文/趙國咪 戴杰龍

物流地產(chǎn)作為物流產(chǎn)業(yè)與工業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合的重要產(chǎn)物，也是近年來各種開發(fā)商、投資商發(fā)展的重要產(chǎn)品，作為一種新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)在整個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中占據(jù)著重要位置。從價值鏈構(gòu)建發(fā)展角度來看，電子商務(wù)的快速發(fā)展決定了物流地產(chǎn)在電商行業(yè)供應(yīng)鏈中的重要位置，成為價值供應(yīng)鏈的核心影響因素之一。依據(jù)物流地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)，物流地產(chǎn)價值鏈的構(gòu)建涉及前中后三個主要建設(shè)階段，因開發(fā)主體的不同對物流地產(chǎn)開發(fā)成本產(chǎn)生不同的影響，本文著重從價值鏈視角出發(fā)對物流地產(chǎn)開發(fā)成本的優(yōu)化進(jìn)行詳細(xì)分析，并提出相應(yīng)的觀點(diǎn)和建議。物流地產(chǎn)實(shí)際開發(fā)建設(shè)中產(chǎn)生的一系列價值活動對價值鏈上下游關(guān)系產(chǎn)生直接性的影響，物流地產(chǎn)企業(yè)核心能力與競爭力因此受到一定程度的影響。物流地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重要構(gòu)成部分在開發(fā)模式及價值活動方面更具獨(dú)特性。不同的開發(fā)主體對物流地產(chǎn)企業(yè)價值活動及成本獲取情況起著決定性作用，如何促進(jìn)物流地產(chǎn)企業(yè)成本控制與優(yōu)化成為物流地產(chǎn)企業(yè)重要的價值活動之一。本文著重圍繞物流地產(chǎn)開發(fā)成本的優(yōu)化展開研究，以期幫助物流地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)價值效益最大化。

一、物流地產(chǎn)價值鏈功能作用

（一）項(xiàng)目投資決策?；趦r值鏈視角的物流地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策涉及項(xiàng)目可行性分析、項(xiàng)目合作協(xié)議的簽訂以及項(xiàng)目土地使用管理等過程，是保障項(xiàng)目正常運(yùn)作的先決條件。對于物流地產(chǎn)企業(yè)而言，能否順利獲得項(xiàng)目土地使用資源是衡量項(xiàng)目投資決策結(jié)果有效性的主要衡量標(biāo)準(zhǔn)，土地資源因此成為物流地產(chǎn)企業(yè)的核心命脈。土地資源決定著物流地產(chǎn)企業(yè)在市場上價值活動的開展情況，也是提升物流地產(chǎn)企業(yè)核心競爭能力的關(guān)鍵所在，對于物流成本的控制與優(yōu)化起著控制性作用[1]。（二）項(xiàng)目系統(tǒng)性規(guī)劃設(shè)計(jì)。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)需要以項(xiàng)目可行性分析研究資料、市場調(diào)研資料及地塊屬性作為基礎(chǔ)依據(jù)，針對項(xiàng)目的運(yùn)作形式、組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)、資金管理規(guī)劃及項(xiàng)目投資效益等工作提出針對性建議，按照總體方案設(shè)計(jì)要求對項(xiàng)目做系統(tǒng)性規(guī)劃設(shè)計(jì)，以項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)體系作為物流地產(chǎn)工程建設(shè)的準(zhǔn)確指導(dǎo)依據(jù)。對于項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，物流地產(chǎn)企業(yè)通常將項(xiàng)目外包給第三方機(jī)構(gòu)和設(shè)計(jì)單位聯(lián)合完成，作為一項(xiàng)專業(yè)活動必然會涉及較高的物流成本，對于物流地產(chǎn)企業(yè)來說可靈活控制關(guān)鍵策劃環(huán)節(jié)，從而達(dá)到優(yōu)化物流成本的目的。（三）項(xiàng)目管理與過程轉(zhuǎn)化。項(xiàng)目管理環(huán)節(jié)與項(xiàng)目施工有密切的聯(lián)系，但項(xiàng)目管理并不等同于項(xiàng)目施工，在項(xiàng)目管理階段順利完成前期設(shè)計(jì)方案向產(chǎn)品的現(xiàn)實(shí)轉(zhuǎn)化。通過對項(xiàng)目工程造價、招投標(biāo)、前期準(zhǔn)備、現(xiàn)場施工及竣工收尾等階段進(jìn)行全過程管理，以物流地產(chǎn)企業(yè)作為項(xiàng)目實(shí)施主體，聯(lián)動監(jiān)理、業(yè)主方等相關(guān)單位組織完成項(xiàng)目整體建設(shè)工作，在整個管理過程中任何一個活動環(huán)節(jié)都會涉及相應(yīng)的物流成本。物流地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理能力和提升核心能力的影響因素之一，對項(xiàng)目成本的優(yōu)化控制起著決定性作用，通常來說，企業(yè)項(xiàng)目管理能力越強(qiáng)，成本優(yōu)化控制的有效性越高，實(shí)現(xiàn)價值利益最大化的可能性越高。（四）項(xiàng)目銷售及物業(yè)管理。項(xiàng)目在開盤前銷售與招商組織的建立及前期準(zhǔn)備工作的落實(shí)是項(xiàng)目銷售及招商管理環(huán)節(jié)的重要內(nèi)容，包括開盤前客戶對項(xiàng)目的咨詢、合同的擬定簽訂及銷售過程的管理等。一般情況下，項(xiàng)目前期投資決策及論證過程對后期銷售招商結(jié)果起著決定性作用，項(xiàng)目可行性越高，后期銷售招商效果更佳。物流地產(chǎn)企業(yè)可靈活控制項(xiàng)目銷售及招商管理環(huán)節(jié)各項(xiàng)價值活動，以此進(jìn)行物流成本優(yōu)化控制。此外在項(xiàng)目物業(yè)管理環(huán)節(jié)屬于項(xiàng)目資金回籠的關(guān)鍵階段，這一環(huán)節(jié)往往是資金經(jīng)營管理的始發(fā)環(huán)節(jié)，對物流地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)營管理能力有著較高的要求，企業(yè)通過提供優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)服務(wù)，加強(qiáng)物流設(shè)施管理來最大限度保障物流成本效益。整體來看，物流地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目獲得經(jīng)營資產(chǎn)的主要來源除了租金、購置資金之外還包括專業(yè)化增長服務(wù)現(xiàn)實(shí)轉(zhuǎn)化的資金收入，物流地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)價值鏈因此有著較多的不確定性，物流成本的優(yōu)化相對可以分為可控性與不可控性。

二、物流地產(chǎn)價值鏈的構(gòu)建

物流地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)實(shí)際開發(fā)過程中的一系列價值活動來構(gòu)建價值鏈，通過對價值鏈上各環(huán)節(jié)價值活動進(jìn)行分析判斷來實(shí)現(xiàn)物流成本優(yōu)化控制，以提高物流地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理水平，提高其核心能力來提升物流成本優(yōu)化的有效性。物流地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)主要圍繞客戶需求和市場導(dǎo)向需求來確定項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)，建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)營管理物流設(shè)施[2]。一方面，物流地產(chǎn)作為工業(yè)地產(chǎn)的重要范疇主要指物流地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目投資開發(fā)的物流設(shè)施，包括物流倉儲、物流配送與分撥中心等，項(xiàng)目投資商主體多元化，包括房地產(chǎn)開發(fā)商、物流商或?qū)I(yè)投資商等。物流地產(chǎn)公司需要與生產(chǎn)制造商、物流商或零售商等客戶組織建立起合作關(guān)系，圍繞客戶的需求確定建設(shè)時間、地點(diǎn)，通過提供合適的現(xiàn)代物流設(shè)施，如物流倉儲中心、配送分撥中心、物流園區(qū)等不動產(chǎn)設(shè)施來促進(jìn)現(xiàn)代化管理協(xié)同化。另一方面，物流地產(chǎn)價值鏈的構(gòu)建具有多元化的特點(diǎn)，主要由一系列價值活動構(gòu)成完整的價值鏈，其中涉及政府部門、多主體利益相關(guān)者及其他組織資源，從現(xiàn)代物流設(shè)施的開發(fā)建設(shè)到交付客戶使用、向客戶提供專業(yè)化服務(wù)的過程所產(chǎn)生的一系列價值活動構(gòu)成價值鏈。從項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)行的角度來看，開發(fā)商項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理及銷售物業(yè)管理等產(chǎn)生的價值活動及資金運(yùn)營管理、人力資源管理的最終目的在于實(shí)現(xiàn)資金資源價值增值，成為價值鏈的全部構(gòu)成因素，物流地產(chǎn)企業(yè)通過運(yùn)行價值鏈并在價值鏈上進(jìn)行盈利。

三、價值鏈與物流成本

價值鏈上物流地產(chǎn)企業(yè)開展的一系列價值活動相關(guān)的成本費(fèi)用是價值鏈成本管理的主要內(nèi)容，物流管理是價值鏈上一項(xiàng)重要的活動內(nèi)容。價值鏈上價值活動的運(yùn)行必然會先消耗成本，從而創(chuàng)造價值，成本的消耗是價值創(chuàng)造的必經(jīng)之路，價值鏈物流成本管理應(yīng)當(dāng)是協(xié)同化的，與其他相關(guān)價值成本協(xié)作來實(shí)現(xiàn)價值鏈整體成本增值。同時，價值鏈物流成本的受影響因素相對較多，隨著電商、互聯(lián)網(wǎng)交易如火如荼地進(jìn)行，物流成本管理在整個價值鏈管理中占據(jù)的比重不斷增加，側(cè)面反映出優(yōu)化物流開發(fā)成本的迫切性，在價值活動中尋求成本耗費(fèi)與價值增值的平衡點(diǎn)，從而不斷提升成本優(yōu)化水平[3]。此外，物流成本在價值鏈中具有較強(qiáng)的潛在價值，在對物流成本進(jìn)行管理時，常會出現(xiàn)物流成本認(rèn)知模糊、管理范圍不明確等現(xiàn)象，因而直接影響成本管理效益，關(guān)于物流成本管理更多體現(xiàn)為顯性成本，在一定程度上忽視了隱性成本的管理。因此，對物流開發(fā)成本的優(yōu)化一方面需要保證成本管理的系統(tǒng)性與完整性，另一方面需要協(xié)調(diào)好物流成本與其他價值成本的平衡關(guān)系，綜合考慮物流成本的顯隱性影響，從而保證開發(fā)成本優(yōu)化達(dá)到最佳狀態(tài)。

四、物流地產(chǎn)開發(fā)成本優(yōu)化控制管理策略

（一）采購供應(yīng)成本管理。項(xiàng)目采購供應(yīng)環(huán)節(jié)主要指以原材料設(shè)備采購供應(yīng)為中心涉及相關(guān)的成本耗費(fèi)，包括材料采購驗(yàn)收、材料運(yùn)輸與存儲及各項(xiàng)人工成本等。材料采購供應(yīng)通常設(shè)置在價值鏈前期階段，在這一環(huán)節(jié)，供應(yīng)商的選擇尤為關(guān)鍵。選擇合適的供應(yīng)商，保證原材料采購驗(yàn)收質(zhì)量，從源頭上控制工程建設(shè)質(zhì)量和成本管理范疇，實(shí)現(xiàn)價值鏈成本最優(yōu)化。另外關(guān)于供應(yīng)商的選擇需要綜合考慮供應(yīng)商資質(zhì)、材料質(zhì)量證書的提供情況及材料采購成本折扣問題、服務(wù)效率等，明確材料采購數(shù)量和供應(yīng)價格，進(jìn)而促進(jìn)采購供應(yīng)環(huán)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。（二）建設(shè)活動成本管理。項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)建設(shè)過程中產(chǎn)生的一系列價值活動形成的物流成本在整個項(xiàng)目物流成本中占比最大，對這一環(huán)節(jié)物流成本的優(yōu)化控制首先需要細(xì)化管理內(nèi)容，綜合考慮材料設(shè)備搬運(yùn)、物流倉儲及資源消耗、人工等成本費(fèi)用，從價值鏈戰(zhàn)略管理角度出發(fā)優(yōu)化物流成本，通過精細(xì)化管理研究來協(xié)調(diào)各項(xiàng)成本的耗費(fèi)情況。（三）項(xiàng)目包裝設(shè)計(jì)促進(jìn)價值增值。關(guān)于物流地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的包裝設(shè)計(jì)涉及內(nèi)外雙重影響因素，在保證外表美觀的基礎(chǔ)上減少物流運(yùn)輸經(jīng)濟(jì)損失，保證物流運(yùn)輸安全。關(guān)于產(chǎn)品物流運(yùn)輸通常分為短途和長途運(yùn)輸，包括公路、鐵路、空中運(yùn)輸?shù)榷喾N運(yùn)輸方式，以汽車、輪船、飛機(jī)和火車等為主要運(yùn)輸工具，對于這一環(huán)節(jié)物流成本的優(yōu)化在保證產(chǎn)品包裝強(qiáng)度的前提下經(jīng)過優(yōu)化控制合理降低產(chǎn)品運(yùn)輸成本，對于產(chǎn)品包裝材料的選用需要考慮產(chǎn)品重量、材料美觀性等多種因素，當(dāng)包裝材料過重時則會相應(yīng)產(chǎn)生較高的運(yùn)輸成本。因此在考慮產(chǎn)品外觀及運(yùn)輸便利性的前提下合理控制材料成本、運(yùn)輸成本，從而實(shí)現(xiàn)物流成本控制合理化[4]。（四）產(chǎn)品生產(chǎn)與庫存管理成本優(yōu)化控制。針對產(chǎn)品生產(chǎn)過程成本的優(yōu)化控制通常采取提高產(chǎn)品生產(chǎn)質(zhì)量和效率、增強(qiáng)市場上產(chǎn)品流通性、減少產(chǎn)品庫存堆積等方式來提高成本效益，減少成本耗費(fèi)。依據(jù)產(chǎn)品生產(chǎn)加工工序靈活調(diào)整生產(chǎn)流程和材料使用情況，盡可能減少材料消耗與物流消耗時間，從而不斷提高生產(chǎn)質(zhì)量和效率。另外，盡可能減少產(chǎn)品庫存，協(xié)調(diào)好產(chǎn)品生產(chǎn)與流通銷售的平衡關(guān)系，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品精益化生產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品零庫存為最終目標(biāo)。當(dāng)前，許多企業(yè)因?yàn)閹齑媪颗c銷售量失衡而導(dǎo)致庫存積壓，成本消耗較高，且資金周轉(zhuǎn)效益下降，直接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為此需要重點(diǎn)分析具體影響因素，如原材料質(zhì)量、零部件標(biāo)準(zhǔn)或加工工序等，通過提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量來加快商品流通，提高資金周轉(zhuǎn)效率。

結(jié)語

本文圍繞物流地產(chǎn)價值鏈核心能力及構(gòu)建方向展開詳細(xì)分析，重點(diǎn)闡述了價值鏈上物流設(shè)施及價值活動與物流成本間的關(guān)系，以此為基礎(chǔ)依據(jù)來抓取物流地產(chǎn)物流開發(fā)成本優(yōu)化控制的要點(diǎn)，分別從采購供應(yīng)、項(xiàng)目建設(shè)、產(chǎn)品包裝設(shè)計(jì)與產(chǎn)品生產(chǎn)、庫存管理等方向提出具體的成本管理策略。