文／宋博通、邱倩、陳卓遠(yuǎn) 深圳大學(xué) 廣東深圳 518000

引言：

城市住房價格過高，大大提升了無房青年人和新市民生活成本，不利于人力資源的市場化配置和共同富裕目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。我國一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高城市，往往在房價大幅高企同時，居民收入差距也呈逐漸擴(kuò)大趨勢，居民收入差距對房價水平的影響關(guān)系及程度值得研究。

居民收入差距，可反映收入分配是否公平，一般用基尼系數(shù)測度，基尼系數(shù)越大，收入差距越大。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國基尼系數(shù)近年呈小幅上升態(tài)勢，由2015年0.462 升至2018 年0.468。社會財富逐漸向高收入群體聚集，2019 年稅前收入前10%的人群收入所占比重就已達(dá)到41.43%，表明我國城鎮(zhèn)居民地區(qū)間收入差距長期存在，且近幾年有擴(kuò)大趨勢。

通常，不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平城市間房價大不相同，城市內(nèi)部房價和租金差異也各不相同。一般來說，租金僅反映居住效用，即居住屬性，是住房市場中居民實(shí)際居住意愿的貨幣化反映，而房價則同時反映居住和資產(chǎn)效用。因此，城市房價相對實(shí)際居住效用的高企程度，應(yīng)從相對租金水平的偏離程度即脫鉤程度來衡量，例如可參考房價租金比指標(biāo)。

學(xué)界在房價與收入差距間關(guān)系方面已有研究，有研究從住房市場角度出發(fā)，發(fā)現(xiàn)收入差距加大會推高房價，卻一定程度抑制租金上漲，使房價和租金的變動趨勢出現(xiàn)差異，產(chǎn)生房價租金背離現(xiàn)象[1]。當(dāng)前，我國一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高城市收入差距愈發(fā)擴(kuò)大，房價租金比偏高，住房價格與本身的居住效用出現(xiàn)脫鉤現(xiàn)象，背離“房住不炒”目標(biāo)，但與之相應(yīng)的居民收入差距對城市價租脫鉤影響的相關(guān)研究尚比較缺乏。

針對現(xiàn)有研究不足，本文采用2009-2018 年26 個大中城市住房購租市場和基尼系數(shù)面板數(shù)據(jù)，實(shí)證分析城鎮(zhèn)居民收入水平及差距對房價租金脫鉤的影響程度、以及區(qū)域異質(zhì)性。進(jìn)而，通過縮小收入差距、提升租房偏好，達(dá)成減緩價租脫鉤程度、促進(jìn)房價合理平穩(wěn)的目標(biāo)。

1.模型構(gòu)建及變量選擇

住房是中國家庭必要的物質(zhì)基礎(chǔ)，是家庭消費(fèi)支出的重要的組成部分[2]。但根據(jù)凱恩斯消費(fèi)理論，人們的收入越高，儲蓄能力相應(yīng)越強(qiáng)，消費(fèi)傾向越弱[3]。高收入人群收入增加，儲蓄比重上升，儲蓄轉(zhuǎn)為投資，住房以其優(yōu)越的投資屬性脫穎而出，人們購房意愿不斷增強(qiáng)，導(dǎo)致房價高企。反之，房價的上漲，使消費(fèi)者對房價存在上漲預(yù)期，進(jìn)一步加強(qiáng)人們購房意愿。

理論上，房價上漲會推動租金上漲，但一般的租房行為是為了滿足住房消費(fèi)的需求，房租會受到消費(fèi)者收入的制約，低收入群體的收入水平?jīng)Q定了租金的上漲水平有限。同時，高收入群體投資需求的增加帶來了更多的空置住房，住房租賃市場的房源供給增加也會抑制租金的上漲。

居民的住房租買決策不單純是追求經(jīng)濟(jì)利益最大化的決策結(jié)果，不能簡單從成本收益的角度來分析[4]。住房購買和租賃的效用差異不容忽視。因為購房除了提供居住，還能使購房者獲得未來升值與租金收益和基本公共服務(wù)需求等便利與優(yōu)勢。這些差異形成了重買輕租的大眾心理。

由上述推理可提出假設(shè)：

（1）在購房者收入水平大于等于租房者收入水平的前提下，購房者和租賃者收入差距越大，房價租金比越高；

（2）在其他因素不變的條件下，當(dāng)消費(fèi)者對房價存在上漲預(yù)期時，住房投資需求的增加導(dǎo)致房價走勢與租金走勢逐漸偏離，房價租金比擴(kuò)大；

（3）在其他因素不變的條件下，住房購買和租賃二者的效用差異越大，消費(fèi)者的購房偏好越強(qiáng)，推動房價租金比上漲。

根據(jù)假設(shè)，構(gòu)建計量模型如下：

其中，下標(biāo)i 和t 分別表示城市和時間，lnHPRit表示i 城市t 年的房價租金比，GINIit表示i 城市t 年的基尼系數(shù)，Eit表示房價上漲預(yù)期，HCPit表示消費(fèi)者購房偏好，Xit表示控制變量組?？刂谱兞堪ㄈ丝诿芏取⑷司芍涫杖?、利率水平、建筑成本，εit為誤差項。

選用2009-2018 年26 個大中城市面板數(shù)據(jù)，并對房價租金比（HPR）、人口密度（PDens）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（PCDI）和商品住宅建筑成本（Cost）數(shù)據(jù)進(jìn)行取對數(shù)處理。

對各變量采用LLC 與IPS 方法進(jìn)行單位根檢驗，結(jié)果顯示各變量序列均通過了平穩(wěn)性檢驗，滿足進(jìn)行面板模型估計的要求，可以帶入模型進(jìn)行回歸。

2.實(shí)證分析

2.1 總體分析

采用2009-2018 年我國26 個大中城市的面板數(shù)據(jù)，運(yùn)用固定效應(yīng)模型，同時考慮城鎮(zhèn)居民收入差距(GINI)、房價上漲預(yù)期（E）和消費(fèi)者購房偏好（HCP）對房價租金比的對數(shù)（lnhpr）進(jìn)行回歸，估計居民收入差距對房價租金比的影響。如表1 所示，擬合優(yōu)度R-sq 值與F統(tǒng)計值均通過檢驗。

表1 回歸估計結(jié)果

結(jié)果顯示，城鎮(zhèn)居民收入差距、房價上漲預(yù)期和消費(fèi)者購房偏好均對房價租金比有正向推動作用，即促進(jìn)了價租脫鉤，其中房價上漲預(yù)期對價租脫鉤的影響更顯著。

2.2 城市分組分析

按照人均GDP 水平將26 個大中城市分為高中低三類城市組樣本，探究不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平城市下，居民收入差距對價租脫鉤的影響有何差異。如表2 所示。

表2 按照人均GDP 的城市分組

對上述三個城市子樣本分別進(jìn)行固定效應(yīng)模型回歸估計，回歸結(jié)果如表3 所示。

表3 分組回歸估計結(jié)果

由結(jié)果可知，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對較高的城市，居民收入差距每擴(kuò)大1%，房價租金比上升40.4%，房價上漲預(yù)期和消費(fèi)者購房偏好、人均可支配收入均對價租脫鉤有正向推動作用。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平中等的城市，居民收入差距和人口密度的對數(shù)對價租脫鉤的影響不顯著。前兩期房價增長率的平均值每增加1%，房價租金比將上漲48.6%，在所有變量中，房價上漲預(yù)期對價租脫鉤的影響程度最大。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對較低的城市，消費(fèi)者購房偏好對房價租金比的回歸系數(shù)不顯著。人均可支配收入每增長1%，房價租金比上漲0.436%，居民人均可支配收入水平的增長促進(jìn)了價租脫鉤。

2.3 實(shí)證結(jié)論

通過以上分析，可得出結(jié)論：

第一，居民收入差距擴(kuò)大、房價上漲預(yù)期高和消費(fèi)者購房偏好提升，均促進(jìn)價租脫鉤趨勢。

第二，收入差距與消費(fèi)者購房偏好對價租脫鉤的影響存在區(qū)域差異性。其中，居民收入差距的影響在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高與較低的城市更明顯，而在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平中等的城市不顯著。消費(fèi)者購房偏好的影響在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高與中等的城市更明顯，但在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的城市不顯著。

第三，居民人均可支配收入和利率水平對價租脫鉤的影響十分顯著。居民人均可支配收入增長顯著推動了價租脫鉤，而利率水平對價租脫鉤呈顯著負(fù)向影響。

3.政策建議

根據(jù)實(shí)證結(jié)果，為實(shí)現(xiàn)城市房價平穩(wěn)發(fā)展的目標(biāo)，政策建議如下：

3.1 加大對居民財富分配的調(diào)節(jié)力度，縮小居民收入差距

自由福利國家美國、保守的合作主義福利國家德國和社會民主福利國家瑞典，三種不同類型的福利國家[5]，在緩解收入差距，對居民財富進(jìn)行再分配時均采取了社會保障、稅收和反貧困等方面的措施[6-9]。在社會保障方面，我國社會保障制度應(yīng)擴(kuò)大覆蓋面、提升保障力度，尤其加強(qiáng)對農(nóng)村基本生活與醫(yī)療的關(guān)注，提高低收入人群生活水平；在稅收方面，個稅可采取多級超額累進(jìn)稅率，提高起征點(diǎn)，考慮征收遺產(chǎn)稅、饋贈稅、暴利稅等，并完善信用監(jiān)管制度，既平衡居民收入差距，又預(yù)防偷稅漏稅；在反貧困方面，地區(qū)之間要加強(qiáng)合作，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、資源互補(bǔ)、政策加強(qiáng)，發(fā)達(dá)地區(qū)帶動貧困地區(qū)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)共同富裕目標(biāo)[10]。

3.2 大力提升租房權(quán)益，平衡住房購租效用，提升居民“租房偏好”

提升租房權(quán)益，政府要實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)，滿足社會醫(yī)療、教育等服務(wù)需要，使社會福利脫離住房產(chǎn)權(quán)，縮小住房購租效用差異。同時，大力培育住房租賃市場，推廣先進(jìn)城市經(jīng)驗，探索住房保障多元化方式，建立健全適合我國國情的、規(guī)范化、透明化的住房租賃體系。

3.3 因城施策建立購房管制和投資引導(dǎo)政策，減弱收入差距擴(kuò)大對價租脫鉤的推動作用，實(shí)現(xiàn)房價平穩(wěn)

堅持政策導(dǎo)向和市場引導(dǎo)并重的方針。對于房價上漲過快的熱點(diǎn)城市，在堅持“房住不炒”的政策之外，更應(yīng)拓展優(yōu)質(zhì)投資渠道，例如可推動公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）這類長期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的發(fā)展，引導(dǎo)高收入群體投資多元化，降低因購房資金過分集中催生的房價高企趨勢，優(yōu)化社會資金的配置和流通，從而達(dá)到調(diào)控房價的目的；對于庫存壓力較大的城市，適當(dāng)放松調(diào)控力度，同時完善當(dāng)?shù)氐墓不A(chǔ)設(shè)施和教育醫(yī)療資源等，釋放當(dāng)?shù)刭彿啃枨蟆?/p>