徐映雪

案例

張三與李四因感情不和，辦理了協(xié)議離婚手續(xù)。雙方在離婚協(xié)議中約定，原登記在雙方名下的房屋A 歸張三所有。后張三因出國工作并未及時要求李四配合辦理房屋A 的轉移登記。兩年后，張三回國要求李四配合辦理過戶，但被李四拒絕?，F(xiàn)張三持離婚協(xié)議單方向不動產(chǎn)登記機構提出申請辦理轉移登記，登記機構能否辦理？

分析

當事人離婚有兩種情形，即協(xié)議離婚和法院判決離婚。法院判決離婚的，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十四條第二款的規(guī)定，當事人可以憑生效法律文書單方申請轉移登記。協(xié)議離婚時，常因未還清貸款、工作繁忙等原因，在離婚后沒有及時辦理轉移登記，導致出現(xiàn)對方當事人無法聯(lián)系或拒絕配合的請況。當事人能否持離婚協(xié)議單方申請登記呢？很多人認為，離婚協(xié)議在婚姻登記機關工作人員見證下簽訂且蓋章備案，已對房產(chǎn)歸屬進行了背書，因此當事人可單方申請登記，其實不然。

一方面，離婚協(xié)議書不能直接產(chǎn)生物權變動的法律效力。我國在不動產(chǎn)物權變動效力上以登記生效主義為原則，以登記對抗主義為例外?！睹穹ǖ洹返诙倭憔艞l規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外?！钡谝磺Я闫呤鶙l規(guī)定：“夫妻雙方自愿離婚的，應當簽訂書面離婚協(xié)議，并親自到婚姻登記機關申請離婚登記。離婚協(xié)議應當載明雙方自愿離婚的意思表示和對子女撫養(yǎng)、財產(chǎn)以及債務處理等事項協(xié)商一致的意見?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋》第六十九條第二款規(guī)定：“當事人依照民法典第一千零七十六條簽訂的離婚協(xié)議中關于財產(chǎn)以及債務處理的條款，對男女雙方具有法律約束力?！彪x婚協(xié)議是當事人雙方在平等自愿的前提下簽訂的民事協(xié)議，其中，對不動產(chǎn)權利的約定，對雙方產(chǎn)生的法律約束力是債權效力，一方當事人具有債權請求權，可向另一方主張履行不動產(chǎn)登記的契約義務。此外，離婚協(xié)議也不具備人民法院、仲裁委員會出具的法律文書或人民政府生效決定等具有的公示效力，故不產(chǎn)生物權變動的法律效力。

另一方面，登記機構難以確保登記結果的真實準確?；橐龅怯浱幵陔x婚協(xié)議上加蓋印章，是婚姻登記機關辦理離婚登記的要求，不能改變離婚協(xié)議是民事合同的本質，也不代表蓋章后不能進行變更。離婚協(xié)議中關于不動產(chǎn)物權的約定，在離婚登記后可以通過雙方協(xié)商的方式進行修改，也可以通過訴訟的方式予以撤銷。因此在當事人一方不在場的情況下，登記機構不能確定該協(xié)議是否進行修改或撤銷，故不能判斷協(xié)議的內(nèi)容是否為雙方的最終真實意思表示，難以確保登記結果的真實準確，直接辦理具有一定登記風險。

另外，還有不符合法律法規(guī)規(guī)定的單方申請的情形?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》第十四條規(guī)定：“因買賣、設定抵押權等申請不動產(chǎn)登記的，應當由當事人雙方共同申請。屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：（一）尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的；（二）繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權利的；（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產(chǎn)權利的；（四）權利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的；（五）不動產(chǎn)滅失或者權利人放棄不動產(chǎn)權利，申請注銷登記的；（六）申請更正登記或者異議登記的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當事人單方申請的其他情形?！薄恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細則》第八十六條第二款規(guī)定：“預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告凳記，預購人可以單方申請預告登記?！币虼耍蛛x婚協(xié)議申請轉移登記不屬于上述單方申請的情形。根據(jù)“法無授權不可為”的原則，登記機構不能辦理。

針對上述案例，張三單獨持離婚協(xié)議申請房屋A 的轉移登記，登記機構應不予辦理。張三可以憑離婚協(xié)議向法院提起訴訟或向仲裁機構申請仲裁，待取得生效法律文書后再向登記機構申請辦理登記。

（作者單位：鄭州市不動產(chǎn)登記中心）