□ 南京 湯 培

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的高峰時(shí)期已經(jīng)過去，行業(yè)發(fā)展所面臨的挑戰(zhàn)將逐漸增加，其管理模式正從過去的粗放型發(fā)展方式轉(zhuǎn)向精細(xì)型運(yùn)營(yíng)方式。隨著土地價(jià)格在市場(chǎng)化的推動(dòng)下不斷增加，以及政府相關(guān)部門對(duì)拿地企業(yè)設(shè)置的門檻不斷升高，房地產(chǎn)企業(yè)在土儲(chǔ)拿地、前期規(guī)劃、項(xiàng)目建設(shè)等每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要投入巨量資金，資金需求量大、資金占用周期長(zhǎng)是房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點(diǎn)。在資金運(yùn)營(yíng)管理效果與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r息息相關(guān)的今天，如何保障房企在通過拿地穩(wěn)定規(guī)模及核心團(tuán)隊(duì)的基礎(chǔ)上，維持高效的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)已成為所有房企共同面臨的課題，因此有必要對(duì)投融資一體管理模式進(jìn)行更深一步探討。

一、投融資一體化模式涵義

投融資一體化模式指的是以項(xiàng)目投資效益為根本目標(biāo)，以促進(jìn)投資拿地為方向，以提升融資效率并壓降融資成本為手段，并將資金運(yùn)營(yíng)管理貫穿于投資、融資全過程的商業(yè)生態(tài)體系。投資、融資、資金管理是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的三大關(guān)鍵環(huán)節(jié)，投資是房企可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，融資和資金管理狀況則直接關(guān)系到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和效率。因此，投融資一體化模式正廣泛應(yīng)用于多行業(yè)、多領(lǐng)域，并在實(shí)踐中不斷根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)形成新的管理模式。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)超常規(guī)發(fā)展的時(shí)代已經(jīng)過去，在行業(yè)發(fā)展環(huán)境較為嚴(yán)峻行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度不斷加劇的時(shí)代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)之間內(nèi)卷也在推動(dòng)著行業(yè)重新洗牌，由于大型房企占據(jù)資金、人才以及管理等方面的優(yōu)勢(shì)，并在投融資模式的探索中先行一步，因此行業(yè)資源不斷向大型房企業(yè)集中，而中小房企業(yè)資金實(shí)力有限、融資渠道和手段單一，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中逐漸被兼并、淘汰?；谝陨戏治觯康禺a(chǎn)企業(yè)的投融資一體模式的內(nèi)涵可以定義為：在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)過程中，通過投資、融資與資金管理的滲透參與，打通資源線與資金線的業(yè)務(wù)管理分工壁壘，將投融資貫穿到全周期項(xiàng)目管理環(huán)節(jié)，從而實(shí)現(xiàn)以投融資管理提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率的目標(biāo)。

二、投融資一體化模式構(gòu)建總體思路

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)在拿地、拿證、預(yù)售等業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的行業(yè)準(zhǔn)入門檻越來越高、競(jìng)爭(zhēng)程度越來越激烈，這不僅導(dǎo)致行業(yè)整體利潤(rùn)的下滑，而且項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也進(jìn)一步加大，例如融資風(fēng)險(xiǎn)、成本不可控風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)控缺陷風(fēng)險(xiǎn)等，無不對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)形成巨大的經(jīng)營(yíng)壓力。特別是融資領(lǐng)域，由于國(guó)家頻發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)信貸收緊政策，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸投放范圍明顯收窄，這就促使房地產(chǎn)企業(yè)逐步轉(zhuǎn)變長(zhǎng)期以來所形成的粗放管理模式，并利用其強(qiáng)大的投融資優(yōu)勢(shì)，積極探索投融資一體化管理模式。

目前，大型房產(chǎn)房企在投融營(yíng)一體化管理模式趨于成熟和完善，從其成功管理經(jīng)驗(yàn)中可以總結(jié)出投融營(yíng)一體化管理模式的總體思路，那就是：以利潤(rùn)預(yù)算指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)，通過管目標(biāo)、建組織、拓資源、控成本、提效率、動(dòng)態(tài)監(jiān)控等多元化、精細(xì)化管理措施，將投資、融資與資金管理滲透到項(xiàng)目整體生命周期，形成業(yè)務(wù)與資金相融合的價(jià)值鏈體系。

具體來說，投融資一體化管理模式的總體思路大致分為三個(gè)步驟，分別是：找缺口、排計(jì)劃、落執(zhí)行。首先是自拿地起即根據(jù)項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)、合作模式、權(quán)益比例、預(yù)期開盤周期、回款比例等鋪排數(shù)據(jù)分析，測(cè)算年度經(jīng)營(yíng)的總體資金缺口；其次是取得地塊后根據(jù)推測(cè)的年度內(nèi)資金缺口額度，對(duì)全周期內(nèi)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)所需資金進(jìn)行統(tǒng)籌安排，在融資成本的可控、風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，通過多種融資渠道彌補(bǔ)資金缺口；再其次是通過項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、資金匹配過程中的關(guān)鍵指標(biāo)分析，對(duì)投融資過程中的資金運(yùn)營(yíng)效率進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，形成投、融、資一體化的鋪排邏輯。如圖所示：

圖 房地產(chǎn)企業(yè)投融資一體模式總體框架

三、房地產(chǎn)企業(yè)投融資一體化模式構(gòu)建具體措施

（一）以結(jié)果為導(dǎo)向，統(tǒng)籌測(cè)算資金需求規(guī)模

1.目標(biāo)測(cè)算：搭建投融目標(biāo)測(cè)算模型，保障投融鏈條順暢。投融資一體化模式正常運(yùn)行的基礎(chǔ)在于準(zhǔn)確測(cè)算投資需求，然后根據(jù)資金需求進(jìn)行策劃融資方案，并在日常運(yùn)營(yíng)中強(qiáng)化資金使用進(jìn)度、用途以及效果的監(jiān)測(cè)分析，由此可以看出，如何測(cè)算投資需求量，確保投資目標(biāo)與融資目標(biāo)相互同步以及藕合，是構(gòu)建投融資一體模式的第一步。而房地產(chǎn)企業(yè)的投資需求呈現(xiàn)多樣化、復(fù)雜化的特征，企業(yè)囤地?cái)?shù)量、項(xiàng)目開盤周期、在建工程進(jìn)度、房屋預(yù)售款回籠情況等多種因素都會(huì)對(duì)投資需求形成不同程度的影響，如何對(duì)不同影響因素綜合評(píng)估、分析，直接關(guān)系到前期資金需求預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性。為此，我國(guó)部分有影響力的咨詢公司以及大型房企在投融目標(biāo)測(cè)算模型方面進(jìn)行了有益探索，在房產(chǎn)生態(tài)鏈領(lǐng)域深耕多年的鈞涵咨詢顧問公司提出了“以銷定產(chǎn)、以產(chǎn)定儲(chǔ)、以儲(chǔ)定投”的投融目標(biāo)測(cè)算模型，該模型以年銷售額、利潤(rùn)等關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)為結(jié)果導(dǎo)向，并根據(jù)企業(yè)當(dāng)年發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)以及前端拿地資金缺口情況，統(tǒng)籌謀劃全年投資、融資規(guī)模。具體來說，一是將企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)與投融需求預(yù)測(cè)相銜接，通過存貨盤點(diǎn)、清理庫存、梳理業(yè)態(tài)等方式，測(cè)算在建項(xiàng)目和新增項(xiàng)目需要補(bǔ)充的貨值缺口；二是將前端拿地與投融資需求測(cè)算相結(jié)合，測(cè)算全年貨值總?cè)笨凇Ｇ岸四玫爻杀靖?、資金需求量大是房企業(yè)的典型特征，通常情況下，前端拿地資金在項(xiàng)目資金總量占比在70%以上，而且國(guó)家相關(guān)部門從政策上強(qiáng)制要求土地競(jìng)拍者使用自有資金繳付土地保證金和出讓款，嚴(yán)禁使用銀行貸款、信托等融資方式投向于前端拿地用途，因此這也是房企資金需求測(cè)算模型的重要影響因素。

2.組織建設(shè)：明確總部與子公司的投融管理職責(zé)。在房地產(chǎn)資源不斷向大型房企集中的同時(shí)，大型房企也承擔(dān)著更大的資源整合壓力，這就要求房企業(yè)統(tǒng)籌安排及多層次、多領(lǐng)域投融資規(guī)劃和運(yùn)作，特別是隨著房企業(yè)總部下轄分子公司數(shù)量擴(kuò)張，投融資所涉及的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和范圍更為廣泛，面臨的資金需求也更加多元化和復(fù)雜化，房企總部如何全面準(zhǔn)確預(yù)測(cè)各分子公司的投融資需求，并為分子公司、項(xiàng)目部的日常運(yùn)營(yíng)提供資金保障，是大型房企資源整合、投融管理的重大事項(xiàng)。越來越多房企管理經(jīng)驗(yàn)表明，通過組織建設(shè)，明確總部與分子公司之間的投融管理職責(zé)，構(gòu)建集團(tuán)公司內(nèi)部協(xié)作體系，建立激勵(lì)獎(jiǎng)懲機(jī)制等措施是投融資一體化運(yùn)作的前提，也保障投融一體化管理模式落地的關(guān)鍵。首先是突破長(zhǎng)期以來所形成的“總部包攬、總部投決”的管理模式。為提升管理效率，越來越多的大型房企引入了扁平化組織管理模式，分子公司在找地、項(xiàng)目承擔(dān)、資金運(yùn)作等方面的權(quán)限不斷松綁，這就需要企業(yè)對(duì)集團(tuán)內(nèi)部投融資管理模式進(jìn)行重新規(guī)劃，總部主要負(fù)責(zé)前融資金池、融資需求測(cè)算，而分子公司負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)融資資源和渠道信息的收集與整理，形成總部+分子公司合力拓寬資金資源的模式。

其次是建立與企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向相統(tǒng)一的投拓和融資激勵(lì)體系，通過績(jī)統(tǒng)效、晉升等多種激勵(lì)措施，鼓勵(lì)各分子公司在拿地、融資等業(yè)務(wù)活動(dòng)中，積極開拓資源、創(chuàng)新融資方式，形成業(yè)務(wù)拓展與投融資能力相匹配和同步跟進(jìn)。

（二）合理運(yùn)用多種融資渠道，降低融資成本

1.拓寬融資：拓寬融資渠道，確保投拓需求。拿地環(huán)節(jié)或四證未齊全之前，是房企融資難度最大的時(shí)期，隨著國(guó)家對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控以及資管新政策的落地實(shí)施，房企四證辦理之前的融資渠道進(jìn)一步收緊，拿地保證金和土地出讓金的支付不得使用銀行信貸資金，而房企資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高，甚至很多地產(chǎn)行業(yè)的大型央企的資產(chǎn)負(fù)債率都在70%以上，這就意味著房企大多較難通過自有資金解決拿地環(huán)節(jié)資金需求。因此，拓寬前端融資渠道，確保四證前的拿地資金需要，是房企運(yùn)營(yíng)過程中的重大問題，需要房企不斷拓寬融資渠道、創(chuàng)新融資工具，以保障投拓目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。具體來說，房企在招拍掛拿地環(huán)節(jié)可通過以下方式進(jìn)行前端融資。一是通過短拆或過橋業(yè)務(wù)融資。在四證未取得之前，銀行渠道的融資方式基本受監(jiān)管機(jī)構(gòu)的嚴(yán)格監(jiān)管，房企無法獲取低成本信貸資金，但房企依然可以通常民間借貸的方式進(jìn)行過橋融資，比如投資擔(dān)保公司、小貸公司、金控平臺(tái)等，雖然過橋貸款利率偏高，但也可以列入房企前端融資渠道選項(xiàng)。二是通過集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部資金拆借的方式融資。由集團(tuán)公司設(shè)立資金專戶，資金專戶資金來源于集團(tuán)授信貸款，下屬公司在拿地環(huán)節(jié)所需要的保證金、土地款等存在缺口時(shí)，可通常有償方式向總部申請(qǐng)資金拆借。三是積極嘗試創(chuàng)新型融資方式，比如信用等級(jí)在AA+和AAA以上的大型房企，可嘗試資本證券化方式，而資產(chǎn)規(guī)模有限的中小型房企，則可以建立前融資金池的方式解決前端業(yè)務(wù)的資金需要，所謂前融資金池，指的是中小房企聯(lián)合多家基金公司建立資金池，以滿足房企多項(xiàng)目投資需要。另外，中小型房企業(yè)還可以利用上下游企業(yè)之間的資金流通關(guān)系，探索供應(yīng)商融資模式，不僅可以獲取低成本資金，而且通過融資深度綁定供應(yīng)商多重利益關(guān)系。

2.成本控制。嚴(yán)控成本底線，確保投拓財(cái)務(wù)指標(biāo)效果。房企前端融資成本包括兩個(gè)層面的內(nèi)容，一是從資金融通角度進(jìn)行成本壓縮；二是從拿地成本、土地出讓成本角度控制開發(fā)成本。在投融資一體化模式下，無論是財(cái)務(wù)成本，還是前端業(yè)務(wù)成本，都統(tǒng)一納入投融資管理體系，因此，房企成本控制可以從以下兩方面入手。首先是財(cái)務(wù)成本的控制。受監(jiān)管政策限制，雖然房企業(yè)融資渠道有多種選擇余地，例如內(nèi)部資金拆借、資本證券化、房企前端融資渠道、前融資金池等等，但大多仍集中于民間借貸、過橋貸款，該類平臺(tái)借款年化利率通常在18%以上，對(duì)房企利潤(rùn)形成巨大擠壓效應(yīng)。為此，房企一方面要優(yōu)選融資渠道，并積極探索嘗試低成本融資渠道。另一方面更需要加快四證取得進(jìn)度，因?yàn)橹挥泻戏ㄈ〉盟淖C才能獲取銀行信貸資金，與民間借貸平臺(tái)相比，銀行信貸資金的利率通常要低10個(gè)點(diǎn)以上，通過利率加權(quán)平均的方式，有效稀釋前端業(yè)務(wù)總成本。其次是拿地成本的控制。拿地成本控制涉及面廣，影響因素較多，房企可通過對(duì)新項(xiàng)目?jī)衾?、費(fèi)用率、資產(chǎn)負(fù)債率以及融資成本等多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析比對(duì)，以項(xiàng)目利潤(rùn)率為導(dǎo)向，對(duì)拿地成本進(jìn)行綜合評(píng)估，在投資階段鎖定項(xiàng)目總體利潤(rùn)率和資金回報(bào)率，以滿足報(bào)表利潤(rùn)需求。

（三）動(dòng)態(tài)監(jiān)控資金使用方向，提升資金周轉(zhuǎn)效率

1.高效運(yùn)營(yíng)，提升投拓資金使用效率。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率的提升，不僅需要積極拓寬融資渠道，確保前期資金足額鋪墊，更需要通過項(xiàng)目運(yùn)作和資金管控的方式實(shí)現(xiàn)資金快速流轉(zhuǎn)，以充分發(fā)揮投融資一體化管理模式的作用。通常情況下，前期資金來源主要包括兩個(gè)板塊，一是自有資金，該塊資金主要用于開盤前的各項(xiàng)支出，由于自有資金相對(duì)有限，想要實(shí)現(xiàn)自有資金的效能最大化，關(guān)鍵在于四證辦理效率以及開盤速度，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)緊盯項(xiàng)目，以項(xiàng)目辦理效率帶動(dòng)自有資金流轉(zhuǎn)速度，盡快實(shí)現(xiàn)自有資金的全額回籠；二是外部資金，隨著房產(chǎn)信貸政策的收緊，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的準(zhǔn)入條件更為嚴(yán)格，只有房地產(chǎn)項(xiàng)目在取得四證的基礎(chǔ)上才可符合貸款申請(qǐng)條件，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在招標(biāo)、報(bào)建、設(shè)計(jì)等前置事項(xiàng)辦理中做到早籌劃、早安排，集中人力快速完成各項(xiàng)前期工作，快速取得四證，以便于企業(yè)及時(shí)向銀行申請(qǐng)貸款，以釋放自有資金壓力，使其回流至資金池實(shí)現(xiàn)資金的高效利用。

2.動(dòng)態(tài)監(jiān)控聯(lián)動(dòng)：避免業(yè)務(wù)運(yùn)作背離經(jīng)營(yíng)結(jié)果。對(duì)投融資規(guī)模及其運(yùn)作進(jìn)度進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控聯(lián)動(dòng)，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)投融資與業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)與經(jīng)營(yíng)結(jié)果之間的邏輯關(guān)系是否保持一致、是否存在運(yùn)行缺陷。通常情況下，房地產(chǎn)投融資監(jiān)控體系大致包括投運(yùn)監(jiān)控、投營(yíng)監(jiān)控和融監(jiān)控三個(gè)階段。投運(yùn)監(jiān)控：土地儲(chǔ)備與銷售面積是否合理，土地儲(chǔ)備是否存在升值空間，對(duì)房企業(yè)可持續(xù)發(fā)展有著重要意義，這就需要重點(diǎn)關(guān)注土地貨值倍數(shù)和儲(chǔ)銷比兩大監(jiān)控指標(biāo)；而項(xiàng)目用地的固定資產(chǎn)投資是否具有投資價(jià)值，或投資是否有利銷售回款，則需要考察土地投資強(qiáng)度指標(biāo)。融運(yùn)監(jiān)控：一方面要監(jiān)控投資規(guī)模是否能夠滿足業(yè)務(wù)拓展需要；另一方面更需要監(jiān)測(cè)資產(chǎn)負(fù)債率和現(xiàn)金短債比的動(dòng)態(tài)波動(dòng)情況，以防范償債風(fēng)險(xiǎn)。資運(yùn)監(jiān)控：指的是關(guān)注現(xiàn)金流回正周期與預(yù)測(cè)是否存在偏差，銷售收入和銷售回款完成百分比是否達(dá)到預(yù)期，通過該指標(biāo)監(jiān)控，可及時(shí)掌握企業(yè)現(xiàn)金流和安全度。

四、結(jié)語

投融資一體化模式是提升項(xiàng)目管理綜合效能的重要手段，通過在項(xiàng)目管理中嵌入“找缺口、排計(jì)劃、落執(zhí)行”的全過程投融資管理措施，不僅可以確保項(xiàng)目資金需要，而且可以有效壓縮融資成本，提升企業(yè)利潤(rùn)水平。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度的加劇以及行業(yè)發(fā)展環(huán)境的持續(xù)下行，房企面臨向著精細(xì)化管理轉(zhuǎn)型升級(jí)的緊迫任務(wù)，這就需要企業(yè)更加積極地探索和落實(shí)符合自身需求投融資一體化管理模式，從堅(jiān)守利潤(rùn)指標(biāo)、強(qiáng)化組織轉(zhuǎn)型、統(tǒng)籌測(cè)算缺口、拓寬融資渠道、嚴(yán)控成本管理、動(dòng)態(tài)監(jiān)控聯(lián)動(dòng)等全方位提升資金使用效率，保障企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。