□ 《民生周刊》記者 鄭智維

圖/鄭智維

現(xiàn)房銷售有利于保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，但同時(shí)也會(huì)加劇房企的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)。由于開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流承壓，不利于銷售市場(chǎng)復(fù)蘇。

2月7日，河南全省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在鄭州召開。

會(huì)議明確，今年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。

由于預(yù)售制存在資金監(jiān)管難等弊端，取消商品房預(yù)售制改為現(xiàn)房銷售的呼聲一直存在。

截至目前，已有福建、廣東、山東等省份提出現(xiàn)房銷售，還有北京、杭州、蘇州、重慶等城市對(duì)預(yù)售條件和部分地塊的出讓條件進(jìn)行設(shè)置，涉及現(xiàn)房銷售。

當(dāng)前全國(guó)現(xiàn)房銷售情況如何？預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售有何影響？現(xiàn)房銷售能否成為趨勢(shì)？帶著這些問題，《民生周刊》記者進(jìn)行了深入采訪。

從鼓勵(lì)到“試點(diǎn)”

從鼓勵(lì)、自愿到“試點(diǎn)”，現(xiàn)房銷售推進(jìn)的速度明顯加快。

《民生周刊》記者注意到，2月6日、7日，兩天內(nèi)安徽、四川、河南三省明確提出現(xiàn)房銷售。而在幾天前的1月31日，山東省住建工作會(huì)議召開，提出逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

新年伊始，住房銷售模式的調(diào)整原因何在？專家分析，過去一年間樓盤爛尾，保交樓壓力大，百姓反映和抱怨較多，迫切需要進(jìn)行開發(fā)模式、銷售模式的調(diào)整。

實(shí)施現(xiàn)房銷售有利于杜絕出現(xiàn)爛尾樓，有利于化解保交樓的壓力。事實(shí)上，對(duì)于現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的探索，可追溯至2014年。當(dāng)年7月9日，上海市黃浦區(qū)五里橋街道一宗地塊的預(yù)出讓合同中首次提出“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷售”。

隨后幾年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度較高。為抑制土地市場(chǎng)熱度，深圳、蘇州、南京、杭州、中山、成都、海南等城市均在土地端設(shè)置現(xiàn)房銷售條件。

從省份來看，海南是全國(guó)首個(gè)出臺(tái)現(xiàn)房銷售政策的。2020年3月，海南發(fā)布的《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》明確，新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。同年5月，海南省發(fā)布的《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于明確本地居民多套住房限購(gòu)政策及現(xiàn)房銷售有關(guān)問題的通知》明確，在2020年3月8日后，通過出讓取得的土地建設(shè)的商品住宅，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

對(duì)于實(shí)行現(xiàn)售制度的原因，當(dāng)時(shí)海南省住建廳負(fù)責(zé)人解釋說，商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)了質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題。為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來的系列問題，遂提出改革商品住房預(yù)售制度。

新增成本誰來承擔(dān)？

和一手交錢一手交房的現(xiàn)房銷售不同，預(yù)售是先交錢后交房。

作為一種住房銷售模式，商品房預(yù)售制在我國(guó)內(nèi)地已實(shí)行超過30年?？陀^來看，該項(xiàng)制度在減輕房企資金壓力、促進(jìn)房屋交易市場(chǎng)活躍等方面發(fā)揮了積極作用。

商品房預(yù)售制是企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人提前支付房款的一種銷售方式。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，期房銷售制度的種種弊端逐漸暴露。去年出現(xiàn)的樓盤爛尾，使得推進(jìn)現(xiàn)房銷售呼聲再起。

例如，預(yù)售制下，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂，購(gòu)房者勢(shì)必難以按時(shí)收房，預(yù)交的購(gòu)房款也難以追回。

而爛尾樓問題出現(xiàn)，本質(zhì)上是監(jiān)管不到位，預(yù)售審批流程不嚴(yán)，導(dǎo)致預(yù)售資金監(jiān)管不嚴(yán)所致。業(yè)內(nèi)專家分析，現(xiàn)售取代預(yù)售可解決爛尾樓，緩解保交樓的壓力和問題，解除百姓對(duì)于房子不能按時(shí)交付的擔(dān)心。

如果監(jiān)管無法做到嚴(yán)絲密縫，只好轉(zhuǎn)為現(xiàn)售。1月17日召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)”。

然而，也有人擔(dān)心，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的情況下，土地價(jià)格、建設(shè)成本不變，現(xiàn)售會(huì)抬高建設(shè)成本，新增成本誰來承擔(dān)？

由點(diǎn)到面

對(duì)現(xiàn)房銷售，市場(chǎng)一直保持較高關(guān)注度。針對(duì)現(xiàn)房銷售占比，易居研究院曾對(duì)全國(guó)31個(gè)省份做過相關(guān)統(tǒng)計(jì)。

2022年，海南省屬于現(xiàn)房銷售規(guī)模占比最大的省份，其占比為39%。這意味著，在海南省的10套住房銷售中，約有4套住房屬于現(xiàn)房。而此次受關(guān)注的河南省，其占比為15%，略高于全國(guó)平均水平。

未來，現(xiàn)房銷售能否成為大勢(shì)所趨？

事實(shí)上，2022年有部分省份現(xiàn)房銷售不升反降。據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國(guó)現(xiàn)房銷售面積為1.6億平方米，同比下降2%。對(duì)此，專家分析，現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)下降，和全國(guó)市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)有關(guān)。

目前來看，現(xiàn)房銷售有利于保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，但同時(shí)也會(huì)加劇房企的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)。由于開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流承壓，不利于銷售市場(chǎng)復(fù)蘇。有專家建議，現(xiàn)售制度下，必須要求政府在地價(jià)上讓利，以降低開發(fā)成本，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。

“長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，現(xiàn)房銷售可能會(huì)取代期房預(yù)售?！苯邮苊襟w采訪時(shí)，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，這種改變并非一蹴而就，過快推進(jìn)不利于行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)計(jì)部分省市展開試點(diǎn)也是由點(diǎn)到面逐步展開。