【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記 以人查房 房地產(chǎn)稅 【中圖分類號】D923 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

2023年4月，全國自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議宣布，中國全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，這標(biāo)志著我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系基本成型。早在2015年3月，我國《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》生效施行，就實(shí)現(xiàn)了我國不動(dòng)產(chǎn)登記依據(jù)、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記簿冊、不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺的“四統(tǒng)一”，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度于法律層面在我國正式確立。不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為不動(dòng)產(chǎn)市場的基礎(chǔ)性制度廣受民眾關(guān)注，其意義、功能和作用是什么？我們有必要從法律視角就不動(dòng)產(chǎn)登記的功能展開討論，并回應(yīng)民眾關(guān)切。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心功能與附加功能

●不動(dòng)產(chǎn)登記的核心功能。不動(dòng)產(chǎn)登記制度是國家確認(rèn)并保障民事主體的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全與秩序的基礎(chǔ)性制度。在制度體系上，不動(dòng)產(chǎn)登記制度系《中華人民共和國民法典》物權(quán)編的重要組成部分，故其本身直接產(chǎn)生的私法效用，可謂之主體功能，系最本源、核心的功能效用。①在性質(zhì)上，不動(dòng)產(chǎn)登記的核心功能屬于私法中的功能。

一是權(quán)利確認(rèn)與保護(hù)功能。該功能即通過確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)歸屬，確保不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人對其不動(dòng)產(chǎn)的支配關(guān)系。登記制度的實(shí)質(zhì)在于：通過明確不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬，賦予不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以權(quán)利外觀，使記載于登記簿上的權(quán)利推定為正確性權(quán)利，記載的權(quán)利人推定為合法的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)主體，登記起到了“定紛止?fàn)帯钡淖饔茫共粍?dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的歸屬關(guān)系、交易關(guān)系得以合法化、清晰化，為市場交易的秩序和安全提供了保障。由于被登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)具有對世性、排他性，其他任何人都負(fù)有不得侵犯該物權(quán)的義務(wù)，如此形成了對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的周延保護(hù)。

二是物權(quán)公示功能。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的“得、喪、變更”須以可取信于社會(huì)公眾的方式表現(xiàn)于外部，讓公眾所知曉，該方式即登記。為確保不動(dòng)產(chǎn)交易正常運(yùn)轉(zhuǎn)，登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法，在靜態(tài)角度宣示了權(quán)利歸屬和權(quán)利內(nèi)容，保護(hù)了權(quán)利人的權(quán)益，穩(wěn)定了財(cái)產(chǎn)關(guān)系；在動(dòng)態(tài)角度，登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)被賦予公信力，對不特定第三人產(chǎn)生信賴力，第三人出于對登記公示的信賴而敢于從事不動(dòng)產(chǎn)交易，從而降低了交易的不確定性，增強(qiáng)了交易信心，維護(hù)了交易效率、安全與秩序。

三是服務(wù)功能。不動(dòng)產(chǎn)登記的事項(xiàng)繁多、內(nèi)容復(fù)雜，登記后的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)即產(chǎn)生公示與公信力。正是由于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對不動(dòng)產(chǎn)資料的記載、儲(chǔ)存，使其為相關(guān)民事主體提供了開放性不動(dòng)產(chǎn)信息查詢服務(wù)，方便了民事主體及公權(quán)力主體查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料。希望與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)行交易，且符合查詢條件的第三人均可通過不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺依法查詢、復(fù)制該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供的不動(dòng)產(chǎn)信息查詢服務(wù)，使不動(dòng)產(chǎn)登記具有了服務(wù)功能。

●不動(dòng)產(chǎn)登記的附加功能。不動(dòng)產(chǎn)登記還具有管理不動(dòng)產(chǎn)、征收稅賦和進(jìn)行宏觀調(diào)控等附屬性功能，這些功能在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以及信息網(wǎng)絡(luò)科技高度發(fā)展的背景下會(huì)更加凸顯。②當(dāng)代社會(huì)，國家對社會(huì)的治理，公權(quán)力對市民社會(huì)的介入，政府對市場的調(diào)控須借助私法制度和手段，而不動(dòng)產(chǎn)登記制度恰好具有此功能，此功能可稱作不動(dòng)產(chǎn)登記的附加功能。在性質(zhì)上，不動(dòng)產(chǎn)登記的附加功能屬于公法上的功能。就核心功能與附加功能而言，核心功能的發(fā)揮會(huì)產(chǎn)生溢出效應(yīng)，從而帶來附加功能。

一是行政監(jiān)管與宏觀調(diào)控功能。不動(dòng)產(chǎn)登記的監(jiān)管功能，即不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)的界址位置、面積、用途，權(quán)利類型、權(quán)屬界線等不動(dòng)產(chǎn)的自然信息和權(quán)利信息登記造冊，使政府能夠準(zhǔn)確掌握全國范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)狀及不動(dòng)產(chǎn)交易信息等，既起到了監(jiān)管房地產(chǎn)市場的作用，亦可為政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場，制定調(diào)控政策提供決策參考；也為編制國土空間規(guī)劃、監(jiān)督不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格等提供依據(jù)。

二是征收稅賦功能。稅務(wù)部門征收房地產(chǎn)稅，需要掌握納稅人完整的房地產(chǎn)信息。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺的建成運(yùn)行，可以為政府依法征收房地產(chǎn)稅提供詳實(shí)、有效的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)和基礎(chǔ)材料，為房地產(chǎn)稅改革和推進(jìn)創(chuàng)造積極條件。

三是反腐敗功能。建立在信息互通共享基礎(chǔ)上的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，確保了國家、省、市、縣四級相關(guān)部門對登記信息的實(shí)時(shí)共享。不動(dòng)產(chǎn)登記信息在國家有關(guān)部門（如公安、檢察、法院、國安、紀(jì)檢監(jiān)察、工商、財(cái)政、稅務(wù)、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門）之間的互通共享，可以及時(shí)、準(zhǔn)確獲得公務(wù)人員等各類官員擁有的不動(dòng)產(chǎn)信息，亦有助于支撐官員財(cái)產(chǎn)的申報(bào)核實(shí)工作。

“以人查房”與不動(dòng)產(chǎn)登記的功能

房產(chǎn)信息關(guān)乎每個(gè)主體的財(cái)產(chǎn)隱私安全。能否向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請輸入某人姓名來查詢某人擁有的房產(chǎn)信息？哪些主體有權(quán)查詢他人的不動(dòng)產(chǎn)登記資料？基于不動(dòng)產(chǎn)登記功能考量，現(xiàn)行法應(yīng)作出妥適的規(guī)則安排。

不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢主體是誰？不動(dòng)產(chǎn)登記資料包括不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果和不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料。根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)定，有權(quán)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的主體有兩大類：第一，權(quán)利人、利害關(guān)系人；第二，有關(guān)國家機(jī)關(guān)。其中，前者是私法中的民事主體，后者是依法履行公權(quán)力的公法上的主體；前者中的權(quán)利人系不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人本人，其有權(quán)查詢的不動(dòng)產(chǎn)登記資料既包括不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果，也包括不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料，其繼承人、受遺贈(zèng)人因繼承和受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)而查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的，適用權(quán)利人本人查詢的相關(guān)規(guī)定；權(quán)利人的監(jiān)護(hù)人、清算組、破產(chǎn)管理人、財(cái)產(chǎn)代管人等依法有權(quán)處分和管理不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利之人，亦可參照適用權(quán)利人本人查詢的相關(guān)規(guī)定。利害關(guān)系人（如因房屋買賣、贈(zèng)與、互換、抵押、租賃等構(gòu)成利害關(guān)系之人）查詢權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，原則上只能查詢不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果，不能查詢不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料。公法上的查詢主體，主要包括人民法院、人民檢察院、國家安全機(jī)關(guān)、監(jiān)察機(jī)關(guān)以及其他執(zhí)行公務(wù)的有關(guān)國家機(jī)關(guān)，其有權(quán)依法查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的所有不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

當(dāng)然，享有查詢權(quán)的民事主體和公權(quán)力主體應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說明查詢目的，對查詢的不動(dòng)產(chǎn)登記信息承擔(dān)保密的義務(wù)，不能泄露，也不得用于其他目的，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

“以人查房”還是“以房查人”？所謂“以人查房”，就是指用自然人姓名、身份證號碼或者單位名稱、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼等特定主體身份信息查詢他人的房屋等不動(dòng)產(chǎn)信息。由于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)記載、存儲(chǔ)了全國范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和信息，那么，公眾可否向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供某人的身份信息進(jìn)而申請查詢某人的房屋等不動(dòng)產(chǎn)信息，即可否“以人查房”？

在不動(dòng)產(chǎn)登記簿的設(shè)計(jì)上，我國采取以物為中心的編成主義，即“不動(dòng)產(chǎn)”這一“物”在登記簿中處于核心地位，以不動(dòng)產(chǎn)所在的行政區(qū)域、地段和地號為序，相應(yīng)設(shè)置不同的登記簿。實(shí)踐中，他人查詢不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，應(yīng)當(dāng)清楚寫明該不動(dòng)產(chǎn)的坐落地段、不動(dòng)產(chǎn)單元號、權(quán)屬證書編號以及需要查詢的事項(xiàng)，并出具查詢?nèi)说纳矸葑C明或法人、非法人組織的資格證明等。也就是說，所謂“查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料”，法律上實(shí)際上表達(dá)的是“以房查房”，而不是“以人查房”，但通過“查房”確實(shí)可以間接實(shí)現(xiàn)“查人”的目的，即通過查詢某地段的房屋等不動(dòng)產(chǎn)信息，進(jìn)而查詢到該不動(dòng)產(chǎn)為誰所有以及所有權(quán)人的相關(guān)信息。但是，如果查詢?nèi)藘H提供被查詢?nèi)说摹疤囟ㄖ黧w身份信息”，是不能查詢被查詢?nèi)说牟粍?dòng)產(chǎn)登記資料的，即不允許“以人查房”。

事實(shí)上，基于不動(dòng)產(chǎn)登記信息生成電子新數(shù)據(jù)的過程，電子化在技術(shù)上突破了登記簿物的編成和人的編成的差異，電子數(shù)據(jù)的生成使“人”“房”交織，也使“以人查房”在技術(shù)上變得可行，但同時(shí)亦對個(gè)人財(cái)產(chǎn)隱私權(quán)造成威脅。故此，一些國家和地區(qū)在肯定“查房”的同時(shí)，嚴(yán)禁“以人查房”。例如，我國香港特別行政區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)公開查冊制度是全方位的，任何人均可以通過不動(dòng)產(chǎn)的名稱、坐落、編號等多種線索進(jìn)行查詢，但禁止以人名或者法人的名稱為線索進(jìn)行查詢。③

《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第15條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以申請以下列索引信息查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料”，第一項(xiàng)即“權(quán)利人的姓名或者名稱、公民身份號碼或者統(tǒng)一社會(huì)信用代碼等特定主體身份信息”。該條規(guī)定系對“以人查房”的肯認(rèn)，但須注意的是：除法律法規(guī)另有規(guī)定，“以人查房”的適用主體僅限于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人本人，而權(quán)利人以外的其他單位和個(gè)人不能申請“以人查房”?！斗康禺a(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》第6.1.4條規(guī)定 “登記資料不得僅以權(quán)利人姓名或名稱為條件進(jìn)行查詢?！憋@然，作為“軟法”的國家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是禁止“以人查房”的。《中華人民共和國不動(dòng)產(chǎn)登記法》（征求意見稿）第111條【一般民事主體查詢】規(guī)定，任何組織或者個(gè)人提交合法有效的身份證明，可以按照不動(dòng)產(chǎn)的坐落、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書號或者不動(dòng)產(chǎn)單元號查詢該不動(dòng)產(chǎn)的登記簿中記載的下列信息，如不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況、不動(dòng)產(chǎn)是否共有等等信息。顯然，該條肯定的也是“以房查房”，而非“以人查房”或者“以房查人”?？梢姡覈F(xiàn)行法和登記實(shí)踐是否定“以人查房”的。

為何禁止“以人查房”？《中華人民共和國民法典》第207條規(guī)定：“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律平等保護(hù)，任何組織或者個(gè)人不得侵犯?！薄恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則第1條均規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記的目的之一是要保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)是民事主體最有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利是民事主體最重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利；記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿中的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，屬于《中華人民共和國個(gè)人信息保護(hù)法》中的個(gè)人財(cái)產(chǎn)信息，其關(guān)乎不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)安全與隱私權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)信息，對享有查詢權(quán)之外的社會(huì)公眾具有一定的私密性。試想，如果任何人可以隨意查詢我們的不動(dòng)產(chǎn)信息，我們的財(cái)產(chǎn)安全何在？一個(gè)缺乏財(cái)產(chǎn)安全的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，顯然非民眾所期盼。因此，否定“以人查房”在法律上具有正當(dāng)性和合理性，是在享有查詢權(quán)的特定主體的知情權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的隱私權(quán)之間進(jìn)行妥適的價(jià)值平衡后作出的制度安排，旨在避免不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)隱私借由不動(dòng)產(chǎn)登記查詢受到侵害。如此，方有利于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)隱私和商業(yè)秘密，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的完整性、排他性、支配性和獨(dú)立性，維護(hù)市場秩序。

不動(dòng)產(chǎn)登記是征收房地產(chǎn)稅的既不充分也不必要條件

我國統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺的建設(shè)在一定程度上為將來征收房地產(chǎn)稅奠定了基礎(chǔ)，作為不動(dòng)產(chǎn)登記附加功能的征收稅賦功能，其與不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)在邏輯關(guān)系為何？不動(dòng)產(chǎn)登記能否承載征收房地產(chǎn)稅的功能？這些問題尚有必要予以廓清。

房地產(chǎn)稅的作用及我國的實(shí)踐。稅收是國家機(jī)關(guān)憑借公共權(quán)力，運(yùn)用法律手段，為了滿足社會(huì)公共需要按照預(yù)定的程序和標(biāo)準(zhǔn)，參與國民收入分配，無償取得財(cái)政收入的一種特定分配關(guān)系。對房地產(chǎn)征稅，不僅是國家增加財(cái)政收入的重要來源，而且也是調(diào)節(jié)不動(dòng)產(chǎn)占有關(guān)系、持有關(guān)系、交易關(guān)系、收益關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有效手段。有助于強(qiáng)化國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力；通過二次分配，縮小貧富差距；促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)資源的合理利用，抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。④2021年，為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定：授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

不動(dòng)產(chǎn)登記與征收房地產(chǎn)稅的關(guān)系。我國不動(dòng)產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)在實(shí)踐中還存在一些問題，如房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收較重，持有環(huán)節(jié)稅收較輕，可能會(huì)加重一些人多套房持有的情況。如果對房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅，稅務(wù)部門就需要掌握每個(gè)家庭或每戶持有房地產(chǎn)的詳細(xì)信息，如此就有必要建構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺的建設(shè)，通過不動(dòng)產(chǎn)信息平臺聯(lián)網(wǎng)，每戶或每個(gè)家庭持有的不動(dòng)產(chǎn)信息就可以得到全面、真實(shí)反映，稅務(wù)部門亦可根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)狀調(diào)整房地產(chǎn)稅收在交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的稅賦比例，從而為征收房地產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)。可以說，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的建立，為征收房地產(chǎn)稅清除了主要技術(shù)障礙。

但是，就征收房地產(chǎn)稅與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的關(guān)系而言，兩者并無內(nèi)在的邏輯關(guān)系。從上海、重慶開征商品房房產(chǎn)稅的方案設(shè)計(jì)來看，除了彰顯房地產(chǎn)稅的固有功能，其初衷蘊(yùn)含著調(diào)控房價(jià)的預(yù)期，并沒有和不動(dòng)產(chǎn)登記制度相銜接。黨的十八屆三中全會(huì)通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》指出，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，從黨中央的頂層設(shè)計(jì)來看，我國是否制定房地產(chǎn)稅法、何時(shí)出臺房地產(chǎn)稅法也沒有和不動(dòng)產(chǎn)登記連接一起。從不動(dòng)產(chǎn)登記的功能來看，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的建立也并非為了征收房地產(chǎn)稅，而是根據(jù)（原）《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國民法典》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律規(guī)定和要求必須完成的一項(xiàng)工作。即便沒有建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度也不妨礙征收房地產(chǎn)稅，例如我國上海、重慶地區(qū)征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)之時(shí)，我國尚未實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度；反之，即便完成了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，也不一定必然要征收房地產(chǎn)稅。征收房地產(chǎn)稅是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，是否征收房地產(chǎn)稅是在遵循黨的領(lǐng)導(dǎo)下，由全國人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)依據(jù)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際需要而進(jìn)行的立法抉擇?？梢姡粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的完成只是為房地產(chǎn)稅的可能開征提供了技術(shù)與數(shù)據(jù)支撐，是征收房地產(chǎn)稅的既不充分也不必要條件。

不動(dòng)產(chǎn)登記功能的轉(zhuǎn)變。在早期，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法，同時(shí)也是為租稅的征收而設(shè)計(jì)的。⑤例如在日本，登記制度是作為地租的征收手段——地券制度的替代物而被引進(jìn)的。在我國，宋代以后田土的登記更有魚鱗冊的設(shè)立，然而其主要目的均在征收稅賦，次要目的才是供質(zhì)證以杜絕爭端。⑥不可否認(rèn)，在農(nóng)業(yè)社會(huì)，土地既是最重要的社會(huì)資源與財(cái)富，也是國家稅收的最主要來源。因此，國家對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記的原初目的，主要是將其作為征稅的手段。隨著社會(huì)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，主要以稅收為目的的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，在價(jià)值取向與功能上與近現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在較大距離。當(dāng)今社會(huì)，一是人們擁有財(cái)產(chǎn)的類型愈發(fā)豐富、多樣，除了不動(dòng)產(chǎn)，知識產(chǎn)權(quán)、數(shù)據(jù)、技術(shù)等也成為民眾財(cái)富的組成部分；二是伴隨我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)交易日益頻繁、普遍，交易主體更加關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)的交易安全，而借助登記制度對不動(dòng)產(chǎn)的信息予以公開和表彰，提高了民眾對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的認(rèn)可度，強(qiáng)化了交易信心、交易安全與效率。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的功能亦產(chǎn)生嬗變。不動(dòng)產(chǎn)登記不僅是為了滿足國家的財(cái)政收益，而且更主要是為了保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)益，穩(wěn)定財(cái)產(chǎn)關(guān)系，維護(hù)交易秩序與安全，如此，登記制度亦實(shí)現(xiàn)了功能的蛻變，從重在保護(hù)公法目標(biāo)轉(zhuǎn)向私法目標(biāo)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)與保護(hù)功能、公示功能等得以彰顯，而征收房地產(chǎn)稅反而退化為不動(dòng)產(chǎn)登記的附加功能。

不動(dòng)產(chǎn)登記堅(jiān)持自愿申請?jiān)瓌t以及對附加功能的影響

鑒于不動(dòng)產(chǎn)登記采用自愿申請?jiān)瓌t，已登記的不動(dòng)產(chǎn)并不能體現(xiàn)出實(shí)際購買、居住使用的不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)數(shù)據(jù)。盡管在制度層面我國已經(jīng)完成了統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記，但不動(dòng)產(chǎn)登記制度依然不能負(fù)載推動(dòng)反腐敗和征收房地產(chǎn)稅的功能。

堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)登記的自愿申請?jiān)瓌t。有觀點(diǎn)認(rèn)為，為了便于征收房地產(chǎn)稅，強(qiáng)化國家對不動(dòng)產(chǎn)的管理及反腐敗工作的推進(jìn)，應(yīng)當(dāng)對不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度，當(dāng)事人從事不動(dòng)產(chǎn)交易的必須登記；不登記，不僅不能產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效果，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)行政處罰的后果。此觀點(diǎn)值得商榷。根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)定，我國的不動(dòng)產(chǎn)登記系以自愿申請登記為原則，以職權(quán)登記、囑托登記等為例外。依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第14條的規(guī)定，無論當(dāng)事人單方申請還是雙方申請，登記程序的啟動(dòng)應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人的申請；是否申請登記系當(dāng)事人自己的權(quán)利，登記機(jī)構(gòu)不得強(qiáng)制要求當(dāng)事人必須申請登記。蓋因不動(dòng)產(chǎn)交易屬于民事法律行為，《中華人民共和國民法典》第5條規(guī)定，“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循自愿原則，按照自己的意思設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系”。不動(dòng)產(chǎn)登記依申請?jiān)瓌t是民法意思自治、自愿原則的體現(xiàn)。

就不動(dòng)產(chǎn)登記的核心功能而言，不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利確認(rèn)功能意在保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)利；公示功能則為了維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全和交易秩序，服務(wù)功能意在方便交易主體查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，此等核心功能產(chǎn)生的是民法效用，不涉及行政管理的法律效果。申請登記的行為系民事行為，當(dāng)事人不申請登記，或者不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果，或者不能產(chǎn)生物權(quán)對抗效力，不能因之否定當(dāng)事人基于交易合同產(chǎn)生的債權(quán)法上的保護(hù)效力。鑒此，當(dāng)事人從事不動(dòng)產(chǎn)交易，其主觀上是否愿意將其交易信息記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，是否接受不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核其提供的交易材料，是否查詢交易相對人的不動(dòng)產(chǎn)資料等，完全取決于其意思表示，法律上不能強(qiáng)制當(dāng)事人必須將不動(dòng)產(chǎn)交易資料進(jìn)行登記。

不登記對附加功能的影響。征收房地產(chǎn)稅與反腐敗作為不動(dòng)產(chǎn)登記的附加功能，如果當(dāng)事人對其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利不申請登記，對該等附加功能會(huì)產(chǎn)生何種影響？如前文所述，我國現(xiàn)行法對不動(dòng)產(chǎn)登記采取自愿申請?jiān)瓌t，是否登記由當(dāng)事人自己抉擇，非其必須履行的一項(xiàng)義務(wù)。以房屋買賣為例，不登記只是不發(fā)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果，法律不能強(qiáng)制當(dāng)事人必須辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。這樣，在不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域，就會(huì)存在沒有辦理登記，未記載于登記簿的不動(dòng)產(chǎn)，未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。實(shí)踐中，未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的情形較為復(fù)雜，有的是當(dāng)事人主觀上不愿意申請登記；有的系尚不具備申請登記的條件，如因開發(fā)商“跑路”未辦理首次登記，導(dǎo)致購房者不能辦理轉(zhuǎn)移登記；有的系因規(guī)劃、建造等存在違法行為而客觀上不能辦理登記，如“小產(chǎn)權(quán)房”等違法建筑；也有歷史遺留原因、購房政策改變等難以辦理登記，如“校產(chǎn)房”“軍產(chǎn)房”“房改房”等。

對于征稅和反腐敗而言，盡管可以通過已有登記的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)為房地產(chǎn)稅的開征提供技術(shù)與數(shù)據(jù)支撐，也確實(shí)可以發(fā)現(xiàn)一些官員的貪腐行為。但鑒于登記的不動(dòng)產(chǎn)與實(shí)際建造、居住使用的不動(dòng)產(chǎn)在數(shù)量上并非等量對應(yīng)關(guān)系，登記的不動(dòng)產(chǎn)并不能體現(xiàn)出實(shí)際建造、居住使用的不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)數(shù)據(jù)?？梢姡蕾嚥粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)現(xiàn)懲治官員腐敗的目標(biāo)實(shí)則誤解了不動(dòng)產(chǎn)登記的功能。不動(dòng)產(chǎn)登記制度并不承載“以人查房”的功能，“以人查房”推動(dòng)反腐敗工作的進(jìn)程只能說是民眾在當(dāng)今對不動(dòng)產(chǎn)登記制度的一個(gè)溢出期待。同樣，把征收房地產(chǎn)稅看作不動(dòng)產(chǎn)登記制度的主要作用也是片面的，這種觀點(diǎn)也容易導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)推卸自己應(yīng)當(dāng)履行的主要職責(zé)。⑦

總之，就不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度本身及其實(shí)施效果而言，應(yīng)著力關(guān)切該制度的核心功能能否順利實(shí)現(xiàn)。不能因附加功能產(chǎn)生溢出效用而削弱或者淡化核心功能，更不能片面夸大附加功能的作用。不動(dòng)產(chǎn)登記制度系物權(quán)法的組成部分，不是反腐敗和征收房地產(chǎn)稅的法律，反腐敗要多措并舉，征收房地產(chǎn)稅實(shí)為一復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不能因之而對不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度寄予過高的期許。

（作者為南開大學(xué)法學(xué)院教授、博導(dǎo)）

【注釋】

①王亦白：《不動(dòng)產(chǎn)登記的雙重功能與登記審查使命》，《中國土地》，2018年第9期。

②程嘯：《不動(dòng)產(chǎn)登記法研究》，北京：法律出版社，2018年版，第63頁。

③陳耀東：《登記信息查詢與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)》，《中國不動(dòng)產(chǎn)》，2015年第8期。

④陳耀東主編：《新編房地產(chǎn)法學(xué)》，北京：北京大學(xué)出版社，2018年版，第256-257頁。

⑤[日]近江幸治著、王茵譯：《民法講義ll物權(quán)法》，北京：北京大學(xué)出版社，2006年版，第92頁。

⑥謝在全：《民法物權(quán)論》，臺北1991年自版，第114頁。轉(zhuǎn)引自王利明：《物權(quán)法研究》，北京：中國人民大學(xué)出版社，2002年版，第197頁。

⑦程嘯：《走出不動(dòng)產(chǎn)登記制度的認(rèn)識誤區(qū)》，《中國改革》，2013年第7期。

責(zé)編/谷漩 美編/楊玲玲