文／任明霞 廣州珠江發(fā)展集團股份有限公司 廣東廣州 510000

1、廣州城市更新概述

1.1 廣州建成區(qū)概況

公元前214年，秦朝在嶺南地區(qū)設南?？?，建立番禺城（今廣州），面積約0.05km2，從此開啟了廣州2200多年的建城歷史。中華人民共和國成立后，廣州城市發(fā)展發(fā)生了翻天覆地的變化，廣州市行政區(qū)劃經(jīng)歷了數(shù)次調整，目前市轄11 區(qū)，全域總面積7494km2，截止2021年底，廣州市城市建成區(qū)總面積為1351 km2，全國排名第四（全國部分重點城市建成區(qū)面積排名見圖1）。

圖1 部分重點城市建成區(qū)面積一覽表

1.2 廣州城市更新概況

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，截至2021年上半年，全市共有402 個整村改造項目，合共占地規(guī)模27807 萬m2正在推進；其中已中標的合計150 個，有126 個項目已被納入相應城市更新計劃，占比達84%。廣州城市更新工作逐步從過去簡單的三舊改造，轉向以“存量與增量聯(lián)動、產業(yè)與空間結合、文化與活力并重”為特征的轉變。

1.2.1 城市更新政策概述

《“十四五”發(fā)展規(guī)劃及2035年愿景目標綱要》提出全面提升城市品質，加快轉變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優(yōu)化和品質提升；加快推進城市更新，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能，推進老舊樓宇改造；2022年1月，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議提出要重點抓好城市更新行動，實施城市更新行動作為推動城市高質量發(fā)展的重大戰(zhàn)略舉措。國家城市更新政策發(fā)展歷程見圖2。

圖2 國家城市更新政策發(fā)展歷程

2021年8月30日住房和城鄉(xiāng)建設部印發(fā)的政策文件《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63 號），要求原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目內拆除建筑面積不應大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%；原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目內拆建比不應大于2；城市更新單元（片區(qū)）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%；城市住房租金年度漲幅不超過5%。同時，通知還要求保留既有建筑，保持老城格局尺度，延續(xù)城市特色風貌；加強統(tǒng)籌謀劃，探索可持續(xù)更新模式，鼓勵推動由“開發(fā)模式”向“經(jīng)營模式”轉變，補足功能短板，提高城市安全韌性。

《廣州市關于在城市更新行動中防止大拆大建問題的實施意見（試行）》提出，在老城區(qū)范圍內，廣州將嚴格控制大規(guī)模拆除，嚴格控制大規(guī)模增建，不突破原有密度強度，最大限度保留老城區(qū)具有特色的格局和肌理，延續(xù)城市的歷史文脈和特色風貌；通過實施城市更新，提供高質量產業(yè)發(fā)展空間，推動城市結構調整優(yōu)化，提升城市品質。當前政策的收緊，是對城市更新沿用過度房地產化老路的否定，也是為接下來城市更新指引方向——城市更新不再是簡單的舊城舊村改造，還要涵蓋建成后的經(jīng)營、服務、管理以及功能拓展等內容，城市更新將從“開發(fā)”轉為“經(jīng)營”。

1.2.2 城市更新微改造的必要性

（1）老城區(qū)土地資源稀缺，依靠城市更新挖掘存量資源成為促進經(jīng)濟增長產業(yè)優(yōu)化升級的重要抓手。廣州市中心六區(qū)建成面積占比36.4%，排名前四的越秀、荔灣、天河、海珠，建成區(qū)比例達70%以上，其中越秀區(qū)建成區(qū)面積比例為99.4%，較難通過增量土地資源引入產業(yè)，資源約束倒逼政府從過去的“增量擴張”轉向“存量挖潛”，以新的發(fā)展和資源觀念為指導，以構建經(jīng)濟發(fā)展與用地、人口、環(huán)境、資源的和諧關系為目標，探索一種“非擴張型”的城市發(fā)展模式。各區(qū)建成區(qū)面積詳見圖3。

圖3 2021年廣州市各區(qū)建成區(qū)面積占比圖

（2）政策面要求防止大拆大建、破壞環(huán)境和保護歷史文化。從近年來的政策來看，一方面要加大力度實施城市更新行動，將城市更新作為拉動經(jīng)濟增長、提高城市品質的重要引擎；另一方面要防止過度拆建行為破壞生態(tài)環(huán)境和歷史建筑。既要鼓勵城市更新，解決公共配套不足、土地利用率低下、城市規(guī)劃不合理、居住安全隱患等城市病，也要避免城市更新中的過激行為產生新的城市問題。保護城市格局和肌理、不增加資源環(huán)境承載力，老城區(qū)范圍內嚴格控制大規(guī)模拆除，嚴格控制大規(guī)模增建，不突破原有密度強度，以“繡花”功夫進行修補、織補式城市更新微改造，將成為轉變城市開發(fā)建設模式，形成以調整重構為主、結構性拓展為輔的空間發(fā)展模式的重要舉措。

2、環(huán)東廣場項目改造技術分析

廣州市越秀區(qū)環(huán)市東路418 號項目（下稱本項目）毗鄰區(qū)莊立交，地段位置優(yōu)越，區(qū)位價值明顯。項目始建于1986年，證載權屬建筑面積3.3 萬m2，高度90m，共30 層，原功能為酒店；在2021年前長期閑置，外觀老舊落后、內部裝修老化，無法實現(xiàn)一線城市核心區(qū)域價值，亟待改造更新。

2.1 改造總體思路

習近平總書記在視察廣東時提出城市規(guī)劃和建設“要突出地方特色，注重人居環(huán)境改善，更多采用微改造這種‘繡花’功夫”，結合住建部提出的我國城市發(fā)展已進入城市更新的重要時期，由大規(guī)模增量建設向存量的提質改造和增量的結構調整并重轉變，項目在維持建筑高度及面積不變前提下，保留現(xiàn)狀主體結構，加固完善，翻新建筑外立面及室內裝飾，重塑周邊環(huán)境景觀；結合區(qū)政府對產業(yè)轉型升級的要求，擬將項目打造“科技+健康”產業(yè)綜合體，促進區(qū)域產業(yè)升級發(fā)展。

2.2 保留城市記憶

原建筑結構由中國工程院院士容柏生設計，在局限的三角場地內通過折型立面和多層退臺，大大提升了采光和通風面積。項目保留了原來極具特色的退臺設計，重塑老城區(qū)新地標（詳見圖4）；保留原有樹木作為重要的綠化景觀和城市記憶，設置沿街文化景墻，通過城市輪廓的描摹來塑造城市文化印記，改善街區(qū)環(huán)境，提升人文景觀，打造“老城市新活力”。

圖4 環(huán)東廣場改造前后外立面實景圖

2.3 社會效益和經(jīng)濟效益兼顧

優(yōu)化人車動線，退讓部分用地打造市民廣場，釋放更多公共空間，同時優(yōu)化人車流線，提升通行的便利性。

（1）打造市民廣場。原車道入口占用了大量內部場地，本次改造將車道入口調至南側，將原車道入口填平后作為市民廣場來打造，增加公共空間，同時保留原有樹木并提升景觀品質，在保留城市記憶的基礎上實現(xiàn)換新升級。

（2）優(yōu)化交通動線。調整交通動線，實現(xiàn)人車分流，同時對行車流線重新規(guī)劃，整體上實現(xiàn)“東進西出”，一方面進入時增加標識導引，另一方面離開時進入立交環(huán)島，增加方向可選性，減少對城市交通的壓力。

（3）聚焦產業(yè)轉型升級，發(fā)展總部經(jīng)濟。改造前項目用于低端酒店經(jīng)營，長期經(jīng)營不善、效益低下；改造后整體持有經(jīng)營，重點服務優(yōu)質中小企業(yè)，為地區(qū)經(jīng)濟增長注入活力。通過全面分析城市發(fā)展規(guī)劃、識別區(qū)域優(yōu)勢產業(yè)，圍繞政府工作目標，明確項目以生物醫(yī)藥及健康產業(yè)為主題，改造后全部自持經(jīng)營、統(tǒng)一運營管理，引入符合所在區(qū)域產業(yè)規(guī)劃的優(yōu)質中小企業(yè)，并提供完善的產業(yè)配套服務，盤活存量資產，促進區(qū)域產業(yè)升級發(fā)展。

環(huán)東廣場微改造項目實現(xiàn)了政府、企業(yè)、社會三贏效果。為政府，實現(xiàn)助力經(jīng)濟增長、推動產業(yè)升級。為企業(yè)，改善物業(yè)經(jīng)營狀況、提升收入水平。為社會，提供現(xiàn)代宜人空間、創(chuàng)造消費辦公場所。

2.4 修煉“繡花”功夫，實現(xiàn)建筑物整體升級

（1）調整建筑功能布局，內部交通組織優(yōu)化。項目將原有單一業(yè)態(tài)（低端酒店）單一動線（一組電梯），改造為多業(yè)態(tài)多動線復合。為保障辦公、酒店、商業(yè)動線相互獨立，通過調整建筑布局增加了6 座手扶梯、3 座垂直梯，保證了日常運營的使用效率，辦公區(qū)升級配置了時速2.5m/s 的客梯，滿足高峰期的使用需求。

（2）優(yōu)化立面設計，營造舒適健康辦公環(huán)境。把原建筑的窗臺改成落地窗，將玻璃升級為雙層中空low-E玻璃，以達到更好的采光、隔音和節(jié)能效果，同時實現(xiàn)窗窗可開啟，最大限度做到自然通風、降低能耗；利用原有建筑退臺升級多層花園露臺，提供有氧休憩空間，打造更舒適、更健康的辦公環(huán)境。

（3）突破結構加固難關。組織結構超限專家會，通過性能化設計，采用剪切型錨栓技術加固方式，將原Dsu級別（需立即加固）的舊樓改造成滿足今后長期使用要求的建筑。整個建筑實施了1 萬多個結構加固點、近4 萬處的裸露老舊鋼筋保護處理、約30%的梁柱剪力墻加固加強；同時通過精細化管理，管線路由精準開洞，分毫必爭確保室內凈高，凈高從改造前的2.0-2.5m 提高到2.3-2.8m，最大限度保證了辦公空間的品質。

（4）升級機電設備，完善業(yè)態(tài)配套功能。辦公區(qū)域采用VRV 小型中央空調，可實現(xiàn)24 小時全天候辦公，通過獨立開關及溫控、分戶計量，極大降低了無效冷量的浪費，節(jié)省了企業(yè)運營成本，助力碳排放目標實現(xiàn)。同時為完善項目內部停車需求，通過犧牲部分建筑面積并調整場地標高，設置兩組機械停車庫，從原有35 個車位提升至75 個，一定程度上緩解了停車困難的問題。

3、廣州城市更新微改造經(jīng)驗總結

3.1 開發(fā)與保護的協(xié)調，實現(xiàn)從“物質空間”改造向“社會治理”提升轉變

堅持以人民為中心，保護傳承歷史文化，城市更新微改造對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴內需、推進城市更新和開發(fā)建設方式轉型、促進經(jīng)濟高質量發(fā)展具有十分重要的意義，應堅持因地制宜，“一項目一特色”。從片區(qū)統(tǒng)籌的角度推進老城區(qū)進行聯(lián)動改造，結合需求缺口與用地資源挖潛進行整合提升，實現(xiàn)片區(qū)服務設施、公共空間等共建共享。改造要涵蓋基礎設施改造、整體內外部環(huán)境整治、社區(qū)公共服務產品的供給等。組織實施上注重公眾參與，提升社區(qū)治理能力，實現(xiàn)共謀、共建、共管、共評、共享，鼓勵社會資本和社會力量參與改造運營。

3.2 各方主體的均衡

傳統(tǒng)的城市更新由市場主導，是“經(jīng)濟利益”驅動下的城市更新，更多關注單一經(jīng)濟效益，未來的城市更新應圍繞“實現(xiàn)城市結構優(yōu)化、人居環(huán)境改善”的目標，均衡考慮多方主體訴求（參見圖5），以利于實現(xiàn)城市更新總體目標，保證更新效率和社會公平的統(tǒng)一，實現(xiàn)社會效益和企業(yè)經(jīng)濟利益的平衡。

圖5 各方主體訴求示意

3.3 關注技術難點，合理控制成本

關注項目更新改造與周邊的和諧統(tǒng)一。項目定位應匹配周邊區(qū)域功能，實現(xiàn)“強鏈補鏈”，更好的發(fā)揮改造價值；同時，應考慮周邊交通組織和容量，對周邊居民的影響，提升城市景觀。

打磨內部交通動線組織，提升建筑使用價值，消費、辦公更加便捷高效；注重提升項目的綠色環(huán)保水平，盡可能采用綠色建材和性能優(yōu)良的部品部件，實現(xiàn)改造與后期運維管理相融合；結構安全前提下兼顧空間舒適度，必要的話組織召開結構專家會，運用先進技術進行結構加固，確保建筑物安全。

經(jīng)濟可行性是項目的前提，項目改造必須有較強的成本導向，精細控制成本，以實現(xiàn)投入產出相匹配，這對改造主體的設計和產品能力提出了較高的要求。

結語：

城市更新微改造是城市轉向“存量挖潛”，實現(xiàn)“有機更新”的重要模式，有利于提升城市產業(yè)結構升級和經(jīng)濟轉型發(fā)展，改造主體應統(tǒng)籌考慮各方主體訴求，充分論證技術細節(jié)，實現(xiàn)經(jīng)濟利益和社會效益相統(tǒng)一，助力城市發(fā)展目標實現(xiàn)。