葉泓茂

（福建省華僑實(shí)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司，福州 350000）

引 言

針對建筑能耗高、污染大等問題，綠色建筑理念得以被提出，強(qiáng)調(diào)在建筑全生命周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)各種資源、能源最大限度的節(jié)約，并通過減少污染和保護(hù)環(huán)境，維持建筑和環(huán)境的和諧發(fā)展。而綠色建筑作為現(xiàn)代社會的重要建設(shè)模式，能否獲得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的認(rèn)可還取決于綠色建筑帶來的經(jīng)濟(jì)效益，因此應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)話題的研究，從而順利推動建筑行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、綠色建筑經(jīng)濟(jì)效益對房地產(chǎn)開發(fā)的影響

（一）直接效益帶來的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)往往更關(guān)注綠色建筑帶來的經(jīng)濟(jì)效益。首先，房屋建筑開發(fā)涉及前期規(guī)劃、設(shè)計、施工和運(yùn)營等各個階段，其間將產(chǎn)生土地費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)用、運(yùn)維費(fèi)用等各種費(fèi)用，都將計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中。而采取綠色建筑施工方案能夠節(jié)約土地、水電等各種資源和能源，使建筑全生命周期的成本得到有效控制，因此可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來直接效益。例如，在建筑規(guī)劃設(shè)計階段，從建筑節(jié)能角度進(jìn)行因地制宜的規(guī)劃，綜合考慮地理位置、氣候條件等因素給建筑施工和運(yùn)行帶來的影響，提出科學(xué)的建筑設(shè)計方案，可以使當(dāng)前地理?xiàng)l件和氣候環(huán)境得到充分利用，減少不必要的土地資源浪費(fèi)，達(dá)到縮減項(xiàng)目實(shí)施成本的目標(biāo)。再如，針對夏季炎熱但濕度適宜的地區(qū)，通過實(shí)現(xiàn)外墻、屋頂綠化可以有效控制室內(nèi)溫度，減少空調(diào)等設(shè)備能耗。通過實(shí)現(xiàn)節(jié)材、節(jié)水、節(jié)電等各項(xiàng)措施，能夠通過減少項(xiàng)目開發(fā)成本，為企業(yè)帶來更多的效益。其次，在房地產(chǎn)開發(fā)方面，企業(yè)在建筑建設(shè)過程中需要按照清潔生產(chǎn)要求采取減排措施，并因此支付一定的成本。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過開發(fā)綠色建筑，能夠落實(shí)國家的低碳環(huán)保生產(chǎn)要求，并通過將碳排放權(quán)轉(zhuǎn)讓和銷售獲得更多的利潤。此外，綠色建筑具有節(jié)能、環(huán)保的特性，能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取綠色貸款，減少企業(yè)因項(xiàng)目開發(fā)而支出的利息，使項(xiàng)目開發(fā)成本得到進(jìn)一步縮減，從而為企業(yè)帶來更多的直接效益。

（二）間接效益帶來的影響

建造綠色建筑，也能為房地產(chǎn)開發(fā)帶來間接效益，但往往容易被企業(yè)忽視。對間接效益進(jìn)行分析，通常采用機(jī)會成本法，需要對未開發(fā)項(xiàng)目的凈效益進(jìn)行估算，確定實(shí)際效益超出凈效益，則能繼續(xù)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，而二者差值則與項(xiàng)目開發(fā)獲得的間接效益相關(guān)。對綠色建筑帶來的間接經(jīng)濟(jì)效益展開分析，主要包含兩方面效益：一方面，相較于傳統(tǒng)建筑，綠色建筑可以節(jié)省能源、資源，并減少環(huán)境污染，符合現(xiàn)代社會提出的綠色、環(huán)保發(fā)展要求，因此可以獲得社會支持。通過合理進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)，可以使建筑與周圍環(huán)境較好融合，在項(xiàng)目審批階段能夠更快通過規(guī)劃、環(huán)保等部門的審批，加速項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)省管理費(fèi)等各種間接成本。項(xiàng)目實(shí)施期間可以結(jié)合自然規(guī)律加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，及時清除施工帶來的各種污染，不會給周圍環(huán)境帶來較大影響，也能減少施工遭遇的居民抵制等事件，有效提升施工效率的同時，創(chuàng)造一定的效益。另一方面，打造綠色建筑可以使用更多自然、健康的材料，并注重周圍環(huán)境綠化，創(chuàng)造良性循環(huán)發(fā)展的環(huán)境小氣候，為人們營造舒適的生活和工作環(huán)境。與此同時，綠色建筑能夠通過資源回收、光伏發(fā)電等手段減少建筑使用過程中產(chǎn)生的能耗，降低物業(yè)和用戶房屋維護(hù)費(fèi)用的支出，在創(chuàng)造更多生態(tài)效益和社會效益的同時，能夠突顯建筑優(yōu)勢，吸引更多人購買和租賃建筑，為企業(yè)帶來更多的效益。

二、提升綠色建筑經(jīng)濟(jì)效益和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的對策

（一）加強(qiáng)綠色建筑增量成本控制

建造綠色建筑，要求選擇環(huán)保、節(jié)能材料的同時，進(jìn)行綠色施工，可能導(dǎo)致施工成本的增加。而綠色建筑需要開發(fā)企業(yè)、設(shè)計企業(yè)、施工企業(yè)等多方共同參與，帶來的效益通常由社會共享，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)判斷項(xiàng)目開發(fā)利潤帶來了困難，一旦出現(xiàn)成本負(fù)擔(dān)者和增加收益獲得者不對等的問題，對開發(fā)企業(yè)來講，就容易面臨項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益不高的問題。為避免這一問題發(fā)生，需要加強(qiáng)綠色建筑增量成本控制，有效提升綠色建筑的經(jīng)濟(jì)效益，促使企業(yè)做出開發(fā)綠色建筑的投資決定。實(shí)際在綠色建筑開發(fā)期間，項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計、施工、運(yùn)營等各個階段都將產(chǎn)生成本支出，產(chǎn)生的增量成本包含土地開發(fā)費(fèi)、建造費(fèi)、管理費(fèi)等，需要通過加強(qiáng)成本控制，使項(xiàng)目實(shí)施具有一定的經(jīng)濟(jì)性，達(dá)到提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的最終目標(biāo)。

在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計階段，工程選址、規(guī)模、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)要求等都將給增量成本帶來影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將根據(jù)可行性評估報告中的財務(wù)收益、經(jīng)濟(jì)收益等指標(biāo)決定是否采納開發(fā)方案。結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)條件、標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行全方位的估價，精準(zhǔn)給出投資控制額度，能夠有效控制項(xiàng)目成本。與此同時，綠色建筑設(shè)計也是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如果單純看重節(jié)能、環(huán)保問題，將導(dǎo)致成本造價失控，因此還應(yīng)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)成本控制，在經(jīng)濟(jì)效益和社會效益間尋求平衡，做到實(shí)現(xiàn)資源高效利用，保證設(shè)計方案可行。

在施工建設(shè)階段，將產(chǎn)生大量成本支出，因此應(yīng)加強(qiáng)增量成本分析，提出有效成本控制措施。在制作招標(biāo)文件和評定標(biāo)書等活動中，結(jié)合綠色建筑建設(shè)目標(biāo)和采取的相關(guān)技術(shù)措施展開分析，應(yīng)在提出明確環(huán)保和質(zhì)量要求的同時，給出項(xiàng)目造價，通過EPC 總承包形式督促施工單位加強(qiáng)成本支出控制。對施工單位提出的成本管理辦法進(jìn)行審核，應(yīng)通過分析施工方案經(jīng)濟(jì)性實(shí)現(xiàn)施工組織優(yōu)化，并加強(qiáng)現(xiàn)場監(jiān)督，落實(shí)合同管理、簽證管理等工作，避免不必要的浪費(fèi)產(chǎn)生。例如：綠色施工中材料費(fèi)用為增量成本控制關(guān)鍵，應(yīng)通過落實(shí)限額領(lǐng)料、就地取材等原則，減少資源損耗；通過動態(tài)監(jiān)管，確保造價控制工作落實(shí)到各個環(huán)節(jié)，能夠?qū)崿F(xiàn)資源最大化利用，有效節(jié)省工程支出。

在項(xiàng)目運(yùn)營階段，相較于普通建筑，綠色建筑使用了大量的綠色新型材料、工藝技術(shù)等，對運(yùn)維管理提出了更高的要求，產(chǎn)生的管理費(fèi)用也更高。想要加強(qiáng)增量成本控制，要求加強(qiáng)建筑運(yùn)行管理，通過充分發(fā)揮建筑節(jié)能優(yōu)勢，節(jié)約成本。為此，許多綠色建筑引入了智能化系統(tǒng)進(jìn)行物業(yè)管理，促使物業(yè)服務(wù)從低技術(shù)向高技術(shù)轉(zhuǎn)變。為規(guī)避物業(yè)服務(wù)水平不佳帶來的成本控制風(fēng)險，應(yīng)由綠色建筑開發(fā)企業(yè)打造環(huán)保物業(yè)，運(yùn)用高效手段加強(qiáng)建筑管理，維持建筑的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

（二）科學(xué)評價綠色建筑增量效益

在加強(qiáng)增量成本控制的同時，需要對綠色建筑帶來的增量效益進(jìn)行科學(xué)的評價，確保項(xiàng)目開發(fā)能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來可觀的效益。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營流程可知，主要通過出售和出租兩種形式獲得收益。直接進(jìn)行房產(chǎn)出售，開發(fā)利潤=房地產(chǎn)價格-土地取得成本-建筑建造成本-項(xiàng)目管理費(fèi)用-投資利息-營銷費(fèi)用。出租房地產(chǎn)，獲得的凈收益=潛在毛收入-空置損失-運(yùn)營費(fèi)用，開發(fā)利潤為凈收益和開發(fā)成本的差值。直至進(jìn)入運(yùn)營階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能獲得收益。但綠色建筑開發(fā)難度更大，在建設(shè)運(yùn)營方面提出更高的要求，導(dǎo)致項(xiàng)目承擔(dān)了工期延誤等風(fēng)險，因此為降低資金風(fēng)險，企業(yè)會提前預(yù)售房產(chǎn)。能否獲得可觀的利潤，需要對項(xiàng)目增量效益進(jìn)行評價，在增量效益超出增量成本時，則能為開發(fā)企業(yè)帶來超額利潤。增量成本分析貫穿項(xiàng)目全生命周期，但在有效控制增量成本的基礎(chǔ)上，可以通過前期規(guī)劃對增量成本進(jìn)行估算。在增量效益分析方面，可知經(jīng)濟(jì)增量效益主要來自銷售階段價格溢價和運(yùn)營階段的節(jié)能、政府補(bǔ)貼。另外，還能為企業(yè)帶來口碑提升的社會增量效益。具體來講，就是在市場消費(fèi)者認(rèn)可綠色建筑的情況下，可以使房產(chǎn)達(dá)到更高的售價，從而獲得更多的效益。而為推動綠色建筑建設(shè)，各地政府出臺了補(bǔ)貼和激勵政策，在項(xiàng)目通過認(rèn)證后可以獲得相應(yīng)收益。此外，綠色建筑配備光伏發(fā)電等設(shè)施，能夠減少電能和水資源的消耗，從而減少相關(guān)費(fèi)用的產(chǎn)生。實(shí)際對增量效益進(jìn)行評價，可以采用凈現(xiàn)值法展開分析：

式（1）中，NPV 為項(xiàng)目凈現(xiàn)值，CI 為年收益，CO 為年支出，i 為項(xiàng)目開盤當(dāng)年行業(yè)基準(zhǔn)收益率，t 為項(xiàng)目周期，通常設(shè)定為50 年。在增量成本和增量效益NPV 的差值為0 時，說明效益和成本可以維持平衡，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際投資需求決定是否開發(fā)房產(chǎn)。在差值大于0 時，說明獲得了超額利潤，投資方案可行，而差值小于0，說明投資不可行。

三、提升綠色建筑經(jīng)濟(jì)效益和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)踐

（一）項(xiàng)目概況

某省屬國有企業(yè)擁有8 家全資子公司，公司主營業(yè)務(wù)為城市資產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，房產(chǎn)物業(yè)主要包含寫字樓、商場、店面、廠房、長租公寓等，分布在福州市、泉州市、廈門市、深圳市等繁華都市。按照公司發(fā)展規(guī)劃，即將進(jìn)行Q 社國際青年長租公寓三期等新型城市資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)態(tài)開發(fā)，其中包含許多綠色建筑項(xiàng)目，需要通過加強(qiáng)建筑經(jīng)濟(jì)效益分析制定科學(xué)投資決策，保證公司能夠獲得可觀利潤。以某綠色住宅項(xiàng)目為例，占地56 萬m2，總建筑面積為150 萬m2，包含高層、多層和公共建筑，建設(shè)配套社區(qū)醫(yī)院、商業(yè)活動中心等，將按照國家二星級綠色項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營。

（二）綠色方案

建筑按照65%節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)建造，采用外墻保溫隔熱、屋面保溫隔熱等技術(shù)，選用聚苯乙烯等新型環(huán)保材料，門窗選用中空斷橋鋁門窗。全部高層建筑安裝太陽能熱水系統(tǒng)，地下車庫采用太陽能照明系統(tǒng)和光導(dǎo)照明系統(tǒng)。住宅采用通力節(jié)能電梯，通過能量回饋控制系統(tǒng)減少電能損耗?？紤]到小區(qū)綠化面積較大，采用雨水收集和中水回用系統(tǒng)，將收集的雨水用于公共區(qū)域灌溉和景觀用水，處理后的中水用于道路清洗和室內(nèi)沖廁，改善項(xiàng)目居住環(huán)境。在建筑施工期間，推行“四節(jié)一環(huán)?！贝胧媛鋵?shí)節(jié)能、環(huán)保施工理念，確保項(xiàng)目實(shí)施帶來良好的生態(tài)效應(yīng)。

（三）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性分析

對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性展開分析，需要先對增量成本進(jìn)行分析。在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計階段，聘請擁有綠色建造經(jīng)驗(yàn)的單位進(jìn)行充分論證，使前期服務(wù)費(fèi)增加258 萬元。通過對項(xiàng)目建設(shè)階段增量成本進(jìn)行測算，可知增量成本主要來自太陽能熱水、雨水回收、中水利用、環(huán)境控制等部分，總體增量成本約為5 206 萬元。對運(yùn)營階段增量成本進(jìn)行測算，可知每年約為2.4 萬。對項(xiàng)目開發(fā)的增量成本展開分析，可知基準(zhǔn)收益率取12%，代入NPV 公式中，能夠得到總體增量成本為5 484 萬元。通過系統(tǒng)分析可知，占比最大的為建設(shè)階段產(chǎn)生的增量成本，使項(xiàng)目實(shí)施承擔(dān)了一定的成本風(fēng)險，因此應(yīng)通過技術(shù)革新、合理選材等手段制定科學(xué)的綠色建筑建造方案，并在施工過程中加強(qiáng)材料成本、人力成本等各項(xiàng)成本費(fèi)用的控制，保證項(xiàng)目造價符合預(yù)期，能夠有效控制增量成本，為提升項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益奠定堅實(shí)的基礎(chǔ)。

對項(xiàng)目的增量效益展開分析，通過與周邊競品進(jìn)行比較，并參考市場品牌房企價格進(jìn)行估算，最終將住宅價格設(shè)定為7 200 元/m2，開盤首日推出316 套，去化率達(dá)到80%。由于項(xiàng)目所在地區(qū)為發(fā)達(dá)城市，市場對綠色建筑認(rèn)可度良好，開盤后價格小幅度上浮，帶來了100 元/m2的溢價效應(yīng)，產(chǎn)生了約5 733 萬元的增量效益。項(xiàng)目作為二星級綠色建筑，按照當(dāng)?shù)卣咴诮ㄖ娣e達(dá)到57 萬m2的條件下，約獲得2 580 萬元政府補(bǔ)貼。項(xiàng)目交付后經(jīng)過三年運(yùn)營，每年節(jié)省電費(fèi)約26 萬元，每年節(jié)約水費(fèi)約9 萬元。代入NPV公式對項(xiàng)目增量效益展開分析，能夠得到總額約為8 606 萬元，與增量成本差值為3 122 萬元，可以為項(xiàng)目帶來超額利潤。實(shí)際各地政策存在差異，可以忽略政府補(bǔ)貼對項(xiàng)目超額利潤展開分析，得到增量效益為6 026 萬元，與增量成本差值為542 萬元，依然能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益。此外，通過項(xiàng)目實(shí)施能夠帶來較多的社會效益，幫助企業(yè)樹立良好的形象和口碑，有助于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，在綜合效益良好的情況下，項(xiàng)目開發(fā)方案可行。

結(jié) 語

通過提高綠色建筑帶來的直接經(jīng)濟(jì)效益和間接經(jīng)濟(jì)效益，能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注入強(qiáng)心劑，保證項(xiàng)目得到順利投資建設(shè)。在實(shí)踐工作中，應(yīng)對綠色建筑全生命周期的增量成本展開分析，通過加強(qiáng)成本控制，減少資金投入。通過對綠色建筑經(jīng)濟(jì)價值進(jìn)行量化分析，可以確定綠色方案實(shí)施帶來的增量效益，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定科學(xué)決策，為綠色建筑的廣泛推行提供保障。