呂晨光

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，并且在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境復(fù)雜多變，再加上其自身的特殊性，使得房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中存在著諸多問題。本文就相關(guān)問題進(jìn)行分析并提出相應(yīng)的解決對策，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

伴隨著近些年我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐步演化為國民經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)組成要素，也是國內(nèi)投資領(lǐng)域中較為活躍的領(lǐng)域之一。近些年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一系列波折和調(diào)整，尤其是全球公共衛(wèi)生事件對整個(gè)行業(yè)的發(fā)展影響，但是總體來看，基于長期趨勢來分析，我國的房地產(chǎn)市場仍然有著較大的發(fā)展?jié)摿?。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，截至2022年底，我國房地產(chǎn)行業(yè)增加值共計(jì)8.7萬億元，相較于2021年同期增長8.7%，這就代表著我國的房地產(chǎn)市場規(guī)模日益擴(kuò)大，同時(shí)呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的發(fā)展趨勢。

但是也應(yīng)看到，住宅市場持續(xù)供需失衡，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的非均衡性主要表現(xiàn)在商品房和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的供給和需求數(shù)量不匹配、結(jié)構(gòu)不合理。我國住房制度改革以來，由于我們過分強(qiáng)調(diào)住房的市場化分配，導(dǎo)致房價(jià)上漲過快，地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商熱衷于開發(fā)商品房，在提供經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房上根本沒有積極性，使得本應(yīng)占市場主體的保障性住房逐漸邊緣化，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，根本滿足不了中低收入家庭住房需求。雖然近些年我國有關(guān)部門通過一系列政策頒布，以各種調(diào)控手段對住宅市場進(jìn)行調(diào)整，但是供需失衡問題仍然存在，城市中的房地產(chǎn)項(xiàng)目空置率日益上漲，成為我國房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)失衡的主要表現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年全國城鎮(zhèn)住宅銷售面積同比下降5.5%，但房價(jià)仍然保持著較高水平，這就代表著我國在房地產(chǎn)市場的發(fā)展上，供需結(jié)構(gòu)仍未得到改善。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

（一）組織結(jié)構(gòu)不明確

在我國，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都沒有設(shè)立獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)雖然設(shè)立了審計(jì)部門，但卻不能獨(dú)立行使職能，而是在其他部門領(lǐng)導(dǎo)下開展工作。內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的職責(zé)范圍和權(quán)限往往得不到落實(shí)。這種組織結(jié)構(gòu)導(dǎo)致審計(jì)人員在審計(jì)時(shí)沒有明確的審計(jì)職責(zé)，在日常工作中無法做到監(jiān)督和防范企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，內(nèi)部控制制度也難以發(fā)揮應(yīng)有的作用，從而使內(nèi)部控制制度形同虛設(shè)。

（二）職責(zé)與權(quán)限不清晰

企業(yè)內(nèi)部控制的核心是合理劃分職責(zé)權(quán)限，明確崗位責(zé)任，因此在企業(yè)管理中要注意對職責(zé)與權(quán)限進(jìn)行清晰的劃分。職責(zé)不清晰、權(quán)限不明確，導(dǎo)致工作中可能會(huì)出現(xiàn)相互扯皮的現(xiàn)象，使得內(nèi)部控制制度形同虛設(shè)。

（三）授權(quán)審批不分級

房地產(chǎn)企業(yè)中的授權(quán)審批不分級，造成各級管理者不了解審批權(quán)限，可能會(huì)導(dǎo)致越權(quán)審批、越權(quán)辦理、無授權(quán)辦理等問題。對不相容崗位分離的要求往往流于形式，沒有真正落到實(shí)處，存在相互制約但沒有形成有效制約。如財(cái)務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理，總經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目投資，會(huì)出現(xiàn)一人既管項(xiàng)目又管資金的現(xiàn)象。

（四）會(huì)計(jì)系統(tǒng)不完善

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)還沒有建立完善的會(huì)計(jì)系統(tǒng)，不能實(shí)現(xiàn)全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地核算，各部門之間的溝通和交流也不夠充分，財(cái)務(wù)部門與其他部門之間缺乏必要的信息溝通，造成會(huì)計(jì)信息不能及時(shí)反映公司整體情況，導(dǎo)致企業(yè)決策出現(xiàn)錯(cuò)誤。

（五）信息系統(tǒng)不先進(jìn)

信息系統(tǒng)是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的重要手段，但是在實(shí)際運(yùn)行過程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)的信息系統(tǒng)并不先進(jìn)，缺乏科學(xué)性、合理性。這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制不能順利實(shí)現(xiàn)。例如，在銷售環(huán)節(jié)，銷售合同等相關(guān)文件在管理系統(tǒng)中沒有錄入，會(huì)導(dǎo)致后期的賬務(wù)處理無法進(jìn)行。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制措施

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度建立是企業(yè)發(fā)展的需要，也是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的客觀要求。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般規(guī)模大、技術(shù)難度高、投資規(guī)模大、風(fēng)險(xiǎn)高，加上在經(jīng)營過程中，受宏觀經(jīng)濟(jì)政策和市場供求變化的影響較大，因此在管理上必須有較高的要求。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中，控制環(huán)境是基礎(chǔ)和前提，決定著公司董事會(huì)、經(jīng)理層和其他員工的經(jīng)營理念和行為，進(jìn)而決定著內(nèi)部控制制度的設(shè)計(jì)和具體實(shí)施。在實(shí)施內(nèi)部控制措施時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)方面：

（一）組織結(jié)構(gòu)

內(nèi)部控制是企業(yè)為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營管理目標(biāo)，在日常經(jīng)營活動(dòng)中形成的由內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置和職責(zé)分工、內(nèi)部規(guī)章制度、業(yè)務(wù)流程及操作規(guī)范等組成的相互制約、相互監(jiān)督的管理機(jī)制，是一個(gè)有機(jī)整體。建立健全內(nèi)部控制制度，必須成立由主要負(fù)責(zé)人或董事長任組長，其他領(lǐng)導(dǎo)成員為副組長的內(nèi)部控制領(lǐng)導(dǎo)小組。內(nèi)控領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)制定本企業(yè)內(nèi)控管理制度，監(jiān)督檢查企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的執(zhí)行情況。內(nèi)控領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在財(cái)務(wù)部，負(fù)責(zé)貫徹落實(shí)本企業(yè)各項(xiàng)內(nèi)控管理制度及措施；財(cái)務(wù)部門是企業(yè)內(nèi)部控制體系的執(zhí)行部門，負(fù)責(zé)建立健全企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程及操作規(guī)范，負(fù)責(zé)編制并執(zhí)行本企業(yè)預(yù)算和資金計(jì)劃；工程管理部門是本企業(yè)重要的內(nèi)部控制部門，負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的全過程控制，建立并完善工程管理制度和流程；其他部門按各自職責(zé)配合開展相關(guān)工作。

（二）職責(zé)與權(quán)限

房地產(chǎn)企業(yè)各部門及相關(guān)人員在工作中，要嚴(yán)格按照企業(yè)制度規(guī)定辦理業(yè)務(wù)，履行各自職責(zé)，認(rèn)真做好各自業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制工作。各部門及相關(guān)人員在辦理業(yè)務(wù)過程中發(fā)現(xiàn)有違法、違規(guī)或不合理之處，應(yīng)及時(shí)向本部門負(fù)責(zé)人報(bào)告。內(nèi)部審計(jì)部門在對業(yè)務(wù)過程進(jìn)行監(jiān)督檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。在辦理業(yè)務(wù)過程中所形成的文件、單據(jù)、記錄等應(yīng)妥善保管，嚴(yán)禁將文件、記錄等遺失或損毀，對遺失或損毀的文件、單據(jù)、記錄等應(yīng)及時(shí)向本部門負(fù)責(zé)人報(bào)告。企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)定期對各部門的內(nèi)部控制制度執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改，并對整改結(jié)果進(jìn)行跟蹤檢查。對于內(nèi)部控制制度執(zhí)行不到位的，將視情節(jié)輕重給予相應(yīng)處罰，并應(yīng)按照“不相容職務(wù)相互分離”原則，在職責(zé)范圍內(nèi)認(rèn)真履行自身的管理職責(zé)，業(yè)務(wù)處理過程中涉及的所有崗位，必須相互分離、相互制約，有效防范舞弊和預(yù)防腐敗。

（三）授權(quán)審批

授權(quán)審批是指根據(jù)企業(yè)管理需要，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門按照一定的程序?qū)⑵涔芾砘顒?dòng)授權(quán)給他人來進(jìn)行，被授權(quán)人按照規(guī)定的權(quán)限和程序行使相應(yīng)的權(quán)力。授權(quán)審批控制主要是對企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的授權(quán)、審批和監(jiān)督等一系列活動(dòng)進(jìn)行控制。房地產(chǎn)企業(yè)建立嚴(yán)格的授權(quán)審批制度，是保證各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)合規(guī)、合理、高效進(jìn)行，防止發(fā)生錯(cuò)誤和舞弊，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的重要措施。在建立授權(quán)審批控制要求時(shí)，相關(guān)部門必須嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行，任何人都不得超越規(guī)定權(quán)限辦事，任何人都不得違背規(guī)定亂作為。必須實(shí)行分級授權(quán)審批制度，明確各層次審批人員的職責(zé)權(quán)限，并定期檢查和考核其執(zhí)行情況。

（四）會(huì)計(jì)系統(tǒng)

會(huì)計(jì)核算需嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》執(zhí)行，不可出現(xiàn)因會(huì)計(jì)政策錯(cuò)誤導(dǎo)致的財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)確性問題，不可出現(xiàn)因會(huì)計(jì)政策錯(cuò)誤導(dǎo)致的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在會(huì)計(jì)系統(tǒng)運(yùn)行上，需符合國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度規(guī)定，所有記賬憑證、賬簿和財(cái)務(wù)報(bào)表都必須經(jīng)所在單位負(fù)責(zé)人審批，由財(cái)務(wù)部門專人負(fù)責(zé)審核，并按規(guī)定進(jìn)行歸檔，確保賬證、賬賬、賬實(shí)、賬表相符。例如，在進(jìn)行收入確認(rèn)時(shí)，需符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定，成本費(fèi)用及利潤等核算準(zhǔn)確、及時(shí)，不存在錯(cuò)報(bào)、漏報(bào)情況。房地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理辦法等相關(guān)文件規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，制定并完善內(nèi)部控制制度，包括但不限于崗位責(zé)任制、內(nèi)部牽制制度、財(cái)產(chǎn)保護(hù)制度、崗位輪換制度等。

（五）信息系統(tǒng)

在企業(yè)信息系統(tǒng)的管理上，信息系統(tǒng)管理部門負(fù)責(zé)建設(shè)與維護(hù)，實(shí)行誰建設(shè)、誰負(fù)責(zé)，誰使用、誰負(fù)責(zé)的原則。企業(yè)的所有信息系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)要求進(jìn)行信息系統(tǒng)安全等級保護(hù)，確保本企業(yè)信息系統(tǒng)安全。在這一過程中，需建立健全信息系統(tǒng)管理制度，明確本企業(yè)信息系統(tǒng)管理的組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)，對相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，確保本企業(yè)信息系統(tǒng)管理制度得到有效實(shí)施。并建立健全與本企業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營管理相關(guān)的信息安全保護(hù)制度，確保其安全可靠。在沒有明確授權(quán)的情況下，任何人都不得獲取與業(yè)務(wù)處理無關(guān)的敏感數(shù)據(jù)。同時(shí)建立完善的數(shù)據(jù)備份和恢復(fù)制度、嚴(yán)格的系統(tǒng)訪問控制制度、網(wǎng)絡(luò)訪問日志制度等，對網(wǎng)絡(luò)訪問進(jìn)行記錄，包括對使用人員、訪問時(shí)間、訪問內(nèi)容等進(jìn)行詳細(xì)記錄，對服務(wù)器及其他設(shè)備進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，任何未經(jīng)授權(quán)的人員或組織不得獲取和修改重要數(shù)據(jù)，嚴(yán)禁越權(quán)操作、對服務(wù)器及其他設(shè)備進(jìn)行非法操作、在未經(jīng)授權(quán)的情況下對重要數(shù)據(jù)進(jìn)行更改或刪除。

（六）內(nèi)部審計(jì)

內(nèi)部審計(jì)部門負(fù)責(zé)對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果等進(jìn)行檢查和評價(jià)，提出改善內(nèi)部控制的建議和意見，并對相關(guān)部門和人員進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督。財(cái)務(wù)部門應(yīng)負(fù)責(zé)建立健全資金管理制度，并對資金進(jìn)行日常管理。定期編制資金收支計(jì)劃，并報(bào)經(jīng)企業(yè)批準(zhǔn)后執(zhí)行。嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求設(shè)置會(huì)計(jì)科目、會(huì)計(jì)賬簿，及時(shí)準(zhǔn)確編制財(cái)務(wù)報(bào)表。財(cái)務(wù)報(bào)表由專人負(fù)責(zé)編制、審核和匯總，確保報(bào)表真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。

四、結(jié) 語

綜上所述，內(nèi)部控制是企業(yè)為了提高經(jīng)營效率，確保財(cái)務(wù)報(bào)告及相關(guān)信息真實(shí)、可靠而建立的一套管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)由于其資金密集型的特點(diǎn)，更應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)部控制。對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題進(jìn)行分析，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對策，包括組織結(jié)構(gòu)、職責(zé)權(quán)限、授權(quán)審批、信息系統(tǒng)、會(huì)計(jì)系統(tǒng)、內(nèi)部審計(jì)的完善，為供房地產(chǎn)行業(yè)決策者提供支持。