張龍飛

（山西三建集團有限公司，山西 長治 046000）

0 引言

隨著我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的全面推進，房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)了快速發(fā)展。目前，我國社會經(jīng)濟正處在轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，而房地產(chǎn)經(jīng)濟管理由于缺少成熟、可行的制度體系，造成房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)各種問題，甚至是違反相關(guān)法律法規(guī)，加大房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫風險，對房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展造成巨大打擊。本文在此背景下，分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理面臨的主要問題，然后提出有針對性的解決措施，有利于保障房地產(chǎn)經(jīng)濟健康、穩(wěn)定、良性發(fā)展。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的重要性

從本質(zhì)上分析，經(jīng)濟管理指的是經(jīng)濟管理人員對經(jīng)濟活動實施管理的一個過程。通過落實經(jīng)濟管理工作能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟活動的有效監(jiān)督，使經(jīng)濟管理人員及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟活動存在的各類問題，然后制定合理、可行的管理體系促進經(jīng)濟活動的有序開展。以房地產(chǎn)行業(yè)為例，實施房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作有利于激發(fā)行業(yè)潛力，實現(xiàn)生產(chǎn)力的強化，推動房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展[1]。而房地產(chǎn)經(jīng)濟管理具有漫長性、復雜性以及綜合性特點，整個管理環(huán)節(jié)離不開合理、科學管理系統(tǒng)的支撐，同時依托于管理系統(tǒng)有利于各項資源的協(xié)調(diào)，深化各部門間的協(xié)作，提高投入產(chǎn)出比，從而使房地產(chǎn)開發(fā)項目創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟管理面臨的主要問題

2.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟管理意識薄弱

縱觀我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作實際情況，其中比較突出的問題為管理人員意識薄弱，而意識決定行為，若是對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作的認識較為膚淺，就會在實踐階段忽略經(jīng)濟管理工作細節(jié)?，F(xiàn)階段，部分人員偏見的認為房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作由房地產(chǎn)企業(yè)下屬部分負責，忽略了其內(nèi)在作用效果，從而就限制了房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作的全面、有效落實。

2.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度過于形式化

房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展與廣大群眾的生活密切相關(guān)，所以房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到各界的高度重視。與此同時，為了能夠滿足廣大群眾的生活需要，政府制定了一系列房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度，以通過制度實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的合理化調(diào)控。其中房地產(chǎn)價格調(diào)控備受關(guān)注，主要是其余廣大群眾期望匹配，但是因為資源無法協(xié)調(diào)，管理措施不能全面落地，以及各地區(qū)特殊因素的影響等，難以真正實現(xiàn)房地產(chǎn)價格控制[2]。目前，制定的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度大多是以宏觀調(diào)控為視角，缺少具體實施的細則或是準則，而且部分房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度具有滯后性，影響地方政府部門監(jiān)管職能的有效行使，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作缺少制度支撐，比如部分房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠謀求更多的經(jīng)濟利益，不惜組織非法性活動，違背市場規(guī)律及要求故意抬高房價，從而使房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作的落實增加了難度。所以現(xiàn)行的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度過于形式化，導致房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度未能達到預期效果。

2.3 房地產(chǎn)市場管理控制不足

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場規(guī)模日趨擴大，然而由于房地產(chǎn)市場管理控制不足，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟形成了泡沫現(xiàn)象，嚴重影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定、健康以及良性發(fā)展。近些年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量持續(xù)增多，大量土地資源與資金被占用，針對房地產(chǎn)市場的整體管控缺少有效力量，房地產(chǎn)開發(fā)項目交易量持續(xù)下滑，但是房地產(chǎn)項目交易價格卻呈現(xiàn)上漲趨勢，限制了部分剛性需求客戶的購房。此外，部分消費群體對購房保持觀望態(tài)度，同時受房地產(chǎn)市場價格波動與政府實施的房地產(chǎn)價格調(diào)控措施影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著降價壓力，一旦房地產(chǎn)價格快速下調(diào)，就可能會造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂問題[3]。無效的房地產(chǎn)市場管理控制難以支撐房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，還會引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，從而對房地產(chǎn)經(jīng)濟以及國民經(jīng)濟造成巨大影響。

2.4 房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)缺乏完善性

法律法規(guī)能夠保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康、良性發(fā)展?？v觀我國房地產(chǎn)行業(yè)實際發(fā)展情況，其中出臺的相關(guān)法律法規(guī)缺乏完善性，這也是房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作中面臨的重要問題?？紤]到我國房地產(chǎn)行業(yè)仍然處在發(fā)展階段，出臺的相關(guān)法律法規(guī)難以追趕房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展步伐，從而就導致法律法規(guī)體系不成熟、不全面，與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展實際需要不契合?，F(xiàn)階段，盡管我國立足于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展實際情況，制定與實施了一系列法律法規(guī)，但是忽略了不同區(qū)域、不同城市之間的特殊性要求，未能做好法律法規(guī)的細化工作，導致法律法規(guī)體系缺少系統(tǒng)性、嚴肅性以及全面性。所以未來還需要進一步優(yōu)化與完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理相關(guān)法律法規(guī)，以為房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展提供鏘有力支撐。

2.5 房地產(chǎn)經(jīng)濟管理專業(yè)人才資源稀缺

縱觀我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作落實情況，其中房地產(chǎn)經(jīng)濟管理專業(yè)人才資源的稀缺，成為影響房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作成效的關(guān)鍵因素。目前，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都缺少具有專業(yè)知識及能力的高水平經(jīng)濟管理人才，從而影響了房地產(chǎn)項目開發(fā)的科學謀劃，甚至不能明確房地產(chǎn)企業(yè)未來的經(jīng)營發(fā)展方向。以大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，其可以利用強大的經(jīng)濟實力招賢納士，吸引高水平的經(jīng)濟管理人才為房地產(chǎn)項目開發(fā)出謀劃策。而對于小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，由于受經(jīng)濟條件等因素的影響很難招入經(jīng)濟管理專業(yè)人才，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中出現(xiàn)經(jīng)濟問題后，不能及時提供合理、可行的解決方案，從而就會產(chǎn)生不必要的經(jīng)濟損失，同時經(jīng)濟管理專業(yè)人才的缺失，會導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展方向不確定。

3 房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題的解決措施

3.1 增強房地產(chǎn)經(jīng)濟管理意識

為了能夠切實保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定與持續(xù)性發(fā)展，就必須在實踐工作中逐步提升房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作意識。以房地產(chǎn)經(jīng)濟管理為例，經(jīng)濟管理人員應加深對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作的價值及重要性認識，從而形成正確的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理理念。在整體把握房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作重要性的前提下，還需要做好下述兩項工作：①房地產(chǎn)項目開發(fā)之前，必須綜合分析研究房地產(chǎn)項目的可行性，有關(guān)部門一定要嚴格、仔細審核報告，各部門一致通過后才能夠上交房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)理，同時可行性報告中所有的細節(jié)必須一一落實。②房地產(chǎn)項目開發(fā)階段，管理工作人員必須樹立成本管控意識，加大開發(fā)成本管控力度，最大程度上控制不必要資源浪費[4]。同時按照規(guī)定要求估算房地產(chǎn)項目投資金額，結(jié)合估算結(jié)果合理確定房地產(chǎn)項目開發(fā)資金，然后由房地產(chǎn)項目有關(guān)負責人確認資金儲備等情況，以實現(xiàn)房地產(chǎn)項目投資風險的控制。

3.2 優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作的全面有效落實，離不開房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度的支撐。政府部門需要履行自身的經(jīng)濟管理職能，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)實際發(fā)展情況，積極推進房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度的創(chuàng)新與改革，圍繞中央政府與地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理方面的職能，精準確定兩者需要履行的職能與責任，然后實施進一步細化與細分。目前，中央政府確定了我國房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展方向，同時制定了一系列宏觀調(diào)控措施，而地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟方面的管理控制，首席必須和中央政府保持高度一致，然后根據(jù)地方房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況，圍繞著中央政府確定方向進行房地產(chǎn)經(jīng)濟差別化管理。以中央政府提出的思路及方向為指引，充分結(jié)合地方房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展特殊性，制定全面、合理、可行的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度，才能夠更好地為房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作提供支撐。

3.3 加大房地產(chǎn)市場管控力度

通過加大房地產(chǎn)市場管理控制力度，能夠有效預防房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的破裂，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定與可持續(xù)性發(fā)展。①政府需要根據(jù)地方房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀態(tài)，加大房地產(chǎn)價格調(diào)控力度，對于各地區(qū)土地資源等的價格偏差問題，應設(shè)計具有針對性、可行性的價格調(diào)控政策，以升級限定準入條件的方式重擊炒房、炒地等相關(guān)行為，從而為廣大購房需求者提供有力保障[5]。②逐步優(yōu)化網(wǎng)上簽約制度，規(guī)范土地、房屋交易流程，提高交易的簡潔性與透明化，而且政府能夠?qū)崟r掌控土地、房屋交易狀況，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的全面、精準評估。③構(gòu)建房地產(chǎn)市場運行管理預警機制，高度重視房地產(chǎn)經(jīng)濟風險監(jiān)測，當出現(xiàn)潛在風險時能夠立即進行管控。

3.4 完善房地產(chǎn)經(jīng)濟法律法規(guī)政策

通過完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理相關(guān)法律法規(guī)政策，能夠使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益，同時有利于推動我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定與健康發(fā)展。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要結(jié)合經(jīng)營發(fā)展狀況，參考實踐經(jīng)驗，制定與企業(yè)未來發(fā)展相契合的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理規(guī)定，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展高度契合。其次，政府有關(guān)部門必須立足于我國基本國情，然后制定符合社會經(jīng)濟發(fā)展要求的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理法律法規(guī)政策，借助法律法規(guī)的約束力，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作的有效落實，完成房地產(chǎn)市場行為的監(jiān)督管理[6]。實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的規(guī)范化，具體如下：①政府應出臺法律法規(guī)政策，對房地產(chǎn)市場行為進行約束，通過政府的干預力量實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的規(guī)范化管理，推進房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。②制定房地產(chǎn)經(jīng)濟體系調(diào)控政策，然后將調(diào)控政策一一落實，同時促進城鄉(xiāng)規(guī)范準則和土地資源故那里體系的有機整合，最大程度上發(fā)揮政策作用及價值，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟朝著正確的方向發(fā)展。

3.5 積極引入經(jīng)濟管理專業(yè)人才

縱觀我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實際情況，其中經(jīng)濟管理專業(yè)人才資源的匱乏，直接影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，所以必須高度重視經(jīng)濟管理專業(yè)人才的引入，這也是提升房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作成效的關(guān)鍵舉措。①需要根據(jù)當前房地產(chǎn)經(jīng)濟管理專業(yè)人才缺口現(xiàn)狀，通過與高校合作的方式針對性培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)濟管理專業(yè)人才?？紤]到房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作比較復雜，且需求的為復合型人才，所以應采用激勵政策方式鼓勵、引導學生學習，從而切實提高房地產(chǎn)經(jīng)濟管理人才的綜合能力及素質(zhì)。②政府及有關(guān)部門需要重視中小房地產(chǎn)企業(yè)扶持力度，考慮到大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較強的人才招聘能力，而中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于種種原因?qū)е码y以吸納人才，所以政府及有關(guān)部門必須加大人才資源的合理化調(diào)配，幫助中小型房地產(chǎn)企業(yè)招攬人才，構(gòu)建科學的人才培養(yǎng)與招攬架構(gòu)，從而有效解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理專業(yè)人才資源短缺問題，助力房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

3.6 貫徹“房住不炒”的調(diào)控機制

①“房住不炒”離不開長效機制的支持。盡快制定房地產(chǎn)市場發(fā)展長效機制，嚴格管理控制房地產(chǎn)經(jīng)濟風險，這也是保障宏觀經(jīng)濟金融穩(wěn)定及社會民生的關(guān)鍵前提。嚴格落實“房住不炒”的基本定位，建立房地產(chǎn)長效機制方案，確定城市主體責任，優(yōu)化創(chuàng)新房地產(chǎn)市場監(jiān)測預警等相關(guān)機制，保證房地產(chǎn)市場的安全、平穩(wěn)運行。②“房住不炒”必須因城施策。以全局為出發(fā)點，弱化房地產(chǎn)經(jīng)濟刺激作用，嚴格貫徹“穩(wěn)地價”“穩(wěn)房價”“穩(wěn)預期”的核心原則，且因城施策、一城一策，制定差異化的房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控措施，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作的精準把控。③“房住不炒”應多措并舉。積極推進保障性租賃住房建設(shè)，盡快制定與優(yōu)化長租房政策，同時對長租房市場進行規(guī)范化監(jiān)管。構(gòu)建長期、穩(wěn)定的住房租賃市場，打造租售并舉一體化住房供應及保障體系，從而盡可能滿足廣大群體多元化住房需要。

4 結(jié)語

縱觀我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作實際情況，其中仍然存在著較多問題。隨著社會經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，人們生活水平及質(zhì)量得到了顯著提升，對房產(chǎn)購買及住房要求呈現(xiàn)多元化，所以必須采取有效措施解決房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題。本文通過綜合分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理面臨的主要問題，然后提出了深化房地產(chǎn)經(jīng)濟管理意識、優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度、加大房地產(chǎn)市場管理控制力度、完善房地產(chǎn)經(jīng)濟法律法規(guī)政策以及積極引進經(jīng)濟管理專業(yè)人才等措施，切實保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定、良性以及可持續(xù)性發(fā)展。