卜鈺家

（澳門(mén)大學(xué)協(xié)同創(chuàng)新研究院，澳門(mén) 999078）

0 引言

由于房地產(chǎn)行業(yè)近年的迅速發(fā)展，房?jī)r(jià)也連年增長(zhǎng)，這讓很多想要買(mǎi)房的人感到十分頭疼，所以房?jī)r(jià)的走勢(shì)日益受到人們的重視。因此，通過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的研究，能夠?yàn)槲覈?guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活水平的改善提供科學(xué)依據(jù)。我國(guó)每年都會(huì)發(fā)布相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)資料和數(shù)據(jù)，所以如何把房?jī)r(jià)走勢(shì)從眾多的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中發(fā)掘出來(lái)，就成了人們關(guān)注的焦點(diǎn)以及研究熱點(diǎn)。

文中提出了一種基于遺傳算法優(yōu)化的BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)模型，以2006—2017年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局以及成都市政府發(fā)布的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展概況的統(tǒng)計(jì)信息為基礎(chǔ)，對(duì)2018年至2020年的成都市房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，將預(yù)測(cè)的房?jī)r(jià)與實(shí)際的房?jī)r(jià)進(jìn)行分析。

1 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的基本原理

BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)通常有三層或三層以上結(jié)構(gòu)［1］，包括輸入層、輸出層，以及一個(gè)或多個(gè)隱含層，圖1是一種三層BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。

圖1 三層BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)

BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)采用梯度下降法，通過(guò)反向傳播不斷調(diào)整網(wǎng)絡(luò)的權(quán)值和閾值，使網(wǎng)絡(luò)的實(shí)際輸出值和期望輸出值之間的均方誤差最小。其訓(xùn)練過(guò)程包括輸入信號(hào)正向傳播和誤差信號(hào)反向傳播。這兩個(gè)過(guò)程循環(huán)進(jìn)行，不斷計(jì)算輸出誤差和調(diào)整權(quán)值，直到均方誤差達(dá)到設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)［2］。

2 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)模型

2.1 數(shù)據(jù)選擇和預(yù)處理

選取實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)十分關(guān)鍵，這一步驟會(huì)直接影響模型最終的準(zhǔn)確度。能夠合理準(zhǔn)確地反映房?jī)r(jià)走勢(shì)，且有針對(duì)性和代表性是選取實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，本文的研究選取七個(gè)房?jī)r(jià)相關(guān)影響因素，包括地區(qū)生產(chǎn)總值、年末總?cè)丝?、職工平均工資、居民儲(chǔ)蓄年末余額、開(kāi)發(fā)住宅投資額、開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅竣工房屋面積、人均可支配收入。實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2006—2020年成都市的數(shù)據(jù)以及成都市政府發(fā)布的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展概況的統(tǒng)計(jì)信息，其數(shù)據(jù)如表1所示。

表1 2006－2020年中國(guó)房?jī)r(jià)及其相關(guān)影響因素?cái)?shù)據(jù)

為了解決初始數(shù)據(jù)中的因素?cái)?shù)據(jù)的數(shù)量級(jí)有明顯差別的問(wèn)題，也為提高模型的訓(xùn)練效率，選取mapminmap函數(shù)對(duì)初始數(shù)據(jù)的輸入和輸出進(jìn)行歸一化處理。Matlab內(nèi)部將此變化為[ymin,ymax]，其公式為

然后將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化到[ ]-1,1 ，在Matlab中通過(guò)以下步驟：

將數(shù)據(jù)X歸一化到區(qū)間[Ymin,Ymax]內(nèi)，Ymin和Ymax為調(diào)用mapminmap函數(shù)時(shí)設(shè)置的參數(shù)，若不設(shè)置這兩個(gè)參數(shù)，會(huì)歸一化到[-1,1]內(nèi)。在模型訓(xùn)練結(jié)束后，再用mapminmap函數(shù)對(duì)輸出數(shù)據(jù)進(jìn)行反歸一化處理，將其還原。

2.2 建立訓(xùn)練模型

對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)處理后，接下來(lái)就是確認(rèn)模型的輸入和輸出。本文建立三層結(jié)構(gòu)的BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)。將前兩年的影響因素作為輸入值，用第三年的房?jī)r(jià)作為輸出值，這樣可以得到13組樣本數(shù)據(jù)。模型的輸入層和輸出層的神經(jīng)元數(shù)分別為14和1。將樣本數(shù)據(jù)分為兩個(gè)部分：訓(xùn)練樣本為2008—2017年的9組數(shù)據(jù)，測(cè)試樣本為2018—2020年的3組數(shù)據(jù)。

2.2.1 確定隱含層節(jié)點(diǎn)數(shù)

采用試湊法選取網(wǎng)絡(luò)的隱含層節(jié)點(diǎn)。用經(jīng)驗(yàn)公式得到一個(gè)估計(jì)值作為初始值，再用試湊法來(lái)確定最佳節(jié)點(diǎn)數(shù)。常用的經(jīng)驗(yàn)公式為［3］

其中，m為隱含層節(jié)點(diǎn)數(shù)；n為輸入層節(jié)點(diǎn)數(shù)；l為輸出層節(jié)點(diǎn)數(shù)；α為1～10之間的整數(shù)。本文設(shè)定輸入層神經(jīng)元個(gè)數(shù)為14，輸出層神經(jīng)元個(gè)數(shù)為1，經(jīng)過(guò)公式得出隱含層神經(jīng)元個(gè)數(shù)大致5～15之間，最后確定隱含層神經(jīng)元個(gè)數(shù)為6。制定訓(xùn)練次數(shù)為1000，不同的隱含層節(jié)點(diǎn)數(shù)在訓(xùn)練后得到的均方誤差如表2所示。

表2 不同隱含層節(jié)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練后的均方誤差

2.2.2確定轉(zhuǎn)移函數(shù)

本文建立的BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)中，隱含層的傳遞函數(shù)為tansig函數(shù)，輸出層的傳遞函數(shù)為purelin函數(shù)［4］。

2.3 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型訓(xùn)練和仿真結(jié)果

基于Matlab2018b中的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)工具箱構(gòu)建BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型，將2018—2020年的3組數(shù)據(jù)作為測(cè)試樣本。從表3可以看出，對(duì)2018—2020年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)的誤差情況。

表3 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)結(jié)果

3 遺傳算法改進(jìn)的BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型

遺傳算法（Genetic Algorithm，GA）是模擬生物進(jìn)化的一種有很好全局搜索能力的算法。通過(guò)適應(yīng)度函數(shù)的過(guò)濾以及類(lèi)似自然界中的選擇、交叉、變異等操作產(chǎn)生新的種群，這樣循環(huán)來(lái)提高群體中個(gè)體的適應(yīng)度，直到滿足一定條件。BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)容易陷入局部最優(yōu)［5］。因此，用遺傳算法改進(jìn)BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)GA-BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)），可以增強(qiáng)模型全局搜索的能力。

3.1 使用遺傳算法優(yōu)化BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)

遺傳算法可以?xún)?yōu)化BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的權(quán)值和閾值［6］。為實(shí)現(xiàn)遺傳算法優(yōu)化BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，需要如下操作：

（1）種群的初始化

個(gè)體由各層權(quán)值和閾值組成。本文用實(shí)數(shù)編碼的方式對(duì)個(gè)體進(jìn)行編碼［7］。編碼長(zhǎng)度：

其中，m為隱含層節(jié)點(diǎn)數(shù)；n為輸入層節(jié)點(diǎn)數(shù)；l為輸出層節(jié)點(diǎn)數(shù)。遺傳算法的全局搜索能力容易因?yàn)榉N群數(shù)量的改變而改變，所以要針對(duì)特定問(wèn)題來(lái)確定種群的規(guī)模。此次實(shí)驗(yàn)初始種群的規(guī)模為40。

（2）選擇適應(yīng)度函數(shù)

將神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)誤差平方和的倒數(shù)作為適應(yīng)度函數(shù)。BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)測(cè)誤差越小，對(duì)應(yīng)的適應(yīng)度函數(shù)就越大，適應(yīng)性越好。

其中，SE為神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的預(yù)測(cè)輸出與期望輸出之間的誤差平方和。

（3）個(gè)體選擇

選擇normGeomSelect方法對(duì)種群中的個(gè)體進(jìn)行選擇，概率設(shè)置為0.6。

（4）交叉與變異操作

交叉運(yùn)算是遺傳算法中產(chǎn)生新個(gè)體的方法之一，通過(guò)使用交叉算子從全局的角度改善個(gè)體編碼結(jié)構(gòu)［8］。變異算子具有局部搜索能力，它進(jìn)一步擴(kuò)展了種群的多樣性。變異操作是對(duì)群體中的個(gè)體串的某些基因座上的基因值作變動(dòng)，從而產(chǎn)生新個(gè)體，使遺傳算法具有局部的隨機(jī)搜索能力［9］。

（5）循環(huán)操作

循環(huán)步驟（2）至步驟（4），直到滿足誤差要求或達(dá)到最大訓(xùn)練次數(shù)為止［10］。

3.2 GA-BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型的訓(xùn)練結(jié)果

將遺傳算法優(yōu)化后得到的權(quán)值和閾值帶入原模型，再次訓(xùn)練，對(duì)測(cè)試樣本進(jìn)行預(yù)測(cè)。比較預(yù)測(cè)得到的房?jī)r(jià)與真實(shí)房?jī)r(jià)，從表4可以看出，對(duì)2018—2020年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)的誤差情況。

表4 GA-BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)結(jié)果

4 實(shí)驗(yàn)結(jié)果對(duì)比

將BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型和GA-BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型所得到的預(yù)測(cè)值進(jìn)行比較，如表5所示。由表5可得出，GA-BP神經(jīng)模型平均相對(duì)誤差要低于BP神經(jīng)模型，由此能夠看出經(jīng)過(guò)遺傳算法優(yōu)化后的BP神經(jīng)模型能夠更好地預(yù)測(cè)出房?jī)r(jià)。

表5 兩種模型的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)誤差統(tǒng)計(jì)

在設(shè)定的目標(biāo)誤差為0.001，最大訓(xùn)練步數(shù)為10000次的情況下，BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的訓(xùn)練誤差曲線如圖2所示，GA-BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的訓(xùn)練誤差曲線如圖3所示。BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在第6817步時(shí)收斂，GA-BP模型在第3179步時(shí)收斂，可得GABP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的收斂速度快于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的收斂速度。結(jié)合兩個(gè)模型的誤差曲線和平均相對(duì)誤差，可知GA-BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)加快了網(wǎng)絡(luò)的收斂速度，提高了模型預(yù)測(cè)精度。

圖2 BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練誤差曲線

圖3 GA-BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練誤差曲線

5 結(jié)語(yǔ)

BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)容易陷入局部最優(yōu)，而遺傳算法有良好的全局搜索能力，提升BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的收斂速度和預(yù)測(cè)精度。選取2006—2017年成都市房?jī)r(jià)及其相關(guān)影響因素作為訓(xùn)練數(shù)據(jù)，用BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)和GA-BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)這兩種模型來(lái)預(yù)測(cè)2018—2020年的房?jī)r(jià)。分析得知，GA-BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在預(yù)測(cè)精度和收斂速度方面都優(yōu)于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，可以更好地預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)。但是影響房?jī)r(jià)的因素是多元的，并且分析影響房?jī)r(jià)的所有因素是不現(xiàn)實(shí)的。一些突發(fā)事件會(huì)讓房?jī)r(jià)突然上漲而導(dǎo)致預(yù)測(cè)值和真實(shí)值偏差較大，所以在預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的時(shí)候還需要考慮多方因素。