示例

業(yè)主小明常年在小區(qū)的公共綠地上種菜，并經(jīng)常給鄰居送菜，分享勞動(dòng)成果。但是仍有業(yè)主對(duì)小明種菜的行為表示不滿，認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在建造小區(qū)時(shí)留有公共綠地是為了給廣大業(yè)主營(yíng)造良好的生活環(huán)境，而小明種菜時(shí)噴灑的農(nóng)藥和化肥十分嗆鼻，影響了小區(qū)整體的居住環(huán)境。部分業(yè)主認(rèn)為小明種菜的行為侵犯了其他業(yè)主對(duì)公共綠地共有的權(quán)利。請(qǐng)問(wèn)，小區(qū)業(yè)主可以在公共綠地種菜嗎？

法條

《民法典》法條 小區(qū)共有部分用途的改變

第271 條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第274 條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

第278 條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

解讀

《民法典》規(guī)定業(yè)主對(duì)小區(qū)的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，單個(gè)業(yè)主不能獨(dú)占使用共有部分。根據(jù)《民法典》第274 條規(guī)定可知，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地并非由某一業(yè)主專(zhuān)有，而是由全體業(yè)主共有和共同管理。本示例中的公共綠地既不屬于城鎮(zhèn)公共綠地，也未在購(gòu)房合同中明確約定歸小明專(zhuān)有，故此應(yīng)屬于全體業(yè)主共有和共同管理。當(dāng)然，如果購(gòu)房合同中明確約定這塊綠地專(zhuān)屬于小明，那么小明在綠地種菜的行為屬于對(duì)自己專(zhuān)有部分的使用，無(wú)需得到其他業(yè)主同意。

此外，在公共綠地上種菜屬于《民法典》 第278 條規(guī)定的“改變共有部分的用途”，需要經(jīng)過(guò)業(yè)主共同決定。根據(jù)該條規(guī)定，“改變共有部分的用途”屬于特別決議事項(xiàng)，需要由專(zhuān)有部分面積和人數(shù)均占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)過(guò)參與表決專(zhuān)有部分面積和人數(shù)均占比四分之三以上的業(yè)主同意后，小明才可以在該公共綠地上種菜。而在本示例中，小明在公共綠地種菜的行為并未經(jīng)過(guò)業(yè)主表決同意，故小明無(wú)權(quán)利用公共綠地種菜，應(yīng)當(dāng)立即停止種菜行為。