徐海燕 秦皇島秦文房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

前言

與其他行業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)有一些特殊之處，也就是把房地產(chǎn)的發(fā)展和經(jīng)營整合在一起，因此它們的開發(fā)建設周期比較長，所需成本也比較高，并且由于其運作中的風險比較多，所以很可能會出現(xiàn)負債經(jīng)營現(xiàn)象。因此，為了防止上述問題的發(fā)生，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當注重提升財務管理工作開展的效率和品質(zhì)，并對會計核算制度進行科學設定，這樣才能讓公司在面臨日益加劇的市場競爭中屹立不倒，并取得更好的發(fā)展，從而達到提高企業(yè)經(jīng)濟效益的目的。針對這種情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應該在更加清晰地認識到會計核算工作開展重要性的基礎上，深入研究這一過程中所出現(xiàn)的問題，并制定出切實有效的對策，進而為確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得以健康可持續(xù)發(fā)展奠定基礎。

一、相關概念分析

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算指的是企業(yè)內(nèi)部財務部門，對企業(yè)現(xiàn)金流量開展實時監(jiān)控和管理，并運用與其有關的會計信息手段，來反映企業(yè)正在進行的各種經(jīng)營活動的資金運行狀況。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運營過程中具有一些特殊性，比如房地產(chǎn)商品在建設過程中需要花費比較長的時間，同時還需要承擔比較高的投資風險，需要進行比較復雜的交易等[1]。因此，就需要相關人員主動做好會計核算工作，以便能夠?qū)ζ髽I(yè)資金流動做出準確反應，從而防止產(chǎn)生對企業(yè)資金使用造成的影響，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的重要性

我國社會主義市場體系的逐漸健全，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也帶來了新的風險，進而就需要企業(yè)做好會計核算工作，且做好該項工作還具有如下重要性：1.在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開展的財務監(jiān)督管理工作過程中會計核算起到了積極影響作用，它可以準確地反映企業(yè)的運營和資金運用情況，且相關人員對會計核算財務數(shù)據(jù)進行詳細分析，既可以把握企業(yè)的實際運營狀況，也可以對企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展結(jié)果進行全方位認識。另外，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計信息內(nèi)容比較多，所以必須要對會計信息展開及時、準確地計算，并對其存在的問題展開科學判斷。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過有效開展會計核算，可以確保相關管理人員更加精確地了解企業(yè)的資金運用情況，并還可對資金運用情況展開詳細的記載和監(jiān)督。同時，在對內(nèi)部會計信息進行審核過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計管理人員可以對企業(yè)現(xiàn)有資金流動情況展開科學分析和判斷，從而可以在一定程度上防止企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)徇私舞弊現(xiàn)象。當對一個項目進行投資的時候，因為投資項目的價值很高，所以周期也很長，并且在產(chǎn)品的制造和產(chǎn)品銷售過程中，公司還面臨著很多不確定風險，所以這就需要公司以一種科學的、嚴謹?shù)膽B(tài)度來開展會計核算工作，并按照要想規(guī)定要求來落實監(jiān)管工作，以便保證企業(yè)所開展的會計核算信息更加精確、真實，并通過對資金的監(jiān)管來提高企業(yè)經(jīng)營水平[2]。3.由于房地產(chǎn)開發(fā)公司的資本投入相對較大，所以為了提高企業(yè)經(jīng)營效率，需要做好企業(yè)成本控制工作，而通過開展高質(zhì)量的會計核算工作，能夠正確地反映企業(yè)的資本使用狀況和成本支出。因此，在進行會計核算的同時，公司能夠全面地掌握投資項目的成本和費用，從而保證在整個項目開發(fā)的過程中，可以對項目經(jīng)費進行科學地、合理地控制，以便盡可能地將企業(yè)項目開發(fā)費用降到最低，持續(xù)提高企業(yè)的盈利水平，促進了公司運營效率的穩(wěn)步提高。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題

(一)成本費用歸集結(jié)轉(zhuǎn)缺乏規(guī)范性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際開展內(nèi)部成本費用歸集工作時，應當按實際工程進度繳納開發(fā)費用，且在經(jīng)過財務審查后，應將所需付款的金額計入開發(fā)費用中。但實際情況卻是，在建設商品房的過程中很多項目都沒有完成結(jié)算，這就導致了對工程項目的成本和支出數(shù)額匯總時出現(xiàn)一些偏差問題。這主要是由于在對樓盤進行建設的時候，由于各個樓棟的完工備案的時間存在差異，在實際的成本結(jié)轉(zhuǎn)過程中，尚未在會計賬面上形成全部的成本歸集金額，此時需要使用企業(yè)預算部門的預計費用作為轉(zhuǎn)移基礎，但這樣做會造成結(jié)轉(zhuǎn)成本金額不精確。且由于企業(yè)成本預算及財務部對目標成本報表中所采用的設備存有差異，繼而也造成了成本轉(zhuǎn)移不公正、不規(guī)范問題出現(xiàn)。

(二)缺乏充足的信息披露

在信息披露方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也存在一定問題，特別是關于企業(yè)風險信息以及資金流動信息披露不足，繼而就會造成企業(yè)對在建設期間和完工后的資金流動詳細狀況不能有一個準確認識。同時，由于項目建設周期較長，所以在項目建設期中項目的現(xiàn)金流入和流出時間間隔很長，因此不能對項目中的資金流動狀況進行清楚把握。另外，還由于部分會計人員職業(yè)素養(yǎng)不高，這就容易導致在對企業(yè)現(xiàn)金流量的表述上存有問題，從而致使企業(yè)經(jīng)營活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流存有差異，這對公司開展信息披露工作產(chǎn)生了很大的負面影響。

(三)銷售收入缺乏明確標準

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程工期較長，工程造價較高，如企業(yè)無法對收入確認進行有效監(jiān)督管控，這將會給公司開展財務工作造成很大困難。目前，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營業(yè)收入中未將應收賬款與預算賬款納入其中，造成了對收入的不準確記載，從而影響了會計核算工作開展的精確度。與此同時，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，由于其分期支付的工程項目往往會產(chǎn)生逾期未收貨款的現(xiàn)象。且按照實質(zhì)性交易的準則來確認銷售收入，然而很多企業(yè)只注重現(xiàn)金回籠，而忽略了交易實質(zhì)，這就嚴重阻礙了企業(yè)經(jīng)濟效益的提升[3]。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題的解決策略

(一)統(tǒng)一規(guī)范成本歸集和結(jié)轉(zhuǎn)口徑

房地產(chǎn)公司在產(chǎn)品開發(fā)和市場銷售上有很大的區(qū)別，繼而為便于其收入與費用之間的配比協(xié)調(diào)，將成本進行公平公正分配，就需要統(tǒng)一相應的結(jié)轉(zhuǎn)口徑。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行開展會計核算時，要把預算與審核分開，只有這兩個部門相互協(xié)作，才能使企業(yè)的會計核算工作開展更加順暢、有序。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應組織有關部門對相關事項展開探討分析，以便對項目成本科目進行合理調(diào)整，從而提高會計核算公正開展的精確性和有效性。另外，為保證財務數(shù)據(jù)信息的連貫性，還應該統(tǒng)一成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)，如果還沒有結(jié)束結(jié)算工作，那么對于已經(jīng)建成并進行了備案的樓棟，可以先統(tǒng)一按照預結(jié)算金額進行結(jié)轉(zhuǎn)，以便提高會計核算公正開展的精確性和效率。

(二)注重強化會計核算人員素質(zhì)與能力

要想確保會計核算工作開展取得應有成效，其關鍵就在于會計核算人員自身職業(yè)素養(yǎng)能力的高低。因此，要想有效提升企業(yè)會計核算工作開展成效就需要做到以下幾點：一是要對會計核算部門領導進行開展培訓工作，通過講座、宣傳、培訓和其他方式向會計核算人員傳達國家針對企業(yè)會計核算工作開展的一系列要求，以確保在源頭上進行提升會計核算工作開展成效；二是要強化對會計核算人員開展思想政治教育，使其轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的工作理念和思維方式，樹立正確的職業(yè)道德、職業(yè)素質(zhì)，充分發(fā)揮主觀能動性，從而推動企業(yè)會計核算工作的持續(xù)發(fā)展；三是著重讓會計核算從業(yè)人員學習最新的專業(yè)知識以及技能，且還要建立一種長期培訓機制，定期向他們灌輸新知識、新思想、新技術；另外還可利用考核評價體系來鼓勵相關工作人員把理論知識與實際工作情況相結(jié)合，實現(xiàn)理實一體化培訓教育，進而幫助會計核算人員逐步形成良好的職業(yè)素養(yǎng)能力，使得企業(yè)所開展的會計核算工作發(fā)揮出應有成效。四是要強化崗前培訓。崗前培訓主要是讓員工熟悉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運行方式和經(jīng)營方式，以達到在企業(yè)工作的要求。在崗前培訓中可以將如何進行開展會計核算工作列為主要培訓內(nèi)容，培養(yǎng)員工的工作開展能力，以便促使其在會計工作時能及時地找到存在的問題，并制定出針對性解決措施，繼而促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得以良性發(fā)展[4]。

(三)完善企業(yè)銷售收入核算

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展會計核算工作時，要明確房產(chǎn)出售所得收入的范圍。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，商品的銷售收入包括商品從配套設置、用地的利用和房屋開發(fā)模式。在清晰、明確上述收入會計核算范圍的同時，還需要進一步對商品在產(chǎn)品中的價值進行界定，并將其列入會計核算當中，為會計核算提供一種行之有效的信息基礎，從總體上確保會計核算數(shù)據(jù)的精確度。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)自身的經(jīng)營情況，持續(xù)地完善銷售收入標準，從而對收益的確認和會計核算工作開展提供支撐。且由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性，所以在對其商品銷售收入進行確認時，應該特別注意其標準，合理、科學地確認標準以及完善管理，從而在很大程度上提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營管理水平。同時，在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入標準進行制訂和完善的時候，應該注意以下兩個方面，一是法律，二是專業(yè)。對于法律方面而言，要嚴格按照國家的法律政策和有關管理規(guī)定進行；對于專業(yè)方面而言，需要會計人員按照會計準則和規(guī)定要求，明確確認收入的標準，并以此來衡量和核算會計成本、收入的標準，確保會計核算工作開展的準確性。

(四)提高企業(yè)會計核算工作的精細化水平

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理過程中財務管理占有著極為重要的位置，而會計核算是其中的一種主要內(nèi)容，從而為了確保其能夠充分發(fā)揮自身的審查、監(jiān)督及控制職能，就需要嚴格遵守國家及相關部門規(guī)定將會計核算工作在企業(yè)財務管理過程中的定位進行落實，對工作職能進行清晰界定，落實管理責權(quán)，并通過采用精細化管理方式來確保會計核算發(fā)揮出應有價值。一方面，要堅持因地制宜的原則，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展策略相迎合，并與企業(yè)的業(yè)務組成相聯(lián)系，明確會計核算工作開展范圍和具體職能，完善會計核算相關制度，繼而確保會計核算工作得以規(guī)范化開展。另一方面，要建立一支專業(yè)化會計核算團隊，對團隊成員展開相關教育培訓工作，提升團隊的專業(yè)素質(zhì)，確保會計核算工作人員嚴格遵守職業(yè)道德，保證會計核算工作開展的合法性和合規(guī)性[5]。此外，要廣招有專業(yè)技能的會計核算工作人員，建立起一支專業(yè)化人才團隊，以滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算工作開展需求。

(五)注重會計核算方面的信息化建設

會計核算在企業(yè)整體管理工作中屬于一項基本工作，它可以很好地規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險，增加企業(yè)的經(jīng)濟效益，所以就需要企業(yè)領導層要及時轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)會計核算工作開展理念，樹立良好的信息化建設意識。目前互聯(lián)網(wǎng)信息技術已經(jīng)深入到了人們生活和工作的各個方面，它對一切工作都起著至關重要的作用，所以企業(yè)要想有效解決會計核算工作中存在的問題就需要做好信息化建設，并不斷完善和更新內(nèi)部會計核算各項信息化設備以及工具。因此，有必要做到以下幾點要求：一是做好會計核算信息化建設的頂層設計，以便可以有效地將企業(yè)其他部門的系統(tǒng)與會計核算系統(tǒng)有機地結(jié)合起來，并科學地構(gòu)建和完善系統(tǒng)界面，避免出現(xiàn)“信息孤島”現(xiàn)象，形成良好的信息共享機制，加強企業(yè)內(nèi)部的信息交流與溝通，減少假賬、錯賬、漏賬、改賬等情況出現(xiàn)的概率，有效促進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算工作開展成效的提升。二是要充分認識到信息化會計核算系統(tǒng)自身的拓展性，從長遠角度出發(fā)來進行延伸會計核算信息化系統(tǒng)功能，從而為后續(xù)開展會計核算信息化建設與升級打下堅實基礎。

(六)提升會計信息披露質(zhì)量和效率

在房地產(chǎn)開發(fā)公司的發(fā)展歷程中，會計信息的披露與其會計處理之間存在著緊密的關系，且土地成本占據(jù)了企業(yè)總開發(fā)成本的大部分，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行會計信息的披露時，一定要將土地儲備的詳細信息披露出來，這樣才能根據(jù)土地儲備的具體信息，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營和發(fā)展情況進行科學預測。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制年報中，應當包含與其土地儲備、土地成本等有關的信息內(nèi)容，而且為了確保所公布的信息更加準確和完整，需要在企業(yè)現(xiàn)金流量報表編制中詳細披露項目開發(fā)過程中的費用收支情況。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要定期披露項目風險信息，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)很容易受到投資規(guī)模大、建設周期長等方面因素的影響，導致企業(yè)風險因素不斷上升。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該積極地進行風險信息披露，發(fā)揮自身經(jīng)營管理的作用。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過對項目風險相關信息進行全面評估，進而對開發(fā)項目的風險特點進行全面認識，從而更加科學、有效地強化企業(yè)自身風險管控能力。同時，在編制房地產(chǎn)開發(fā)年度報告過程中，有必要增加項目開發(fā)風險信息提醒，披露企業(yè)潛在風險信息，并積極提高企業(yè)信息披露的透明度和全面性[6]。

四、結(jié)語

總之，會計核算在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體管理工作中屬于一項基本工作，它可以很好地幫助企業(yè)規(guī)避風險，增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者和會計核算人員要改變自身會計核算工作開展思想，對會計核算開展工作給予足夠關注，完善會計核算制度，保證會計核算工作開展的獨立性和權(quán)威性，并主動把會計核算工作融入到現(xiàn)行財務管理工作體制之中，把會計核算當作一項常規(guī)性制度加以確定和宣貫，解決以往會計核算工作中存在的問題，繼而確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得以長期、平穩(wěn)的發(fā)展。■