付 麗, 杜小天

(1.成都市城鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司, 四川成都 610000; 2. 成都市建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司, 四川成都 610000)

1 研究背景

1.1 城市更新發(fā)展概況

城市更新是一種將城市中不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)[1]。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的變遷,城市更新的機(jī)制和實(shí)施路徑在不斷的演進(jìn)和完善。早期的城市更新以解決民生和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展為目標(biāo),重視改造的效率和經(jīng)濟(jì)利益,對(duì)權(quán)力主體和公眾利益的保障不足[2]。2012年來,我國正式進(jìn)入城鎮(zhèn)化的“下半場”,城市更新更加關(guān)注城市的內(nèi)涵發(fā)展,更加重視人居環(huán)境的改善和城市活力的提升。但是當(dāng)前階段的城市更新仍不斷地面臨著新的困境和挑戰(zhàn),需要更好的平衡相關(guān)主體的利益關(guān)系,處理好更新過程中功能、空間與權(quán)屬等重疊交織的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系[3]。

1.2 TOD發(fā)展概況

TOD是指以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式,最早由美國彼得·卡爾索普于1992年提出,其初衷是為解決美國早期小汽車導(dǎo)向下的郊區(qū)化、大城市病等問題。在不同城市的規(guī)劃實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)TOD在緩解人口密集、交通擁堵、土地資源緊缺、環(huán)境承載壓力過大等問題上都具有重大的意義,因此TOD在日本、美國、新加坡以及我國等眾多國家中得到了廣泛的應(yīng)用。

TOD在理論和實(shí)踐發(fā)展過程中形成了3個(gè)典型特征,即土地混合開發(fā)、高密度建設(shè)和宜人的空間設(shè)計(jì),后加入距離和目的可達(dá)性擴(kuò)展為“5D原則”[4]。國內(nèi)的TOD開發(fā)大多借鑒了彼得·卡爾索普提出了TOD圈層結(jié)構(gòu),并結(jié)合不同城市的特點(diǎn)提出了符合各自發(fā)展需求的結(jié)構(gòu)模式[5]。

1.3 TOD與城市更新的關(guān)系解讀

我國早期的軌道交通建設(shè)速度快,更加注重軌道的交通運(yùn)輸功能,并且中心城區(qū)在建設(shè)軌道交通時(shí),站點(diǎn)周邊大部分的用地可能已經(jīng)進(jìn)行了開發(fā)建設(shè),使得站點(diǎn)周邊土地價(jià)值及交通優(yōu)勢(shì)沒有得到充分的發(fā)揮。通過城市更新可以將站點(diǎn)周邊的存量用地按照TOD理念重新進(jìn)行精細(xì)化的城市設(shè)計(jì),對(duì)提升站點(diǎn)周邊土地價(jià)值及充分發(fā)揮軌道交通優(yōu)勢(shì)有極大的促進(jìn)作用。

2 TOD站域的城市更新策略

TOD站域城市更新可以帶來交通、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等多方面的效益,但同時(shí)也需要承擔(dān)拆遷、安置、工程建設(shè)等諸多成本,涉及到政府、地鐵公司、房地產(chǎn)開發(fā)商、城市居民等不同利益主體。TOD站域的城市更新應(yīng)該綜合考慮站點(diǎn)級(jí)別及功能、站點(diǎn)周邊存量用地的現(xiàn)狀建設(shè)情況、用地權(quán)屬和開發(fā)協(xié)調(diào)等問題[6],采用符合站域開發(fā)需求、可落地實(shí)施的有機(jī)更新模式及策略。根據(jù)城市更新改造的對(duì)象和力度,可以將TOD站域的城市更新模式劃分為存量用地的集約再開發(fā)、存量用地的優(yōu)化改造、街道更新治理等3種類型;根據(jù)城市更新改造的內(nèi)容,可以將TOD站域的城市更新策略聚焦在功能業(yè)態(tài)、交通組織、空間形態(tài)等3個(gè)方面。

2.1 存量用地的集約再開發(fā)

當(dāng)存量用地集約再開發(fā)帶來的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益大于拆除現(xiàn)狀建設(shè)的成本總和時(shí),可以采用集約再開發(fā)模式。采用集約再開發(fā)模式一般有2種情況。

(1)位于城市功能中心或承擔(dān)交通樞紐的軌道站點(diǎn),周邊用地的開發(fā)價(jià)值潛力很高。

(2)普通軌道站點(diǎn)周邊低效用地的拆除成本較低,如棚戶區(qū)、空置廢棄的工業(yè)倉儲(chǔ)區(qū)、需調(diào)遷的商品市場等。

國內(nèi)外典型的TOD站域城市更新一般是第一種情況,即所涉及的站點(diǎn)級(jí)別較高,承擔(dān)城市交通樞紐、商業(yè)中心、商務(wù)中心、金融中心等重要功能,如日本東京市的澀谷站[7]、英國倫敦市的金絲雀碼頭站[8]、中國重慶市的沙坪壩站[9]等。這類型的站域城市更新主要通過將站域最核心地段的存量用地進(jìn)行復(fù)合功能開發(fā)、開發(fā)強(qiáng)度提升、增設(shè)公共開放空間、改善換乘條件、加強(qiáng)地下空間網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系等城市更新策略來實(shí)現(xiàn)TOD綜合開發(fā)(表1)。

2.2 存量用地的優(yōu)化改造

有很大部分的存量用地因?yàn)殚_發(fā)體量較大、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜等現(xiàn)狀問題,使得拆除成本過高或拆除難度較大,很難通過集約再開發(fā)來進(jìn)行優(yōu)化改造。此時(shí),可以通過空間整治、交通重構(gòu)、功能置換等優(yōu)化改造手段提升存量用地品質(zhì),提升用地使用價(jià)值。比如東京神樂坂站周邊一個(gè)廢棄倉庫被改造為創(chuàng)意集合商店,其建筑設(shè)計(jì)保留了倉庫原有結(jié)構(gòu),并通過優(yōu)化室內(nèi)設(shè)計(jì)風(fēng)格,兼顧交通與休憩功能的室外環(huán)境設(shè)計(jì),創(chuàng)造了宜人的活動(dòng)空間;在業(yè)態(tài)方面,植入了購物、特色餐飲、文化沙龍等功能,創(chuàng)造了顧客一天的生活場景體驗(yàn),成為了當(dāng)?shù)氐闹匾貥?biāo)[10]。上海某工人新村更新改造增加了與軌道站點(diǎn)聯(lián)系的公共步行通道,并將部分公共設(shè)施和商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)逐步調(diào)整到公共步行通道兩側(cè),形成與交通出行相結(jié)合的公共生活服務(wù)帶;還植入了酒店式公寓或快捷商務(wù)酒店等兼容功能,增加了軌道交通站點(diǎn)周邊土地使用的多樣性[11]。

2.3 街道更新治理

高品質(zhì)的慢行交通系統(tǒng)可以讓居民更好地享受慢行出行,有助于鼓勵(lì)居民采用“軌道+慢行”的出行方式。對(duì)于用地開發(fā)成熟的片區(qū),仍然可以通過街道更新治理來提升慢行交通品質(zhì),提高居民軌道出行的積極性。TOD站域的街道更新治理應(yīng)該以人為本,通過加強(qiáng)站點(diǎn)與周邊片區(qū)綠地、開放空間、公共服務(wù)設(shè)施的聯(lián)系等策略,提升站點(diǎn)的可達(dá)性;通過完善智慧信號(hào)、設(shè)置慢行隔離設(shè)施及無障礙設(shè)施等策略,保障慢行出行安全;通過打造行人友好的街道尺度、完善街道設(shè)施、打造宜行路面、優(yōu)化綠化環(huán)境等策略,提高慢行出行舒適性;通過優(yōu)化導(dǎo)視系統(tǒng)、加強(qiáng)共享單車運(yùn)營管理等策略,加強(qiáng)軌道與慢行出行的無縫接駁。

2.4 小結(jié)

根據(jù)城市更新改造的具體內(nèi)容,以TOD為導(dǎo)向分別從功能業(yè)態(tài)、交通組織、空間形態(tài)等方面對(duì)不同更新模式下的更新策略進(jìn)行梳理,匯總見表2。

表2 TOD站域城市更新策略匯總

3 成都市金牛區(qū)賽云臺(tái)站TOD站域城市更新

成都市2017年啟動(dòng)了TOD綜合開發(fā)建設(shè),并在2021年召開的“成都首屆TOD發(fā)展論壇”上,提出了將成都建設(shè)成為“全球TOD典范城市”的發(fā)展目標(biāo)。成都市中心城區(qū)TOD站域城市更新的研究與實(shí)踐對(duì)成都建設(shè)全球TOD典范城市具有重要的意義,因此本文以成都市金牛區(qū)的賽云臺(tái)站點(diǎn)為例,探討中心城區(qū)TOD站域城市更新策略的應(yīng)用。

3.1 賽云臺(tái)站點(diǎn)概況

賽云臺(tái)片區(qū)靠近火車北站和五塊石客運(yùn)站,大量流動(dòng)人口在這里相匯。因此,大大小小的批發(fā)市場聚集在賽云臺(tái)片區(qū),商貿(mào)批發(fā)行業(yè)興起。隨著城市發(fā)展,特別是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代興起,商品流動(dòng)渠道逐漸從線下轉(zhuǎn)移至線上。在電商迅猛發(fā)展的沖擊下,原有批發(fā)市場逐漸不能滿足城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要。此外老舊的批發(fā)市場也引起了城市面貌破舊、環(huán)境臟亂差等問題。2019年底,地鐵5號(hào)線開通運(yùn)行,在賽云臺(tái)片區(qū)開通了賽云臺(tái)地鐵站,大幅度改善了周邊交通,也為周邊片區(qū)的更新改造帶來了機(jī)遇。

3.2 賽云臺(tái)站周邊開發(fā)現(xiàn)狀分析

根據(jù)《成都市軌道交通場站一體化城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則》,賽云臺(tái)站點(diǎn)的站點(diǎn)級(jí)別為一般站點(diǎn),站點(diǎn)核心區(qū)半徑300 m,宜布局服務(wù)本地社區(qū)的公共服務(wù)功能,輻射影響區(qū)半徑500 m,宜布局居住和公共服務(wù)配套功能。此次研究以500 m為半徑,同時(shí)考慮道路、鐵路等自然阻隔條件,劃定賽云臺(tái)站點(diǎn)的研究范圍。

研究范圍內(nèi)用地以居住和商業(yè)用地為主(圖1),商業(yè)用地多為老舊批發(fā)市場,包括農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場、糧油綜合市場、食品城干雜批發(fā)市場、電子產(chǎn)品批發(fā)市場等,建筑以低層和多層為主。住宅用地以老舊多層住宅為主,建筑色彩深沉污濁、表皮腐蝕嚴(yán)重;有少量新建高層住宅建筑,以淺色系為主,并配有深色紋理,較為清新淡雅。整體來說,研究范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)功能滯后、業(yè)態(tài)低端、環(huán)境品質(zhì)差、缺少公共空間。

圖1 賽云臺(tái)站點(diǎn)周邊用地現(xiàn)狀

3.3 賽云臺(tái)站周邊存量用地開發(fā)潛力

在研究范圍內(nèi)對(duì)各類用地進(jìn)行識(shí)別。首先,從成本的角度來看,業(yè)態(tài)低端、商業(yè)效益低、建筑陳舊破敗的老舊批發(fā)市場以及低層老舊住宅的拆除成本相對(duì)較低。其次,從效益的角度來看,越靠近地鐵站點(diǎn)的用地,土地價(jià)值越高,越可能產(chǎn)生更高的效益。因此,可以將位于站點(diǎn)核心區(qū)、拆除成本較低的用地以及站點(diǎn)輻射區(qū)內(nèi)的已停業(yè)的批發(fā)市場、待拆遷的老舊住宅劃定為集約再開發(fā)類用地;將建筑形態(tài)不佳、功能需要改善提升但是拆遷難度相對(duì)較大,以及建筑形態(tài)欠佳且拆遷必要性不大的區(qū)域劃分為優(yōu)化改造類用地;對(duì)于近期新建、建筑質(zhì)量較好、建筑形態(tài)較優(yōu)的用地,建議保留(圖2)。

圖2 賽云臺(tái)站點(diǎn)周邊存量用地開發(fā)潛力

3.4 賽云臺(tái)站“TOD+存量更新”開發(fā)策略

3.4.1 集約再開發(fā)用地更新策略

將站點(diǎn)周邊的低效用地騰退后,可圍繞站點(diǎn)建立TOD核心,主要通過業(yè)態(tài)提檔升級(jí)、空間形態(tài)重塑、地上地下立體聯(lián)通等設(shè)計(jì)策略,實(shí)現(xiàn)站點(diǎn)的高強(qiáng)度、高密度及功能復(fù)合開發(fā)。在業(yè)態(tài)方面,根據(jù)站點(diǎn)周邊區(qū)域未來發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)、電子商務(wù)、文化創(chuàng)意的產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位,考慮圍繞站點(diǎn)引入孵化辦公、文化交流等創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)功能;同時(shí),依據(jù)站點(diǎn)級(jí)別和輻射區(qū)周邊人群的使用需求,布局服務(wù)本地社區(qū)的公共服務(wù)功能。在空間形態(tài)方面,通過高層、小高層、多層建筑的圈層布局,圍繞站點(diǎn)形成錯(cuò)落有序、明亮通透的城市空間形態(tài);臨街建筑底層設(shè)置騎樓、架空或退臺(tái)形式,且針對(duì)城市常年風(fēng)向,讓出通風(fēng)空間,著力改善片區(qū)風(fēng)環(huán)境。在交通組織方面,通過設(shè)置地下商業(yè)街、下沉廣場、慢行通道等方式,串聯(lián)地鐵出入口及周邊地塊地下空間,乘客可以通過地下商業(yè)街、下沉廣場、慢行通道直接到達(dá)商場、辦公場所、地下停車場等目的地。

3.4.2 優(yōu)化改造用地更新策略

站點(diǎn)周邊建議優(yōu)化改造的批發(fā)市場、老舊住宅主要采用業(yè)態(tài)提檔升級(jí)、空間形象美化等設(shè)計(jì)策略。在業(yè)態(tài)方面,建議傳統(tǒng)批發(fā)市場向批發(fā)、零售兼?zhèn)涞姆较蜣D(zhuǎn)型,植入商品展示和體驗(yàn)業(yè)態(tài),還可以借助數(shù)字化賦能,精準(zhǔn)篩選商品種類,開展線上線下全渠道營銷,提高物流效率,建成集交易、體驗(yàn)、展示于一體的現(xiàn)代商貿(mào)市場。在空間形象美化方面,住宅建筑主要采取統(tǒng)一建筑立面色彩、規(guī)范空調(diào)外掛、圍墻清理整修、美化底商招牌等措施對(duì)建筑進(jìn)行美化;商業(yè)建筑可利用玻璃、鋼材、石材等現(xiàn)代建筑材料,營造多元化、現(xiàn)代化、富有活力的商業(yè)氛圍,此外還可以通過美化建筑頂部及低層廣告招牌,打造通透、明亮的低層商業(yè)界面。

3.4.3 街道更新治理

除了對(duì)用地的集約再開發(fā)、優(yōu)化改造外,還可以優(yōu)化站點(diǎn)周邊的慢行交通,引導(dǎo)周邊片區(qū)居民軌道出行的積極性。首先通過城市街道將站點(diǎn)及站點(diǎn)周邊的下沉廣場、節(jié)點(diǎn)廣場、鄰里空間等連點(diǎn)串線,加強(qiáng)街道慢行、軌道交通、公交的無縫接駁,圍繞站點(diǎn)形成便利的慢行網(wǎng)絡(luò)。其次,對(duì)研究范圍內(nèi)的街道分類提出更新整治措施,提升慢行的安全性、舒適性。針對(duì)現(xiàn)狀人行道過窄、環(huán)境較差的生活型街道,可采用人行道拓寬、優(yōu)化街道植物配置、美化路旁墻面環(huán)境的措施;針對(duì)商業(yè)型街道,通過設(shè)置燈光、小品等設(shè)施等措施,營造輕松休閑、多元活力的環(huán)境氛圍;針對(duì)高架橋下的街道空間,主要通過增加綠化、增加休憩設(shè)施等措施提升街道環(huán)境。

4 結(jié)束語

城市更新和TOD綜合開發(fā)都是完善城市功能、提升城市居民幸福感的重要手段。本文分析研究了TOD與城市更新的內(nèi)在聯(lián)系,并從城市空間設(shè)計(jì)的角度探討了TOD站域的城市更新策略,最后以成都市賽云臺(tái)站點(diǎn)為例進(jìn)行了分析研究,寄希望對(duì)TOD導(dǎo)向下的城市更新相關(guān)研究探索提供借鑒。