張俊鳴

低迷已久的地產(chǎn)股在近期迎來(lái)政策利好加持，圍繞房地產(chǎn)再融資的放松讓不少投資者捕捉到這個(gè)行業(yè)困境反轉(zhuǎn)的機(jī)會(huì)。特別是上市房企時(shí)隔12年之后再度允許通過(guò)股市融資、重組，更被視為政策轉(zhuǎn)向的重要風(fēng)向。對(duì)于長(zhǎng)線超跌的地產(chǎn)板塊來(lái)說(shuō)，借助政策東風(fēng)展開(kāi)反彈行情無(wú)可厚非，但相關(guān)政策只是為了維護(hù)房地產(chǎn)健康發(fā)展而非大力推動(dòng)，長(zhǎng)期而言只有優(yōu)質(zhì)房企才能真正享受到政策紅利，在行業(yè)洗牌中擴(kuò)大自身優(yōu)勢(shì)。

從金融支持16條到銀行為部分房企提供信貸支持，再加上本周證監(jiān)會(huì)對(duì)上市房企再融資松綁，近期地產(chǎn)股可謂利好連連。在本周二地產(chǎn)股集體大漲過(guò)程中，甚至有房地產(chǎn)ETF基金被炒到漲停，相比凈值出現(xiàn)罕見(jiàn)的明顯溢價(jià)。地產(chǎn)股從人見(jiàn)人愁的熊股，一躍成為本周最閃亮的明星之一，政策自然是最重要的因素。

雖然說(shuō)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變，但這樣的轉(zhuǎn)變并非大力鼓勵(lì)或者大力推動(dòng)的“強(qiáng)刺激”，本身只是一種“托底”的行為而已。今年房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了寒冬，不僅商品房銷(xiāo)售面積出現(xiàn)了兩位數(shù)的下滑，一些地方還出現(xiàn)了“交樓難”的問(wèn)題，出現(xiàn)過(guò)預(yù)售房的屋主主動(dòng)斷供的新聞。目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)是處于一種流動(dòng)性困難的局面，而且由于房地產(chǎn)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，甚至通過(guò)房貸和銀行發(fā)生聯(lián)系，地產(chǎn)行業(yè)如果過(guò)度冷卻影響所及絕不僅僅是它行業(yè)本身，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈都有明顯的影響，甚至還涉及銀行體系的金融穩(wěn)定，這就決定了此次政策松綁重在“托底”，防范風(fēng)險(xiǎn)外溢。另一方面，目前許多城市的房?jī)r(jià)相對(duì)大部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，價(jià)格仍然偏高甚至高不可攀，這種情況下政策也不可能進(jìn)一步刺激房?jī)r(jià)的大幅上漲。因此，近期針對(duì)地產(chǎn)的利好組合拳，實(shí)際上是為了行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

對(duì)股市來(lái)說(shuō)，再度對(duì)地產(chǎn)股敞開(kāi)再融資的大門(mén)，或許真正的受益者不在房產(chǎn)股當(dāng)中。從“保交房”的邏輯來(lái)說(shuō)，更大的受益者在于建筑行業(yè)和建材行業(yè)。由于房企有了更多融資的支持，可以更快推動(dòng)相關(guān)項(xiàng)目的進(jìn)展，建筑行業(yè)形成壞賬的概率也隨之下降。而水泥為首的建材行業(yè)，則和地產(chǎn)項(xiàng)目的推動(dòng)直接相關(guān)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中確定性較強(qiáng)的受益行業(yè)。

另一個(gè)更值得關(guān)注的受益者則是銀行股。近年來(lái)銀行股估值一降再降，其中有一個(gè)原因在于市場(chǎng)對(duì)銀行體系有大量和地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)，給出較低的估值所致。而房企融資松綁之后，除了可以一部分融資通過(guò)股市實(shí)現(xiàn)，直接降低銀行風(fēng)險(xiǎn)之外，也給了更多債務(wù)重組、項(xiàng)目重組的時(shí)間，讓銀行能夠逐步改善自身的資產(chǎn)質(zhì)量。這對(duì)于市場(chǎng)提升對(duì)銀行股的估值評(píng)價(jià)有重要作用，有利于推動(dòng)銀行股出現(xiàn)一輪估值修復(fù)行情，并對(duì)大盤(pán)走勢(shì)產(chǎn)生積極正面的影響。

優(yōu)質(zhì)房企具備長(zhǎng)線關(guān)注價(jià)值

在本周地產(chǎn)股的表現(xiàn)中，一些市值較小、具備國(guó)企背景的品種獲得熱錢(qián)的青睞，走出連續(xù)漲停的走勢(shì)。從長(zhǎng)期來(lái)看，脫離基本面實(shí)質(zhì)性改變的炒作，很難持久下去，反而有大概率成為追高者的“世紀(jì)之套”。相反，一些市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的龍頭企業(yè)，則有望藉助這波政策紅利，實(shí)現(xiàn)開(kāi)疆辟土，在行業(yè)洗牌過(guò)程中取得更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，獲得更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。從股價(jià)走勢(shì)上也可初見(jiàn)端倪。類似保利發(fā)展、金地集團(tuán)等龍頭企業(yè)，近年來(lái)走勢(shì)不僅強(qiáng)于地產(chǎn)指數(shù)的走勢(shì)，更遠(yuǎn)超同期滬深300；也有一部分績(jī)優(yōu)房企，提前走出市場(chǎng)底部，緩步向上，成為年內(nèi)A股罕見(jiàn)的強(qiáng)勢(shì)股。如果投資者看好地產(chǎn)股行業(yè)洗牌之后的機(jī)會(huì)，不妨可以關(guān)注一些資產(chǎn)負(fù)債率較低的行業(yè)龍頭公司，耐心尋找和等候中期投資的機(jī)會(huì)。

經(jīng)過(guò)本周初的大幅反彈，地產(chǎn)股也開(kāi)始面臨上方大量套牢籌碼的壓力。對(duì)于大部分房企來(lái)說(shuō)，只有基本面真正改觀才能長(zhǎng)期走牛，誰(shuí)能更好利用當(dāng)前市場(chǎng)紅利，將會(huì)從四季度的經(jīng)營(yíng)中看出端倪。筆者認(rèn)為，地產(chǎn)股近期的炒作更多是一種游資行為，真正的大行情還要等到明年。在此之前，一些定期發(fā)布的全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的相關(guān)數(shù)據(jù)，可以為股市投資者所參考，并制定出最適合參與地產(chǎn)股的時(shí)機(jī)和策略。

（文章僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表《紅周刊》立場(chǎng)。）