吳海鵬

（濰坊學院 經(jīng)濟管理學院，山東 濰坊 261061）

一、房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展概念

《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)〔2003〕18 號）就首次對房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的概念提出了完善供應政策，調(diào)整供應結構；改革住房制度，健全市場體系；發(fā)展住房信貸，強化管理服務；改進規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應；加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序等具體表述。

當前我國邁入新發(fā)展格局，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的概念產(chǎn)生了與時俱進的變化。城市住房制度改革20 多年來，我國住房市場已跨過絕對不足，急需補充總量的發(fā)展階段。2020 年我國城市家庭人均居住面積為41 平方米，平均每戶居住面積達到111.18 平方米①國家統(tǒng)計局2022 年公布的《中國人口普查年鑒- 2020》第七次人口普查分項數(shù)據(jù)。。房地產(chǎn)市場已進入總量平衡、區(qū)域分化的新發(fā)展階段。2022 年底中央經(jīng)濟工作會議中提出要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定等各項工作，因城施策、因地制宜，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。這為我國未來房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展態(tài)勢定了總基調(diào)和重要指南。

對于濰坊而言，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的根本在于尊重房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，聚焦人民群眾對美好生活的向往，改善市民居住環(huán)境、優(yōu)化城市功能布局、展示城市良好形象。

二、濰坊市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

濰坊市近年來在全國城市排名中不斷進步，多次進入二線城市名單。2022 年在新冠疫情和國內(nèi)外復雜環(huán)境的嚴重影響下，濰坊位列全國城市GDP 排名第35 位，全省穩(wěn)居第4 位，GDP 增速達3.7%，比全國GDP 增速高出0.7 個百分點。濰坊“三個模式”享譽全國、是農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)源地；兼有濰柴、歌爾、豪邁等明星企業(yè)，單項冠軍、隱形冠軍數(shù)量眾多，已成為區(qū)域極具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?。隨著“三區(qū)一中心”規(guī)劃建設的推進，城市發(fā)展結構由東西單一結構向東西、南北十字結構轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人居環(huán)境、發(fā)展思路都在向著更高層級邁進，其房地產(chǎn)業(yè)既契合全國其他城市發(fā)展趨勢，又呈現(xiàn)出自身特點。

（一）土地市場發(fā)展現(xiàn)狀

作為房地產(chǎn)市場源頭，土地市場對房地產(chǎn)市場的影響至關重要。近年來，濰坊市土地市場發(fā)展相對平穩(wěn)，供應較為充足，保障了房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

1.濰坊市土地出讓情況

如圖1 所示，自2015 年以來，土地市場出讓宗數(shù)變化平穩(wěn)，在2019 年達到頂峰，之后兩年略有下降，2022 年下降幅度較大。2022 年全市土地出讓共963 宗（包括住宅、商服、工業(yè)用地），土地出讓面積為2890.12 萬平米，同比降低27.89%。住宅用地出讓337 宗，面積為936.84 萬平米，同比下降28.45%；商服辦公用地出讓了218 宗，面積為661.19 萬平米，同比增長3.41%；工業(yè)倉儲用地出讓了366 宗，面積為1204.78 萬平米，同比下降36.87%。2022 年土地出讓地面均價為2014元/平米。

自2015 年起至2021 年，年平均出讓土地面積均在3000 萬平米以上，2022 年受疫情及后續(xù)影響出讓土地下滑較大，與2015 年基本持平，總體顯示濰坊土地供應較為充足（如圖2 所示）。

圖2 2015-2022 年濰坊市出讓土地面積統(tǒng)計

2.濰坊市土地成交情況

如圖3 所示，自2015 年以來，濰坊市土地市場成交情況較穩(wěn)定，在2019 年達到頂峰，2020、2021 年略有下降，2022 年回到2015 年水平。2022年濰坊市土地出讓成交數(shù)量為818 宗（包括住宅、商服、工業(yè)用地），成交面積為2497.47 萬平米，同比下降19.3%；成交額525.16 億元。其中，住宅用地成交價款為293.3 億元（三類用地中下降最大，降幅達21.5%）；商服辦公用地成交價款為157.02億元；工業(yè)倉儲用地成交價款為68.54 億元。2022年濰坊市土地出讓成交地面均價為2103 元/平米，同比上漲8.85%。2022 年濰坊市未成交土地出讓145 宗，面積為392.65 萬平米，成交率達86%（較上年同期提高6%），市場消化能力較強。

圖3 2015-2022 年濰坊市成交土地面積統(tǒng)計

但也應看到，2020-2022 三年間土地成交量呈下降態(tài)勢比較明顯，隨著“三道紅線”、信貸政策的收緊和銷售速度的放緩，濰坊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流普遍吃緊，特別是2021 年之后，房企拿地更加審慎。此外，2022 年濰坊市成交宗地中商住用地規(guī)劃建筑面積為2565.03 萬平米，同比下降26%，但按2022 年商品房銷量測算（商品房銷售面積下降29.4%），去化周期（規(guī)劃建筑面積/年銷售面積）仍有約2.7 年，存量較大，消化較慢。

3.濰坊市土地溢價情況

土地溢價是指超出原本土地所有成本價格的部分，溢價率越高表明房價上漲的可能性越大。如圖4 所示，自2015 年以來，濰坊市土地溢價在2017 年時出現(xiàn)高峰之后平緩下降。住宅用地溢價略有起伏2017 年及2020 年有兩次高值。2022 年濰坊市成交地面均價同比增加171 元/平米，溢價率為2.17%，低于全國3.09%的平均水平，也低于全省2.48%的平均水平。由此可見，濰坊市房地產(chǎn)市場泡沫較少，具有較大上漲空間。

圖4 2015-2022 年濰坊市土地溢價率對比

（二）商品房市場發(fā)展現(xiàn)狀①目前，我國房地產(chǎn)市場中包括普通商品房、經(jīng)濟適用房、房改房三種類型住宅。本文在此主要以普通商品房為研究對象進行分析。

濰坊位于山東城鎮(zhèn)群的中心，省會經(jīng)濟圈和膠東經(jīng)濟圈、魯南經(jīng)濟圈的中心地帶，兼有人口、土地、經(jīng)濟優(yōu)勢，是山東省的腰部城市，也是重要的區(qū)域發(fā)展節(jié)點和潛力城市。近年來，在堅持“房住不炒”的原則下，濰坊商品房市場一直健康平穩(wěn)發(fā)展。

1.商品房供需情況

如圖5 所示，自2018 年之后，濰坊市主城區(qū)商品房供應充足②因數(shù)據(jù)獲取困難，本文對濰坊市2021 年商品房市場分析主要使用主城區(qū)數(shù)據(jù)。，呈現(xiàn)供大于求的情況，之后幾年供需基本平穩(wěn)。2021 年濰坊市主城區(qū)商品房供應569.64 萬平米，同比下降10%；成交422.63 萬平米，同比下降12.4%。整體供需結構并未發(fā)生大的變化。

圖5 2016-2021 年濰坊市主城區(qū)商品住宅年度供需情況

如圖5 所示，濰坊市商品房2021 年成交量略有下降，主要受到2020 年下半年調(diào)控政策以及信貸政策收緊等因素的影響。全國商品房2022 年銷售面積13.58 億平方米，同比下降24.3%，濰坊市商品房銷售面積則下降29.4%，降幅高于全國水平③數(shù)據(jù)來自2022 年濰坊市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。。且隨著2021 年預售政策的出臺以及市場觀望情緒的加重，市場承壓明顯，供應規(guī)模大幅回落。根據(jù)濰坊市住建局數(shù)據(jù)，2022 年上半年濰坊市房地產(chǎn)開發(fā)投資432 億元，同比下降1.5%。房屋施工新開工面積652.4 萬平米，同比下降36.4%。其中，住宅新開工面積474.2 萬平米，下降36.7%。

2.商品房價格情況

如圖6 所示，經(jīng)歷大幅上漲之后，自2018 年以來，濰坊商品房市場進入價格溫和上漲周期。2021 年主城區(qū)商品房成交均價7914 元/平米，同比下降0.95%，基本和2020 年持平。從濰坊市主城區(qū)各區(qū)來看④濰坊綜合保稅區(qū)面積較小，歸入高新區(qū)一并統(tǒng)計。，除寒亭區(qū)外，供應較為充足，高新區(qū)、奎文區(qū)價格穩(wěn)定且居于高位，濱海區(qū)、峽山區(qū)成交價格低，供應量、成交量也較低。

圖6 2021 年濰坊市主城區(qū)商品房分區(qū)供需情況

從成交均價分區(qū)對比來看，隨著居民生活品質(zhì)提升以及改善型商品房占比提高，主城區(qū)區(qū)劃間的價格差距逐漸縮小。如表1 所示，2020 年高新區(qū)成交均價為9160 元/平米，奎文區(qū)為9113元/平米；2021 年底奎文區(qū)房價已超過高新區(qū)房價水平，且其他各區(qū)間的價差也在持續(xù)收窄。

表1 2020-2021 年濰坊市主城區(qū)各區(qū)商品房成交價格情況

在濰坊下轄各縣市中供應也較為充足，其中2021 年壽光、安丘、昌邑供應面積同比增加，青州、昌樂、高密成交量同比增加。從成交價格來看，如圖7 所示，2021 年壽光、安丘、昌邑等縣市房價實現(xiàn)上漲，諸城、臨朐等縣市保持穩(wěn)定，其他縣市則出現(xiàn)了不同程度的下降。從價格水平來看，壽光和青州這兩個經(jīng)濟發(fā)展較好的縣市，其房價已接近主城區(qū)均價，僅低于奎文和高新。

圖7 2016-2021 年濰坊市縣市區(qū)商品房價格同期對比圖（單位：元/平方米）

三、濰坊房地產(chǎn)業(yè)的特點

從上文對土地和商品房市場的分析來看，濰坊房地產(chǎn)業(yè)具有以下四個特點。

（一）調(diào)控溫和、穩(wěn)中有降

房地產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的重要引擎。近年來，濰坊市房地產(chǎn)業(yè)在推動城市產(chǎn)業(yè)結構升級，改善基礎設施建設，優(yōu)化人居環(huán)境等方面作出了積極貢獻。根據(jù)政府報告，2021 年，濰坊房地產(chǎn)業(yè)及建筑業(yè)貢獻稅收超過160 億元，土地出讓金超過600億元，占政府收入的60%，在經(jīng)濟發(fā)展中占有重要地位。

隨著近年來“房住不炒”政策的貫徹實施，房地產(chǎn)業(yè)的投資屬性減弱，商品屬性、消費屬性回歸，濰坊房地產(chǎn)業(yè)進入平穩(wěn)調(diào)整期。與此同時，“三道紅線”政策效果愈發(fā)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資受限，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨前所未有的壓力，發(fā)展節(jié)奏整體放緩。進入2022 年后，濰坊房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資、用地供給與成交量持續(xù)緩慢下降。2022 年濰坊市房價均價有10 個月呈下降趨勢，2023 年上半年中僅4 月份略有上漲。2022 年濰坊市房價均價為6790 元/平米，較2021 年下降0.32%。

對此，濰坊財政、住建、人民銀行等多個部門先后出臺了《濰坊市商品房預售資金監(jiān)管實施細則》《關于在濰坊市區(qū)實施個人購房消費補貼的通知》《關于實施住房公積金階段性支持政策的通知》《關于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》等調(diào)控政策，各縣市區(qū)也紛紛出臺相關措施，特別是奎文區(qū)在全省中心城區(qū)率先實施城市更新房票政策得到熱議。這些調(diào)控政策調(diào)控動作多集中于需求側(cè)信貸限制、執(zhí)行因城施策、首套首付比例降低等方面，相對溫和。隨著效果逐漸顯現(xiàn)，后續(xù)政策將逐步加大供給側(cè)調(diào)整，確保市場運行平穩(wěn)。

（二）存量較大、消化緩慢

如圖8 所示，2017 年之后濰坊市主城區(qū)商品房存量面積逐年增加，平均增速達31%，去化周期由7 個月增加至34 個月。2021 年主城區(qū)商品房整體供需結構均衡，但庫存仍處高位，存量6.99萬套/969 萬平米，同比上漲17%，而2022 年的供需差異更是加大了庫存量。近年來，隨著城鎮(zhèn)化進程及社會經(jīng)濟發(fā)展，濰坊市供地量大，造成新增供應增加，而受房地產(chǎn)下行及疫情雙重影響，銷量放緩，各區(qū)域房價進入橫盤調(diào)整期，導致存量不斷攀升，去化周期拉長。

圖8 2016-2021 年度濰坊市主城區(qū)商品住宅去存情況

同時，人口密度一定程度上決定了房價高低，進而影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。考慮到目前濰坊城區(qū)164 萬居民的規(guī)模，對比目前約十萬套可售期房住宅，現(xiàn)有商品房處于總體過剩狀態(tài)。此外，當前中小城市人口外流現(xiàn)象顯著，濰坊作為山東省經(jīng)濟第四大城市，人口近幾年也呈現(xiàn)增長緩慢態(tài)勢。2022 年底全市常住人口941.8 萬，同比增長0.19%，略高于全省-0.09%的增速，低于濟南的1.0%、青島的0.83%，剛性需求增長緩慢。

（三）區(qū)域均衡、中心不強

作為山東省經(jīng)濟強市，濰坊GDP 排名第四，但中心城區(qū)人口僅為全省第6，與濟寧相當；建成區(qū)面積排名第8，與菏澤、棗莊、泰安相當。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人居環(huán)境、發(fā)展思路都向著更高層級邁進的同時，濰坊存在中心城區(qū)首位度低、縣域經(jīng)濟比較發(fā)達、城區(qū)經(jīng)濟相對偏弱的“縣強區(qū)弱”的問題。以首位度為例，通過對2020 年山東省各市中心城區(qū)城市首位度的測算，濰坊中心城區(qū)的城市首位度僅為1.6，在山東省內(nèi)17 個城市中排名第10，與濰坊市的整體實力并不相稱。

而首位度不高反映出濰坊當前縣市均衡分散的發(fā)展模式，各縣市人口占比較高。根據(jù)2022 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，壽光、諸城、青州三市常住人口均在100 萬左右，人口占比達34%。各縣市減弱了濰坊中心城區(qū)對人口的吸引能力，這也反映在房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展均衡方面。壽光、諸城、青州都屬于經(jīng)濟較強的縣級市，房價水平已經(jīng)和中心城區(qū)相差無幾，沒有形成房價突出的強中心。

（四）潛力有限、結構欠佳

目前，濰坊房地產(chǎn)業(yè)市場的產(chǎn)品結構以剛需和改善型為主。消費群體大多以當?shù)厝藶橹?，流動人口特別是凈流入人口較少，住房需求量穩(wěn)定。其次，濰坊前幾年房價上漲較快，大部分剛需人群已經(jīng)購買商品房，進一步減少了剛需客戶群體。此外，盡管濰坊商品房價格近幾年一直上漲，但隨著國家及地方維穩(wěn)政策調(diào)控，之后上漲的空間不大，動力缺乏。而房價較為平穩(wěn)的現(xiàn)狀導致投資者沒有投資商品房欲望，也在一定程度上降低了部分購房需求。

2020 年12 月，濰坊商品房均價在山東各城市中排名第16，僅高于菏澤。這與濰坊經(jīng)濟總量全省第四的地位并不匹配，主要因為房地產(chǎn)業(yè)與人均GDP、城鎮(zhèn)居民可支配收入關系更加緊密。2021 年濰坊市人均GDP 及城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在全省排名第7 位。從這一角度來看，濰坊目前的商品房價格水平與城市人均經(jīng)濟發(fā)展水平則較為相符，同時也反映出商品房市場增值保值潛力不夠突出，居民消費能力也進一步制約了房價上漲空間。

而從目前濰坊房地產(chǎn)業(yè)中改善型住房供需情況來看，存在產(chǎn)品供需不匹配，結構欠佳的情況。據(jù)有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，主城區(qū)中高層及高層成交占比逐年提高，2021 年超過了70%，多層及小高層產(chǎn)品則占比持續(xù)下降，較為稀缺。這種產(chǎn)品結構與目前濰坊高容積率供地較多有關。據(jù)統(tǒng)計，2020 年掛牌出讓的142 宗住宅中，容積率2.5 以下的只有35宗，占比不足25%。2.0 以下的只有11 宗，占比7.7%。容積率1.5 以下的只有3 宗。容積率越高意味著居住舒適度會相應降低。這明顯會與濰坊未來將多為改善型住房的市場需求產(chǎn)生矛盾。

四、新形勢下濰坊市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的相關建議

2022 年中央政治局會議提出支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，給了地方更高的政策自主權。濰坊市正處在經(jīng)濟結構調(diào)整、新舊動能轉(zhuǎn)換、高品質(zhì)城市更新的關鍵階段，房地產(chǎn)業(yè)必須重構市場邏輯、健全體制機制、維護金融安全、回歸民生初心、克制資本沖動。本文從健全調(diào)控機制、引導市場循環(huán)、優(yōu)化供應結構、加強金融監(jiān)管、創(chuàng)新發(fā)展思路等方面提出了相關建議，為濰坊市房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展、加快建設現(xiàn)代化品質(zhì)之都貢獻一份力量。

（一）完善調(diào)控長效機制

房地產(chǎn)行業(yè)要實現(xiàn)健康發(fā)展，斬斷亂象產(chǎn)生的根源，調(diào)控政策在注重短期效應的同時，也要對長效機制進行鞏固和完善，打牢濰坊經(jīng)濟優(yōu)質(zhì)發(fā)展的基礎。

1.加強政策前瞻性

強化樓市調(diào)控政策前瞻性，就是要實時關注樓市動態(tài)，對可能出現(xiàn)的新問題進行充分估計；建立房地產(chǎn)業(yè)風險等級評價機制，對項目、行業(yè)進行預先評級；通過多部門多區(qū)域聯(lián)動，增加相應政策工具的創(chuàng)新和應用，預先出臺針對性政策措施工具組合，將增量風險控制在萌芽狀態(tài)中；密切跟蹤調(diào)控政策落地執(zhí)行情況，因時因勢調(diào)整更新。

2.發(fā)揮政策引導性

財政、住建、公積金、規(guī)劃等相關政府部門應及時向公眾披露樓市相關信息，做好新聞發(fā)布工作，做好預期引導。應利用好各種新媒體，發(fā)布及時有效的信息，給予行業(yè)適當幫助，并通過大數(shù)據(jù)技術精準定位受眾，為消費者樹立正確的購房觀念。同時應建立危機公關機制，在突發(fā)問題或新增風險時，能梳理背后的本質(zhì)和規(guī)律，架起政府、房企和市民互動的橋梁，增強樓市調(diào)控的可預期性，恢復市場信心。

3.提高政策科學性

房地產(chǎn)市場規(guī)模之大，涉及范圍之廣，牽一發(fā)而動全身。要破解房地產(chǎn)難題，須全力推進全生命周期調(diào)控制度建設。針對土地交易流轉(zhuǎn)、規(guī)劃建設、銷售租賃、售后管理等四個房地產(chǎn)開發(fā)主要階段進行任務部署，要求堅持“以防為主”的原則，“減存量、控增量”，制定“一案一策一專班”，把各類矛盾問題化解在小、處置在早，力爭對房地產(chǎn)領域風險隱患進行“精準拆彈”，從根本上解決當前的突出問題。

4.增強政策保障性

要保證政策的有效性，必須保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強調(diào)控政策的精準性和協(xié)調(diào)性。全面排查整治房地產(chǎn)領域虛假宣傳、亂收費等突出問題；規(guī)范房地產(chǎn)項目銷售、出租、招商行為；在滿足購房者購買首套房、改善性需求的前提下，不能過度加杠桿，不能給投機性需求大開方便之門，保護和鼓勵住房真實需求的同時，抑制投資性需求，促進住房消費的健康發(fā)展。

（二）引導市場良性循環(huán)

1.穩(wěn)定市場主體，支持合理需求

“穩(wěn)增長”目標下，房地產(chǎn)政策的重中之重是促進房地產(chǎn)實體市場需求的合理回歸，而關鍵在于引導購房人對于樓市景氣度（尤其是房價）的預期回歸平穩(wěn)。相關部門應深入調(diào)研和分析當前房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品供需情況，加大對購房者合理住房需求的支持，以支持首套剛性購房需求、合理改善性需求、租賃住房需求為著力點，促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。

2.改革土地供給，提升市場信心

為緩解房地產(chǎn)開發(fā)商拿地溢價率高的問題，2021 年度全國4 個一線城市、18 個二線城市商品房用地出讓實行“兩集中、一年三次”政策①即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年出讓不超過3 次，削弱單塊土地成交對整體市場預期的影響，讓購房者對市場走向的預判更加理性，從根源上避免房價過熱。濰坊暫時沒有實施，可借鑒先行地市經(jīng)驗，抓住近期一二線城市土地市場外溢的契機，調(diào)整集中供地次數(shù)，均衡市場供給，優(yōu)化土拍規(guī)則，由“降地價”向“降實際地價”轉(zhuǎn)變，適當降低企業(yè)拿地門檻，激發(fā)企業(yè)拿地意愿，以點帶面提升市場信心。

3.加大補貼力度，促進購房消費

綜合近期各地市最新的調(diào)控政策，包括放松限購、降低首付比例、發(fā)放購房補貼、降低房貸利率、取消限售或縮短限售年限、放松落戶限制、支持人才購房等政策頻繁出臺，在客觀上促進了購房消費，有利于房地產(chǎn)市場恢復。濰坊也應因城施策，出臺購房補貼、折扣優(yōu)惠、住房信貸等有助于激活市場需求、降低購房成本的住房補貼政策。

4.優(yōu)化管理服務，嚴格質(zhì)量標準

房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展除市場環(huán)境外，產(chǎn)品本身的地段、設計、監(jiān)理、質(zhì)量、環(huán)境也是重要因素，相關部門可對房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)優(yōu)化管理、嚴控質(zhì)量，對地價、房價、品質(zhì)實施聯(lián)動管理，在穩(wěn)定“價格”預期的同時也可穩(wěn)定保交樓、保品質(zhì)預期。

（三）加強金融安全監(jiān)管

房地產(chǎn)兼具投資屬性，若偏離定位，不僅擠壓其他行業(yè)的融資空間，還可能催生價格泡沫，引發(fā)信貸風險甚至金融風險。濰坊住建局、人民銀行支行等部門于2022 年4 月出臺了《濰坊市商品房預售資金監(jiān)管實施細則》，進一步加強商品房交易中的專用資金監(jiān)管。除預售資金監(jiān)管外，要防范房地產(chǎn)金融風險，當務之急還應做好如下幾項工作：

1.嚴控房產(chǎn)貸款規(guī)模

圍繞房地產(chǎn)企業(yè)融資“三道紅線”要求，財政、金融等部門應協(xié)同商業(yè)銀行嚴控房地產(chǎn)貸款規(guī)模，降低房地產(chǎn)貸款占比，逐步減少銀行資金進入貸款、投資、理財、信托等渠道，逐步降低其流入房地產(chǎn)市場的速度和規(guī)模。同時，制定相應引導政策，讓資金投向制造業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈重塑等重點領域。

2.嚴打違規(guī)資金入場

合理控制房地產(chǎn)融資業(yè)務增速，斬斷信貸資金違規(guī)進入樓市的路徑，對于涉嫌違規(guī)的銀行、中介機構等責任單位和個人，監(jiān)管部門要加強聯(lián)合懲戒，堵住經(jīng)營貸、貼息貸、消費貸等進入樓市的渠道，嚴禁銀行資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領域。

3.嚴管個人住房貸款

當前受疫情影響，部分購房者收入下降、還款來源不穩(wěn)定。按揭貸款要回歸初心，嚴格執(zhí)行多套住房差別化房貸政策，重點關注受疫情影響的人群，靈活調(diào)整個人住房貸款還款計劃，嚴格管理公積金貸款申請條件和貸款額度。

4.嚴防房企債務風險

目前，國內(nèi)房企債務已累積巨大風險，某些頭部房企踩著“三道紅線”，負債動輒上萬億。相關部門應依法依規(guī)、積極參與化險工作，為信用記錄好的房企多注入流動性，推動項目復工復產(chǎn)、建成交樓，切實維護購房者的合法權益，避免“斷供”等極端情況發(fā)生。同時執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時糾偏市場的短期應激反應，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線。

（四）探索創(chuàng)新發(fā)展思路

作為全國GDP 排名35 位、山東省乃至中國東部地區(qū)重要的潛力增長極，濰坊正圍繞“萬億城市、二線城市、進位城市”的發(fā)展目標，立足新發(fā)展階段，貫徹新發(fā)展理念，融入新發(fā)展格局，為建設人民滿意的現(xiàn)代化品質(zhì)城市奮力前進。房地產(chǎn)業(yè)作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，尊重市場和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，探索創(chuàng)新發(fā)展思路，是促進其平穩(wěn)健康發(fā)展的關鍵。

1.部門聯(lián)動發(fā)展分級市場

當前，濰坊房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商進行市場研判時，多是結合外地經(jīng)驗和開發(fā)實踐，以及本地已開盤樓市情況進行定價，無精準調(diào)研和市場分析，容易造成市場供需結構性錯配。相關部門應當組織專業(yè)機構定期或不定期分析預警供需結構和市場結構，強化房地產(chǎn)開發(fā)全過程的聯(lián)動監(jiān)管，通過加大租賃住房供給、制定容積率標準以及不同房型消費準入門檻、精細化引導行業(yè)發(fā)展、擇機披露市場信息等措施優(yōu)化產(chǎn)品結構。

2.打造生態(tài)推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

在新發(fā)展格局下，濰坊房地產(chǎn)業(yè)應積極向上下游、關聯(lián)、協(xié)同產(chǎn)業(yè)延伸，打造“泛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生態(tài)圈①“泛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”是一個全新的名詞，這一理念是由策劃大師、房地產(chǎn)專家周帆先生提出的?！胺寒a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”是指囊括各種類型的房地產(chǎn)形態(tài)：商業(yè)中心、辦公中心、工業(yè)廠房、倉儲物流中心、展覽中心、會議中心、居住中心（住宅）、科技研發(fā)中心、旅游觀光中心、現(xiàn)代多功能服務中心等多種形態(tài)的以產(chǎn)業(yè)為支撐的新型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，是以產(chǎn)業(yè)為支撐的“產(chǎn)業(yè)公園模式”+“產(chǎn)業(yè)綜合體模式”的復合體?！眳f(xié)同發(fā)展的商業(yè)模式；結合濰坊優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，將物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算等新一代信息技術與工業(yè)化、智能化、綠色化建造技術深度融合，以“智能+生態(tài)”驅(qū)動房地產(chǎn)復合開發(fā)模式，共建開放、協(xié)同、繁榮的智能建造新生態(tài)，推動智慧城市發(fā)展；政府部門牽頭設立產(chǎn)業(yè)鏈賦能基金，以頭部地產(chǎn)商賦能為抓手尋求市場優(yōu)質(zhì)創(chuàng)新標的，引導整個行業(yè)形成高質(zhì)量發(fā)展的積極良性循環(huán)，實現(xiàn)泛地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的互利共贏。

3.多措并舉提升城市能級

濰坊首位度較低是影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關鍵因素之一，提升關鍵在于做強核心城市經(jīng)濟規(guī)模，并在都市圈一體化發(fā)展有所突破。一是要構建一體框架，打造品質(zhì)城市。濰坊應打破行政界限、地域界限，在全區(qū)域內(nèi)優(yōu)化配置各項資源，開展一體化建設。二是提速城市更新，打磨核心城區(qū)。圍繞核心大城市規(guī)劃布局功能區(qū)劃，按照住房供應、在建用地規(guī)模過大的適當減少用地供應量確保去化周期下降至安全范圍內(nèi)（一般為15 個月），供應少的則適度增加規(guī)模。三是鏈接產(chǎn)業(yè)布局，加快要素流動?！耙援a(chǎn)促城，以城興產(chǎn)，產(chǎn)城融合”，將房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)有機融合，實現(xiàn)“1+1+1＞3”（3 個“1”分別為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、入園企業(yè)和所在區(qū)域）的放大效應。

4.回歸本源，增進人民福祉

近年來，中央對房地產(chǎn)業(yè)進行適度調(diào)控的根本目的是讓行業(yè)回歸實體經(jīng)濟本源，讓產(chǎn)品回歸人民居所本性。濰坊為實現(xiàn)這一目標，一是增強行業(yè)動態(tài)能力。引導和激勵房企不斷進行改革與經(jīng)營模式再造，構建動態(tài)能力，減少路徑依賴，打造核心競爭力；二是減弱金融投資屬性。濰坊可參照海南省成功經(jīng)驗②2021 年海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資占比由接近五成降至不足四成，房地產(chǎn)業(yè)稅收由超過四成降至三成。，優(yōu)化升級經(jīng)濟結構，加快發(fā)展住房租賃市場，將房地產(chǎn)消費和投資屬性適當分離，回歸本質(zhì)屬性；三是重視產(chǎn)品居住本性。相關部門應引導房企從居住品質(zhì)、健康舒適等維度提升住宅產(chǎn)品力，從打造數(shù)字設計、智慧算量、采購平臺、智慧建造體系以及搭建服務端的智慧社區(qū)體系來提升服務力，錨定人民日益增長的對美好生活的向往，為百姓提供可負擔、居住條件更舒適、環(huán)境更優(yōu)美的住房，讓全市人民住有所居、住有優(yōu)居。