肖佩君

（中山市德仲健康醫(yī)療信息研發(fā)有限公司，廣東 中山 528400）

1 引言

納稅籌劃也被稱作稅收籌劃（英文：Tax-Planning），是指納稅人在經(jīng)濟業(yè)務發(fā)生之前，在嚴格遵守稅收相關(guān)法律的前提下，通過相應籌劃活動實現(xiàn)少繳稅款或是遞延納稅目的。納稅籌劃具有合法性、籌劃性、成本效益性等方面的特點。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其在項目開發(fā)過程中所涉及的稅種較多，包括增值稅及附加稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。所以，房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)企業(yè)相比所繳納的稅種較多，其納稅成本也是較高的[1]。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)企業(yè)納稅成本占其總開發(fā)成本的20%以上。近年來，由于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)受到政策、市場、經(jīng)濟環(huán)境等方面的影響，行業(yè)景氣指數(shù)呈下滑趨勢。對于地產(chǎn)企業(yè)而言，若想在目前整體行業(yè)發(fā)展較為艱難的前提下，實現(xiàn)其目標利潤、節(jié)約納稅成本及現(xiàn)金流支出，可以適度開展納稅籌劃工作[2]。

2 房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種介紹

2016年5月1 日起，我國開始實施“營改增”新政，至此在國內(nèi)實施了67年的營業(yè)稅退出了歷史舞臺。新稅制的實施進一步地公平增值稅稅負、完善抵扣鏈條，并對于房地產(chǎn)這個原來以營業(yè)稅為主要流轉(zhuǎn)稅種的行業(yè)產(chǎn)生了巨大影響，房地產(chǎn)企業(yè)從此開始繳納增值稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其主要稅種除增值稅以外還包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅等。

2.1 增值稅

增值稅，是指以增值額為征收對象所征繳的一種稅款。在實務中，一般以增值稅銷項稅額扣除進項稅額的正差確定為當期的增值稅應交稅額，負差即為增值稅的留抵稅額。增值稅納稅人分一般納稅人、小規(guī)模納稅人兩種。一般納稅人為年不含稅銷售額500 萬元以上的企業(yè)，其余則為小規(guī)模納稅人。以房地產(chǎn)企業(yè)實際情況而言，大多為一般納稅人適用9%稅率。房地產(chǎn)項目預售階段，按3%稅率預繳增值稅并且暫時不可抵扣進項稅額，待轉(zhuǎn)為商品房銷售階段按9%繳納增值稅時一并抵扣進項稅額并扣除預繳增值稅后計算增值稅應交稅額。

2.2 土地增值稅

土地增值稅是以土地及其地上附屬物的增值額為征稅對象所征收的稅種。土地增值稅為超率累進稅率，稅率分別為30%、40%、50%、60%。土地增值額：收入扣除相關(guān)成本、開發(fā)費用、稅金后的金額。土地增值稅與增值稅相同之處在于，房地產(chǎn)項目預售階段分別按住宅/商業(yè)收入1.5%～3.5%比例進行預繳。

2.3 企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是大多數(shù)企業(yè)都要繳納的稅種，其是以企業(yè)會計利潤為基礎(chǔ)，通過相應的納稅調(diào)增或是調(diào)減得出應納稅所得額并按相應稅率計算企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)項目預售期間按預售收入乘以一定的核定征收率扣除期間費用以后確定為當年的應納稅所得額并計算企業(yè)所得稅。要說明的一點是，企業(yè)可結(jié)轉(zhuǎn)以后年度虧損的年限為5年，若地產(chǎn)項目預售時間超過5年，待清算時其預售期間的虧損將不再允許彌補。

2.4 其他稅種

第一，土地使用稅。房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用稅是其購置用于開發(fā)土地所繳納的土地使用稅。土地使用稅的征收時間為合同約定交地時間或在沒有約定交地時間的前提下以合同簽訂日的次月15日前繳納土地使用稅。房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅停征時間為商品房由預售轉(zhuǎn)為正式銷售。

第二，契稅。契稅是指納稅人取得不動產(chǎn)，根據(jù)不動產(chǎn)價值繳納的稅種。房地產(chǎn)企業(yè)一般按購置的土地或是支付的拆遷款和繳納的城市配套費繳納契稅。契稅稅率為3%～5%。

第三，印花稅。印花稅為納稅人訂立合同、資金賬簿等所繳納的稅款。房地產(chǎn)企業(yè)涉及印花稅的繳納憑證包括合同，如采購合同、建筑工程合同、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、資金賬簿等。

第四，房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)企業(yè)將所開發(fā)的項目轉(zhuǎn)做自用時須按商品房價值從價計征房產(chǎn)稅。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)或是用商品房作為樣板間、臨時建筑等都需要繳納房產(chǎn)稅[3]。

3 房地產(chǎn)企業(yè)實施納稅籌劃的意義

第一，節(jié)約納稅成本，促進企業(yè)健康發(fā)展。企業(yè)經(jīng)營的過程就是獲取利潤的過程，其一切活動的開展都應以此為核心進行。納稅籌劃的主要目的在于節(jié)約納稅成本，從而提升企業(yè)的整體經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)通過納稅籌劃可以有效降低納稅成本，減少或是延緩現(xiàn)金流支出，最終促進企業(yè)健康發(fā)展。

第二，降低稅務風險。納稅籌劃除了節(jié)約納稅成本以外還能夠幫助企業(yè)有效降低稅務風險。例如，企業(yè)在開展采購業(yè)務中，應根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定達到“三流合一”的要求，對此企業(yè)財務部門在合同審核、發(fā)票取得、款項支付中將對于業(yè)務部門有著較為嚴格的要求，體現(xiàn)納稅籌劃意義的同時將有效規(guī)避、降低稅務風險。

第三，有利于規(guī)范財務管理制度。納稅籌劃工作對于企業(yè)財務管理制度有著較高的要求。一方面，要求財務人員根據(jù)會計準則、稅收法律及法規(guī)的規(guī)定開展日常財務核算、納稅申報及稅務管理工作；另一方面，納稅籌劃也要求企業(yè)內(nèi)部完善其各類管理制度，要求職能部門有效配合納稅籌劃。因而，企業(yè)為了更好地做好納稅籌劃工作則需要建立健全各類管理制度，規(guī)范其財務管理制度，進而促進企業(yè)能夠較為健康地發(fā)展。

4 影響房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的環(huán)境

4.1 外部環(huán)境

外部環(huán)境是指，企業(yè)經(jīng)營中其所處的外部行業(yè)、政策等方面的環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的開展與其所處的外部環(huán)境有著較大關(guān)系，如稅收環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境及行業(yè)內(nèi)部環(huán)境等。稅收環(huán)境方面，營改增之后房地產(chǎn)企業(yè)改營業(yè)稅為征收增值稅，這為房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃提供了相應的條件。企業(yè)項目開發(fā)中可以考慮甲供材料、甲供設(shè)備等，這樣可以利用稅率差開展納稅籌劃；經(jīng)濟環(huán)境方面，目前地產(chǎn)行業(yè)受國家產(chǎn)業(yè)政策、客戶需求等方面的影響，整體經(jīng)濟環(huán)境不佳，這就要求地產(chǎn)企業(yè)進一步提升納稅籌劃水平、節(jié)約納稅成本及現(xiàn)金流、規(guī)避各類稅務風險，以求獲得更好的生機；行業(yè)內(nèi)部環(huán)境方面，國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)競爭較為激烈，要求房地產(chǎn)企業(yè)提升內(nèi)部挖潛能力，加大納稅籌劃力度，實現(xiàn)降低納稅成本的同時，增強其市場中的核心競爭力。

4.2 內(nèi)部環(huán)境

內(nèi)部環(huán)境，是指房地產(chǎn)企業(yè)實施納稅籌劃過程中，企業(yè)內(nèi)部環(huán)境因素的影響，如企業(yè)職能部門配合程度、財務人員綜合業(yè)務能力等方面。職能部門配合度方面，納稅籌劃不是財務一個部門的工作，其需要職能部門全力配合才能完成。例如，采購項目開發(fā)用各類物資、支付工程款、設(shè)計費過程中，可盡量要求對方提供增值稅專用發(fā)票可抵扣一部分銷項稅額。如果業(yè)務部門沒有納稅籌劃意識，將無法實現(xiàn)納稅籌劃。另外，財務人員應具備一定的業(yè)務能力，可結(jié)合公司開發(fā)項目整體狀況提出合理的納稅籌劃方案，實現(xiàn)降低納稅成本和稅務風險的作用。

5 房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種納稅籌劃

5.1 增值稅納稅籌劃

增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)所要繳納的主要稅種，由于增值稅為價外稅，其所繳納的稅款將無法計入當期成本，無法抵減企業(yè)所得稅。故而房地產(chǎn)企業(yè)須重視增值稅納稅籌劃工作。首先，注重進項稅發(fā)票的收集。增值稅的計算原理為銷項稅額扣除進項稅額，因而在營業(yè)收入相對固定的前提下進項稅取得的多少決定企業(yè)增值稅稅負。正常而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)絕大多數(shù)為增值稅一般納稅人企業(yè)，其可以享有抵扣進項稅額的權(quán)利。這就要求其在日常支出各類工程項目有關(guān)的款項中最好選擇一般納稅人企業(yè)合作，并索要增值稅專用發(fā)票，以抵扣稅額。其次，加強稅務風險防范工作。增值稅為抵扣制，以進項稅發(fā)票作為抵扣依據(jù)，并不允許出現(xiàn)增值稅發(fā)票虛開行為。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應該注重“三流合一”問題，要求“合同流”“付款流”“發(fā)票流”三者一致。

5.2 土地增值稅納稅籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)較為特有的稅種，其是以土地及其地上所屬物的轉(zhuǎn)讓增值部分征稅。土地增值稅是較具技術(shù)含量的一個稅種，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，納稅籌劃過程較為復雜，內(nèi)容較多，因而應該加強該稅種的納稅籌劃。一方面，要加強各類成本的收集。土地增值稅的計算與企業(yè)所得稅類似，是以營業(yè)收入減除各類扣除項目后的正數(shù)余額除以營業(yè)收入求得增值率以后，來適用相應的稅率。因此，在項目開發(fā)過程中要注重對于發(fā)票的收集工作，盡可能地在稅法允許范圍內(nèi)增加扣除成本。同時，要充分考慮項目開發(fā)費用的扣除問題，要注重項目的財務費用取得方式問題。另一方面，由于土地增值稅稅法規(guī)定，對于開發(fā)符合普通住宅條件的、增值率低于20%可以免征土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用該優(yōu)惠條件。對于工程款發(fā)票的取得，應要求開票單位在發(fā)票備注中注明項目名稱及項目所在地（縣區(qū)），否則土地增值稅清算時將不允許扣除。

5.3 企業(yè)所得稅納稅籌劃

企業(yè)所得稅納稅籌劃中，由于地產(chǎn)項目收入相對固定，企業(yè)可以從成本、費用方面考慮納稅籌劃工作，如各類款項的支出需要對方提供合法發(fā)票，企業(yè)可以采取提升園區(qū)整體配套水平的方式來增加相應的工程成本。再如，企業(yè)可以運用拆分方式將營銷部門成立各個銷售公司（小微企業(yè)形式設(shè)立），與銷售公司結(jié)算采取傭金方式。企業(yè)支付給銷售公司傭金取得的相應發(fā)票可以在加大成本的同時，使銷售公司獲得傭金收入，這樣不僅可以實現(xiàn)利潤，還可以適用于小型微利企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策，從而無形中能夠降低企業(yè)整體所得稅納稅成本。需要注意的是，傭金支付時不得超過稅法規(guī)定的5%，款項支付須以轉(zhuǎn)賬方式進行。

5.4 其他稅種納稅籌劃

第一，土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般取得土地使用權(quán)以后，需要繳納土地使用稅。但是，需要注意的是，若是因為政府原因造成延遲交地的，根據(jù)《國務院關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》（國務院令第483 號）第七條規(guī)定，除本條例第六條規(guī)定外，納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由省、自治區(qū)、直轄市稅務機關(guān)審核后，報國家稅務局批準（注：審批權(quán)限由國家稅務總局公告2014年第1 號下放至縣以上地方稅務機關(guān)）。可見，企業(yè)即便簽訂了土地合同，出現(xiàn)上述問題也可以申請免征土地使用稅。另外，企業(yè)應加大開發(fā)力度，盡量實現(xiàn)早日辦理竣工決算、交房、開具商品房銷售發(fā)票，這樣可以為在客戶辦理土地使用證的同時，扣除一部分土地面積而節(jié)約納稅成本。

第二，契稅。根據(jù)相關(guān)稅收政策，企業(yè)之間發(fā)生合并、分立、股權(quán)收購等重組事項，由于未涉及房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的變化，對于房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)接受一方企業(yè)免征契稅。企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，在情況允許的條件下可以運用該方式節(jié)約契稅成本。

第三，印花稅。印花稅屬于列舉制，對于稅法中列明的憑證、合同可以繳納印花稅，否則企業(yè)不必繳納。企業(yè)發(fā)生經(jīng)濟業(yè)務所簽訂的合同可以對照稅法規(guī)定判斷是否繳納。同時，企業(yè)簽訂的購銷合同、工程合同可以在合同中單獨列示合同金額、稅額，稅法規(guī)定可以按不含增值稅額繳納印花稅。

第四，房產(chǎn)稅。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將涉及房產(chǎn)稅問題，我國房產(chǎn)稅一般分為從價計征、從租計征方式。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)一旦出租房產(chǎn)不僅要按租金額繳納12%房產(chǎn)稅還要隨之繳納5%（簡易計稅）或9%（一般計稅）的增值稅，其納稅成本較高。因而，企業(yè)可以采取相應變通方式，如提供房產(chǎn)的同時，可以附帶提供人員服務，這樣可以由原來的“干租”變?yōu)椤皾褡狻?，按社會服務業(yè)的6%稅率只繳納增值稅而無須繳納房產(chǎn)稅。

6 房地產(chǎn)企業(yè)提升納稅籌劃水平的策略

6.1 房地產(chǎn)企業(yè)應提高納稅籌劃意識

納稅籌劃意識應該貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程。一般應從獲得土地使用權(quán)、項目設(shè)立、融資、開發(fā)建設(shè)和銷售等方面加強納稅籌劃。同時，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，涉及大量政府部門和企業(yè)，這就決定了其納稅籌劃內(nèi)容的復雜性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)制定納稅籌劃時，應進行全面規(guī)劃。在獲得某種土地使用權(quán)或之前，就應對在該片土地上開發(fā)產(chǎn)品的定位及物業(yè)類型、戶型、自有資金與貸款的比例、自開盤至交樓的時間等方面進行一系列測算。要結(jié)合項目特點、企業(yè)的整體運作現(xiàn)狀，從增值稅、所得稅、土增稅、房產(chǎn)稅、土地稅乃至于印花稅等方面著手提升納稅籌劃意識。

6.2 提升財務人員綜合業(yè)務能力

財務人員作為納稅籌劃的專業(yè)人士，應該發(fā)揮其專業(yè)作用，不斷提升自身財稅技能的同時，還要結(jié)合項目實際情況、項目所處的各個開發(fā)階段制定出切實可行的納稅籌劃方案。并且，財務人員應該經(jīng)常與主管稅務的機關(guān)加強溝通，在了解最新稅收政策的基礎(chǔ)之上，使其納稅方案得到稅務機關(guān)的認同也是十分必要的。例如，房地產(chǎn)開發(fā)公司在相同或相鄰的地塊中有不同的開發(fā)項目，對這些項目進行單獨核算或組合核算都是合理的。因此，企業(yè)的財務管理人員可以衡量這兩種方法的利弊，計算稅金，確定最合適的核算方法以減輕稅負，提高企業(yè)內(nèi)部的綜合經(jīng)濟效益。這就要求財務人員應不斷提升自身綜合業(yè)務素質(zhì)，以便達到納稅籌劃的整體要求。

7 結(jié)語

新時期下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展較前期受到了不同程度的影響，企業(yè)除了加大營銷力度、加快開發(fā)進度以外，還要有效地開展納稅籌劃工作。企業(yè)只有在了解真實開發(fā)項目的前提下，制定出有利于項目開展、有利于企業(yè)發(fā)展的納稅籌劃方案，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)在較為不尋常的時期得到更好的發(fā)展，并為我國的經(jīng)濟建設(shè)貢獻力量。