顓玉娥

（河北天圣房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，河 北滄州 061000）

自營改增以來，國家減稅降費力度不斷增加，針對各行各業(yè)稅負過重提出了諸多稅收優(yōu)惠政策，為企業(yè)提供了更多籌劃空間。但企業(yè)具體籌劃效益和其稅務(wù)管理水平、稅務(wù)監(jiān)管力度等有著直接的關(guān)系。而目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理體系還不夠健全，金稅四期下稅務(wù)稽查力度又持續(xù)增強，加大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。分析當(dāng)前環(huán)境下企業(yè)涉稅風(fēng)險點、研究稅務(wù)風(fēng)險成因，對房地產(chǎn)企業(yè)健全稅務(wù)管理體系、提高稅務(wù)籌劃效益有著積極的意義。

一、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險特點及管理目標

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)環(huán)節(jié)多、周期長，具有高投資、業(yè)務(wù)發(fā)展區(qū)域性強等特點，涉及開發(fā)、施工、銷售等多個領(lǐng)域，這樣使得房地產(chǎn)企業(yè)常需要繳納增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、土地增值稅、城建稅及附加等多項稅種，稅務(wù)工作較為復(fù)雜，難度加高，這也使得企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險存在以下特點：第一，積累性。稅務(wù)風(fēng)險的存在并不能自主化解，企業(yè)在經(jīng)營中出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險卻未及時采取措施解決時，存在的稅務(wù)風(fēng)險并不會隨企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整、發(fā)展而消散，會逐漸累積，風(fēng)險帶來的影響不斷擴散，給企業(yè)帶來嚴重的損失[1]。第二，多變性。導(dǎo)致企業(yè)稅務(wù)籌劃失敗的因素包括外部政策變動、內(nèi)部稅務(wù)管理水平、涉稅事項管控力等，這也使得稅務(wù)風(fēng)險的形成原因多樣化，即基于風(fēng)險成因角度的稅務(wù)風(fēng)險具有多變性。第三，可控性。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的形成雖然有多種因素影響，但分析出關(guān)鍵影響成因后，企業(yè)可以針對性地采取措施，避免發(fā)生原則上的問題，將風(fēng)險影響控制在最小化，并盡可能地享受稅務(wù)籌劃帶來的節(jié)稅優(yōu)勢。第四，廣泛性。在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，各環(huán)節(jié)都存在涉稅事項，這也使得企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險存在于經(jīng)營管理的各個階段。

基于稅務(wù)風(fēng)險特點，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)風(fēng)險管理中，其主要目標為：第一，保證企業(yè)決策的合法合規(guī)。從短期來看，稅務(wù)籌劃是企業(yè)降低稅負壓力、降低經(jīng)營成本的重要手段，管控稅務(wù)風(fēng)險能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)合理籌劃，避免出現(xiàn)違法行為。而從企業(yè)中長期發(fā)展來看，從各行業(yè)所享受的稅收優(yōu)惠政策可以分析出國家重點發(fā)展傾向，比如當(dāng)前國家扶持力度大力傾向于高新技術(shù)、軟件、芯片等企業(yè)，企業(yè)可以基于此逐漸改變自身經(jīng)營方向，轉(zhuǎn)變投融資戰(zhàn)略。因而在企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃中，企業(yè)需將稅務(wù)風(fēng)險納入考慮，保證企業(yè)戰(zhàn)略決策符合相關(guān)法律規(guī)定，達到預(yù)期經(jīng)營目標。第二，涉稅事項會計處理合法。企業(yè)會計準則和稅法在計量屬性、所遵循的原則等方面存在差異，房地產(chǎn)企業(yè)在進行相關(guān)會計處理時，對于稅法規(guī)定和會計制度要求不同的，應(yīng)以稅法為原則進行納稅調(diào)整。如若沒有明確的規(guī)定，但由于稅務(wù)機關(guān)和企業(yè)在認知上存在差異，對企業(yè)涉稅事項會計處理有不同看法的，應(yīng)靈活運用稅法維護企業(yè)利益[2]。第三，納稅申報及稅款繳納合法。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅收政策、稅法規(guī)定等適當(dāng)遞延納稅時間，比如近年來受疫情影響，國家出臺的《關(guān)于應(yīng)對新冠肺炎疫情影響防范和化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險的若干意見》指出，受疫情影響經(jīng)營發(fā)生困難的，可以在延長2月份申報納稅期限的基礎(chǔ)上，依法申請繼續(xù)延期繳納稅額。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用政策優(yōu)惠，但必須要在規(guī)定的時間內(nèi)繳足稅額，比如《意見》對于申請延期繳納稅款的，最長延續(xù)期限不得超過3個月，企業(yè)應(yīng)把控好納稅時點，按照規(guī)定提交各類材料延長優(yōu)惠時間，如果漏報且企業(yè)也未繳稅，就會被認定為偷稅漏稅，增加不必要的處罰損失。第四，日常資料管理合法。企業(yè)需按照稅法規(guī)定要求進行稅務(wù)登記，嚴格按照流程辦理手續(xù)；依據(jù)規(guī)定設(shè)置賬簿，做好備案和保管；依據(jù)要求對經(jīng)營中的各項涉稅資料進行歸檔，做好保管工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的涉稅風(fēng)險點

（一）拿地環(huán)節(jié)

在拿地環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)主要需要繳納的稅種包括城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅等，依據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)取得土地使用權(quán)的次月為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時點，不過部分企業(yè)人員將其理解為未取得土地時便不需要繳稅，因而很容易產(chǎn)生未及時納稅的稅務(wù)風(fēng)險。比如A房地產(chǎn)企業(yè)和B市的國土資源局簽訂合同，雙方約定6月履約，合同價款為1596萬元。但由于種種原因，B市國土資源局未在合同約定的時間內(nèi)交付土地，A企業(yè)也未簽訂補充條款。在企業(yè)納稅申報時，A企業(yè)會計人員認為由于土地未交付，實際交易未發(fā)生，因而不需要申報城鎮(zhèn)土地使用稅，故未申報。后來稅務(wù)機關(guān)稽查到這一問題，雖然A企業(yè)通過及時溝通，避免被處罰，但浪費了諸多人力物力。另外，土地增值稅雖然為預(yù)繳，但后期需要進行清算，因而在拿地階段取得的支付憑證、價值評估報告、收款單據(jù)、拆遷補償文件等資料是否齊全，保管是否嚴謹?shù)?，是影響土地增值稅清算的重要因素，一旦資料不齊，就會存在開發(fā)成本不能全額進行抵扣的問題，增加多繳稅風(fēng)險。

（二）施工階段

施工階段的涉稅風(fēng)險包括：第一，進項稅額抵扣風(fēng)險。部分進項稅額不滿足抵扣條件，比如用于非正常損失項目的進項稅額（企業(yè)管理不善造成的貨物丟失、被盜或是因違背法律要求使得貨物被沒收等情形）、用于簡易計稅、免稅項目等的進項稅額，但部分企業(yè)處理不當(dāng)，仍然用于一般計稅時，會產(chǎn)生多抵扣增值稅的風(fēng)險。第二，發(fā)票取得方面的風(fēng)險。施工階段各類材料的采購、勞動力的獲取等都涉及到成本支出，依據(jù)稅法規(guī)定，只有取得合規(guī)的發(fā)票才能進行進項抵扣或稅前扣除。但在材料采購中，供應(yīng)商分為一般納稅人、小規(guī)模納稅人和個體戶三類，不同納稅人身份給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的稅籌效果不同，選擇哪些供應(yīng)商直接影響到取得的發(fā)票能否滿足預(yù)期籌劃需求。而在勞動力選擇上也存在是直接招募還是找當(dāng)?shù)貏趧又薪楣竞献鞯倪x擇。另外，在施工階段需要開具大量的發(fā)票，發(fā)票審查任務(wù)量重，容易存在抬頭開錯票的問題，甚至是還可能存在虛開發(fā)票，違背稅法規(guī)定，產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險[3]。

（三）銷售階段

銷售階段主要存在的稅務(wù)風(fēng)險在收入確認時間的選擇、各項費用憑證的取得是否合規(guī)以及土地增值稅的預(yù)繳等工作中[4]。比如在簽訂預(yù)售合同時，將裝飾費用、管道費用等代收費用和房屋價格簽訂在同一合同中，未單獨分開核算，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在計算應(yīng)納稅額時，需要按照價格綜合計稅，增加了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅款。

（四）清算階段

項目清算階段主要涉及土地增值稅的清算，涉稅風(fēng)險點主要在土地增值稅清算時點的選擇、相關(guān)資料憑證的準備等方面。其中，在清算時間的選擇上，由于土地增值稅的清算包括“可清算”和“應(yīng)清算”兩種，其中應(yīng)清算是指房地產(chǎn)項目已經(jīng)全部竣工，且完成了銷售后，才達到清算條件。而可清算則是稅務(wù)機關(guān)有權(quán)依據(jù)企業(yè)實際情況通知其進行清算，企業(yè)被動進行清算。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其應(yīng)結(jié)合市場、開發(fā)狀況，在項目竣工前，如果還有部分發(fā)票未能及時取得，可以先保留部分房源，以此來避免達到應(yīng)清算狀態(tài)。而如果企業(yè)財務(wù)人員測算預(yù)繳的土地增值稅要高于實際應(yīng)繳納的土地增值稅，則房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對銷售周期進行合理調(diào)整，讓企業(yè)主動達到“應(yīng)清算”狀態(tài)，從而提前申請進行土地增值稅清算退稅，釋放被占用的資金。另外，工程規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證等相關(guān)資料的準備是否充分，關(guān)系到企業(yè)能否及時進行清算，以及自身申報的清算數(shù)據(jù)是否和稅務(wù)機關(guān)相一致問題，如果不一致，就會存在爭議，產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險。如果房地產(chǎn)企業(yè)自身稅務(wù)籌劃能力有限，或是項目涉稅事項較為復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇尋求資質(zhì)良好、行業(yè)信用度高的稅務(wù)師事務(wù)所尋求幫助，依據(jù)機構(gòu)專用水平科學(xué)開展土地增值稅清算工作，出具客觀、公正的清算報告。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險成因分析

（一）外部因素

1.政策環(huán)境

企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的開展以國家出臺的稅法、稅收政策等為依據(jù)，當(dāng)政策環(huán)境發(fā)生變動時，企業(yè)稅務(wù)籌劃思路、技巧等也因隨之改變，否則就可能會發(fā)生稅務(wù)籌劃方案不符合稅法規(guī)定的情況，增加企業(yè)納稅風(fēng)險。尤其是隨金稅四期系統(tǒng)的上線，將房地產(chǎn)企業(yè)非稅信息也納入監(jiān)管范圍，從以票控稅轉(zhuǎn)向以數(shù)治稅，監(jiān)管越發(fā)嚴格，不合規(guī)的稅籌技巧將更容易被監(jiān)測出來，不再能蒙混過關(guān)。

2.稅務(wù)機關(guān)自由裁量權(quán)

企業(yè)經(jīng)濟活動在不斷變化和創(chuàng)新，企業(yè)在根據(jù)經(jīng)濟活動找適宜的稅收優(yōu)惠政策時，常由于稅收優(yōu)惠政策的界定不夠明晰而出現(xiàn)疑問，此時便需要企業(yè)及時和稅務(wù)機關(guān)進行溝通，了解稅務(wù)機關(guān)對相關(guān)涉稅事項的判定情況。但針對稅收相關(guān)法律、政策的解讀，不同稅務(wù)機關(guān)可能存在一些差異，涉及異地項目施工時，如果未及時了解當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)涉稅事項判定規(guī)則，在其他地區(qū)適用的籌劃手段可能不被當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)認可，從而使得企業(yè)被迫進行納稅調(diào)整，增加多繳稅的風(fēng)險[5]。

（二）內(nèi)部因素

1.核算水平

企業(yè)所得稅、增值稅等稅種的計算需要以核算結(jié)果為依據(jù)，而會計核算工作又和企業(yè)業(yè)財融合、財務(wù)共享、部門間信息溝通等有著直接的關(guān)系，如果企業(yè)信息化建設(shè)不到位、部門之間存在信息孤島，必然會導(dǎo)致核算數(shù)據(jù)不夠全面、精準，核算結(jié)果失真，影響企業(yè)計稅。

2.管理制度

涉稅事項覆蓋到企業(yè)項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，完善的管理制度關(guān)系到企業(yè)各涉稅事項的管理辦法能否有效落實，制度能否由相關(guān)部門人員有效執(zhí)行，涉稅風(fēng)險點是否可以提前預(yù)防。如果制度不健全，必然會弱化企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)管控力，發(fā)生預(yù)期外的事故，引發(fā)風(fēng)險。

3.人員能力

復(fù)雜的稅務(wù)環(huán)境下，稅務(wù)籌劃、涉稅事項處理以及稅務(wù)風(fēng)險防控措施的制定都對管理人員能力水平提出了較高要求，若企業(yè)缺乏專業(yè)的稅務(wù)管理團隊，必然在稅收政策解讀、納稅申報和登記等各項工作流程制定、涉稅風(fēng)險手段選擇等方面存在不足，潛在的稅務(wù)風(fēng)險難以得到及時的發(fā)現(xiàn)和控制，增加企業(yè)的損失。

四、房地產(chǎn)企業(yè)加強稅務(wù)風(fēng)險防控的策略

通過對房地產(chǎn)企業(yè)面臨的涉稅風(fēng)險點、稅務(wù)風(fēng)險成因等的分析研究，針對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的防控提出以下對策建議：

（一）營造良好的稅務(wù)管理環(huán)境

首先，房地產(chǎn)企業(yè)需做好思想建設(shè)。從高層管理者、各級管理層、項目負責(zé)人，到各部門人員，都應(yīng)積極主動地學(xué)習(xí)稅務(wù)管理相關(guān)知識，了解稅務(wù)籌劃的意義及給企業(yè)帶來的不利影響，在工作中樹立稅務(wù)風(fēng)險防控理念。其次，優(yōu)化管理組織架構(gòu)。企業(yè)需重新調(diào)整現(xiàn)有組織管理架構(gòu)，設(shè)置稅務(wù)管理委員會、稅務(wù)管理小組以及執(zhí)行小組，分別負責(zé)稅務(wù)管理頂層設(shè)計、籌劃方案規(guī)劃以及具體執(zhí)行的工作，將稅務(wù)風(fēng)險控制相關(guān)責(zé)任落實到具體個人，督促各人員嚴格按照制度辦事，保證涉稅風(fēng)險管理制度、涉稅事項處理要求等可以有效落地。

（二）加強辦稅人員綜合能力

房地產(chǎn)企業(yè)一方面需提升招募門檻，盡量招募一些懂稅務(wù)、懂政策的稅務(wù)管理人才。另一方面，企業(yè)也需加大崗中培養(yǎng)力度，優(yōu)化績效考核機制，在內(nèi)部形成良性競爭，以此來提升企業(yè)稅務(wù)管理人員不斷學(xué)習(xí)、深造的動力，提高人員綜合素養(yǎng)，使得其能更好地幫助企業(yè)從復(fù)雜、繁瑣的稅法和稅收政策中篩選出適合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展、實際經(jīng)濟活動的優(yōu)惠政策，協(xié)助管理者制定科學(xué)的決策和籌劃方案。并以企業(yè)涉稅風(fēng)險點為導(dǎo)向，為稅務(wù)管理制度、稅務(wù)風(fēng)險識別評估機制等的建設(shè)提供支撐。

（三）搭建稅務(wù)風(fēng)險識別與評估系統(tǒng)

首先，引入風(fēng)險識別系統(tǒng)，以企業(yè)財務(wù)指標變動率的配比、項目各環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險點作為依據(jù)，編制稅務(wù)風(fēng)險清單。企業(yè)可以從財務(wù)部門、審計部門等抽調(diào)組成稅務(wù)風(fēng)險控制小組，定期在各階段工作結(jié)束后，對比財務(wù)指標的變動，依據(jù)稅務(wù)風(fēng)險清單核查是否存在稅務(wù)風(fēng)險，并將識別出的風(fēng)險信息反饋給負責(zé)人，及時向上匯報，由高層領(lǐng)導(dǎo)進行決策。

其次，健全稅務(wù)風(fēng)險評估系統(tǒng)。對前期識別出的風(fēng)險，部分風(fēng)險可能發(fā)生概率低、帶來的影響也小，如果逐個解決，必然需要消耗大量的人力物力。為此，房地產(chǎn)企業(yè)還需積極構(gòu)建稅務(wù)風(fēng)險評估系統(tǒng)，從發(fā)生概率、發(fā)生時間以及影響程度三個維度，對稅務(wù)風(fēng)險進行分級排列。比如容易發(fā)生或很有可能發(fā)生的風(fēng)險，應(yīng)納入重點監(jiān)管范圍；發(fā)生時會使得企業(yè)需要繳納滯納金或面臨納稅調(diào)整，若不及時處理，會不斷累積滯納金的，這類風(fēng)險應(yīng)及時處理。

（四）健全稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)對和控制機制

稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)對和控制可以從事前預(yù)防、事中應(yīng)對以及事后補救三方面來進行。首先，在事前階段，分析各環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險點，積極自查，結(jié)合風(fēng)險評估測算，及時采取措施預(yù)防。其次，在事中階段，當(dāng)稅務(wù)機關(guān)核查企業(yè)稅務(wù)信息，要求提供原始憑證、賬套、相關(guān)合同等資料時，企業(yè)需認真梳理相關(guān)文件，確保沒有遺漏。同時，梳理相關(guān)政策，做好心中有數(shù)，對法律界定模糊的部分，應(yīng)和稅務(wù)機關(guān)及時溝通，據(jù)理力爭，爭取和稅務(wù)機關(guān)達成共識。最后，在復(fù)雜的稅務(wù)環(huán)境下，百密也有一疏，一旦被稅務(wù)機關(guān)稽查到問題，企業(yè)應(yīng)積極配合，及時繳納罰款，將損失降到最低，避免被拉入納稅黑名單，制約企業(yè)發(fā)展[6]。

（五）推進信息化建設(shè)，加強涉稅信息溝通

房地產(chǎn)企業(yè)可以借助大數(shù)據(jù)、云計算等信息技術(shù)，加快稅務(wù)管理系統(tǒng)的改革，優(yōu)化稅務(wù)管理系統(tǒng)功能，推動稅務(wù)風(fēng)險管理工作自動化、智能化，提高管理效率。同時，搭建綜合信息共享平臺，實現(xiàn)業(yè)財稅信息的實時共享，為稅務(wù)風(fēng)險識別、檢查等提供有力的數(shù)據(jù)支撐。另外，企業(yè)還需與稅務(wù)機關(guān)建立良好的溝通關(guān)系，企業(yè)稅務(wù)人員應(yīng)實時關(guān)注稅務(wù)機關(guān)發(fā)布的各類文件，及時了解稅法、稅收政策的變動，對政策模糊的條例或存在爭議的涉稅事項，應(yīng)主動向項目當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)問詢，確定具體的處理原則，規(guī)范稅務(wù)籌劃行為，避免后期因和稅務(wù)機關(guān)發(fā)生爭議而產(chǎn)生糾紛。

五、結(jié)束語

綜上所述，基于當(dāng)前多變、復(fù)雜的稅收環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必須認識到稅務(wù)風(fēng)險給自身經(jīng)營和發(fā)展帶來的影響，尤其是隨金稅四期系統(tǒng)的全面覆蓋，現(xiàn)階段的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)管理中還存在不少問題，隱藏諸多稅務(wù)風(fēng)險。企業(yè)必須樹立風(fēng)控意識，營造良好的稅務(wù)管理環(huán)境，并做好培養(yǎng)專業(yè)稅務(wù)人才、規(guī)范票據(jù)管理工作、搭建稅務(wù)風(fēng)險識別評估系統(tǒng)、健全風(fēng)險控制機制、推進共享建設(shè)來提高涉稅信息溝通效率等多層面出發(fā)，提高企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險防控水平，做好稅務(wù)籌劃，從而實現(xiàn)預(yù)期管理目標。