陳永玲

摘 要：進(jìn)入二十一世紀(jì)之后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，民眾對(duì)房子的需求與日俱增。但近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐漸缺乏動(dòng)力，行業(yè)整體呈現(xiàn)低迷的狀態(tài)。目前，房地產(chǎn)行業(yè)正在推進(jìn)一系列改革，力求改變低迷的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，走出行業(yè)發(fā)展困境。從房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作存在著諸多問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要對(duì)資金管理工作進(jìn)行改革，改變這一現(xiàn)狀已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)走出低迷困境的關(guān)鍵所在。以下內(nèi)容將立足于新形勢(shì)，具體分析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的特點(diǎn)以及資金管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值，結(jié)合新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的困境，探討企業(yè)應(yīng)如何走出困境，追求更高效益。

關(guān)鍵詞：新形勢(shì);房地產(chǎn);資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)在穩(wěn)定國(guó)計(jì)民生、推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)中發(fā)揮著重要作用，但房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，企業(yè)資金投入之后需要經(jīng)歷較長(zhǎng)的回收期，企業(yè)又容易受各種外部環(huán)境及政府政策因素的影響，經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中承擔(dān)著眾多風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全就是保障房地產(chǎn)企業(yè)的“心臟”，特別是在行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的投資額度、投資體量越來(lái)越大，加強(qiáng)資金管理顯得更為重要，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)研究的重要課題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)分析

首先，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作具有復(fù)雜性的特點(diǎn)。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要受到外部環(huán)境的制約、政策的制約，特別是外部環(huán)境的變化導(dǎo)致資金管理工作變得愈加復(fù)雜。比如，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中需要使用的建筑材料價(jià)格發(fā)生變動(dòng)時(shí)，會(huì)對(duì)資金管理工作產(chǎn)生影響，企業(yè)不得不結(jié)合實(shí)際情況的變化制定全新的資金管理方案。近幾年，國(guó)家的管控越來(lái)越嚴(yán)格、住建及房管部門(mén)的要求越來(lái)越高，一旦政策發(fā)生調(diào)整，企業(yè)同樣需要調(diào)整資金管理工作，可見(jiàn)資金管理工作之復(fù)雜。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作具有循環(huán)性特點(diǎn)。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是從投資開(kāi)始的，需要經(jīng)歷一個(gè)投資——開(kāi)發(fā)——收益——再投資新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程。企業(yè)將資金投入一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之中，隨著時(shí)間的推進(jìn)和工程的竣備完工及交付，企業(yè)能夠從項(xiàng)目中逐漸獲得資金回籠，而企業(yè)為了發(fā)展和盈利，會(huì)將回籠的資金用于開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)一個(gè)財(cái)富不斷積累、不斷增長(zhǎng)的過(guò)程。如此一來(lái)，企業(yè)的資金使用效率也可得到明顯提升，可見(jiàn)資金管理工作的循環(huán)性的特點(diǎn)。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作具有風(fēng)險(xiǎn)性特點(diǎn)。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)是資金密集型行業(yè)，在企業(yè)決定投入一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，前期的購(gòu)買(mǎi)土地及建設(shè)階段需要大量的資金投入，企業(yè)發(fā)展到一定階段之后，隨著投資資金的累加，需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也隨之提升。在企業(yè)尚未從投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中取得銷售房款的回籠，一旦房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法及時(shí)支付工程款或是無(wú)法及時(shí)償還負(fù)債，將面臨巨大的生存考驗(yàn)。所以房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作需要提前預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)、制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，避免企業(yè)陷入困境?？梢?jiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作風(fēng)險(xiǎn)之大、風(fēng)險(xiǎn)之廣泛。

二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的價(jià)值

首先，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的價(jià)值在于能夠優(yōu)化企業(yè)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的部門(mén)眾多、業(yè)務(wù)復(fù)雜，資金管理工作涵蓋了開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目、資金的投入回籠及分配、項(xiàng)目交易等多項(xiàng)工作，任何一項(xiàng)工作都離不開(kāi)資金的支撐。同樣地，任何一項(xiàng)工作都離不開(kāi)管理部門(mén)及工作人員的管控，資金管理作為企業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分，與企業(yè)管理具有相同的目的和追求，其根本目的都是為了保障企業(yè)的盈利和企業(yè)內(nèi)部資源的合理配置，資金管理工作能夠保障企業(yè)管理工作的質(zhì)量，科學(xué)有效的企業(yè)管理工作又能為資金管理工作的展開(kāi)提供基礎(chǔ)保障。因此，資金管理工作能夠持續(xù)性地優(yōu)化企業(yè)管理工作。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的價(jià)值在于能夠幫助企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)每開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，都需要在項(xiàng)目中投入大量資金，而工程建設(shè)是一項(xiàng)需要消耗較長(zhǎng)時(shí)間的工作，房地產(chǎn)企業(yè)需要提前墊付資金。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，在多個(gè)項(xiàng)目中投入大量資金，資金一旦無(wú)法及時(shí)收回，后果將不堪設(shè)想。房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況和需求開(kāi)展有效的資金編制、資金管理工作之后，能夠?qū)こ添?xiàng)目的投資進(jìn)行分析、審核和綜合考量，并積極跟進(jìn)銷售房款的回籠，同時(shí)能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的風(fēng)險(xiǎn)與危機(jī)，避免企業(yè)陷入巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)中。因此，資金管理工作能夠幫助企業(yè)規(guī)避和防范風(fēng)險(xiǎn)。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的價(jià)值在于能夠推動(dòng)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。不只是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，對(duì)于任何一個(gè)企業(yè)而言，資金都是企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)重要因素。對(duì)資金進(jìn)行合理配置能夠避免資金使用的不合理情況發(fā)生、最大限度上提高資金利用率；對(duì)資金的流出、流入進(jìn)行嚴(yán)格把控能夠避免資金的流失、最大程度上保障資金安全；對(duì)資金管理活動(dòng)進(jìn)行持續(xù)優(yōu)化和調(diào)整能夠保障資金周轉(zhuǎn)率和資金使用效益、推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大和企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性。在企業(yè)盈利得到保障、利潤(rùn)能夠?qū)崿F(xiàn)最大化的基礎(chǔ)上，企業(yè)自然能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

三、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的困境分析

（一）資金預(yù)算實(shí)際執(zhí)行效率低

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行效率低下的問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。第一，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作中對(duì)部分業(yè)務(wù)的預(yù)算編制并不合理。因項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，而企業(yè)資金預(yù)算編制工作一般僅采取靜態(tài)管理的方式，缺乏動(dòng)態(tài)調(diào)整的特點(diǎn)，容易導(dǎo)致部分業(yè)務(wù)的預(yù)算編制與實(shí)際存在較大偏差，從而影響資金預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行效率。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作目前未實(shí)現(xiàn)信息化系統(tǒng)化，這就導(dǎo)致資金管理工作更多是體現(xiàn)管理人員的主觀想法而缺乏數(shù)據(jù)的客觀性，若管理工作人員主觀地削減資金或是補(bǔ)充資金，勢(shì)必會(huì)影響資金預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行效率。與此同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程人員也容易在申報(bào)資金時(shí)極力爭(zhēng)取更多的資金，預(yù)算編制資金可能會(huì)與實(shí)際資金之間存在較大的偏差，導(dǎo)致資金預(yù)算實(shí)際執(zhí)行效率低下的問(wèn)題。第三，資金管理人員制定詳細(xì)的預(yù)算后，缺少專業(yè)的具體的預(yù)算執(zhí)行分析，且執(zhí)行預(yù)算的工作人員職責(zé)劃分并不明確，常常導(dǎo)致資金預(yù)算執(zhí)行流于表面，執(zhí)行效率低下。

（二）房地產(chǎn)資金融資渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)資金融資渠道比較單一的問(wèn)題與國(guó)內(nèi)行情有著密切聯(lián)系，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。第一，我國(guó)的債券市場(chǎng)并不完整，中小型房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法通過(guò)發(fā)行債券的方式獲得融資，只能通過(guò)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸的形式獲得融資，能夠獲得的融資額十分有限。第二，房地產(chǎn)企業(yè)若想發(fā)展成為上市公司變得困難，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)想通過(guò)上市發(fā)行股票獲得融資也更加艱難。第三，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道是向銀行抵押貸款，對(duì)于中小型企業(yè)而言，向銀行申請(qǐng)貸款也并非一件容易的事情，企業(yè)內(nèi)部的金融融資渠道過(guò)于單一，導(dǎo)致企業(yè)的負(fù)債過(guò)大，容易使企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。第四，盡管一部分房地產(chǎn)企業(yè)積極開(kāi)拓新的融資形式，比如ABS、Reits等，但效果并不理想，企業(yè)的發(fā)展陷入瓶頸期，因融資問(wèn)題導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)重組的情況數(shù)不勝數(shù)。

（三）資金的運(yùn)行結(jié)構(gòu)不夠健全

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)還存在著資金運(yùn)行結(jié)構(gòu)不夠健全的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。第一，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)普遍存在著負(fù)債與資產(chǎn)嚴(yán)重失衡的問(wèn)題，企業(yè)為了滿足開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、發(fā)展的需求，只能通過(guò)增加負(fù)債的形式開(kāi)展業(yè)務(wù)。在這種情況下，企業(yè)的負(fù)債壓力越來(lái)越大，資金鏈呈現(xiàn)一個(gè)高度脆弱的狀況。一旦發(fā)生“風(fēng)吹草動(dòng)”，企業(yè)將深陷負(fù)債的泥潭無(wú)法掙脫，更談不上項(xiàng)目的正常進(jìn)行和企業(yè)的高效發(fā)展。第二，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的短期貸款項(xiàng)目比較多，當(dāng)企業(yè)急需資金時(shí)，往往會(huì)采取短期貸款的方式獲得資金，導(dǎo)致企業(yè)的短期負(fù)債比率較高。在企業(yè)資金鏈條并不完整的情況下，有些企業(yè)甚至?xí)ㄟ^(guò)申請(qǐng)高利率貸款的方式償還短期債務(wù)，這一不合理的決定同樣影響資金運(yùn)行結(jié)構(gòu)的合理性。

（四）資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理能力弱

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)還存在著資金運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)管理能力較弱的問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。第一，部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理模式比較落后，將多個(gè)項(xiàng)目的資金分散管理，沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的資金管理平臺(tái)，導(dǎo)致資金過(guò)于分散不僅不利于發(fā)揮整合作用，還容易出現(xiàn)資金閑置情況，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者無(wú)法準(zhǔn)確掌握資金的體量和資金的使用情況，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)陷入風(fēng)險(xiǎn)。第二，企業(yè)內(nèi)缺乏完善的資金管理機(jī)制，缺少對(duì)資金運(yùn)作情況的監(jiān)管。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，企業(yè)無(wú)法及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施、資金風(fēng)險(xiǎn)抵御能力不夠，容易給企業(yè)帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)損失，甚至使企業(yè)無(wú)法在行業(yè)內(nèi)生存。第三，資金管理決策并不科學(xué)。經(jīng)營(yíng)管理者在籌劃資金投資和用途時(shí)，未對(duì)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行客觀的預(yù)測(cè)分析、未對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，容易導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難。

四、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的健全策略

（一）提升資金預(yù)算實(shí)際執(zhí)行效率

新形勢(shì)下為了健全房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作，要提升資金預(yù)算實(shí)際執(zhí)行效率。首先，采取動(dòng)態(tài)化的方式開(kāi)展資金管理工作，也就是根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境的復(fù)雜變動(dòng)調(diào)整資金編制方案，避免出現(xiàn)資金編制不合理的情況，保障資金預(yù)算實(shí)際執(zhí)行效率的提升。其次，要嚴(yán)格規(guī)范工程人員的資金預(yù)算申報(bào)流程和申報(bào)內(nèi)容，避免預(yù)算編制資金與實(shí)際資金偏差過(guò)大的情況發(fā)生。為了進(jìn)一步保障資金預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行效率，還需要對(duì)資金管理工作人員進(jìn)行培訓(xùn)和監(jiān)管，重點(diǎn)培訓(xùn)工作人員的資金管理理念和現(xiàn)代化的資金管理方法，改變傳統(tǒng)的資金管理方式、提升資金管理工作的效率和質(zhì)量。監(jiān)管的目的是對(duì)資金管理工作人員的實(shí)際預(yù)算編制方案進(jìn)行審核，避免因管理工作人員主觀意識(shí)影響預(yù)算實(shí)際執(zhí)行的情況發(fā)生。第三，監(jiān)管人員還要對(duì)預(yù)算編制的內(nèi)容和實(shí)際執(zhí)行情況進(jìn)行匯總和分析，將其中的差異匯報(bào)給上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，以便于管理者清楚了解企業(yè)內(nèi)的資金使用情況，并據(jù)此調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。為了調(diào)動(dòng)執(zhí)行人員的主觀能動(dòng)性，要明確劃分工作人員的職責(zé)，將預(yù)算執(zhí)行效果納入員工考核，確保預(yù)算實(shí)際執(zhí)行效率的提升。

（二）開(kāi)拓房地產(chǎn)多元化融資渠道

在新形勢(shì)下，為了健全房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作，要開(kāi)拓房地產(chǎn)企業(yè)的多元化融資渠道。首先，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者要從主觀意識(shí)上重視融資問(wèn)題，意識(shí)到融資對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要意義。一方面，要帶領(lǐng)企業(yè)積極與證券市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)接，尋找和把握證券融資的機(jī)會(huì)，為企業(yè)拓展更多的融資金額，保障企業(yè)項(xiàng)目的順利開(kāi)展。另一方面，經(jīng)營(yíng)管理者還要積極尋求合作伙伴，通過(guò)與其他企業(yè)展開(kāi)合作的方式增強(qiáng)實(shí)力、獲得全新的融資途徑。與此同時(shí)，在與其他企業(yè)展開(kāi)合作的過(guò)程中，還可以學(xué)習(xí)更多樣化的融資方式，結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況、制定適應(yīng)企業(yè)的融資方案，企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的地位也能得到有效提升。其次，企業(yè)還可以定期對(duì)企業(yè)內(nèi)的閑置資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、整理和處置，通過(guò)處置閑置資產(chǎn)的方式提高企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率和資金使用效益，處置資產(chǎn)所獲得的收益也可作為企業(yè)的資金被投資在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，為企業(yè)創(chuàng)造更大的收益。

（三）完善企業(yè)資金運(yùn)行結(jié)構(gòu)分析

在新形勢(shì)下，為了健全房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作，要完善企業(yè)資金運(yùn)行結(jié)構(gòu)。首先，企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展必然要保證資產(chǎn)和負(fù)債的相對(duì)平衡。適當(dāng)?shù)呢?fù)債雖能加速企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)，過(guò)多的負(fù)債勢(shì)必會(huì)影響企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。因此，企業(yè)要保障資產(chǎn)與負(fù)債的合理性，通過(guò)降低負(fù)債的形式降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。比如，房地產(chǎn)企業(yè)可以加快銷售房款資金的回籠，通過(guò)搭配多項(xiàng)目不同的開(kāi)發(fā)銷售節(jié)奏調(diào)配企業(yè)資金，全面改善資金的使用狀況和資金結(jié)構(gòu)。其次，企業(yè)還可以適當(dāng)增加股權(quán)融資，避免企業(yè)陷入巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也能保障企業(yè)收獲良好的社會(huì)信譽(yù)。另外，企業(yè)還可以調(diào)整企業(yè)的股權(quán)分配，將企業(yè)的掌控權(quán)掌握在大多數(shù)人手中，保障企業(yè)資金運(yùn)行結(jié)構(gòu)的合理性。

（四）加強(qiáng)資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理能力

在新形勢(shì)下，為了健全房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作，要加強(qiáng)資金運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)管理能力。首先，對(duì)企業(yè)內(nèi)的資金進(jìn)行集中管理，將各個(gè)項(xiàng)目的資金進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)配，若某一項(xiàng)目需要申請(qǐng)資金，需要嚴(yán)格按照申請(qǐng)流程執(zhí)行操作，便于發(fā)揮資金的整合優(yōu)勢(shì)，也便于企業(yè)更加清晰的掌控資金流向，進(jìn)行科學(xué)的決策。其次，企業(yè)要補(bǔ)充對(duì)資金的管理機(jī)制，分可用資金和銷售監(jiān)管資金，日常資金和臨時(shí)資金，多角度多方位加強(qiáng)資金管理，推動(dòng)企業(yè)資金管理機(jī)制向更加合理的方向發(fā)展。另外，企業(yè)還可以在企業(yè)內(nèi)部運(yùn)用信息化管理系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)資金管理的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估并建立風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，便于管理人員結(jié)合系統(tǒng)預(yù)警調(diào)整資金配置。

五、結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)對(duì)以上論述內(nèi)容展開(kāi)分析可以得出，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作中存在著資金執(zhí)行力度不高、資金融資渠道有限、資金結(jié)構(gòu)不健全以及資金管控能力低下的問(wèn)題，為了全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作效率和質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)要重點(diǎn)提升資金執(zhí)行效率、拓寬房地產(chǎn)的融資渠道、優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)以及企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。通過(guò)采取以上改革方式，能夠幫助企業(yè)走出困境、走向未來(lái)，在新形勢(shì)下具備一定的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)云變化，房地產(chǎn)企業(yè)還要擦亮眼睛、與時(shí)俱進(jìn)，采取更加先進(jìn)的資金管理理念和管理方式，方能實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。

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