陸 靜，熊 鷹，劉 菲，包婷婷，尹文薈

（樂山師范學院，四川 樂山 614000）

1 土地置換的客觀必然性

當前，我國正在積極建立健全農村集體經營性建設用地入市制度，賦予農村集體經營性建設用地新權能，改革并加以完善農村宅基地制度，探索進城落戶農民自愿有償退出或轉讓宅基地，改革宅基地審批制度，以期最大限度提高土地利用率。

《中華人民共和國憲法》第10條第3款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償?！钡?款規(guī)定：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓?！?/p>

《土地管理法》第2條第2款規(guī)定：“全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使?！钡?款規(guī)定：“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓?！钡谒目钜?guī)定“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償?！?/p>

由此看出，土地使用權之間置換依法有據，特別是農村集體經營性建設用地使用權逐步流轉的今天。

2 普格縣打造特色民宿的可行性分析

2.1 普格縣地理環(huán)境優(yōu)勢

普格縣位于四川省涼山彝族自治州東部，占地面積1918km2，東接布拖縣，西靠德昌縣，南臨寧南縣，地理位置優(yōu)越。除了地理位置優(yōu)越之外，普格縣的地貌千巖競秀、水簾懸掛極具觀賞價值。素有“橫斷山，路難行”的橫斷山脈，山水風光秀麗的螺髻山中似玉如銀的瀑布傾瀉而下，中梁山縱亙其中，以中山為主，占總面積的67.4%。丘陵平壩分布在河谷地帶，呈高山、中山深切割地貌。此外，該縣位于四川省低緯度地區(qū)，氣候受西南季風和印度北部干燥大陸性氣團交替控制，日照充足，冬暖夏涼，具備良好的氣候條件。

2.2 普格縣風俗習慣優(yōu)勢

普格縣是彝族聚居縣，民族風情以彝族風情為主。彝族火把節(jié)、彝族年、彝家婚俗、葬禮和安魂儀式等民風民俗與眾不同，極具少數(shù)民族濃郁醇厚的異域情調。他們在長久的生活勞作以及宗教祭祀活動中，將大量場景傳續(xù)，用平視、俯視的觀物方式觀察場景，帶給我們新的體驗[1]。

2.3 普格縣歷史文化優(yōu)勢

普格歷史底蘊豐富，是一方紅色的沃土。1935年5月，紅軍進入普格縣境內，在大水塘（今坪塘村）一棵大黃桷樹下小憩時，紅軍積極向群眾作革命宣傳，并解救受國民黨敵機轟炸的群眾，當?shù)厝罕娝鞂⑦@棵樹長期保護下來，敬稱為“紅軍樹”。紅軍在普格的3天時間里，沿途向群眾宣傳紅軍宗旨，傳播革命道理，打土豪、分浮財、為民除害，留下了許多可歌可泣的動人事跡?，F(xiàn)如今，紅軍樹景區(qū)正吸引大量游客特別是青年學生前往探尋歷史、緬懷先烈，感受厚重的紅色文化。

2.4 普格縣打造特色民宿優(yōu)勢

本項目選用的規(guī)劃建設的民居是普格縣的傳統(tǒng)民居。普格縣的整體建筑多數(shù)是以磚瓦房的鄉(xiāng)村風格。房屋設計多是坐北朝南，來提高室內的采光度[2]，我們可以根據當?shù)氐慕ㄖ臻g、建筑造型等對民宿進行多方面、多維度、綜合性的改建，使民宿在對原有建筑的一定保留程度上，沿襲當?shù)氐臍v史價值和藝術價值，營造特色的民宿。

2.4.1 建筑空間的特色層面

建筑空間是民宿帶給消費者的直接視覺感官體驗，并且通過建筑空間的布局、色彩等能夠給消費者傳達更深層次的情感體驗。可以說，建筑空間的營造使消費者更加直接地、全面地感受民宿的獨特性。

本項目計劃對普格縣的旅游景區(qū)處的閑置土地資源進行改建，合理開發(fā)，打造生態(tài)旅游度假勝地。以本項目為例，該民宿可以充分利用地域和環(huán)境等諸多資源，通過巧妙的空間觀景設計，將更為優(yōu)質的自然景觀為建筑增添一份特色。同時，在建筑內部將現(xiàn)代化風格和傳統(tǒng)習俗相結合，譬如帶有當?shù)靥厣妥鍒D案的物件等擺放，增強建筑內部空間的獨特性，帶給游客更多與眾不同的情感體驗。

2.4.2 建筑造型的特色層面

建筑造型是建筑形式的外在表現(xiàn)之一，其獨特性可以給游客極具大的視覺沖擊力，給游客留下深刻的印象，是營造特色民宿的重要方面。本項目由于是重新規(guī)劃用地，對于民宿建筑的造型有較大的創(chuàng)作空間和想象空間，能夠呈現(xiàn)建筑的自身特色。

本項目結合普格縣獨特的地形和豐富的天然資源，在不破壞生態(tài)環(huán)境基礎上對原有房屋和土地進行改造和建設，使建筑造型和周圍整體環(huán)境布局既不出現(xiàn)沖突，又能突顯特色。譬如采用窗戶的適當優(yōu)化，不僅提高室內采光和通透性，而且?guī)Ыo游客強大的視覺景觀和舒適體驗。同時可以加入木柵欄，木茶幾，石質擺件等多種材質的建筑造型，營造清幽、自然的氛圍，打造獨具特色的民宿。

3 土地置換模式下民宿打造的關鍵計算點分析

3.1 土地使用權置換程序分析

本項目以涼山州普格縣為例，其進行土地置換主要經過了以下步驟。

3.1.1 初始階段

針對各級政府和規(guī)劃部門關于土地置換和扶貧的相關政策做一定了解，并在符合國家政策基礎上制定建設發(fā)展規(guī)劃，同時結合群眾的調查結果，確保建設規(guī)劃的合理性和科學性。

3.1.2 準備階段

進一步完善土地置換方案，在征集民意的基礎上，邀請有關專家對當?shù)剡M行詳細地設計規(guī)劃，并對土地資產進行價格評估。同時，將有關材料遞交政府和相關規(guī)劃部門，獲得行政許可和土地置換等文件審批。

3.1.3 組織階段

在推進普格縣土地置換期間，由當?shù)卮逦瘯闪⒂嘘P小組，確保集體村民同意改建的前提下，依照相關法律規(guī)定對各戶村民所擁有的占地面積進行征地補償安置費用。

3.1.4 實施階段

完成以上工作后，對建設用地按照原定方案進行規(guī)劃，在此過程中一旦發(fā)現(xiàn)不合理之處，需由相關人員共同協(xié)商保證項目的推進。此外，該項目會由當?shù)卣O(jiān)督委員會全程進行監(jiān)督和管理，確保項目在一定周期內完工，保證建設用地的合理性和合法性。

3.2 建筑設計優(yōu)化策略分析

傳統(tǒng)的涼山彝族居民住房多用板頂、土墻，而土掌房就是彝族獨特的民居建筑，它的墻體以泥土為材料，修建時使用夾板固定，填土夯實逐層加高后形成土墻。故雖然土掌房具有彝族傳統(tǒng)的文化特色，但其在建筑結構上依舊存在弊端。對于房屋質量較好的閑置房，可在其現(xiàn)有房屋結構上進行鋼結構骨架的加固，既能節(jié)省一定的資金，又能保證結構更加安全。

彝族住房多為三間或五間。正中一間為堂屋，靠墻壁左側設有一火塘，鍋支其上，稱為“鍋莊”。故在建筑格局上，選擇保留其原有的傳統(tǒng)格局。這樣既能使其具有建筑結構上的安全性，又能使其具有傳統(tǒng)的建筑外觀，在最大程度上保存土掌房具有的風俗文化底蘊。

與此同時，在保留其最顯著特色的情況下，加入具有現(xiàn)代色彩的設計，提高土掌房的使用舒適度和環(huán)保程度，與現(xiàn)時代的“科技色彩”相呼應。在房屋頂部可以通過房屋所處的位置，光照強度和時長，設計不同位置和形狀的透光區(qū)域，來保證在日間不需要開燈的情況之下，也能夠保障室內的采光效果。加入太陽能接收板，來滿足夜晚低功率的電器使用時的電能要求。

像普格縣這樣的少數(shù)民族特色文化城市建設應當形成自身獨特的產業(yè)結構和業(yè)態(tài)組合[3]，對于土掌房的改造設計不能機械地使用同一種方案，應該根據不同的閑置住房和房主的要求以及實際情況，做到一戶一設計，盡最大可能保證其結構的安全穩(wěn)定和經濟效益的提高，既要尊重、保護和傳承彝族的傳統(tǒng)民族特色，又要推動其民族特色和現(xiàn)代化經濟的交融，使文化和發(fā)展相輔相成。

3.3 融資模式分析

2021年末我國城鎮(zhèn)常住人口達到91425萬人，鄉(xiāng)村常住人口49835萬人。鄉(xiāng)村人口逐漸降低。如今，很多農民覺得種地難以支撐家里的各項支出，尤其像普格這些偏遠地區(qū)，農民僅依靠種田難以實現(xiàn)經濟收入的穩(wěn)定增長。民宿產業(yè)興起，不外乎根據當?shù)靥厣?，結合環(huán)境優(yōu)勢發(fā)展旅游業(yè)，但是普格縣有著其他地方不一樣的特色，即民族藝術。作為歷史悠久的火把節(jié)之鄉(xiāng)，彝族火把節(jié)的發(fā)源地，它具有藝術與文化升華的發(fā)展契機。

偏遠地區(qū)在民宿產品開發(fā)方面有能力投入的資金數(shù)量有限。這一客觀因素的存在，使得拓寬民宿融資渠道成為一個重點。在申請鄉(xiāng)村旅游專項資金、旅游產業(yè)項目補助資金的同時，引導社會資本注入，利用相關優(yōu)惠政策，鼓勵和引導旅游投資公司、社會大眾等社會力量注入資本。開發(fā)文化創(chuàng)意作品，依托當?shù)靥赜械霓r產品，如普格油棗、花魔芋、豌豆、江甘李等，打造文創(chuàng)作品。

3.4 原住民與政府角色利益平衡分析

不同地區(qū)的不同政府面對該地區(qū)的經濟發(fā)展水平、社會統(tǒng)籌及資源利用等一系列因素，形成具有針對性的土地資源高質量利用方式。從而導致不同地方的類似問題沒有形成一個統(tǒng)一的模式，最終置換結果也各式各樣。近幾年來在農村土地置換問題中，政府的處事方法對原住民和政府雙方的利益有著舉足輕重的作用。

政府參與的形象始終貫穿其中，作為一個權威性的存在，政府必須做到公平、公正、公開、透明，提供一個健康、有序的土地置換市場。由于引導優(yōu)勢，政府在與原住民的“身份”在某種意義上來說是不公平的。

（1）表現(xiàn)在信息獲取及知識儲備上。政府掌握、了解的資源與農民有一定的差距。政府應該向原住民無償提供法律法規(guī)援助及咨詢服務。對于普格存在的一戶多宅、空心村、空心房等問題進行整治，向原住民明確說明這些滿足任意一種都可以到當?shù)卣暾垺?/p>

（2）政府在職能行使方面過多干預。主要表現(xiàn)在角色定位不明確，既當裁判員又當運動員。政府掌握著人、財、物的分配，管理著整一個環(huán)節(jié)，使市場機制不能發(fā)揮應有的作用。

（3）缺乏合理高效的土地置換相關法規(guī)及機制。近年來，土地市場價格扭曲，市場資源配置能力不強，土地置換發(fā)展落后，方式單一，導致農村土地市場萎靡不振。缺乏系統(tǒng)性的法律規(guī)范，使得這方面靈活性及可操作性幅度很大。體制機制的不健全，讓原住民處于被動地位。

總的來說，在土地置換中損害原住民利益的情況時有發(fā)生。在本次普格特色民宿打造項目中采用“公開互籌+利益互兼”原則。做到原住民與政府信息共享，共同籌謀，并輔以《農村土地承包法》和《物權法》等相關法律規(guī)定，采用社情民意反映制度，因地制宜制定針對普格縣民宿打造的土地置換方法。

4 “土地置換＋特色民宿”協(xié)同發(fā)展模式預期效果

4.1 提振旅游經濟，提升就業(yè)能力

自2019年新型冠狀病毒的蔓延，對我國乃至世界各地的旅游業(yè)造成了巨大的沖擊，同時也使我國的旅游業(yè)面臨新的機遇和挑戰(zhàn)。旅游業(yè)作為國民經濟發(fā)展的重要支柱，在國內疫情得到控制之后，從國家到地方紛紛加快了重振旅游業(yè)發(fā)展的扶持政策。

通過對普格縣的閑置土地、住房的地勢特點和地理位置進行了調查研究，其是彝族火把節(jié)的發(fā)祥地，是一個以彝族為主體的少數(shù)民族聚居縣、國務院批準的對外開放縣。通過調查，我們認為其地區(qū)未使用的閑置住房再利用改造為民宿是其最優(yōu)的“再生”方案。這既積極響應了周末城市家庭來到郊區(qū)短住、親近大自然的生活理念，讓大家了解、融入到彝族的傳統(tǒng)文化風俗當中，又能和國家倡導的“新農村”發(fā)展理念相呼應，還能為村民們在疫情期間找工作難、經濟緊張的困境之下帶來新的出路。

4.2 改善原住民居住環(huán)境，促進勞動力再生

（1）改善原住民的居住環(huán)境。無論原住民是選擇異地居住還是同地生活，他們都能享受到打造民宿后所帶來的好處。一方面對項目區(qū)內原住民實施統(tǒng)一規(guī)劃，安置暫住地，完善生活配套設施，建成后的民宿都將是集水、電、路、通信等配套設施較為齊全的特色民宿，民宿建成將會大大改善了當?shù)鼐用竦纳a和生活條件。另一方面，選擇異地居住的原住民也能獲得相應的補償和適宜的居住環(huán)境。

（2）促進當?shù)貏趧恿υ偕a。建設民宿的過程中，當?shù)氐脑∶窬褪堑谝簧a力。原住民通過從事民宿旅游業(yè)，既可以獲得較為穩(wěn)定的打工收入，也可以通過自家宅基地、特色民居的出租獲得租金或經營分紅。依靠農特產品謀生的農民，可以將農特產品賣給民宿業(yè)主，民宿業(yè)再通過賣給前來旅游消費的人群的方式獲得收入；當?shù)厣贁?shù)民族人群也可以充分發(fā)揮自身能歌善舞的特質組成表演團，在民宿進行表演或舉行篝火晚會等。以上三類人群可以形成“農特產品+特色小吃+民族手工藝品+民族文化展示”為一體的特色街道，吸引游客前來打卡消費。