形。

4.綜合上述情況，訪談相關(guān)客戶經(jīng)理、抵質(zhì)押品管理人員等，了解上述抵質(zhì)押品管理問(wèn)題產(chǎn)生的原因及下一步舉措。

三、商業(yè)銀行抵質(zhì)押品管理的審計(jì)思考

1.加強(qiáng)抵質(zhì)押品全流程管理。抵質(zhì)押品雖屬第二還款來(lái)源范疇，商業(yè)銀行也應(yīng)與第一還款來(lái)源管理一樣將抵質(zhì)押品管理納入全面風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，完善抵押操作規(guī)程，明確各部門、各崗位人員的管理職責(zé)、監(jiān)管內(nèi)容，規(guī)范抵質(zhì)押品受理、評(píng)估、登記、監(jiān)控、管理等各環(huán)節(jié)內(nèi)容和操作程序。

2.務(wù)必確保抵質(zhì)押品的真實(shí)性、合法性和有效性。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)抵質(zhì)抵質(zhì)押品的現(xiàn)場(chǎng)核查和材料審查，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法律法規(guī)和商業(yè)銀行制度規(guī)定，確保抵質(zhì)押品的真實(shí)、合規(guī)、合法。同時(shí)，商業(yè)銀行要強(qiáng)化選擇，結(jié)合經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境等，優(yōu)先選擇有充分交易市場(chǎng)的資產(chǎn)，審慎選擇交易市場(chǎng)狹窄、變現(xiàn)難度大的抵質(zhì)押品。

3.審慎評(píng)估抵質(zhì)押品價(jià)值。商業(yè)銀行要嚴(yán)把外部評(píng)估機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入關(guān)，引導(dǎo)外部評(píng)估機(jī)構(gòu)采用科學(xué)合理的評(píng)估方法，遵循孰低原則謹(jǐn)慎確定評(píng)估價(jià)值。同時(shí)，商業(yè)銀行工作人員應(yīng)結(jié)合實(shí)際認(rèn)真審核抵質(zhì)押品估值的合理性和時(shí)效性，加強(qiáng)對(duì)抵質(zhì)押品市場(chǎng)價(jià)格變化的監(jiān)測(cè)，準(zhǔn)確掌握抵質(zhì)抵質(zhì)押品的市場(chǎng)價(jià)值，按照同類抵質(zhì)抵質(zhì)押品市場(chǎng)價(jià)格與評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)估值孰低原則確定抵質(zhì)抵質(zhì)押品估值。商業(yè)銀行信貸部門也可在制度允許的抵質(zhì)押率上限的基礎(chǔ)上，對(duì)一些價(jià)值大、交易市場(chǎng)小、不宜快速變現(xiàn)的抵質(zhì)抵質(zhì)押品的抵質(zhì)押率做一定的下調(diào)。

4.扎實(shí)做好抵質(zhì)押品登記環(huán)節(jié)，確保抵質(zhì)押品權(quán)利有效設(shè)立。在合同簽署環(huán)節(jié)，應(yīng)確保簽署人的合法有效性，保證合同期限覆蓋信貸業(yè)務(wù)期限；在登記環(huán)節(jié)，應(yīng)采用雙人共同鑒證登記過(guò)程的方式，指定專人領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證，以確保登記權(quán)證的真實(shí)有效；在辦理轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，應(yīng)確保第一順位抵押權(quán)人不變；在辦理解押環(huán)節(jié)，應(yīng)督促借款人及時(shí)追加抵押或歸還貸款，嚴(yán)防抵質(zhì)抵質(zhì)押品懸空。

5.加強(qiáng)抵質(zhì)押品動(dòng)態(tài)管理。商業(yè)銀行對(duì)抵質(zhì)押品必須進(jìn)行全過(guò)程的、動(dòng)態(tài)的、連續(xù)的監(jiān)管，定期對(duì)抵質(zhì)押品實(shí)地查看，遇有導(dǎo)致抵押擔(dān)保物所有權(quán)變更、減值、滅失等不利于銀行抵質(zhì)押權(quán)實(shí)現(xiàn)和信貸資產(chǎn)安全的風(fēng)險(xiǎn)因素，銀行要及時(shí)采取保全措施。其次，要定期對(duì)抵質(zhì)押品開展價(jià)值重估工作，對(duì)抵質(zhì)押品不足值的情況要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，對(duì)抵質(zhì)押品權(quán)利難以實(shí)現(xiàn)或價(jià)值難以覆蓋貸款本息的貸款項(xiàng)目，壓縮存量信貸業(yè)務(wù)或增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施。

（作者單位：江西省審計(jì)廳、中國(guó)江西國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作有限公司）