周心鈺

在當前經濟下行壓力凸顯，尤其是超大特大城市的樓市持續(xù)降溫背景下，更大手筆的內需提振政策來了。

7 月21 日，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》。會議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發(fā)展的一項重要舉措。

此后一周，7 月28 日，由高層主持的超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造工作部署電視電話會議在京召開，會議對城中村改造提出了具體要求。其實，今年以來，中央多次強調“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造”。

超大城市、特大城市，就是人口密集的城市，也是我國城市居住再發(fā)展的主體戰(zhàn)略平臺，還是城中村較多、有相當大一部分人口居住在城中村的城市，同時也是住房供需矛盾相對較為突出的城市。其特點是，城中村一般地段好，占地面積大，密度大，房租低，人員構成也復雜，城市安全和社會治理隱患多，城中村的基礎設施急需提升，城中村的居住品質亟待提高。

從宏觀政治的視角來看，實施城中村改造是滿足人民美好生活需求的需要，更是實現(xiàn)中國式現(xiàn)代化的需要。從宏觀經濟的角度來看，實施城中村改造是此類城市發(fā)展的客觀需要，也有助于擴大內需和拉動投資，對房地產市場也將發(fā)揮帶動作用。這就是本輪超大特大城市城中村改造的本質。

客觀看，推進城中村改造困難大、矛盾多、情況復雜，中央的文件主要是給各地方政府在城市發(fā)展中解決本地最突出的具體問題方面開了一扇門，要求各地方政府要堅持問題導向和目標導向，以新思路新方式破解城中村改造難題，探索出一條新形勢下城中村改造的新路子、新模式。

此次政策發(fā)力下，我國城中村改造市場規(guī)模有望重回萬億元。那么，本輪城中村改造模式是什么？在不斷發(fā)出穩(wěn)樓市強信號的情況下，哪些地產商有更多優(yōu)勢機會？

超大特大城市“村改”模式有變 有望推低成本金融工具“定向放水”

如果單單從土地開發(fā)的角度來看，城中村普遍地處城市中心，占地面積大，凈土地出讓，使得拆遷后土地將作為城市新的功能區(qū)來規(guī)劃，可以用標桿的方式拉升附近的地價。文件要求“必須實行凈地出讓”，這也意味著，隨著“城中村改造”的肇始，市場上的“推地”主體變成了“妙手回春”的地方政府或者其控制的具有地方融資平臺功能的土地開發(fā)公司。

其實，這也是過去被業(yè)界稱之為“城中村改造”的上海模式。但是，在目前經濟不景氣的情況下，文件要求“實行改造資金和規(guī)劃指標全市統(tǒng)籌、土地資源區(qū)域統(tǒng)籌，促進資金綜合平衡、動態(tài)平衡?！边@意味著地方政府面臨著賬怎么算、錢怎么用、地怎么征、人和產業(yè)怎么安置等諸多難題。解決此類問題，恐怕也絕非輕而易舉。

筆者認為，高層稍后也會視情況發(fā)展，為這些拆遷準備低成本的金融政策工具，也就是針對這些超大特大城市搞房地產“定向放水”。

全國現(xiàn)有21 座超大特大城市，包括城中村問題較為突出的北京、天津、重慶、武漢、廣州、深圳等。相關研報顯示，2020 年至2022 年，全國城中村改造市場規(guī)模分別為1.24 萬億元、1.36萬億元和6559 億元。此次政策發(fā)力下，我國城中村改造有望重回萬億元市場規(guī)模。

但是，深圳的情況與其他城市有很大的不同。深圳一共有1746 個城中村，目前“城中村改造”主要是提質增效，為保障性住房提供優(yōu)質達標房源。最近幾年，當?shù)卣灿袆幼?，上市房企，如萬科也涉足過深圳城中村改造，俗稱“穿衣戴帽”。直到現(xiàn)在，上市房企華潤、京基對城中村的改造，遵循市場化的原則，也是收獲頗豐，其經驗可謂“深圳模式”。

全國超大特大城市情況千差萬別，城中村改造是一項復雜艱巨的系統(tǒng)工程，因此必須從本地的實際情況出發(fā)，因地制宜，出臺政策，采取拆除新建、整治提升、拆整結合等不同方式分類改造。上市房企需要從政府的城中村改造的規(guī)劃中，從分類改造的模式中，再尋覓商機。如果開啟大面積的城中村改造，如此之多的舊房子誰去拆、拆完后誰去建，誰去“穿衣戴帽”提升品質，都是一個相當龐大的工程，這些都是有望拉動房地產的投資，帶動基建等系列相關產業(yè)投資。

但值得注意的是，本次城中村改造并非二次棚改，也并非早期的城市更新改造，城市范圍、資金來源、安置方式、留改拆規(guī)模等均有較大不同。新變化意味新挑戰(zhàn)，也意味新機遇。

城際間供需不均衡的矛盾依然突出 “村改”因城施策用好政策工具箱

就在近日召開的中央高層會議特別指出，“要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化。最新的統(tǒng)計數(shù)據顯示，目前國內人均住房面積明顯提升，已經突破了40 平方米。另據央行7 月28 日公布的數(shù)據，截至2023 年二季度末，我國個人住房貸款余額38.6 萬億元，將近占住戶貸款余額（78.57 萬億元）的一半，居民負債率過高。

部分地區(qū)供不應求或已成過去。但是，仍然存在著城際間供需格局并不均衡的矛盾，如北上廣深等超大特大高能級城市供給偏低，與其他二線、三線低能級城市供大于求的房屋供給不平衡，仍然存在著高能城市土地供給不足的矛盾，仍然存在著房屋產品體系供給不完整的狀況，商品房、保障性住房、廉價公租房等產品供給結構不合理。可以預見，超大特大城市的房地產市場仍具有相當大的規(guī)模和發(fā)展?jié)摿?。簡而言之，房地產有效供給不足的，就提高有效供給，絕不作繭自縛。

筆者認為，超大特大高能城市將成為我國城市居住再發(fā)展的主體戰(zhàn)略平臺，城中村改造就是此戰(zhàn)略的具體化，是對我國房地產政策的最新優(yōu)化，是“因城施策用好政策工具箱”的及時落地。房地產市場目前處于一個下行周期的重要節(jié)點位置，高層在這個關鍵時點提出城中村改造具有深遠意義。

“認房不用認貸”等鼓勵政策持續(xù)優(yōu)化 華潤、萬科等大型房企獲超額賦能

7 月27 日，住建部明確指出：“大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不用認貸等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益?！?/p>

尤其值得關注的是，住建部明確要全面落實“認房不用認貸”政策?！罢J房不用認貸”意味著取消過去的“認房又認貸”，實質是允許改善性群體或新市民群體適度提升杠桿率。這對有效解決剛性需求的購房問題產生巨大影響，對房地產市場的影響更為顯著。筆者認為，“認房不用認貸”

政策工具有可能在超大特大城市改造中率先使用。

緊隨其后，相關部委也發(fā)文支持房地產政策的優(yōu)化。8 月1 日，央行、國家外匯管理局2023 年下半年工作會議中要求，在房地產方面，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。長期受到限購政策影響的超大特大城市終于等到了重磅金融解綁消息。

筆者認為，這是中央從頂層制度上做出的系統(tǒng)安排，各個政策之間是有機互補，從各個方面保證超大特大城市城中村的改造成功實施，保證超大特大城市房地產供給側改革的行穩(wěn)致遠。

歷史數(shù)據顯示，房地產周期中均有數(shù)次政策收緊和放松，放松的背景基本為經濟壓力較大，政策多著眼于需求端，往往以需求端信貸的調降首付比例、貸款利率和稅費優(yōu)惠為主要抓手。降首套房首付可以允許首套房杠桿率適度提升，使剛性需求群體能夠提早入市；降房貸利率主要是降低了所有群體的整體全周期購房成本。

顯而易見，近期中央及地方如此密集的表態(tài)和發(fā)聲為房地產市場注入了極大信心功能，尤其是北上廣深等超大特大城市。若政策優(yōu)化調整適當，將能夠為更多市場帶來更大信心、強化預期，進而帶動房地產市場的企穩(wěn)。

筆者認為，指導意見的發(fā)布，標志著房地產政策進一步的優(yōu)化，推動著房地產供給側的進一步改革。超大特大城市房地產市場的主導者與參與者、產品體系、金融支持等商業(yè)邏輯發(fā)生著巨大而深刻的變化，作為大型中央或地方大型品牌房企，抓住這個時代發(fā)展的契機，從中找到城中村改造的商業(yè)機會，才有可能繼續(xù)在房地產上獲取收益。在這場房地產供給側的進一步優(yōu)化的過程中，諸如華潤、萬科等大型上市房企或許會跑出更多的投資機會。

（文章僅代表作者個人觀點，不代表本刊立場。文中所提個股僅做分析，不做投資建議。）