甄愛軍

當前購房者置業(yè)情緒仍受多方面因素影響，其中居民收入預(yù)期偏弱、房價下跌預(yù)期較強、購房者對期房爛尾的擔心等依然是關(guān)鍵，這些因素能否好轉(zhuǎn)以及政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場走勢。

恢復(fù)不及預(yù)期

從市場整體表現(xiàn)來看，2023年前兩個季度樓市已經(jīng)進入復(fù)蘇階段，但恢復(fù)速度尚未達到市場預(yù)期。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，重點100城新建商品住宅成交活躍度一季度回升、二季度回落，上半年累計成交規(guī)模同比增長11%，成交規(guī)模為近年來同期較低水平。據(jù)初步統(tǒng)計，2023年上半年，重點100城新建商品住宅月均成交面積約3330萬平方米，同比增長11%，近8年中僅高于2022年同期。

上半年重點100城新建商品住宅銷售面積同比增長11%，其中一季度同比增長接近20%，二季度與去年同期基本持平。另據(jù)初步統(tǒng)計，2023年6月，重點100城新建商品住宅成交面積與5月基本持平，在高基數(shù)下，同比下降超20%。6月，市場表現(xiàn)明顯不及預(yù)期，年中并未出現(xiàn)明顯行情。

從需求特征來看，與去年類似，改善性住房需求仍是上半年市場關(guān)鍵支撐。此外，在房地產(chǎn)銷售疲軟背景下，房企推盤能力及意愿均偏弱，上半年供給端整體表現(xiàn)弱于銷售端，新房庫存小幅回落，但仍維持高位，三四線城市去化壓力突出。

市場成交不給力，在很大程度上拖累了房價走勢。從5月開始，百城新房價格轉(zhuǎn)跌，二手房價格環(huán)比已連跌13個月，房價下跌壓力加大。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023年上半年，百城新建住宅價格累計上漲0.01%，24個城市價格累計上漲，74個城市累計下跌;6月百城新建住宅均價16179元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，連續(xù)下跌2個月，跌幅與5月持平;同比下跌0.16%，跌幅較5月擴大0.05個百分點。

二手房方面，2023年上半年，百城二手住宅價格累計下跌0.82%，18個城市價格累計上漲，82個城市累計下跌。6月百城二手住宅均價15746元/平方米，環(huán)比下跌0.25%，連續(xù)14個月下跌;同比下跌1.75%，跌幅擴大0.23個百分點;環(huán)比下跌的城市有91個，較上月增加8個。

在土地市場方面，上半年全國土地市場延續(xù)低迷態(tài)勢，300城住宅用地供求規(guī)模同比下降均超三成，降至近10年來同期最低。不過，由于核心城市優(yōu)質(zhì)地塊放量，從而帶動樓面價結(jié)構(gòu)性上漲。在全國銷售承壓背景下，房企在核心城市補貨意愿增強，局部城市土拍升溫，北京、杭州等城市多宗地塊競拍至最高上限，參拍企業(yè)數(shù)量創(chuàng)新高。上半年地方國資托底乏力，22城中拿地金額占比由上年的42%降至9%;央國企仍是拿地主力，上半年拿地金額占比升至57%。

政策持續(xù)松動

當前多數(shù)城市限制性政策已取消，但專家認為下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市場下行趨勢。

與此同時，考慮到5月主要宏觀經(jīng)濟指標有所轉(zhuǎn)弱，經(jīng)濟恢復(fù)基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，穩(wěn)地產(chǎn)的重要性更加突出，加之二季度市場持續(xù)轉(zhuǎn)弱，下半年政策加力預(yù)期增強。具體來看，因城施策方面，核心一二線城市存在一區(qū)一策優(yōu)化可能;企業(yè)端有望繼續(xù)落實資金支持政策;“保交樓”資金和配套政策亦存在進一步發(fā)力空間。

“下半年政策加力預(yù)期增強，但房地產(chǎn)政策力度和節(jié)奏取決于宏觀基本面的變化，若下半年經(jīng)濟出現(xiàn)超預(yù)期轉(zhuǎn)弱情況，則房地產(chǎn)作為經(jīng)濟‘穩(wěn)定器，托底政策或?qū)⒓涌炻涞?，核心一二線城市‘一區(qū)一策有空間。”中指院一位不具名分析師如是說。

從短期來看，預(yù)計需求端政策仍將聚焦于降低購房門檻和購房成本，核心一二線城市政策有望適度糾偏，“一區(qū)一策”、結(jié)合生育政策等或是重要方向，如信貸端優(yōu)化“認房又認貸”、降低首付比例、降低房貸利率等，針對改善性住房需求的信貸政策有望加力。此外，優(yōu)化限購范圍、降低交易稅費等也存在較大空間，“房票”安置或成為更多城市支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的舉措之一。

在企業(yè)端，政策仍將側(cè)重緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力、防控風(fēng)險，對房企的金融支持措施有望繼續(xù)落地。另外，“保交樓”資金和配套舉措也有望進一步跟進，以穩(wěn)定市場預(yù)期。

成交小幅反彈？

當前購房者置業(yè)情緒仍受多方面因素影響，其中居民收入預(yù)期偏弱、房價下跌預(yù)期較強、購房者對期房爛尾的擔心等依然是關(guān)鍵，這些因素能否好轉(zhuǎn)以及政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場走勢。

有機構(gòu)指出，中性預(yù)期下，全年宏觀經(jīng)濟穩(wěn)步恢復(fù)，下半年房地產(chǎn)政策維持當前節(jié)奏，購房者置業(yè)情緒緩慢修復(fù)。在此情況下，中指院有關(guān)人士預(yù)測，中性預(yù)期下，下半年市場恢復(fù)仍有波折，銷售面積在低基數(shù)下或?qū)崿F(xiàn)小幅增長，全年銷售面積與2022年基本持平。

有專家認為，下半年應(yīng)該進一步釋放政策效應(yīng)，以促進樓市加快復(fù)蘇。上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，就新房交易市場來說，后續(xù)既要在行政、金融和財政等方面落實見效快的政策，也要積極關(guān)注一二手房聯(lián)動的問題。當前樓市政策調(diào)控要朝著“盤活二手房、鼓勵置換新房”的方向進行。他說：“只有這樣，才能防止市場進一步降溫，并促進房地產(chǎn)交易市場的通暢和健康發(fā)展?！?/p>