王偉

[摘 要]隨著社會(huì)及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的工作要求不斷提高。在房地產(chǎn)企業(yè)中，投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)核心工作。文章首先闡述房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的特征，指出房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，接著分析當(dāng)前造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的因素，并研究企業(yè)在項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題，最后提出改進(jìn)方案，希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)工作人員及企業(yè)提供參考，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益。

[關(guān)鍵詞]地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目投資；風(fēng)險(xiǎn)管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F272 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-1722（2023）10-0094-03

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)要開(kāi)展項(xiàng)目投資活動(dòng)，首先需要明確項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，掌握其具體特征，以便在為投資行為的實(shí)施提供參考的同時(shí)減少企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

結(jié)合當(dāng)前的實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的主要特征包括以下三個(gè)方面。

一是普遍性。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)都存在項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，例如選址環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)環(huán)節(jié)和租售環(huán)節(jié)等。

二是客觀性。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的客觀性特征主要體現(xiàn)在不以人的意志為轉(zhuǎn)移。

三是不確定性。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中部分風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法預(yù)測(cè)，且難以評(píng)估，從宏觀角度進(jìn)行調(diào)控難度較大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)

損失發(fā)生前，風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)包括三個(gè)方面。一是通過(guò)開(kāi)展項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理工作，提高風(fēng)險(xiǎn)管理效率，降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理成本。二是幫助工作人員消除恐懼心理，在一定程度上緩解員工的擔(dān)憂，使其更積極地投入工作，提高工作質(zhì)量。三是積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，滿足社會(huì)發(fā)展需求。

損失發(fā)生后，風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)也包括三個(gè)方面。

一是為企業(yè)生存提供保障，一旦出現(xiàn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的首要目標(biāo)就是保證自身生存。如果該階段出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)必然會(huì)發(fā)生虧損，因此企業(yè)急需開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)管理，保證自身不被風(fēng)險(xiǎn)擊倒。

二是增強(qiáng)企業(yè)收入的穩(wěn)定性。該階段風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生會(huì)影響企業(yè)的收益，開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)管理工作能幫助企業(yè)將虧損控制在可接受的范圍內(nèi)。

三是承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，企業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)就會(huì)受到一定的影響[1]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)投資管理的不足

（一）投資行為不夠合理且規(guī)模過(guò)大

因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，在項(xiàng)目投資過(guò)程中，企業(yè)需要投入大量的人力、物力、財(cái)力資源，這導(dǎo)致行業(yè)的資本負(fù)債率始終保持在較高的水平，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿水平已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)限定范圍，面臨著嚴(yán)重的融資風(fēng)險(xiǎn)，這會(huì)影響管理人員的投資行為。再加上疫情沖擊，部分企業(yè)的生存壓力大幅增加，不理智的投資行為越來(lái)越多，投資規(guī)模也不斷擴(kuò)大，造成企業(yè)在投資方面錯(cuò)失良機(jī)，甚至陷入止步不前的窘境。

（二）財(cái)務(wù)分析方式較為單一

在房地產(chǎn)企業(yè)的投資過(guò)程中，財(cái)務(wù)分析法使用率較高。企業(yè)通過(guò)該方法能夠較為直觀地了解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，最終做出合理的選擇。但結(jié)合當(dāng)前企業(yè)可行性分析現(xiàn)狀來(lái)看，大部分都只參考內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值兩個(gè)指標(biāo)。從表面上來(lái)看，選擇以上指標(biāo)毋庸置疑，但問(wèn)題在于純粹依靠上述兩個(gè)指標(biāo)的分析，必然會(huì)產(chǎn)生大量問(wèn)題，單一的財(cái)務(wù)分析方法容易造成評(píng)價(jià)結(jié)果缺乏客觀性和準(zhǔn)確性。

（三）投資組合應(yīng)用不足且存在現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

參考當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的投資情況可以發(fā)現(xiàn)，大部分企業(yè)在投資過(guò)程中都花費(fèi)了大量資金，但是未獲得預(yù)期回報(bào)。在進(jìn)行投資選擇時(shí)，大多數(shù)企業(yè)的關(guān)注點(diǎn)在于單個(gè)項(xiàng)目的收益，并未考慮到風(fēng)險(xiǎn)，忽略了研究如何在不同投資組合下獲得最大收益，而且資本結(jié)構(gòu)也不夠完善。房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為對(duì)銀行的依賴性較強(qiáng)，如果收益未達(dá)到預(yù)期，那么企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)就會(huì)受到影響，現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之上升[2]。

四、造成房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的因素

（一）外部因素

第一，政策因素。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，國(guó)家政策發(fā)揮著非常重要的作用，比如城市規(guī)劃、土地出讓政策等。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資總額中，土地價(jià)格是非常關(guān)鍵的一部分。土地成交價(jià)會(huì)直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資現(xiàn)金流及銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)期，而土地出讓價(jià)格的決定權(quán)掌握在國(guó)家手中。城市規(guī)劃亦是如此，該因素也會(huì)影響房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，而城市規(guī)劃的變化及其主導(dǎo)權(quán)都由政府官員把控[3]。

第二，需求端因素。其主要包括消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)行為及經(jīng)濟(jì)收入等。一般來(lái)說(shuō)，如果某個(gè)城市或區(qū)域處于人口凈流入的發(fā)展階段，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)就比較低；反之則比較高。如果某區(qū)域居民收入偏低，購(gòu)買(mǎi)力不足，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)面臨較大的項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)；反之面臨的風(fēng)險(xiǎn)就比較小。

第三，供給端因素。該因素主要由前端建設(shè)、后端銷(xiāo)售兩部分組成。前者在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)成本中占比較大，尤其是三四線城市，因?yàn)橥恋貎r(jià)格整體偏低，所以該成本占比往往更高。在地產(chǎn)項(xiàng)目融資資金中，建設(shè)成本是必不可少的投入項(xiàng)，也是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的關(guān)鍵內(nèi)容。如果人工成本及材料價(jià)格都大幅度增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度超過(guò)了房?jī)r(jià)增幅，那么房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)面臨較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部因素

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部因素會(huì)直接影響項(xiàng)目投資管理，引發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)。該因素的具體表現(xiàn)包括以下兩方面。一是企業(yè)工作人員的素質(zhì)以及能力。對(duì)于投資項(xiàng)目的開(kāi)展來(lái)說(shuō)，如果工作人員素質(zhì)偏低或能力不足，就會(huì)使企業(yè)面臨較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。二是企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率。如果房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率較低，無(wú)法迅速變現(xiàn)，那么資金沉淀周期就會(huì)不斷延長(zhǎng)，企業(yè)的預(yù)期收益目標(biāo)就無(wú)法實(shí)現(xiàn)，從而引發(fā)較大的風(fēng)險(xiǎn)。

五、提高房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理效率的方法

（一）拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在融資時(shí)使用的方法是銀行貸款，對(duì)銀行貸款的依賴性較強(qiáng)。在國(guó)家的經(jīng)濟(jì)調(diào)控對(duì)象中，銀行貸款是非常重要的一項(xiàng)，如果國(guó)家經(jīng)濟(jì)萎靡不振，那么房地產(chǎn)企業(yè)必然無(wú)法順利從銀行獲得貸款，企業(yè)的業(yè)務(wù)將無(wú)法順利開(kāi)展，投資也無(wú)法正常進(jìn)行，企業(yè)甚至?xí)媾R更大的危機(jī)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)以下三種途徑拓寬融資渠道。

第一，通過(guò)上市融資。如果房地產(chǎn)企業(yè)可以成功上市，企業(yè)的發(fā)展速度將會(huì)更快，獲得資金的難度也會(huì)下降，企業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)以及品牌影響力都會(huì)提升。

第二，利用海外資本。根據(jù)世界貿(mào)易組織相關(guān)協(xié)議內(nèi)容，在合資合作中，房地產(chǎn)企業(yè)有權(quán)利與國(guó)內(nèi)其他企業(yè)享受同樣的待遇，國(guó)內(nèi)必然會(huì)涌入更多的海外同行，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資是非常有利的，有助于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

第三，通過(guò)資本市場(chǎng)發(fā)行債券的方式融資。該方法能幫助企業(yè)在短期內(nèi)籌集到大量資金，使企業(yè)開(kāi)展業(yè)務(wù)具備充分的資金保障。不僅如此，使用該方式還能幫助企業(yè)減少財(cái)務(wù)成本，從而使企業(yè)的總成本下降[4]。

（二）培養(yǎng)優(yōu)秀的風(fēng)險(xiǎn)管理人才

優(yōu)秀的風(fēng)險(xiǎn)管理人才在企業(yè)中發(fā)揮著非常重要的作用，此類(lèi)人才能夠幫助企業(yè)提前發(fā)現(xiàn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)因素，并提出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的方法，使企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率下降、應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力提升，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展目標(biāo)做好鋪墊。房地產(chǎn)企業(yè)為提高投資風(fēng)險(xiǎn)管理水平及質(zhì)量，必須意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)管理人才的重要性，明確風(fēng)險(xiǎn)管理人才的作用及價(jià)值。

企業(yè)要針對(duì)已有的工作人員制定風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)制度，組織員工定期開(kāi)展培訓(xùn)，或?qū)ν馄刚?qǐng)專業(yè)培訓(xùn)師，通過(guò)培訓(xùn)提升員工的專業(yè)性，使企業(yè)內(nèi)部凝聚力得到提升，增強(qiáng)員工的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，幫助員工掌握豐富多樣的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方法，最終使企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力上升。

企業(yè)要完善內(nèi)部人才選拔制度，特別是在項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理方面，有效的人才選拔機(jī)制能幫助企業(yè)在招聘環(huán)節(jié)獲得高質(zhì)量人才。高質(zhì)量人才的引進(jìn)能幫助企業(yè)提高風(fēng)險(xiǎn)管理效率，規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于員工的考核，要建立完善的獎(jiǎng)懲制度。獎(jiǎng)懲制度的主要作用體現(xiàn)在對(duì)員工的激勵(lì)方面，合理的獎(jiǎng)懲制度能有效激發(fā)廣大員工的積極性和主動(dòng)性，使員工全身心投入自身工作，提高員工的工作質(zhì)量。在投資風(fēng)險(xiǎn)管理方面，完善的獎(jiǎng)懲制度能夠提高員工對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的重視程度，在工作過(guò)程中，員工會(huì)積極關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)因素及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事件，并及時(shí)反饋給企業(yè)，幫助企業(yè)有效應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）選擇最佳項(xiàng)目投資時(shí)機(jī)

找準(zhǔn)項(xiàng)目投資時(shí)機(jī)非常關(guān)鍵，把握好項(xiàng)目最佳投資時(shí)機(jī)能推進(jìn)企業(yè)的投資活動(dòng)順利開(kāi)展，使其經(jīng)濟(jì)效益得到提升，同時(shí)使企業(yè)在后續(xù)投資業(yè)務(wù)的開(kāi)展中高效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間，無(wú)論是供給周期還是需求周期，都會(huì)影響項(xiàng)目建設(shè)，甚至使行業(yè)出現(xiàn)較大波動(dòng)。如果企業(yè)未了解市場(chǎng)發(fā)展變化情況，未及時(shí)分析其波動(dòng)規(guī)律，往往就會(huì)錯(cuò)失最佳的項(xiàng)目投資時(shí)機(jī)，而且在后續(xù)的投資中會(huì)面臨更為嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。所以，在投資決策過(guò)程中，企業(yè)要從多角度分析，深入了解市場(chǎng)變化，研究市場(chǎng)波動(dòng)規(guī)律，選擇最佳投資時(shí)機(jī)。

一般來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)行業(yè)中，房產(chǎn)周期復(fù)蘇前期是最佳投資時(shí)機(jī)，在該階段，作為企業(yè)的管理人員，必須詳細(xì)分析市場(chǎng)的變化周期，深入了解其變化特點(diǎn)及方式。在不同時(shí)期，不同區(qū)域的房產(chǎn)波動(dòng)情況存在差異，管理者需要及時(shí)記錄，從全局角度掌握市場(chǎng)情況，隨后確定投資方向，明確投資內(nèi)容，保證企業(yè)利益最大化，同時(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展[5]。

（四）建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)信息的掌控會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)投資管理效率，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體系顯得尤為重要。針對(duì)信息的收集及處理，企業(yè)應(yīng)成立專門(mén)的部門(mén)，在有條件的情況下，可購(gòu)買(mǎi)行業(yè)內(nèi)專業(yè)的信息系統(tǒng)。

通過(guò)完善風(fēng)險(xiǎn)管理體系，企業(yè)能全面了解國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)制定的各項(xiàng)政策，掌握城市規(guī)劃方面的信息，了解行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)以及市場(chǎng)的行情等，并進(jìn)行歸納和整理，獲得可行性的分析報(bào)告，為領(lǐng)導(dǎo)人員做出投資決策提供有效參考。

針對(duì)企業(yè)內(nèi)部各方面的發(fā)展情況，企業(yè)有必要定期制作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)告，并及時(shí)反饋給領(lǐng)導(dǎo)層，確保領(lǐng)導(dǎo)能及時(shí)了解企業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，幫助領(lǐng)導(dǎo)從宏觀層面把握國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策和相關(guān)規(guī)劃。通過(guò)信息的分享了解市場(chǎng)變化，明確供需關(guān)系，保證領(lǐng)導(dǎo)層的科學(xué)決策，為企業(yè)投資提供有效的建議，幫助企業(yè)規(guī)避項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。

（五）成立專門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)

隨著社會(huì)及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，企業(yè)面臨著較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。在這樣的時(shí)代背景下，企業(yè)要提高項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理效率，使投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率下降，成立專門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)是非常有必要的。風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)所有工作人員都需要共同努力且積極配合，以企業(yè)的目標(biāo)為切入點(diǎn)，用發(fā)展的眼光看待風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)分析各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)要素，確保能全面分析房地產(chǎn)投資的每一個(gè)階段，為企業(yè)開(kāi)展項(xiàng)目投資業(yè)務(wù)提出有效的意見(jiàn)。此外，風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃也是必不可少的，除了成立風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)外，企業(yè)還需結(jié)合自身的實(shí)際發(fā)展情況制訂風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，將風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任落實(shí)到每一位員工身上，助力風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)工作的開(kāi)展。

六、結(jié)語(yǔ)

項(xiàng)目投資的整體風(fēng)險(xiǎn)性較大，也能給企業(yè)帶來(lái)較高的收益。房地產(chǎn)企業(yè)要想達(dá)到利益最大化的目的，就需要重視項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理。為了追求利益最大化，部分企業(yè)在投資過(guò)程中會(huì)優(yōu)先考慮風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目，但這往往會(huì)導(dǎo)致投資過(guò)程中出現(xiàn)一系列風(fēng)險(xiǎn)，不利于推動(dòng)企業(yè)發(fā)展?；诖?，文章通過(guò)分析為房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理提出了一系列建議，希望房地產(chǎn)企業(yè)能夠高瞻遠(yuǎn)矚，通過(guò)科學(xué)可行的方式投資并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳健華.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題探究[J].中國(guó)產(chǎn)經(jīng)，2021（12）：100-101.

[2]李宏杰.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策管理的優(yōu)化[J].山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2021（S2）：50-52.

[3]石振彤.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素及其管理對(duì)策研究[J].價(jià)值工程，2019（30）：40-42.

[4]楊華軍.芻議房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理[J].納稅，2020（03）：170-171.

[5]吳佳.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)因素及其應(yīng)對(duì)措施[J].住宅與房地產(chǎn)，2021（02）：41-42.