張玉榮

2023年以來，湖南省長沙市從不同維度對樓市政策進行了多次調(diào)整，包括全面實施“交房即交證”、二手房“帶押過戶”模式落地、優(yōu)化人才落戶政策、多孩家庭購房政策、公積金政策等。

7月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布《2023年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，長沙6月新房價格環(huán)比上漲0.2%，同比上漲3.6%，連漲4個月；據(jù)湖南中原數(shù)據(jù)顯示，今年長沙1—6月新房供應(yīng)394萬方，同比微降0.4%，成交458萬方，同比上漲9%，客戶需求量低溫復(fù)蘇。

政策，往往影響樓市走向。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年上半年全國有超百省市（縣）出臺政策超300條。公積金支持政策、購房補貼是各地因城施策的主要手段，部分城市涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例及房貸利率、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等方面。

“房價友好型”城市——長沙，密集發(fā)布多條政策，主要體現(xiàn)在調(diào)控優(yōu)化方面。

密集發(fā)布多條政策鼓勵樓市交易

長沙，湖南省省會，特大城市，長江中游地區(qū)重要的中心城市。作為樓市調(diào)控模范生，春節(jié)前后，長沙從鼓勵生育增加購房指標(biāo)、放寬人才落戶限制、提升公積金貸款額度、降低購房首付等限購限貸等方面，密集發(fā)布了多條政策，鼓勵樓市交易。

1月12日，長沙市住建局、市衛(wèi)健委、市公安局聯(lián)合下發(fā)《依法生育兩個及以上子女的本地戶籍家庭購買商品住宅實施細(xì)則》。政策的適用對象為依法生育兩個及以上子女的本市戶籍家庭，符合二孩及以上家庭購房政策認(rèn)定條件的，可在原有家庭限購2套的基礎(chǔ)上增加1套購房指標(biāo)，長沙市戶籍家庭購買限購區(qū)域第三套商品住房不受繳交社?；騻€稅、房屋網(wǎng)簽或辦理不動產(chǎn)證時間等限制。

1月18日，長沙市住建局、市委人才辦印發(fā)的《關(guān)于強省會人才購房實施細(xì)則》明確，45周歲（含）以下，具有?？萍耙陨蠈W(xué)歷（博士、碩士不限年齡）或中級及以上專業(yè)技術(shù)資格（高級專業(yè)技術(shù)資格不限年齡）的人才，落戶長沙并繳納社保或個稅后，可在限購區(qū)域內(nèi)購買首套商品住房。

1月30日，長沙市住房公積金管理委員會《關(guān)于明確2023年個貸倍數(shù)的通知》顯示，該市繳存職工（含省直分中心）可貸額度，按照借款人夫妻雙方住房公積金賬戶余額之和的16倍計算，自2月1日起施行。而之前的兩年長沙均實施的個貸倍數(shù)為15。

1月31日，據(jù)長沙晚報，從2022年度湖南金融運行形勢新聞發(fā)布會獲悉，湖南合理確定各市州個人住房貸款首付比下限。目前，全省13個非限購市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1個限購市（長沙市）的首付比政策下限首套30%、二套降至40%。據(jù)悉，此前在長沙購房二套房首付比例為45%，這意味著，在長沙購買二套房的“上車”門檻再降低了。

梳理總結(jié)，春節(jié)前，長沙兩條新政核心直指限購政策的放松，春節(jié)后則是限貸政策的放松。

網(wǎng)簽滿4年即可出售

3月，據(jù)長沙市不動產(chǎn)登記中心，長沙已對住房限售政策做出調(diào)整，由原來的“不動產(chǎn)權(quán)證滿4年方可上市交易”，調(diào)整為“網(wǎng)簽滿4年即可出售”。

據(jù)了解，在這之前，長沙購房政策為“不動產(chǎn)權(quán)證滿4年方可上市交易”。一般而言，新房要2年交房，而在之前交房后要2年才能拿證，拿證后4年賣房，前后加起來差不多8年時間。而現(xiàn)在調(diào)整為網(wǎng)簽滿4年即可出售，大大降低了交易門檻，不少房源得到有效釋放。

“此次長沙放松限售政策，充分體現(xiàn)了政策繼續(xù)放松的導(dǎo)向。長沙限售政策始于2018年，當(dāng)時是為了防投機炒作。此次限售政策放松，也是因為市場的基本面發(fā)生了變化?！睒I(yè)內(nèi)人士指出，限售政策放松，有助于相關(guān)房源流動性的增加，刺激了換房需求，有利于支持剛性和改善性住房消費的需求釋放，促進新房及二手房市場良性循環(huán)。

值得一提的是，本次政策調(diào)整是時隔近五年后，長沙松綁售購政策的重要調(diào)整。在此之前，長沙曾是全國執(zhí)行限售政策最嚴(yán)格的城市。

2018年6月，長沙出臺《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，通知從項目監(jiān)管、土地出讓、購房資格、戶籍管理、打擊炒房等多個方面對樓市進行了全面調(diào)控，其中規(guī)定，商品房取得不動產(chǎn)權(quán)證4年后方可交易，該通知一度被稱為湖南“最嚴(yán)調(diào)控令”。

中指院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，長沙的本次放松限售政策“網(wǎng)簽滿4年即可出售”，一定程度能改善當(dāng)?shù)囟址渴袌隽鲃有?，提升市場活躍度。

市場銷售尚未恢復(fù)至正常水平

多重利好政策之下，今年一季度，長沙樓市回暖跡象明顯，活躍度、成交量提升。2月16日，國家統(tǒng)計局2023年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，長沙房價走勢連續(xù)26個月上浮，保持著穩(wěn)健增長的態(tài)勢。

至今年2月，長沙新房市場成交情況有所好轉(zhuǎn)。其中，長沙2月新建商品住宅成交面積78萬平方米，達(dá)到2022年以來月度最高水平，低基數(shù)因素下，今年2月長沙新房成交面積同比增長近8成，環(huán)比增加161%。不過，2月長沙新房成交面積相較于2018至2021年的月均水平仍有較大差距，市場銷售尚未恢復(fù)至正常水平。

二手房方面，記者從房天下房價行情報告獲悉，3-6月全市成交量呈現(xiàn)逐漸下滑趨勢，7月成交套數(shù)出現(xiàn)回升。8月參考均價為10596元/平，環(huán)比上月下調(diào)0.81%；7月成交3675套，環(huán)比上月上調(diào)14.53%。

58安居客研究院院長張波介紹，今年上半年，長沙與許多城市相比、尤其是一二線城市在今年的上半年依然是處于市場上行階段，其房價及部分項目的成交量“也還不錯”。不過，據(jù)張波了解，7月以來，長沙的新房銷售情況已經(jīng)出現(xiàn)了一定下降，一些項目案場的實際來訪量有所下滑，而購房者心態(tài)也發(fā)生了一些“微妙的變化”。

編輯/麥婉華