牛瑞雪

［摘 要］現(xiàn)如今，內(nèi)外部環(huán)境變化日新月異，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛采取了“去地產(chǎn)化”的重要舉措和方法，業(yè)務(wù)的多元化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理提出了新的要求，當(dāng)前投融資管理模式不適用房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需求，必須做好創(chuàng)新和優(yōu)化工作。由于房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理涉及多個(gè)部門和人員，要正視房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理中存在的各類問(wèn)題，在此基礎(chǔ)上提出有效的解決策略，從而解決各類問(wèn)題，旨在保障投融資科學(xué)、合理，助力房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；投融資管理；問(wèn)題；策略

［中圖分類號(hào)］F27 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

作為一類資本密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入體量大、建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、資金回籠速度慢，對(duì)于銀行等金融機(jī)構(gòu)具有較強(qiáng)的依賴性。隨著房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入白熱化階段，業(yè)務(wù)多元化的推進(jìn)，投融資管理水平?jīng)Q定了企業(yè)的生存和發(fā)展，二者相輔相成又具有差異。投資管理主要是深入分析房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)環(huán)境，提出有效的策略和方法，可以保證各項(xiàng)投資決策更科學(xué)、合理；融資管理則是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)實(shí)際，借助科學(xué)、合理的融資方式，幫助項(xiàng)目穩(wěn)定、長(zhǎng)足地運(yùn)行，以推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1 房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理存在的問(wèn)題

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)投資管理面臨的風(fēng)險(xiǎn)

1.1.1 政策性風(fēng)險(xiǎn)

政策性風(fēng)險(xiǎn)作為房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險(xiǎn)，主要涉及住房制度改革、土地政策、稅收政策等風(fēng)險(xiǎn)，這類風(fēng)險(xiǎn)最為明顯的特征是客觀性，對(duì)于每個(gè)房地產(chǎn)投資企業(yè)來(lái)說(shuō)都無(wú)法避免。例如：國(guó)家稅率的調(diào)增或增加稅目時(shí)，可能會(huì)增加企業(yè)的稅賦；銀行信貸政策收緊情況下，可能會(huì)增加企業(yè)財(cái)務(wù)成本，甚至因資金緊缺使項(xiàng)目終止［1］。

1.1.2 市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn)

隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目獲利的空間逐步被壓縮，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力造成的風(fēng)險(xiǎn)主要是房地產(chǎn)自身市場(chǎng)中相同種類的樓盤地產(chǎn)供給數(shù)量較多，以至于市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)，甚至出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致了相關(guān)樓盤停滯銷售或推廣成本增高。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)主要是相關(guān)投資人員在正式投資之前，對(duì)投資的市場(chǎng)調(diào)查不夠全面、系統(tǒng)，以及對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的主要趨勢(shì)出現(xiàn)誤判所引起的，是房地產(chǎn)投資企業(yè)對(duì)相關(guān)市場(chǎng)把握不足所造成的［2］。

1.1.3 資金性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)投資周期較長(zhǎng)、資金投入體量大，導(dǎo)致資金籌措、應(yīng)用和回籠存在一定的不確定性。例如，由于利率的調(diào)增，房地產(chǎn)企業(yè)籌資成本增加；由于其他因素的影響，籌集資金不能按照項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度按期到位；等等。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展低迷，客戶購(gòu)買能力下降，或者營(yíng)銷策略不當(dāng)，不能短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠，房地產(chǎn)企業(yè)資金流陷入惡性循環(huán)中，增加企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

1.1.4 經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)

作為房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的一類風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)主要是經(jīng)營(yíng)不善或失誤造成的最終經(jīng)營(yíng)成果不滿足預(yù)期值［3］。造成經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)的原因如下：一是房地產(chǎn)企業(yè)投資人員沒(méi)有獲得全面、準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息，不能基于市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行決策，使得經(jīng)營(yíng)決策失誤；二是投資人員對(duì)房地產(chǎn)交易涉及的相關(guān)法律法規(guī)、稅收規(guī)定等掌握不夠，導(dǎo)致投資交易失??；三是房地產(chǎn)企業(yè)管理水平較低、經(jīng)濟(jì)效益不佳，沒(méi)有在最佳的市場(chǎng)時(shí)機(jī)將物業(yè)服務(wù)外包，以至于空置率過(guò)高，大大增加了經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)可獲得的利潤(rùn)不能滿足期望值。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題分析

1.2.1 融資過(guò)程中渠道過(guò)于單一

現(xiàn)如今，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中需要大量的資金提供支持，許多房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中資金來(lái)源主要依附銀行貸款，這種融資模式導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)度依賴銀行。但是，銀行金融等機(jī)構(gòu)對(duì)于貸款條件較為嚴(yán)格，審核程序較多，中小房地產(chǎn)企業(yè)貸款周期較長(zhǎng)，不能及時(shí)獲得充足的資金為項(xiàng)目順利開展提供保障，以至于房地產(chǎn)項(xiàng)目融資以失敗告終［4］。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式單一、途徑單一，多依附銀行貸款，其他融資途徑受自身局限，以及融資外部開展的條件不成熟，導(dǎo)致企業(yè)融資規(guī)模小、融資周期短，無(wú)法滿足房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)實(shí)需要。狹窄的融資渠道弱化了企業(yè)在融資過(guò)程中的談判議價(jià)能力，以至于融資成本較高［5］。

1.2.2 缺乏合理的房地產(chǎn)融資體系

現(xiàn)階段，我國(guó)金融市場(chǎng)體系缺乏完善性，金融機(jī)構(gòu)信貸必須要土地或房產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)程中，往往會(huì)因?yàn)闊o(wú)法及時(shí)找到合適的融資產(chǎn)品，缺少性價(jià)比較高的金融工具，從而影響融資活動(dòng)的推進(jìn)。要想促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量的運(yùn)營(yíng)，相關(guān)部門必須根據(jù)實(shí)際，構(gòu)建合理、完善的融資體系，但是在當(dāng)前，我國(guó)缺少規(guī)范、合理的融資體系，并且缺少多類型的金融工具，這導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商不能進(jìn)行有效的融資，增加了融資的成本［6］。

1.2.3 缺乏科學(xué)有效的融資決策

融資決策是否科學(xué)、合理，決定了房地產(chǎn)企業(yè)融資是否成功，通常房地產(chǎn)企業(yè)更注重項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)、后期營(yíng)銷，對(duì)于融資決策科學(xué)、理性等問(wèn)題有所忽視，普遍以主觀經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行決策，缺少系統(tǒng)性調(diào)查和分析。故而在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中資金運(yùn)作以粗放式為主，沒(méi)有充分考慮如何實(shí)現(xiàn)資金利用效益最大化，從而在有限融資量的基礎(chǔ)上獲得可觀的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目實(shí)踐中，非理性因素對(duì)融資決策產(chǎn)生的影響尤為顯著。

1.2.4 房地產(chǎn)企業(yè)融資成本較大

相較于其他產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資體量較大，資金回籠周期長(zhǎng)，由于房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度依賴金融機(jī)構(gòu)，整體資產(chǎn)負(fù)債率較高，近年來(lái)國(guó)家不斷遏制房?jī)r(jià)，對(duì)于該行業(yè)的調(diào)控力度加強(qiáng)，我國(guó)多個(gè)區(qū)域提出了調(diào)控政策，并且將其落于實(shí)處，對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)提出了新的要求。部分受調(diào)控影響的項(xiàng)目，不同程度地存在滯銷狀況，影響了資金的實(shí)際周轉(zhuǎn)率，使得融資成本較高，極大增加了房地產(chǎn)開發(fā)的難度。

2 房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理策略和方法

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)投資管理策略

2.1.1 動(dòng)態(tài)關(guān)注政府政策導(dǎo)向，確定最佳投資時(shí)間

為了減輕各類政策變化對(duì)投資決策的影響，要跟隨時(shí)代發(fā)展潮流，積極關(guān)注政府制定的政策，并且追蹤政策是否修訂，從而明確最佳的投資時(shí)期。一方面，要及時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)體制的變化，掌握當(dāng)前最新的政策條款，抽調(diào)專業(yè)人員組成政策分析機(jī)構(gòu)，及時(shí)做好我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)政策分析，定期形成完善的政策調(diào)整報(bào)告，能夠了解和掌握產(chǎn)業(yè)發(fā)展和優(yōu)化的趨勢(shì)，從而根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，制定完善、合理的投資規(guī)劃方案［7］。另一方面，在獲得土地使用權(quán)之前，必須根據(jù)實(shí)際情況考量各方面因素，對(duì)其做好評(píng)估和預(yù)算，切實(shí)保障其滿足各方面的條件，與政府部門及時(shí)做好溝通和交流，最大限度地獲得政策、資金支持。

2.1.2 預(yù)先布局，完善項(xiàng)目可行性研究

為了使房地產(chǎn)投資項(xiàng)目估算更準(zhǔn)確，滿足可行性要求，對(duì)于有意向的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，許多房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)將重點(diǎn)放在項(xiàng)目立項(xiàng)、設(shè)計(jì)等階段，對(duì)于項(xiàng)目可行性、必要性沒(méi)有展開分析，一定程度上影響了投資是否科學(xué)、合理，能否通過(guò)項(xiàng)目投資獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益。為了改變這一現(xiàn)狀，切實(shí)保障項(xiàng)目投資科學(xué)、合理、切實(shí)可行，及時(shí)邀請(qǐng)專家對(duì)設(shè)計(jì)方案展開評(píng)估，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、評(píng)估等方法，對(duì)于項(xiàng)目可行性展開深入分析，從原本定性轉(zhuǎn)化為定量分析，從整體層面做好規(guī)劃布局，使各方面數(shù)據(jù)完整、準(zhǔn)確，保障房地產(chǎn)企業(yè)投資成功［8］。

2.1.3 立足實(shí)際狀況，合理選取風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法

房地產(chǎn)企業(yè)必須考量當(dāng)前已有的資源，綜合應(yīng)用各類指標(biāo)，如IRR、NPV、投資回收期等，對(duì)于整體規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目可行性研究中應(yīng)當(dāng)適當(dāng)選擇靜態(tài)指標(biāo)，提高房地產(chǎn)企業(yè)融資水平，加速資金回轉(zhuǎn)速度，投資過(guò)程中更強(qiáng)調(diào)貨幣資金時(shí)間價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)投資活動(dòng)實(shí)施中會(huì)面臨一些風(fēng)險(xiǎn)，必須對(duì)其進(jìn)行全面分析，究其成因，制定一系列完善的策略和方法，具體表現(xiàn)在以下幾方面：一是通過(guò)使用SWOT分析法，掌握和了解項(xiàng)目開展過(guò)程中擁有的優(yōu)勢(shì)、不足、機(jī)會(huì)和威脅；二是引入敏感性分析，對(duì)開發(fā)實(shí)際成本、銷售價(jià)格變化帶來(lái)的干擾進(jìn)行確定，有針對(duì)性地制定策略；三是定量分析，不同風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)的影響程度存在差異，應(yīng)賦予風(fēng)險(xiǎn)不同的權(quán)重，并且將其作為風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化考核的前提。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)融資管理策略和方法

2.2.1 擴(kuò)展融資途徑和方法

要想在新形勢(shì)背景下獲得高質(zhì)量、低成本的融資，房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)清當(dāng)前形勢(shì)，擴(kuò)展企業(yè)融資途徑，發(fā)展多元化的直接融資、間接融資，將以下幾方面為切入點(diǎn)：一方面，拓展多樣化的直接融資渠道?？梢愿鶕?jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，突破股票融資政策的局限，提高直接融資的占比，分散融資風(fēng)險(xiǎn)；培育完善、良好的房地產(chǎn)債券市場(chǎng)，增加發(fā)行債券的額度，為房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)債券融資創(chuàng)造較佳的條件；適當(dāng)?shù)亻_展房地產(chǎn)抵押貸款證券化，將房地產(chǎn)行業(yè)人、財(cái)、物進(jìn)行合理組合，分別發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，使得資源配置更加科學(xué)。另一方面，推進(jìn)間接融資方式多元化。銀行應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特征，提供個(gè)性化、專項(xiàng)化的信貸服務(wù)，通過(guò)中外銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)融合等方式，為房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款融資，具體可采取的模式是中資銀行+外資銀行、中資銀行+信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)等，為房地產(chǎn)企業(yè)提供各類擔(dān)保和抵押貸款［9］。

2.2.2 制定完善的融資決策

房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)時(shí)代發(fā)展潮流，以推動(dòng)投資政策和項(xiàng)目的執(zhí)行為著力點(diǎn)，分析投資項(xiàng)目實(shí)施的可行性、合理性，要在整體發(fā)展和投資架構(gòu)下，根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力、投資項(xiàng)目方式、質(zhì)量等做好規(guī)范的協(xié)調(diào)和安排，切實(shí)保障融資規(guī)劃的科學(xué)性、合理性。為了使房地產(chǎn)成功融資，必須關(guān)注融資決策，分析決策過(guò)程中的影響因素，降低對(duì)債務(wù)融資的依賴性，增強(qiáng)融資決策的科學(xué)性，使得房地產(chǎn)企業(yè)融資成功，助力房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)融資決策過(guò)程中，必須合理把控融資過(guò)程中可能發(fā)生的變化，并且分析行業(yè)政策，從而合理配置企業(yè)各項(xiàng)資源。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須合理把控資產(chǎn)負(fù)債率，依靠多元化方式優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，并且對(duì)融資項(xiàng)目開展定期的分析和評(píng)估，快速調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)營(yíng)狀況不佳的項(xiàng)目，保證投入資金快速回籠，以達(dá)到預(yù)期的收益效果［10］。

2.2.3 降低融資成本

房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身的運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況，通過(guò)合理的方法優(yōu)化和完善融資結(jié)構(gòu)，提高資本利用率，從而降低資產(chǎn)負(fù)債率，最大限度地實(shí)現(xiàn)布局合理、統(tǒng)籌兼顧。房地產(chǎn)企業(yè)要依照不同的融資方案，確定與之相匹配的融資結(jié)構(gòu)，還要對(duì)融資周期、融資成本等進(jìn)行充分考慮，在保持企業(yè)最佳控制權(quán)的基礎(chǔ)上，逐步探索最佳的融資結(jié)構(gòu)，力爭(zhēng)降低融資成本。

3 結(jié)語(yǔ)

我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)嚴(yán)峻，經(jīng)營(yíng)和發(fā)展過(guò)程中面臨多個(gè)挑戰(zhàn)，必須探尋多元化的方法和途徑，提高房地產(chǎn)企業(yè)的投融資水平，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。但是，房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理中仍存在一些明顯的難題，阻礙了投融資效率及質(zhì)量，要跟隨時(shí)代發(fā)展潮流，制定完善的投融資管理策略，推動(dòng)項(xiàng)目的順利實(shí)施，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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